【房讯网讯】2015年12月16日至17日，中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网（www.funxun.com）发起并联合全联房地产商会联合主办，主题为“转型与升级：房地产的互联网+逻辑”。
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、大家下午好。欢迎大家回到论坛现场。下午除了安排六位一线写字楼操盘手进行写字楼市场与运营管理、中国写字楼市场分析与案例分享主题演讲，还安排了两场圆桌对话，聚焦禁限目录下的北京写字楼市场，房地产下半场供应商的创新升级，探讨存量房时代的市场机会与城市更新及供应商如何通过品质提升助力商业地产等议题。
接下来我要为大家介绍一下下午将会上台演讲和研讨的各位嘉宾：
全联房地产商会写字楼分会副会长、中信和业投资有限公司副董事长兼总经理王伍仁先生，世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚女士，全联房地产商会写字楼分会副会长、平安不动产北京公司总经理许良飞先生，全联房地产商会写字楼分会副会长、金地商置北京公司副总经理吕丽华女士，星库空间创始人白羽先生，北京柏豪置业有限公司总经理洪洁先生，誉翔安地产合伙人王珂先生，首都经济贸易大学特大城市研究院副院长蒋三庚先生，全联房地产商会写字楼分会副会长、北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生，全联房地产商会写字楼分会副会长、合生创展集团产业园总经理王玉龙先生，北京中粮广场发展有限公司总经理助理聂志毅先生，世通资产副总经理黄纯芳女士，全联房地产商会写字楼分会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生，当代置业执行董事兼首席技术官陈音先生，全联房地产商会写字楼分会副会长、星太装饰集团董事长胡振海先生，全联房地产商会写字楼分会副会长、大猫电商董事长李毅先生，乐道铝建筑系统有限公司总经理胡宝升先生，坚朗五金副总裁白宝萍女士。我们一并欢迎他们。
主题演讲前我提醒一下各位嘉宾，在面前的桌子上有张参观报名表，明天早上我们主办方将组织通州副中心重点项目保利大都汇和新北京中心的参观考察环节，请大家踊跃报名。
接下来我们正式进入主题演讲，首先有请中信和业投资有限公司副董事长兼总经理王伍仁先生，为我们做主题演讲，题目是《超高层写字楼建设与思考》。
中信和业投资有限公司副董事长兼总经理王伍仁
王伍仁：尊敬的各位领导、各位朋友们，大家下午好。大概一周前刘凯董事长给我出了个题目，叫做《超高层写字楼建设与思考》，拿到题目我很高兴，因为我觉得我可以回答这个问题，我想今天就围绕着六总给我出的题目来给大家做一个响应吧。
关于超高层，因为很多年前人们以为100米以上就是，后来逐渐到了300米，那么到底多少呢？全世界公认的应该是300米，我们国家为什么说100米、150米呢？因为有些技术规范只能做到这个标准。
那关于超高层的发展，应该说我们认为是分了三个阶段，从1894年开始世界出现了曼哈顿人寿保险公司，那时候过100米了，那时候是个非常了不起的事儿。到了1975年应该说发达国家的超高层起来了，比较有代表性的是芝加哥、纽约。1980年之后是亚洲也起来了，吉隆坡等等。整个现在我们说全球已建成超过400米的有十座，我觉得感到高兴的是在建的超过400米的，大家看看，有多少在中国？超过60%。
目前我们统计了一下，全世界已经完工的89座，超过三分之一在中国，目前在建的100座有34座在中国，到2020年在建要完工的50座有30座在中国，那么到了2014年中国已经连续七年成为全球超高层新增最多的国家，这就是我们国家实力的象征。
有人问我超高层好吗？我说不节能、而且造价高。但是它是一个国家或者一个企业的经济实力的表现，所以大家看看有多少超高层在中国？
关于中国我也不想细说了，我们最早1929年上海和平饭店中国最高楼77米，到了70年代改革开放以后广州白云宾馆出来了，当年开业我也去过，那么到80年代后期，20年之后，中国超高层数量越来越多，大家可能听说过深圳的发展中心，当时中国的速度就这个楼出来的，也就是当年三天一层楼的速度。那么繁荣阶段我认为在2000年以后，目前已经建好的上海一座、北京一座、广州一座。
那么关于中国尊，大家从媒体上都看到了，说明了几个问题，第一，买了11478平米的土地，楼就盖在这个土地之上，可以说是零场地施工的工程，业态大家知道了，原来考虑放公寓，后来饭店，再后来我们了解一下全世界的超高层的特征，60%以上是写字楼，因为它有大量的人流，要保障人流的通行，可能用写字楼利用率最高，那么对于中国的分区，大家知道我们分了8个区，主要还是以办公为主，当然未来非常有意义的，我们将来观光将成为非常大的亮点，它的高度相当于象山，有500多米的高空，未来俯瞰北京将是最佳的地点。
关于这个楼的目前现状，每天从长安街就能看见，今天已经超过了150米的高度，昨天29层已经交完。
下面讲讲我的思考，第一，超高层的开发、建设，什么是你主要考虑的？我想了很久，实际上我归结为三个点，1、速度，2、品质，3、建造成本和运营成本，这三个主要思考的点。
速度要快，但是超高层没有快的，大家可以看一下国内的超高层少则8年、长则10多年，从买地到运营15年的时间，那么现在大家可能知道深圳平安已经8年过去了，上海中心10多年过去了，由于各种原因我们的开发速度将影响到成本，我们认为速度是控制一个影响到整个开发成本一个最敏感的因素。我给大家一个数据，要速度就要时间，中国2010年买的土地，现在已开工的只有这么七块，而排在后面第二名花了38个月，第三名花了54个月的时间，这就是目前我说要缩短工期的一个对比的数字。
我今天跟大家说一下我们怎么缩短时间的？（图）这是目前项目建设的速度，排在第二名的六万七，第三个四万，也就是前面的六块地目前的状况，都是在2010年同时买的地，他们的速度。那么为什么会这样？我们也做过一个分析，怎么去压缩工期的？从第一行可以看出来通常我们要花36个月的时间，去准备各种设计、然后招投标，招完开始国内平均达到这种速度。
