房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。
主持人 虞澜
主持人 虞澜：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家早上好！首先，非常感谢并欢迎大家，再次相约在北京富力万丽酒店，出席第九届中国产业园商务区发展论坛，再次感谢主办方对我的邀请，非常荣幸能为大会做主持工作。
论坛活动第一届源自2009年6月，迄今为止已经成功举办八届了，而我们论坛也是中国产业地产行业当中规格最高、规模最大，影响力最广的一个专业论坛。我们每年论坛都会从中国经济发展形势宏观角度着眼，聚焦产业地产发展进程。每年6月相约北京，共同探讨行业发展趋势、模式创新，绿色低碳、产城融合以及特色小镇等等行业内的热点话题，就行业发展、企业发展、成功案例展开一系列的演讲和对话。我们共同来找寻全新的思路和广泛深入的合作机会，共同地记录并见证中国产业地产的发展轨迹，并推动行业能够健康、向前的可持续发展。
我们都知道在今年整个房地产行业发生了很多大事，比如说住宅市场涌现，通州副中心建设加快，一带一路高峰论坛的圆满成功举办，以及京津冀协同发展稳步推进，甚至是我们的雄安新区规划雏形出现，在这样叠加的一个大背景下，市场的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络。
而我们想问产业地产能否成为房地产市场的下一个金矿呢？产业地产如何成功地实现跨界和融合呢？将来在未来的很长的一段时间当中，摆在每个行业从业人员乃至金融界的领袖、精英面前，又是一个全新的命题。今天再次相约在一起，共同进行一个头脑风暴，是非常有价值和意义的事情。
相信今天的活动举办结束之后，大家一定会为我们提出的问题寻找一个非常清晰的答案。
本次论坛，主题叫做跨界与融合：产业地产的白银时代，我们的论坛邀请很多媒体朋友，表示感谢，我们通过新浪网乐居、和讯网、房讯网全程进行图文直播。待会登台嘉宾，甚至对话每个环节、细节，直到您说出的每个文字，都会通过直播传播出去，大家一定要认真、仔细地聆听。
同时还要感谢人民网、新华网、凤凰网、搜狐焦点、网易房产、腾讯、地产中国、房展会、美通社、今日头条、中国新闻网、千龙网、第一财经、金融界、南方网、大燕网、东方财富网等等，都是全国主流具有相当影响力的媒体，对我们大会进行大力宣传，对你们对我们工作的支持表示深深的感谢。
首先接下来为大家介绍一下今天出席活动领导和嘉宾，他们是：
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁
新城控股高级副总裁 欧阳捷
全联房地产商会秘书长 赵正挺
全联房地产商会副监事长、中国建筑系统门窗联盟执行理事长 孟繁军
全联房地产商会副秘书长 王玉清
好租创始人兼CEO 曲先洋
左邻联合创始人兼COO 彭海星
北京丽泽金融商务区控股有限公司总经理 郝永昶先生
全联房地产商会会长助理、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清
全联房地产商会写字楼分会副会长、北辰写字楼管理公司副总经理 裴晓红
全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯
今天当然还有现场依旧跟往年一样，都会有将近六百多位开发商、产业园区、商务园区还有金融机构、代理公司、物业公司、投资公司，包括企业客户和建材布品公司的代表，以及来宾，来到了会场，跟大家一块参加会议，并且也会提出他们一些一线从业的实际问题。在这对大家的光临表示一并感谢。
正式宣布第九届中国产业园商务区发展论坛正式开幕了。
首先邀请主办方领导全联房地产商会秘书长赵正挺先生登台致辞，欢迎！
全联房地产商会秘书长赵正挺先生
赵正挺：尊敬的李铁主任，欧阳捷总裁，各位来宾，各位朋友，欢迎出席第九届中国产业园商务区发展论坛，我谨代表主办方全联房地产商会，对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。2017年，政府正在积极推进经济结构改革、供给侧改革，与此同时，十三五规划的重要一年，产业政策围绕传统产业转型升级，培育新兴产业创新发展，培育产业政策深化落地，精准发起，各项政策出台，有利于产业结构不断地优化，为产业地产市场平稳发展、运营创造了良好环境，在房地产领域，行业进入长效发展新常态，引领中国经济转型发展的重要载体。