那么快就靠的是我们前面，大家看2012年就开始了，有人说不是违规了嘛，那么我们抓了一个好的机会，叫做同时一体化施工，所以提前开工了，包括工程装，包括22米的土方。然后我们到2013年的7月份拿到了施工许可，更早的施工许可证拿到就开始地下工程，所以我们比人家缩短了31个月，但是我们后面给承包商的时间却没有变，所以我们通过这样的方法来压缩开发商自己该做的事，我称为工程前期，而且又不压缩施工单位的时间，这个应该是我认为一个非常成功的经验。当然这做法靠我们自身努力是不够的，我们把施工许可证从一个变成了四个，大家说好像不太可能，但是我们得到了市领导的支持，北京市由于我们这个项目开了个头，开了特例之后，北京市把今后的超高层许可证也允许切开化了。我给市长算过一笔账，由于制度滞后每年要浪费6个亿，所以这次北京日报关于改革简政放权都是把我们项目作为案例。
通常大家看超高层我们要通过17道程序，同1到17，要花24个月才能把证办下来，但是我们在2013年7月份就把许可证拿下来了，我们把地下结构、地上结构、现在变成四个许可证，这样的话就是的我们工期得以提前，当然政府专门发了文。
第二个是采用双组包模式，通常一个工程非常复杂，因为超高层奠基的含量很大，北京政府非常支持我们，让我们搞双组包。
另外一个是现场的施工进度，这张图是我们把控的，虚线是计划、实线是实际，我们的漂移是很正常的，从这两个点之间可以看出来距离，就是我们漂移的，那么往上走，到今年的九十月份这个线就靠拢了，漂移的工期被赶归来了，底下的图也非常重要，是我们每一层楼从钢结构到混凝土，所以大家看我们到今年六七月份以后，我们每层楼6天左右，所以应该说我们的速度是可控的。
这个是我们业主内部的管控图，我们把全年工作分了七个板块，然后把一年的工作任务，在今年的年初我们就发布，而且这里边的逻辑关系全部标出来，你如果不完可能会影响到后面，所以通过这样一张图，有人说项目驱动法，总之我们要把它消除进度漂移的话没有精细的点是不行的，比如今年我们把重点135项在年初就发布，每个专业的负责人把任务领回去，而且我们把逻辑关系全部弄明白了，而且分期是外部的、内部的都分得很明白。
进度清零这个因为我干了几十年，应该说今年45年了，感受特深，我们很多大工程都是因为这个月下雨耽误两天，下个月刮风耽误一天，慢慢就累积累积，累计到后面一个工程拖半年、拖一年是常有的事儿，北京今年有个项目计划33个月，实际工期84个月，比比皆是，要及时清零是个很重要的东西。
这是我们讲我们多数开发商对承包商的管理，如果偏差到小于7天谁来管？到15天谁来管？30天谁来管？通常人们采用的是惩罚的方式，但是打人家疼了你手也疼了。
我们开发的时间成本太高，所以我们不是用惩罚的方式，我们是用奖励方式来调动承包商的积极性，我们在地下工程给了3000万的奖金，设定三个关键点，达到我就给钱，地上我们给了8000万，达到就给钱，极奠基给了4500万。我说你愿意拖一个月还是愿意给奖金？拖一个月的利息都高于奖金，我们把这些东西都放到合同里头。
内部来讲我们要求穿透式管理，整个从设计到专业，这不何太多时间了。我今天可以给大家概括一句话，我们基本上比人家要少基本三分之一的工期，但是我们并没有压缩承包商的工期。
第二就是品质，因为我们觉得一个写字楼的品质高低，其实是涉及到越来的售价和出租率的，所以在开工前我们就对标，我们走了亚洲十几个楼，走完以后发现香港的FC和国内的上海金融中心是两个最好的楼，我们未来的品质一定要超过它们两个。
所有对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。那么我们好在哪？比如说高度、标准楼层，我们净高3米，行政楼层净高3.5米，这个目前国内是没有这么高的，那么我看到一幢楼也是按照这个设计的，但是他们的走廊只有2.8米，是因为没有设计好，施工和设计不匹配，所以导致楼层不一样。那么我们一定会保证这个数据，我们称净高。
第二个指标也是超高层很特殊的，关于使用率，我们国内称为出房率，我专门到台湾去考察，台湾101大楼项目的业主总经理悄悄的跟我诉苦，他说我的楼讲起来台湾鹤立鸡群，但是我要给人家周围的人，比我矮一半的楼，我给人家同样价格人家都不来，为什么？因为大家知道里边的设备占的面积太大，所以它出房率很低，大概58%—62%的范围。那么如果我们建起来了，没人原来来的话一定有问题。
另外安全我就不多说了，运输当然是个非常重要的指标，因为你把楼建好了，人家上班不方便，这花很多大问题，所以我们现在安装了101部电梯加41部直梯，目前我们对比了一下，它比国内其它已建的超高层电梯总长比都大，大了大概10%左右。美国911后发现一个重大问题，原来的朝高层这个柱子是不耐火了，911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一个安全原因，一个是晃动原因，我们加的纲是一般写字楼的4—5倍。
舒适度，温度、湿度、新风量，那么我们现在是选择什么呢？我们在这个楼里有几个指标是超过国家规范要求的，比如我们除了控温还控湿，夏天我们湿度是不超过50%，冬天不低于35%，我们筛选了很好的高压微物技术来解决。
第二个是新风量，国家标准是每人每小时30，我们的标准是50，里面的甲醛等等这个释放期是很漫长的，所以我们要增加换风量，我们是国家标准1.6倍以上，也就是头两三年都应该加大新风量，确保人们的健康。还有一个重要的参数是PM2.5空气质量，大家知道中国肺癌是第一大癌症，我相信空气质量是导致这个癌症的主要元凶，我们国家是明年1月1号开始要求办公楼里面的PM2.5是75微克每立方米，我们认为这个数字是不够先进的，因为我们调查下来发达过程是35微克每立方米，甚至好的只有25，我们现在考虑的是50，已经比别人标准提高。原因有两个，一是健康，第二是国家标准会随着国民收入增高和身体健康关注会提高的，所以这个楼要用100年，你得考虑到它未来升级的空间。
方法我简单说一下，我们最早是在进风口那里是不搞过滤的后边用个板式再加个过滤，我们发现很多大楼在改造，现在我们优化以后的设计是这样，我们加一个板式初效过滤，然后再加一个中效的代式过滤，从两级变四级，最后预留一个活性炭的设计，我们相信从过去的两级变到四级，我想抵御北京的霾应该是有把握的。
还有就是大家知道大多数是双玻璃加一个中空，我们经过分析发现，超高能的能耗大量的热能是因为我们的玻璃，因为玻璃的散热量是墙体的六倍，为了美观用了玻璃能耗太大，所以项目上我们采用了双真空，变成四层玻璃，双真空之后我们发现对节省能耗作用非常大，而且对降噪效果也提高了很多，所以大家可以看到中国目前的超高层只有中国尊采用了这样的配制，有人说王总多花钱了，是，但并不多，按照现在算下来200块钱一平米足够了，总共算下来也就是两千多万吧。按照清华大学给我测算的，因为增加了玻璃之后，它前提是电费不涨价的情况下20年收会投资，但是我不相信中国电费不涨价，所以我相信十年收回投资是有把握的。
成本控制，成本分两部分，一个是建造成本，第二个是运营成本，我前面已经放在一起来说了，作为一个成熟的负责任的开发商，除了建筑成本你还要想使用成本，所以我们降低运营成本应该是个重要的考虑因素。
当然我们国内现在有个新规定，只要是国有资金投资的招标，招标人必须编制招标控制价，过去是乱打，我们根据这个原理我们从设计院要求提供设计预算，请了有经验的公司做预算，然后我们的人调研同类工程，调研之后我们形成了分析，最后确定我们的招标控制价。到今天为止我们已经采购完成130多亿，200多个合同签完了，应该说到现在为止都还可控。我们分了四个阶段加结算，五到关口来把关成本，这是我们的管理原理，也就是说前面留得多一点，中间肯定会发生增项，但到最后增项完了也不能超出原来的最早的测算，这是一个控制原理。
这个是我们一个节能的非常有效的措施，这个项目上我们采用一个叫做冰蓄能，但是冰蓄能的褒贬不一，我们现在找到一个国内非常好的企业，他们是获得国家很多专利，也被建设部专家评定为国际领先的东西。我们整个项目会多花2000多万，但是我们估算四年就能收会这个成本。我们电价最便宜三毛六，最贵的时候一块五毛钱，相差四倍，也就是说最便宜的时候我们储能，最后使得运营成本降低。至于成本的控制难点，我们也想了很多，一个是周期太长，第二是由于大量的分包的筛选花的时间比较多，现在国内有个大问题，施工图理论上是设计院画好交给施工单位，但事实上绝对做不到，如果设计师画施工图要把材料、设备、型号全部固定下来，那你们设计院型号选好了造价我就失控了。第二个原因，国内设计院还没这个水平，所以设计院对材料了解并不多。
关于设计，我只说一句话，方案初步设计是外国人干的，国内设计院再设计，然后交给施工，中间是有两条沟的，我们采用联合体的方式把沟给消掉了，我们有专门给设计师服务的顾问，总包联合体来管，我管钱就完了。
另外值得一说的是在中国尊高效的另外一个重要原因，我们用最新的技术，我们自己在一开始从设计、招标、施工、运营全施工周期做规划，由业主编制倒则，这个我们把它控制住了，当然效果其是很明显的。
包括还有个信息化，我们用了一个数据软件，参加单位200多个合同，我们版本不断提升，大的动了五次，小的不知道多少次了，保证信息同步出去，设计院每隔四小时和我们同步更新，不能拿的淘汰图纸或者被替换的图纸，到10月份我们已经上去了2.4万文件，达到2.4TB。
还有消防，也是一个非常大的矛盾。中央台为什么出现这么大的问题？就是因为切换期，永久消防和临时消防中间有空白，这个时候如果发生火灾，没人可以救你。我们上海着火的时候好多消防车在我们楼下停着，连水管都没接，为什么没接？因为着火点在220米以上，接也白接，我们靠的都是自己的消防系统。
最后晚景，最早是后摆的，政府希望能为北京做贡献，尤其节假日，所以现在我们的新方案是可以彩色的，平时黑白，节假日的时候可以彩色甚至波动化。
说得不当之处欢迎大家批评指正。
主持人：谢谢王总的精彩演讲。下面有请世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚女士，演讲主题是：一线城市甲级写字楼市场报告。
世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚
黄蔚：我想给大家分享一下我们今年的数据和明年的展望，《新常态下的中国房地产》。
先讲讲宏观经济，中国经济我觉得大家挺清楚的，不用多说，因为政府在做经济结构调整，从投资和外贸为导向转向内需，会对GDP的增长有一定影响，但是GDP实际上对写字楼和房地产只是一部分的影响。我们看一下新的情况下对房地产市场走势主要的影响在哪些方面？工业的情况这几年都是逐步在标准以下，但是反过来服务业非常稳健，这几年都在这个标准以上。
这个是第三产业GDP占比情况，那么在写字楼方面主要是由工业和服务业作为主导，对吸纳会有正面影响。
另外一方面是民营经济的活跃度，在写字楼上面也能看得出来，这两张图主要给大家一个背景，国有企业整体情况是放缓的。右边的图大家可以看到国有且的资产占比比较高，40%，可是它能产生的利润只有20%，说明这个效率还是有待提高的。
那么反过来，效率是民营企业的一个优势，这块儿它会对咱们整体经济发挥非常好的影响。
因为政府对人民币逐步放开，所以可以看到美金跟人民币的兑换汇率其实是逐步走高，那说明什么？说明这个为咱们房地产投资的开发商基金提供了条海外投资的路径，希望有越来越多的外币配制，不会只放到人民币上。
切入整体，写字楼市场一线城市的情况，我们现在看多的一线城市也就是北上广深，整体来讲非常健康，可以看到2014、2015年的新增供应也就是100万到200万之之间，说明这四各城市市场是非常良好的，我们的平均的空置率是在7%左右。反过来，二线城市情况是完全不同的，二线城市从2012、2013开始大规模供应，政府可能激进推广，导致供应超大，所以看二线城市的供应量加在一起，其实比一线城市还要高，可是它的吸纳量和需求还是比较成问题的，平均空置率27%。