产业园区成为国家新一轮发展的重要抓手，也是房地产行业转型发展的重要方向，作为房地产运营商的企业正在频频受到地方政府的青睐，地方政府引进有产业园区资源的投资机构。
碧桂园、恒大、万科等且积极推进特色小镇运营模式，大型开发企业，商会运营多元化板块，教育、健康、养老、旅游、科技领域频频发力。作为行业组织，贯彻政府经济发展新政策，倡导房地产作为新兴产业发展载体，推进地产与产业金融的平衡发展模式。为此，我们先后发展成立了产业园区分会、特色小镇分会，发起成立养老产业基金等各类产业基金，商会搭建这些平台，为了更好地推进产业地产结合，并完善产业地产发展当中的产业链资源的整合。
感谢刘凯董事长搭建的思想与交流、合作的平台，希望未来全联房地产商会与其他单位紧密合作，共同把这个活动办成最有影响力的品牌论坛，最后预祝本次论坛取得圆满成功。祝愿各位嘉宾身体健康，万事如意。谢谢大家！
主持人：赵正挺一直以来在行业的健康可持续发展，我们日常工作得到了他的非常大力支持，孜孜不倦地耕耘着，对我们的论坛活动非常关注、关心，给我们很多关注和扶持。再次表示感谢。
下面有请主办方的另外一位领导就是房讯网的董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生上台致辞。
房讯网的董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生
刘凯：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友：上午好！
首先代表论坛组委会，代表房讯网，代表全联房地产商会写字楼分会对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月，由房讯网发起，全联房地产商会联合主办，到今天已经成功举办了八届。作为产业地产行业一年一度的顶级盛会，论坛的每次年会均汇集了产业界、地产界、金融界及学术界最具话语权的权威人士，围绕当年中国产业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。
当前，在住宅市场进入限购、限贷、限价、限售、限商"五限时代"、通州副中心建设加快、一带一路高峰论坛召开、京津冀协同发展稳步推进、雄安新区规划雏形初现的大背景下，市场的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络，无论是政策环境层面，还是市场变化趋势，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。未来，以产业集聚为特征的产业地产，将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势，实现产业地产的转型升级。
我们认为，产业地产升级正在以产业地产投资的跨界和产业地产运营的融合等方式进行，传统的产业地产土地、投资、招商和运营体系面临转型和重构。
其中，中国产业地产的跨界和融合呈现五大趋势。第一、多元化市场主体的跨界与融合；第二、资本市场与产业地产的跨界与融合；第三、以互联网为纽带的产业地产跨界与融合；第四、产城融合推动产业地产跨界与融合；第五、产业结构调整带动产业地产跨界和融合。
总之，在当前的行业和市场的格局下，产业之间的关系已经不再是简单的投入产出关系和上中下游关系，产业之间的边界越来越模糊。因此，新的市场需求推动产业地产规划、开发、招商、运营体系的跨界与融合。
今天论坛的主题是"跨界与融合：产业地产的白银时代"，正是为了探索并解答这些问题。
所以，今天我们将聆听行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面进行解读，就京津冀协同中的产业园区、当前房地产市场形势与预测、互联网+产业地产、中国房地产景气指数、产业园区发展趋势、当前房地产市场与企业战略、商业办公建设与运营标准构建、商办地产去库存等热点话题展开系列主题演讲；另外，还安排了一场产业地产主题论坛，聚焦无边界服务，探讨产业地产的白银时代的招商与运营。