最近表现方面，这是个租金指数，不代表租金本身，我们用2013年作为起点来看看一线城市的表现，值得一提的是上海和深圳表现非常好，深圳大家都知道，因为有前海的政策吸引了很多企业过去，那边的需求量还是比较旺的，租赁的活跃程度还是非常高的。上海是供应量大、需求量也大，因为上海前几年租金和北京有差距，所以可以看到上海的租金增长在今年还是表现得非常好，其它城市基本上保持持平的状态。
（图）这个是一线城市和二线城市存量的对比图，一线城市的存量可控。二线城市还是有顾虑的，成都和重庆，那么成都的存量基本达到了一线城市差不多同等水平，但是空置率接近40%，有200多万是空着的，重庆也是类似情况，总体看分化还是非常明确的。
在未来的供应方面，2015、2016、2017年供应量还是比较大，主要集中在上海、深圳、广州、成都、重庆，尤其是2017年深圳、上海、成都、重庆这个供应量是比较多的。这个小方块代表新增供应跟存量间的关系，它是个百分比，比方说上海新增供应占存量的30%左右，这个图看未来供应还是比较收紧的，深圳、广州比较多，重庆跟我成都、武汉，武汉还好，因为武汉总体的存量不大，但是成都和重庆未来压力会非常大。
写字楼的租户方面我们可以看外资和内资变化挺明显，北京可能不是太明显，我们看到上海、广州、深圳，已经是内资公司为主导的写字楼租赁市场了，过去整体来讲写字楼还是由外资主导，这两年变成比较大，主要是因为外资在中国的竞争优势慢慢缩减，而内资的优势凸现得比较明确。
在租户的业态方面，也能看到挺有意思，我们看上海的租户结构还是比较多元化，但是北京以信息技术为主，科技技术，尤其中关村，像优步、滴滴打车这样的新液态
讲完业态之后多讲两句关于绿色建筑吧，刚才王总也介绍了绿色建筑可持续发展的概念，我觉得中国越来越多的绿色大楼起来，广泛的在中国已经被接受了，我想在这个基础上多说两句其它的认证标准，（图）这个是大家比较熟知的绿标、绿色认证、办公室内部绿色认证，结合这个我想跟大家分享一个新的概念。
先讲两句投资展望，今年交易活跃的地方是上海，上海的流动性非常好，那么北京因为有东直门上百亿项目的交易，所以今年还是不错。
另外哪些业态会受投资人的青睐？主要的原因还是因为写字楼比较稳健，投资回报率比较稳定，尤其这两年租金很高，根据调研，全球最贵的30个市场当中北京的金融街排全球第三，CBD排全球第四，可想而知这个租金回报还是可观的。
哪些投资人是比较活跃的？这也比较有意思。我们看现在比较活跃的房地产基金跟过去相比活跃程度是提高的，比方说今年北京买的欧美会的就是一个，是比较活跃的。
两句话讲讲中国企业的海外投资，刚才也说到会给海外投资另辟蹊径，现在2015年数据只是截止到上半年，但是已经超过了全年的一大半了，今年大家跟多的看好美国市场，这跟美国经济的复苏有一定关系，另外太平洋地区也必须受青睐，但是我也知道有些人会比较担心，因为澳大利亚和中国是比较主要的贸易伙伴，中国的经济很容易影响到澳洲的经济动态，所以大家更多的希望把投资投到跟中国没有太多流动的地方，这也是美国和欧洲比较受青睐的原因。
办公策略的转变，我不晓得大家能不能认出来这是谁的办公室？这是澳新银行在澳大利亚的办公总部，这个办公室有个很大特点，是它的采光，它没有采取传统银行的办公策略，它采取的是一个新策略，根据员工办公活动目标为导向的设计，因为我们说写字楼的设计是从里面到外面，其实也建议大家研究一下最先进的或者最前沿的一个办公理念。
这个是CBRE的办公室，这是在日本，目的是无纸化办公，日本的办公室确实不太像个办公室，它迎合的是年轻人的办公理念，很张扬，年轻人喜欢交流，当然他也需要有一些隐私，所以我们提供了很多面积给到大家互动用的地方。
那来看一下这个办公空间策略的演变，三种不同的办公方式，传统的、当代的、二选一的，那么在中国其实传统办公还是占到主导，也就是说还是有很大的开发空间，但是已经有超过60的企业在研究一种新的办公空间。
传统办公，就是左上角，那么就是一人一个办公室，然后其有很多会议室，其实很多办公室都是这样的。那右边是由于一小部分人没有自己的办公作为，因为到办公室的机会不多，那么它的优势是省钱，不需要增大面积，那它给员工来的是什么呢？没有任何价值，员工不会有归属感。左下角的是提供了很大面积给到员工做讨论、做项目，它的优势是鼓励企业文化、鼓励大家交流，劣势是成本很高。所以我们不建议是叫ABW，它其实是两个不同办公的整合，提供给员工多种选择你想安静一点就到安静的房间办公，你想跟大家分享就坐到开放的办公区，它的原则是百分之百开放，没有个人专属座位。 同时来讲还有个好处，就是办公桌上不堆文件，这个就可以实现低碳节能的办公了。
（图）这是我们给上海的一家公司设计的办公室，它是完全开放的，办公室的容纳量上会有变化，人均成本是缩减的。
总结一下ABW，这还是日本的办公室，提供三倍多的会议区间，增加四倍投资在个人基础上，比方说电话不是用手机，你在东京也可以打北京的电话，当然百分之百谁都没有专属座位，这样可以节省30%的面积，并且十年来看我们可以省30的装修成本，这就是未来的一个趋势，跟大家分享一下，也许对各位来讲会有一些启发，当然不是说我们一定都要做，每个企业根据自己的实际情况来做决定。
谢谢大家。
主持人：谢谢。下面有请下一位演讲嘉宾，全联房地产商会写字楼分会副会长、平安不动产北京公司总经理许良飞先生，演讲题目是：写字楼投资分析与案例分享。
全联房地产商会写字楼分会副会长、平安不动产北京公司总经理许良飞
许良飞：凯哥给我个作业，说从投资角度谈谈跟写字楼有关系的话题，我想了很长时间，因为跟我现在做的工作有关系，我现在做的工作有两个，一个是投资、一个是资产管理，那么投资的业务比重在我的公众内容多一点，资产管理的比重少一点，我觉得这两个东西放在一起来思考就比较有意思，用一些金融的观点去看待在写字楼、在运营、建造过程中的一些思路，可以开拓一些，理解得更加透彻一点。
今天我想用这么一个题目，因为大家都知道写字楼、商场、综合体都是一些不动产，在投资的过程中要压很多的钱，投入很大，每平米建造费用很大，那么怎么样让它投入形成的固定资产或者叫不动产可以更好的流动起来？我自己思考了很长时间，我觉得不用金融手段是很难解决的。