最后，我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴鸿坤集团、天洋基业、中海地产、经略天则、好租、左邻、亿翰智库等所有合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾及媒体朋友，九年来不离不弃对房讯网的信任与支持。因为你们的支持，我们将继续努力前行！
谢谢大家！
主持人：非常感谢刘总，一直都是在行业里默默无闻的耕耘着，而且带着自己的队伍践行行业发展的很多案例，最感谢的就是每年都会在年中和年底的时候，举办这样一个行业非常有影响力的一次论坛，既是总结，也是对下半年的展望。非常感谢，并说一声辛苦了。
正式进入到今天上午的第二个环节，就是主题演讲部分。
首先要为大家隆重地邀请出第一位登台的重量级嘉宾，有几个身份，要跟大家详细介绍一下，他是研究员、博士生导师、国务院特殊津贴专家，现在担任中国城市和小城镇改革发展中心理事长，也是一位全国知名的首席经济学家，在产学研界都有着举足轻重的影响力，曾在中共中央农村政策研究室、国家经济体制改革委员会、国务院经济体制改革办公室等单位任要职。先后主持了联合国开发计划署、欧盟、世界银行、亚洲开发银行、世界经济论坛等国际组织的数十个国际合作项目。发起设立了智慧城市发展联盟，倡导以跨界整合和市场化的方式推进中国智慧城市的建设与发展，策划组织了中国智慧城市创新大会、中国智慧城市国际博览会等一系列的重要品牌活动。接下来让我们用最隆重的掌声欢迎并邀请李铁先生登台做主题演讲，他的题目是“京津冀协同中的产业园区空间重塑”。
中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁
李铁：我们在北京开会，很多同行都关心京津冀协同发展，其中一个大背景之一就是这是1.2亿人的大的行政区域，发展水平差距也很大，京津冀城镇化水平差距比较大。
人均财政收入、人均GDP差距也很大，意味着公共服务差别特别大，区域间反差，来北京打工的人，寻求就业机会、发展机会，公共服务陷阱、利益结构差别，这堵墙打破了。
产业结构差距也很大，北京后工业化，没有经历过完整的工业化时期，北京因为是国家的行政中心，更多的是服务业管理，服务业增加值达到80.3，达到发达国家的水平，世界上五个发达国家，美国、日本、英国、德国、法国，这些国家占比基本上80%以上，天津二产和三产比重相差不多，意味着什么？天津处于工业化的中后期，但是也没有完成城市化向服务业转变，现在某种程度上，整个工业发展结构、产业发展结构和河北有同构性，意味着河北和天津有类似地方，当然河北更粗放一些，天津发展水平更高一些。
这是京津冀三个地区产业结构差别。由于产业结构差别，意味着我们发展产业园区，所谓产业地产，针对三种不同的结构，要做出自己的分析，北京服务业外益，天津和河北问题是产业园区选址问题、发展什么样产业问题，河北更多的是怎么样进行结构转型。
人均财政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全国不一样，三甲医院，北京市2143万人口，50所三甲医院，天津1500万人口，30所三甲医院，北京35家三甲医院在四环之内，河北7200万人口，43家三甲医院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲医院很少。教育资源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大学高考录取率几乎百分之百，河北分数比北京高出一百多分，到北京打破这个布局关系，最大问题就是教育问题。
央企总部，北京90家，天津和河北是零，这个很说明问题。提到京津冀协同发展，自然而然想到，北京对周边的城市带动到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的发展特点以及与周边关系。东京有一个主城627平方公里，895万人，和北京差不多，但是周边一大批中小城市，5-20万人口，东京周边84个，韩国相对少一点，首尔面积不到900平方公里，人口一千万左右，周边中小城市不是特别多。北京50公里半径，把河北周边纳入进去，有24个小城市，30公里半径更低了。我们过多关注主城区发展，周边中小城市发展严重短缺，北京的病基本上是主城区的病，拥堵、房价高等等，北京对周边的带动能力不足，特别是对河北的带动能力不足。
北京周边的河北有39个国家级贫困县，当年王岐山在北京当市长的时候，经常讲，北京丢井盖，为什么广州、上海没有丢井盖？上海、广州要把井盖运出去，开车几百公里以上，才能销售掉，北京只要出了主城区就能卖掉，环北京贫困带，30几个国家级贫困县，发展差距水平如此之大，京津冀协同发展仍然是一个大问题。
面临这个形势，来看京津冀协同发展，特别是对产业园区发展有什么样的启示。研究产业园区发展，中国整个经济增长、城市化快速发展、工业化水平大幅度提高，和产业园区有着天然联系。这些年产业园区发展对整个中国经济增长有着巨大的贡献。
产业园区发展经过几个阶段，但是我们也知道30年前，中国不是这样，但是毕竟它经历了一个最重要的阶段，就是低成本。所谓低成本和中国国情有关，劳动力成本低，大量的农民工支撑了中国的工业经济，形成廉价劳动力的丰富的后备资源。但是最重要的是其实还不是劳动力成本，是土地成本，我们在80年代研究中国乡镇企业的时候我们讲特色小镇前期的时候，广东、江苏、浙江、山东、福建几个沿海城市，县以下占全省70%，原因是土地利用，乡村村村点火、冒烟，提供廉价劳动力，导致工业发展成本实现跨越性发展。
环境成本低，我们经历过污染过程，虽然现在开始治理，工业化起步阶段，政府管理成本低，就没有今天，是必然的发展过程。产业园区从原来的粗放、成本低，走到今天。这个成本低的特点是我们不能忽略的。
产业园区发展经历三个阶段，第一个阶段分散，村村点火、村村冒烟。90年代以前，全国8000多个工业开发区，县以下六千多个，县以上两千多个。这一段时间，工业发展速度很快，但是成本非常低，工业的发展水平也很低，到了第二阶段，97年以后，实现了最严格的土地保护政策，对传统的工业园区进行了一次大清理。
通过土地耕地保护原则进行情理，我也是三家组织成员，对全国进行调查。中国在空间上、发展权利上，不同城市间进行比较大洗牌，把八千多个工业园区，关掉了六千多个县以下，保留两千多个。产业园区发展主导，传统的乡、镇、村变成地市以上，由于政府主导了这次洗牌过程，产业园区由政府过度参与，导致发展当中特点是粗放，政府不讲效益的。
人均城镇工矿建设用地面积是149平米，标准是100平米。居民点用地面积，本来没有工业，是粗放的，三百平米，标准是150平米，政府搞园区，最大特点，占地面积过大，道路过宽，到传统的产业园区，园区搞大广场，导致土地资源利用粗放。很的园区是双向八车道马路，加绿化带，为了好看，让别人来投资。为什么搞这么大的路？他们说车流量大，我在园区看了很长时间，白天几乎没车，用车时间和上下班时间不一致，根本占不了这么多路，修这么宽的路，浪费土地面积占一半以上，包括绿化，每年还要维护、管理、投资，某种程度上把资源白白消耗掉了。
空间大洗牌，把开发区所有的产业园区基本上只有县以上，搞产业地产都知道，支撑未来政府的投入，只能靠税收，税收收入，现在整个地方政府开支，收入水平来源于两个，一个是税收，税收只能保证政府开支，招商引资还要补偿，免多少年税，各地在竞争。还要解决七通一平，包括零地价投入，天津、北京零几年的时候，北京工业用地十万块钱，三一集团到南口，就是十万块钱，天津更便宜。只能靠开发房地产，产业园区模式，政府招商引资，低价引进，政府大量补贴，开发房地产补偿。这是一个基本套路。
政府效率大幅度下降，转变企业经营产业园区，就是第三个阶段，提高用地效益，不会搞双向八车道大马路，不会搞大公园、大广场，土地利用上发生根本性变化。企业降低招商引资成本，增加谈判归能，强化市场化管理，对园区管理和服务，通过房地产开发权益，解决公司经营权问题。可以在产业园区旁边盖，给你补偿。
这三个阶段无外乎一件事情，低成本引进企业，低价出让土地，政府大量补贴，房地产开发进行补偿，基本上就是这么一个路数。
30年发展走到今天，我们知道产业园区发展模式难以为继，因为成本在上升，招商引资的时候，可以降低条件，大大地降低条件，但是条件不能再降了，再降成本越来越大。因为房地产开发成本补不起，土地拆迁成本增高，农民搬迁成本在提高，增减挂钩，基础设施成本上涨、物价上涨，各地产业园区发展，还要面临和其他城市竞争。