刚才也讲到了，要用一个案例来说，我就用一个自己参与过的一个案例说明这个过程。（图）这是一个正常的不动办的价值链，它从一块土地到一个工程再到一个房子本身，不停的追加投资到里面去。
案例就用我自己参与过的一个项目，我在里面参与了一些，来讲一下在不同的阶段可以用一些什么样的金融手段和操盘的手段让这样的不动产可以流动起来。回顾以前的历史，这块地拿个很早，是2003年非典的时候拿的，拿地的时候当时我的东家没有那么多的资金，很少的资金，拿一个地要好几个亿，他没有那么多钱，所以在那个时间点，大概12年前发明了一种办法，现在有一个正确的术语叫小股操盘，那时候还没有这样的定义，如果在今天有很多的金融机构，像我们金融不动产就做这个的，你缺钱我们给你钱德，但那个时候很少有金融机构可以做这个事情，当时就找了一个投资者，跟山西的一个老板一起买地，谈的时候谈了一个非常好的调整，你开发商是操盘方，我给你一点管理费。
第二，假如说有个预期的利润率，你超过那部分的话，咱俩可以倒过来，利润率以下一个20一个80，超过的部分可以反过来，我觉得这个模式很好。
开发过程比较传统，这个过程非常非常的传统，大家都会，所有的开发商都会，卖掉一部分留一部分，我们大概卖掉了65%左右，赶上北京的市场比较好，所以你卖了那部分后这个项目完完全全平衡，还能挣一点钱，所以这个过程比较简单，大家都会。
下面一个过程就比较有意思了，因为在2007年的时间点，大家觉得CBD很不错，将来会很值钱，那怎么样留下这个资产？就跟大的投资者谈，用我的股权加上我的奖励，你把这个楼给我就行了，卖了之后项目有很多现金，你拿走。那个投资者算了一下觉得挺好的，他拿走了现金，我们万通拿了资产。
这个过程本身非常简单，但是难处理的是产权证的办理，这个我要强调一下，它跟后续的所有都有关系，你如果没有这些，后续的金融安排非常难做。
那么这个过程还有个好处，因为这相当于是个买楼的过程，你可以变成一个交易的过程，你签的是商品房买卖合同，你可以用按揭的手段，那么按揭也是一款金融产品，它的额度按照你的交易额来，一般商业低产是五成。
大家可以想一想这个过程，它这个交易过程其实我是用一个当初的20%的股权加上奖励换来的这个楼，那我还用一个按揭，那作为开发商它掏钱了吗？万通掏钱了吗？没有掏钱，只是用按揭回来的一笔钱，因为你跟股东买楼你用的是对价，说得很清楚。
下一个金融产品，经营型物业贷款，这个贷款在目前的市场上非常好做，大家都可以做，我们2008年办的时候有个出租率的要求，要达到70%，但达到70%挺难的，如果大家对写字楼市场比较了解，你要在很短的时间内去做到70%难度非常大，这里面就涉及到一个资产管理过程中非常重要的要素，就是你所做的所有的资产管理跟你的公司的账或者你背后的金融安排是怎样一个匹配？你作为一个资产管理者你应该了解这个，公司的总的要求是什么？比如这个阶段公司的总要求是做经营性物业贷款，因为它的额度安全评估值来计算，评估值有什么好呢？找评估机构可以往上抬，这样你贷款的额度可以提升，所以从公司的角度当然希望你能够尽快的达到70%的出租率，可以符合经营性物业贷款的条件，当时我在做这个楼，公司说得很清楚，要到70%。所以你在三个平衡的过程中，你可能觉得出租率重要，所以你会牺牲一点价格和牺牲一点客户的品质，因为要实现客户要求。
下一个，它跟题的资产管理又是个很大关系，大家知道在北京绝大多数租约的时间都是三年，我相信每个楼里的70%左右租约都是3年左右。到了2011年的时候我的楼什么状态呢？第一期的租约马上要到期，那2011年市场也比较给力，如果大家对黄总曲线有印象的话，基本上2011年北京写字楼是翻倍，那翻倍了之后的好处是什么呢？我要到换租的时候可以给客户涨价了，怎么也得涨50%，因为市场平均涨了一倍了。那么在那个时间点，假如你做更好的金融安排的时候，你的评估值又上来了，因为你按照2008年做的评估，现在你可以按照2011年的租金水平做评估，所以评估上去是非常容易的，那么2011年那个时间点房地产基金非常火热，大家如果回顾地产金融的市场，非常的火，很多的地产基金如雨后春笋生长出来，那个时候非常的活跃，公司觉得可以拿这个楼做个地产基金，是个真正的股权性的基金，而不是债权性的基金，真正的股权基金就是你可以把项目股权卖一部分出去，它的好处是什么呢？你还可以收一点基金管理非，然后你跟LP说收一点资产管理费，我帮你管、我还帮你理财。
那这个权益，这个股权的权益转让过程中，楼的价值上来了，你卖股权肯定要挣钱的嘛，否则为什么要卖。所以当时做了这笔这样的金融安排，大家知道，作为这个楼的业主，做了这笔交易之后第一是卖股权挣钱，还能收点管理费，这个生意也很值。这个基金的时间是三年，当初在设定这个基金的时候老板也咨询资产管理，多长期限比较合适？我说我建议是三年。为什么是三年呢？因为北京的租约是三年为主，那个时间点如果卖一个基金是三年，市场上不是很好卖，绝大多数好卖的是两年左右，但我建议还是三年，我说三年跟这个楼的租约相关系，你退出的时候可以有很好的故事跟LP讲。
刚才我说了，拜市场所赐，2013年卖出去的时候还是增长的，这样的一个状态下，你可以推出，可以分钱给LP，当然这个基金推出的年化是20%的回报，大家也可以去市场上查，这是公开的资料，所有的投资者都拿了这些钱，拿了回报走人的。
那怎么样来接盘？也比较有意思了。大家觉得这个楼因为租金又涨了，这个价值又提升了，但又提升了呢，严格意义上你如果要对付LP你要自己掏钱，但是当时的万通地产觉得可以跟银行更好的融资，你原来的额度很小了，因为这个楼价值高很多，所以可以跟银行多贷一点，基本上我们对付LP的钱跟从银行多贷的钱是一致的。
讲了这么多故事，作为业主、作为开发商就投了最初的20%的钱。
到了2014年基金完全退出，万通还是100%的股东。这里面最最重要的一点是什么？是租金的增长，是这个楼所带来的资金收入的增长，假如你没有这个租金收入的增长，所有的金融的安排都将变成一个反金融的杠杆，这种行为反而会使你到了非常恐怖的境况。