三星集团在中国投资，选择西安、重庆和成都，最后选择西安，零地价，五年的版税，基础设施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以贷款，几百亿可以拿来，直接投资，就要一个三星品牌。这是中国整个产业园区发展招商基本这么过来的。各地竞争，企业跟你谈判，谁给条件最好就到哪里去，导致政府压低招商价格。由于房地产发展，大家在攀比，无论工业还是什么，大家都在攀比，房地产成本也在大幅度增加。
我们还面临一个窘迫现象，就是房子卖不出去，地方发展两个模式，发展工业增加GDP，发展房地产增加土地财政收入。房地产和土地双重推动，导致房子卖得很快，土地开发很快，都在盖房，全国这么多城市，大家都在搞房地产。张三、李四当书记都要搞，张一要在东边开，李四在西边开，城市面积越来越大。房子是商品，商品当多了以后，就卖不出去了，尤其一些中小城市，三四线城市书记两三年换一任，最后导致房子大量挤压，每次会议上都讲，中国房地产有的过高，142亿平方米。北京是一线城市，另外一回事，三四线城市房子卖不出去，地方政府没办法干工作，地方政府面临的压力，招商引资，招商引资能不能引来，拿什么补。
地方债务攀升，就是房地产为主导的发展模式导致的结果。这是我们面临的现状。
这种情况下，怎么谈地产问题，怎么谈产业园区发展模式问题，怎么谈产城融合问题，其实不仅仅对我们在座的各位是一个难解的题，跨界融合，特色小镇，产城融合。越不过去这个坎，一线城市，北上广深，二线城市房价在上涨，下一步怎么办，面临这个形势。
产业园区发展现状规律，对公司经营的产业园区，开始向三种模式，第一种是传统继续硬着头皮在做，这是绝大部分地方在做。昨天上午江苏市长到河北来谈，现在土地出让价格，土地出让价格25万一亩，各种成本75万一亩，一百万一亩也得干。没有别的方式，只能这么干。
最近全国大势宣传特色小镇，就是两个推动力，虽然总书记说了，但是跟我们现在讲的不是一回事。重点房地产商只是一个发展机会，地方政府要寻找新的发展空间。所以这是当前产业园区面临的三种现状。
随着城镇化发展、城市化发展，还是有一定的规律性结果。就是城市化发展到的一定阶段后，工业要远离城市。发达国家工业基本上在远郊区，我们城市发展，经过商业，然后工业化，然后服务业。
所以我刚才讲，服务业占主导，占比重70%以上，韩国虽然59.7%，但是就业比占80%以上，所以我们看，中国现在服务业为主导的京津冀，基本上北京一马当先，天津严重滞后，河北处于落后水平。这个国际规律意味着什么，产业园区也要实现空间大挪移。
苹果在Cu-pertino市，5万人口，谷歌在山景市7万人口，惠普在PaloAlto市，6万人口，大企业基本上选择向小城市、小城镇、农村转移，追求低成本空间。
这是一个市场规律，也是成本规律，不仅仅是因为经济成本，包括社会成本，工业实现产城融合，放到主城区，现在需要重新思考，产城融合的“产”还是工业吗？工业和城市还能放到一起吗？放不到一起，环境污染大量的噪音、大量货车进入，对城市造成破坏，对环境造成破坏，所以对产城概念要重新理解。
这个社会成本，包括垃圾厂，包括垃圾处理厂、污水处理厂，到哪个城市都会引起城市居民的强烈反响。
所以工业远离城市是一个规律，是我们不可避免的规律。我们一定要去做产业园区，要重新去选择它的发展空间。而且不一定要和行政空间相吻合。过去我们的产业园区都需要和中心城市、高等级城市，和市长、市委书记所在的地方放到一起，未来不一定。产业园、工业、企业远离城市同时，也要远离行政区，这是一个发展趋势。
结合京津冀一体化协同发展，能不能向周边中小城市转移，特色小镇也是其中的一个发展路径，能不能向周边中小城市和远郊区转移，现在提特色小镇，我们反对以房地产为主导，把三线模式转移过去，再造成一些房子卖不出去。但是园区工业的企业，是不是可以搬迁到这里，我们是不是不要在城市旁边搞一个产业新城，值得我们思考，就是产业园区空间再塑造。
到瑞士去，走在路上，边上都是中小企业，跟着市场规律去做。
根据北京的特点，服务业产城融合，未来融合应该以服务业为主导，这个在地方政府的官员里面，在我们很多企业家里，还没有形成一个固定模式。我跟很多市长去交流，他们坚决反对，没有工业怎么办？财政收入工业税收有一块，服务业税收见不到，是民富。京津冀尤其北京服务业为主导的发展趋势，已经形成逆城市化的过程，已经开始自对向远郊区辐射。
两个最典型的例子，我们可以叫服务业的产城融合古北水镇，在北京将近一百公里的地方，形成这么一个服务业为主的旅游新镇，全是人为的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住区，只有在北京，既是服务业外溢，北京人口收入水平高。第二个是崇礼，成了北京的避暑山庄了，北京的后花园，冬奥会的举办地，房价已经达到4万了，县城房价4.5万，和北京寻找新的空间有关系。看产业发展，不仅看工业角度，还要看消费结构变化，衣食住行简单消费向多元化消费，需要服务业再塑造，需要服务业空间再挪移。产业和服务业发展关系，特色小镇旅游业自然建立起来联系。跨界融合，使产业园区、产业地产模式找到新的发展空间。
第一，产业园区选址不一定要和行政空间相吻合，要另辟空间。
第二，产业园区不一定在中小城市，也可以在小城镇，甚至可以在村庄，当然和行政管制有直接的关系，行政管制严格禁止，权力限制，规划权、土地审批权等等，现在很多政府思维方式，还是一放了以后就会乱，管不了了。现在公共监督力量，社会监督力量，远远超出政府监督力量，特别的发展时期，用新的思维方式解决这个问题。企业向这方面努力了，政府管制没有放松，管理没有跟上去。
第三，园区发展模式是不是符合时代的要求。一堆企业在一起成本高，还是有些企业单独选择发展空间，大的企业选择独立的发展空间，是不是可以允许一些企业，通过我们的中介寻找更便宜、更廉价的发展空间。
交通基础设施的完善是产业空间挪移的重要条件，京津冀通过轨道交通的完善，增加边界性和联通性，降低成本，欧美发达国家产业工业从中心城市向远郊区转移，前提是交通，我们大概两种交通供选择，一是公路交通高速公路，一个是轨道交通。日本没有高速公路，更多是轨道交通。更多的是区域间的省级公路，城市建的公路，双向双车道，轨道交通非常发达。
我们轨道交通严重滞后，交通不方便，逼得还得去城市，或者再修一条线。如何改变交通格局，从轨道交通到双向的这种城际郊区公路，和过去传统高速公路形成对比。如果一个城市以服务业为主导，我们的城市交通更多以小汽车和人流为主。
我前几天去佛山，谈发展规划的时候，最大的问题就是交通制约，广东的堵车和广东产业结构之间关系，佛山城市化率达到90%多，工业占比只能占60%到70%，工业比重过高，交通运输以大货车为主，结果人流、货车流带来污染，交通拥堵非常严重，感觉不到宜居。
可是到欧美国家去，基本上人流为主，真正高速公路还是货流为主。所以我们未来的城市交通模式，适应服务业发展，既有轨道交通也有城郊的公路。同时高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵达。所以怎么样解决交通配置是大前提。
结合京津冀产业转型选择要有区别，怎么解决天津、河北工业化的产业同构性，重新塑造产业园区，工业为主的产业园区要远离城市，要向中小城市、小城镇进行疏解，北京大部分企业已经向外疏解，更重要的是要认识到北京消费群体、服务业群体和未来的产业转移、产业地产发展，形成新的产城融合，有着至关重要的关系。
房地产不能搞特色小镇，特色小镇还有一个功能，全国特色小镇有实体经济、现代服务业、旅游度假休闲，还有住房。面对一二线、三四线城市，特别是北京这样，其实我们产业地产发展，要解决两个关键问题。产城融合的观念要变，先有产还是先有人，我们也要调整，过去的城市规划，先要有工业，然后再有人进来。对于北京来讲，需要新的居住空间，再有产业进来，这也有很多先例。
改变原来传统规划观，大量人进来，自然产业要素补充进去。北京产业地产发展要和北京高房价结合起来，五百到七百万人买不到房子，周边选择低价房供给空间，燕郊房价两万多，香河一万多左右，北京郊区小镇建立住房空间，解决住房供给问题。因为北京房价上涨趋势不可避免的。现在大家为什么对房价不满，因为买不到房子，北京每年住房供给十几万套，五百万人将近二百万左右家庭没有房子买，看不到买房子预期。怎么样解决产业地产发展空间，要和住房供给的大形势结合起来，不能在一个封闭的点考虑问题，要在大空间范围内考虑问题。
最近关于很多城市房价上涨以后，还是在封闭思维考虑问题，燕郊房价涨了，北京买房子需求下降了，佛山一万多涨到两万，地铁升到佛山，相当于广州人5万价格降低一半价格买房。
传统产业发展，先有产业再有人口聚集。北京各种研发基地，高端服务业，各个大学，怎么样和产业地产有机融合。我们也知道雄安新区，可能未来有一些央企、事业单位搬迁，是不是这是一种搬迁方式，他们会不会选择新的发展空间，我们提供什么样的服务，旅游业发展，我们怎么样提供服务。选择新城发展，提供什么样的发展模式，是不是回归到触动传统服务业发展街区模式，有很多开发价值。