按照目前国内金融市场的状态，几乎你所有的金融手段都可以采用，我们现在国内的金融市场的产品的成熟度已经非常非常成熟了，国内的金融创新到目前在2015年真的是非常活跃，当然有很多的金融机构在里面做尝试，大家也看到在今年有一些比较类似的产品也出来了，上个礼拜又完成了两单，一个是在新加坡做的，另外一个是国内做的，就是所有的金融产品已经是齐全的，只是看你自己去选择什么样的金融产品去选适合你自己的项目和适合你自己的公司。
开发商作为业主，他的挣钱的方式、盈利的模型也在改变，原来你很简单的卖房子、租房子是你主要收入来源，但是假如你用更有意思的金融安排，可以广泛的开拓你收入的来源，你的主营业务的收入变化是很大的，这也是开发商转型。大家知道所有人都讲开发商要转型、要改变，还有轻资产哪，所有的这些，背后一定是你金融结构的改变，假如没有这些不可能转型，你原来卖房子的还能真的变化O2O卖大米？那绝对不可能的。所有开发商做转型它心里非常清楚，只是说我干这样的事情，但是因为金融手段的改变，因为在整个过程中承担责任的改变，你走新的路径。
所以作为一个开发商在目前的市场上，什么是你最最核心的能力？什么是你想在市场上立足的生存之本？我觉得也在改变。原来大家都觉得我盖出个很好的产品就可以了，所以我觉得产品能力，但是产品能力现在也非常非常关键，也是个非常重要的基础，没有这个基础你所有的东西都是虚的。
还有两个，第一个是金融的安排，第二是资产管理能力。
今天就讲这些故事，谢谢。
主持人: 感谢许总的演讲。下面有请全联房地产商会写字楼分会副会长、金地商置北京公司 副总经理——吕丽华女士为我们演讲，题目是：房地产资产管理演进与实践。
全联房地产商会写字楼分会副会长、金地商置北京公司 副总经理吕丽华
吕丽华：大家好，各位领导好，感谢大家在年底抽出时间跟我们一起交流大家的工作体验，我也很珍惜这个机会，刚才听各位同行讲的故事，我觉得特点受用，因为都是实操经验，都是干货，而且可能不做这个行业的人觉得不是那么受启发，但我们一直沉浸在一线的人觉得他们拿亲身经历跟大家分享真的是特别好的交流。
我今天的重点三个方面，一个是资产管理的演进，第二个是资产关系的新趋势，第三就是我的一些思考。
我们先说一下资产关紧的演进，这是刘凯总给我的题目。因为今天是写字楼分会的主题演讲，所以我站在写字楼角度给大家分享一下市场上的变化。我们先看到第一阶段我们都知道在北京最早大家都看见这些长包房，在酒店里，最早是国贸的酒店、京广的酒店，那个时候好像大家不是那么排斥，那个时候非常见效。
第二代的办公楼就是初级的商务办公楼，已经具备了一些初级功能，但相对今天还是小儿科。
第三代办公就是我们所说的5A智能办公，从各个方面满足我们现在商务人士的全方位的办公需求，而且也是传统的甲级写字楼的概念。
第四代就是黄总说的ABW，这中创新的办公环境，比如说我们在微信上经常看到谷歌的办公室特别炫，那个都是我们所说的第四代办公室，也包含了很多新技术。
然后我说一下地部分，资产管理。我们看一下演进的模式，我刚才总结的办公楼的业主方来说，像我金地中心我们也是从拿地、开发、报建、报批，进工交付以后我们投入运营，到今天不断的加强物业管理的提升，到今天市场上看到的金地中心目前的样子，所以从传统的开发商模式来说往往第一阶段都是重资产管理模式。
第二阶段是大家普遍转型的阶段是轻资产管理模式，它的好处大家都知道，人轻、身体就很灵活，所以干什么事情比较容易改变。
第三个模式就是混合型管理模式，今天时间关系就带过了。
我说一下重资产，比较典型的代表除了金地还可以说一下恒隆地产，它的产品不仅在上海很有名，在香港大家也熟知，恒隆地产遍地开花。那么对于重资产管理的开发商来说，我觉得不要太放牧的转型，这个还是要根据每一个开发商自己不同的模式来分析自己的产品定位，来决定下一步我的重资产的角度重点落在哪，那么现在我们的目的就是让重资产变轻，比如现在像万科、万达，万达现在就在全面的瘦身，而且把重资产甩掉变成轻资产，因为他也发现市场的变化，要求着反推我们开发商不断反思市场上的变化，所以现在我们看到万科的一些设计院，也在不断的瘦身，然后这样受审的集中精力复制不同的万达官场，因为我做商业地产，目前很少有人像万达这样的速度在一年里开出N个万达广场，所以我们在资产管理也要像万达不断的改变。然后凡是轻资产让自己变得更轻，不断的再优化。
我们像刚才梁总分享的万通的故事其实是特别好的印证了资产管理的全方位技能，他有无数次的峰值回报就是运营管理的组合拳打得好，所以我们发现这个提升一定是资源能力的整合，我能够调动各个功能把我的公司做强做大，还一个是我们对人才的需求已经不是片面的说张三就是租赁方面挺强，李四只懂得财务，我们需要的是这个人既要懂得财务也要懂得运营和管理，也要知道资产管理是回事儿，就比如说像现在我们在微信群里经常说我现在已经被逼称“表姐”了，因为我老在做表，我现在必须得用各种各样的表格、数据向老板汇报真实情况。
然后团队的执行力，我们在完成一件事情发现个人英雄主义很难产生价值，我们要用一个有能力的人带动一群人。
第三个我想说下实践与思考，最近一个热门话题，我们发现联合办公或者众创办公，这个产品其实说实话十年前我就已经接触到了，但是那时候但是不知道叫联合办公或者叫we work，最近两三年起来我觉得是毛总的人格魅力，他影响力很大，他一拍了，全天下在跟。这个项目一出来，坦白说我的好奇心挺强的，所以我就对北京这个热门的所也的联合办公模式我做了实地考察，我就一个一个的去看，那么看了以后我发现联合办公其实坦白讲我个人觉得，当然我的观点不一定对，也不代表金地集团的观点，因为我现在在金地，我们是甲方，我们是开发商的角色，我来看的话，我认为联合办公模式其实是个重资产的运营模式。
我来分享一个例子，比方说我在金地中心有个整层空出来，大家知道金地中心位置比较好，加上我们租赁的政策很接地气，通常我们可能运气好的话能无缝对接，不好的话通常三个月一整此也租出去了，像梁总讲的一签就三年，也就是说这一个租户我36年是满租的状态。好，如果我换成联合办公的模式，一平米三千块钱我要装修，然后如果你装修完了，这整层如果是200个工位，我要一个工位一个工位的租，我也问了一个从业联合办公干8年的人，这个人跟我分享得非常实在，他说坦白讲表面看非常热闹，但按我8年经验摊分，我平均8个月才能满租，而且不断在流动，也就是说他的36个月里面始终处于波动状态，没有说36个月满租过，没有。因此我觉得这种意义来说，其实联合办公是个重资产的模式，如果我把整层租掉了，我不需要人去看的，我只要物业公司提供服务就可以了，但是如何变成联合办公模式，我肯定要放一个管理人员，还要放个保安，如果一整层连保安都没有，那享受什么安全服务呢？还有保洁，还要个租赁人员、品牌推广，这些人算起来都是投入的人力成本，而21世纪什么东西最贵？人才。因此我认为做联合办公千万不要看热闹，一定要结合自身的情况去做。