地产不光住的，别的功能也有，有经营模式，是不是买过来经营，成本就增加了，怎么样改变地产的发展模式，这也是需要进一步探讨的。
政策措施，放权，给中小城市发展权力，进行行政权力调整，规划上不能更多地限制。加强环境基础设施治理，进行各类的制度性改革。特别强调，今天讲的重点，产业园区不一定和行政区划吻合，园区远离城市，自行选择先小城镇、村庄转移。
远去的智慧化，利用互联网、物联网发展，形成共享空间，大有前提可做。
有些不对的地方请批评。谢谢大家！
主持人：关于产业空间重塑里面需要到的一些非常基础的重要条件，包括挪移过程当中的一些会遇到的重要问题，都是我们在实际的操作落地过程当中的一些问题，非常有建设性的一些意见。再次感谢您。
产业空间重塑和挪移当中，其实有一个非常重要的承载基础要素之一就是人，服务、设定、后期运营等等，都是值得深入研究和探索要点。当然，我们说尤其在住宅这一块，人的居住这一方面，到底产品的设计，包括居住所需要的很多配套服务的一些创新，以及探索，我们又该怎么样衡量呢？接下来再邀请一位跨界专家，他很有意思，他以前是一位大学老师，担任过行政审批的党委书记，听起来和房地产不太搭边，虽然不是科班出身，但是已经走上了房地产的这条道路，目前在知名的总资产在千亿级这样一个量级规模的上市公司新城控股集团担任高管，这家企业本身就是做地产的住宅市场、商业地产，包括物业等等，非常有经验的一家资深的知名房企，目前在全国42个城市都有自己的项目，而且布局也在不断地扩张。
像上海、常州、苏州、南京、杭州、天津、武汉、成都、合肥、南昌、海口都有他们的项目。在宜居中国有这样一个数据，2016年的时候，新城控股集团房企销售业绩排名第15位，如果现在再看这个数据的时候，发现并没有往下下降，说明它还是在急速扩张和快速发展，正是这样一家成长性的上市公司，它的VP对房地产的发展趋势又会有怎样的预测呢？接下来有请他来给我们讲讲，掌声有请欧阳捷先生登台演讲。
新城控股高级副总裁 欧阳捷
欧阳捷：尊敬各位嘉宾，感谢全联房地产商会邀请来跟大家分享一些研究心得。刚才李铁主任讲到了，先有产业还是先有人，有人就要有房子，因此，我们无论中国未来怎么发展，房地产依然是非常重要的产业，特别是现在目前住宅市场依然占到了全国房地产市场的90%以上，所以我们要是谈房地产不谈住宅显然是不行的。
这次我带来的题目是“未来三年的住房市场的预备判”，很多机构在研究房地产市场，但是看过去多，看未来少，看未来三年可能更少。未来三年很难预判，当时接到这个题目的时候在想，未来三年到底什么样的变化，我们现在是空口说白话。更重要的是需要找出背后的逻辑关系，未来发展到底什么样的逻辑，如果找出这样的逻辑，未来三年预判不是非常重要的事。
我们这次分享三个方面：当前形势、未来预判、房企业策略。
这张图非常明确可以看到，房地产拉动作用在弱化，房地产2014、2015年都是在下面，现在已经翻到上面，在粗的绿线的上方，粗的绿线是GDP，但是逐步下降，接近于GDP增加值，意味着什么呢？意味着房地产对于GDP的贡献正在减弱，当然我们看到工业增加值还在下方，这条上窜下跳的红线是金融业，金融业在2015年股灾前后的时候，对GDP的贡献非常大。但是现在已经是负增长了。
为什么我们会是减弱呢？从这张图上可以看到，三个箭头都是往下，包括住宅、商业、办公，全部增速都在下降。意味着我们未来增长是不可持续的，这个不可持续从2016年5月份开始持续往下走了。
为什么说不可持续？我们在去年做了预判，去年年底和今年年初的时候，我们曾经发了两篇文章，我的个人微信“欧阳先生”发的。当时预判今年的房地产市场是“量平加温、略有增长”，为什么得出这样一个结论，为什么我们说未来的热点城市无地可建、无房可售、无房可买。北京基本上无房可买。
一二线城市目前整个成交量明显下降，出现一个什么情况？今年1-4月份，销售面积比去年同期下降20%，是什么原因导致的呢？两个原因：第一，调控见效了，因为限购、限贷，导致有资格的购房人变得少了。第二，供应减少，因为有资格的需求在下降，同时供应再压低，导致供应减少之后，市场上能推出来的可售房源当然逐步减少了。这里面，还不排除另外的问题，一方面土地供应逐渐减少，另外一方面高价地越来越多，使得限价令下难以开盘，延迟入市，最后捂盘惜售，导致供应在减少。