那么这里面我们发现联合办公的模式是不是就不好呢？其实也不是。我们发现对于不太好租的存量资产，你只要重内容就好租了，比如中关村有个地下一层，以前租不了多少钱，现在它受联合办公启发，做得非常好，而且到周六周日经常有租赁他场地做研讨会沙龙的，确实非常好。
然后当然我们在今天比较热门的话题就是它能实现资源的共享，经济的分享，另外一个就是为什么很多人说其实做联合办公也好、轻资产也好，它不是光通过传统的资金实现收入，那个模式不会走得太远，所以我们要想怎么样从服务上增加附加值，比如提供一些指导老师，包括新政策的讲解，怎么样利用政策实现你的退税政策，都是你能帮助创业者渡过一些前期的资金压力，在整合平台方面，就像毛总，个人魅力非常有带动性，很多时候不是资金收入的价值了，是整合各个行业的资源包括开新闻发布会也跟大家分享一些很跨界的想法，也是带来的额外的增值服务。
然后最后一点，很多的产品，就包括万达广场，我们发现它主要复制性强，能够解决用户的痛点或者商加的特点，所以万达为什么能开一个火一个？它的复制性很强是最明显的特点。联合办公也一样，大家看毛总这么短的时间已经在各地看到它的优克工厂了，就是因为它复制性非常强，而且有很接地气的配套设施和服务。
所以整个过程来说不要看热闹，一定要进行风险控制，大家在微信公司经常看到某某公司最近出了什么问题，警察在大堂巡视，各种高端写字楼都会受到殃及，好几个群都把我拽过去了，我看到很多小伙伴在问群里有高人给支支招吗？这个怎么办？其实我觉得一定记着，任何事情发生别慌乱，事情来了面对，第二个，赶紧看合同，合同是救你的最好的方法，我们在合同方面的梳理就是不断发现问题个、不断完善你的合同，把合同变成任何时候保护你利益的东西，所以我们要利用合同落保护自己，这就提醒你回到家里赶紧看租约是怎么写的。
我分享一个经验，我管理很多项目的体会就是租金物业费一定要预付，我们是要求每个月的25号或者之前预付下一个月的钱，这是一个比较好的保护你的措施。第二，你发现租户有风险点了，你签合同的时候不要这样谈，你就得有押金，这样他一旦走了，我手里押着你六个月的钱，足可以有时间找租户，这就是你管理人的价值所在。其实人跟人的智商都差不多，我觉得最重要的差别就在于你要擅于思考，从哪个环节帮公司降低风险，这就是你的价值。这就是我今天分享的内容，谢谢大家。
主持人: 感谢吕总的分享。下面有请星库空间创始人 白羽先生演讲, 题目：众创空间发展模式与案例分析
星库空间创始人 白羽
白羽：刚才前面几位嘉宾或多或少讲到了一些轻资产运营包括联合办公模式，我们公司也是做联合办公方向的，跟大家做一些实践方面的分享。
今天我看到演讲的嘉宾是大腕云集，我今天也想讲讲我们从写字楼到联合办公的一个实践的过程。
2002年冬天的时候，我记得当时我为了确定昆泰国际中心的照明方案，深更半夜的在长安街上游荡，当时的国内外反恐形式也没有这么严峻，我游荡的时候也没有被都成恐怖分子。
2004年的时候，国内的第一版节能设计标准颁布，我想既然要重做我们要做得更好，也有幸成为了绿色环保标准最早的实践者。
2009年的时候，也是冬天，当时我们参加了很多地块的投标，当时这个方案我觉得挺有自信的。
按照这个轨迹发展下去我今天跟大家分享的话题应该是写字楼运营、设计方面的话题。但是在2013年的时候我发现了一些问题，当时我主持恒达地产集团超高层项目，我们在项目中遇到一个困难，地方政府希望打造一个地标，塑造一个IP，我们考察了国内外的很多项目，我们希望能够在国内进行复制，但是发现遇到了一个瓶颈，最大的挑战并不是来自于技术或者硬件，而是来自于人才和内容。
国内相当的匮乏这方面的业态和人才，万达抢先跟着名的秀场策划大师签了协议，这个时候我意识到房子可能不是最重要的，里边的人和内容、产业才是最核心的价值。
到了2014年全国地产供应过剩，有大量的产业和商业项目供应已经超出了当地的发展水平，不管怎么搜寻都没有对标的客户，所以我当时想看来中国的房子不少、人也多，但是有内容、有故事的房子少。有情怀、有创意的人更好，小微企业更是长期的得不到发展。
所以如何盘货资产？刚才吕总也讲，在写字楼做办公尝试，其实租金上未必划算。我今天想介绍的是我们一个创业的选择，是以联合办公为载体，以互联网跟媒介、创业孵化为手段，以投资为助力，我们是一种融合商业模式，虽然我们之前也一些知名的品牌，但是我们的模式和他们大不相同。
我们在短短的半年时间内举办了五次路演，六个项目拿到了融资，其中有个项目让我们印象特别深刻，是一个关于互联网租房的项目，现在市场家家、爱屋及乌是横扫一切，当时我也在想，说我们去做一些事情也可以从身边做起、从种子去培育，也许有一天会得到一棵参天大树。
按照我们的产品定义讲，一千平米以下的是新店，六前平米以上的是旗舰店，我们讲它是一种细胞级或者DNA级的操作，我们相信这种方式有助于了解写字楼未来的发展方向。
其实对于未来的写字楼来讲，服务对象也很大比例是小微企业，其实我们刚才看到很多案例，他们很多是服务于外企和500强企业，未来的写字楼在中国来讲服务更加宽泛，那么这种实践也有助了解需求。
实操的层面，我们希望未来能够成为未来企业文化的运营商，轻资产模式可能存在一些认识上的误区，首先轻重是相伴响相生的，轻其实意味着更高的经营能力，不能创造价值的轻资产模式要么是中介、要么是空手套白狼。
从互联网的角度看星库空间是O2O模式，把场地进行连接，通过互联网实现智能化，社区的服务、共享的资源都能够轻松的获得，并且个人的行为会形成新的记录，并且与金融服务打通，所以互联网是个全面渗透和贯穿的概念，并不仅仅是互联网加的模式，所以从各个层面都会去渗透，那么星库空间我们自己也运营自己的自媒体，我们关注量可能上万，超过很多传统的大型企业。
那么在金融的角度来看，星库空间有配套的经营能力，我们搭建了两支股权基金，在我的设想中，未来的小微企业是高风险、高增长性的，其它的项目会由多样化的互联网金融弥补，这样形成无缝覆盖的金融系统，除了投资以外星库空间也提供财务服务，我们跟数百家VC合作，比传统的要麻烦很多，在我们半年中举办了五期的正式路演，每一期都会有数十家的VC到场，其中一批项目拿到了风险投资，这是我们搞一些活动。
那么地产、互联网、金融，每个维度都有自己的模式，我们还有个不断扩大的服务企业的资源库，我们这种配制方式其实是为未来成长中的小微企业，也是我们一部分主力客户，对他的生产力要素进行研究和搭配，所以我们跟服务器、创业咖啡以及一般意义上的空间不同。
迄今为止，我们是一支创业团队，不足10个人，200以上的会员。
在社群的入驻企业2000多家，保持着很高的人气，现在我自己做一场商业模式的培训，报名中100个人大部分都是CEO，而且很多是高级员工，在经济新常态的大背景下国家不断的把政策资源投入到新领域，扩大产业，提升科技竞争力，我觉得这是一个时代的选择。
作为一家初创企业，我能够有幸在这里分享一点肤浅的看法，得益于住房的高瞻远瞩，我也希望能够以星库空间这个平台和各位企业家、投资人拓展一些合作，我们虽然很轻，但我们也非常专业，并能够创造价值。我们既不是简单的资产运营也不是拿互联网搞聚焦，也不是简单的做基金，而是三者融合做一个新模式，但是我们现在做过来是反的，是C2B，也就是说先培养你的种子、先培养你的客户去孵化。
最后我把我的二维码也放在上面，希望有对联合办公感兴趣的朋友我们还可以再次交流，谢谢。
主持人：感谢白总精彩演讲，下面有请北京柏豪置业有限公司总经理洪洁先生为我们演讲，题目是：CBD东扩与北京副中心
北京柏豪置业有限公司总经理洪洁
洪洁：CBD的北京我不太多的介绍了，主要是我们要提升北京的竞争力，把原来的CBD扩大，我们再把一些产值高的公司留下来，产值不太高的另外找办法。
到了今天，我们看见CBD地块的大坑开始冒起来了，但是可惜的我们当初想象的一样，下面整体的提升，企业运营架构和整体成本的提升，这就是使用者方面的情况。一个整体的成本提升，CBD扩大以后，我们的租金，我们在里面的一些消费，从使用者角度来看是提升，租金贵了时间的成本也一样，因为堵塞，时间的成本也提升了。
下面我分享一下过去十几年在CBD的改善，在北京的时候是98年，那时候在京广中心是高端办公楼了，开始的时候100多平米，五年之后到了3000多平米，面临的问题，我们是要搬到隔壁，人家还没有走，搬到楼上又不行，还隔一层，我们交流要坐电梯或者走楼梯，我们把要求降低一点，去到别的办公楼，我们的客户需要我们在比较正式的办公楼里面。
那时候我们面临的问题是三四次搬还是不搬，搬到哪？后来万通来了，金地来了，国贸二期来了，我们发现更有信心对未来业务的扩展，办公空间的选择更大了。
到了今天，问题又回来了，在过去这几年办公室的需求更大了，每个企业的办公空间更大了，但是面临的问题是租金实在忍受不了了，我们又要拆散或者外迁。另外有一些希望来北京进驻的企业也是面临着这样的问题，CBD核心区的租金确实是太高了。
怎么办，一个办法就是我们要这样拆了，有一些不需要日常面对客户的部门搬到别的地方去，或者我们整体搬，每一次搬办公室，都是一个比纸牌屋桥复杂的政治斗争，外企的同事喜欢靠近机场，国内的同事喜欢靠近地铁站。每一次都受到搬迁的问题，内部斗争很多。
所以我们现在的现状，他们要搬迁怎么办，我们的项目的营销的同事，策划的同事还有设计的同事考虑的内容，现在在CBD里面的企业，他有什么选择呢，较为成熟的是望京，正在成熟的是通州，未来即将成熟的是东坝，CBD延伸的区域，或者我们是一个生产业为主的企业，我们搬到亦庄，靠近工厂，或者是搬到大兴，新的居住区，方便我们的员工，很多的选择。
但是我们这个项目距离是靠近CBD，在朝青板块，在这里又回来一个使用者的身份，我跟我们的销售和设计人员说，虽然这些企业他们现在是选择或者是被迫的离开CBD，但是他们对于我们办公环境的要求肯定不会低过CBD。
他们的环境更提高，说服自己或者说服公司，他们要搬到外面去，所以我们这个项目整个质量，包括环境也是以不低于CBD现有的大楼标准来拟定的。
另外除了交通刚才我们说了三个地铁线交汇的地方，另外我们的位置是在机场二号航站楼15分钟，方便我们的出行，我们还有几个大的公园都在我们的附近。
整体项目的规模，35万平方米，18万平米的写字楼，4.5万平米的商业，2.3万平米的酒店，9千平米的总裁官邸。说到这里回应一下刚才关于创新的办公室的描述，我本身是做建筑设计出身的，有幸我在05到07年的时候，设计了北京的诺基亚总部，总部大楼还是在的。当初是一个企业的总部，有很多功能是一般商业办公楼给不了的，比如说刚才我们所说的共享空间的概念，尤其他们需要好多做讨论、头脑风暴的空间。
我们这个项目里面，因为我之前的经验，我是在我们的商业部分，我们签了很多租赁的铺位，变成共享空间，我们那个项目的主题是以艺术展览作为主题的，在商业的部分。
我划出了一些可以给人家交流、讨论，或者是休息的空间，虽然我们是纯商业出租、出售的办公楼，也参照一些企业办公的形式，加入了这些空间里面。
刚才我说过我们必须要达到CBD同档次的建筑物的标准，所以整个设计开始用的材料是按照CBD材料的标准，包括层高，外立面的材料。
其实这个项目现在推广已经有一段时间了，今年的12月底就会交付使用，办公部分月底会交付使用，我们的商业部分还有我们的酒店部分，将会在明年的9月份交付使用。刚才我提到的艺术主题商业空间，朝青板块里面，我们做了一个舞台比较专业的剧院，可以做一些表演和发布会的用途，我们的商业空间，还有因为我们是一个综合项目，除了办公为主，我们还有商业，另外还有一个服务型酒店。
GMP建筑设计给我们做的，同样里面高大上的CBD的项目用的顾问，设计院也是中国建筑科学研究院，施工单位也是国内比较知名的住建三局，还有第一太平洋作为我们的物业顾问。