一线城市1-5月份供应量，基本上相当于去年全年一半左右，这个供应节奏相对来讲还是基本合理的，但是二线城市整个供应量是去年、前年1/3，今年有没有可能超过去年，甚至更大幅度接近2015年，我们相信绝无可能。
有没有可能一二线城市增加土地供应呢？非常难。虽然我们在4月1日看到了一个非常重大的信息。在前面贵宾室的时候，我们在讨论，雄安新区到底给大家带来什么，那个时候雄安新区横空出世，把所有人目光吸引过去了，忽略了同一篇发布的重要的文件，住建部和国土资源部发布的通知，通知上明确提出了，低于12个月的区划周期的城市，要增加土地供应，直至大幅度显著增加。另外高于12个月甚至更多的，区划量更高的城市，要减少土地供应，甚至断供。
但是一二线城市在4月1月以后，多少城市增加了土地供应，多少城市公布了连续三年的土地滚动计划？其实是非常少的。4月1日以后，其实只有三个城市公布了连续三年的土地供应计划，而这三个城市都没有增加土地供应。
我们把去年公布了连续三年土地供应计划的城市加在一起，我们发现总共16个城市，包括几个三线城市，其中有八个是下降的，有五个是持平的，只有三个在过程当中有微幅增加，为什么大家不愿意增加土地供应？一二线城市核心区无地可供，如果要供地要拆迁，要进行城市更新，这个时候大幅度提高拿地成本。当然我们现在城市里面可拆迁的地方也越来越少。
另外一个方面，我们过去在外围郊区摊大饼的建设方式，已经渐渐被抛弃了，所以我们现在大城市在建新区的模式，现在越来越少，为什么我们会减少这些呢？实际上我们都在未来所有的二线城市，都会走上海这条路，这条路叫做什么总量控制、增量递减、存量优化、流量提效。土地供应越来越少，要集约利用，要提高土地的单位产值，提高土地的利用效率。最近有一篇网络上流传很广的文章，原来重庆市的市长黄市长在复旦大学做的一个演讲，演讲当中讲了非常多的事情，一个市场对整个城市土地供应方面的想法、看法，很重要的是规划浦东新区中间的金桥工业区的时候，规划每平方公里产值要达到一百亿，那个时候上海大概十几个亿，现在是1200亿，如果有这么高的产值，我们相应土地出让，出让的价格会比较低吗？显然是不现实的。所以为了得到更高的产值，一定要集约利用土地，土地供应就会逐步减少。今年一二线城市土地供应逐渐减少。包括重庆在内。
去年曾经在吉林大学校园招聘，有学生问我，重庆什么时候可以买房，我想回家买房，重庆房价什么时候会涨，我说黄市长走了，重庆房价就涨了。不是黄市长在重庆推动大量的土地，推出大量的土地，推出大量的公租房建设，把重庆房价压低，更重要的是2016年土地供应量比2015年下降30%，2015年比2014年下降，2014年比2013年下降，土地供应逐渐下降，未来供应就会慢慢短缺。
最近还有典型城市，在安徽，当时去年10月份的时候发布了政策，企业在抢地的时候，推出很多地王，怎么办？不能穿马甲。一块地只能一个企业报名拿地，造成土地拍卖市场上的企业数量减少，土地热度就会减少，地王概率就会降低。今年5月份，新文件发布了，取消了这条政策，可以披任何马甲上阵，来的越多越好，因为前面土地卖的便宜了。所以这个逻辑告诉了我们，未来的土地价格会持续一直上涨。刚才李铁主任讲了一句话，未来北京房价一直上涨，很多人提出一个观点，没有一直上涨的东西，其实我们恰恰相反，我们是全世界人口在不断地增长，霍金预测全世界人口75亿增加到110亿人口，但是地球表面没有增加，人口往大城市流动，全世界所有一百万以上人口大城市数量在不断地增加，全世界各个国家的最大城市的人口数量也几乎都是增加的。包括日本、东京、纽约。
所以人都是在往大城市走，大城市土地价格、人均用地面积就会减少，意味着土地单价在提高。大城市土地价格上涨，全世界所有城市无一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供应。这是调控的逻辑，延后改善，限制刚需，匹配土地供应越来越少局面。未来一二线城市土地供应不会大幅度增加，未来住房供应难以大幅度增加。
出现扭曲现象，比如限价令，导致房价扭曲，我们担心房价放开，导致房价失控，越扭曲房价，远郊比近郊盘贵，毛坯比精装房贵，二手房比一手房贵，北京二手房房价下降了，市场拐点到了吗？真的这样吗？二手房比一手房贵，人们不买二手房，房价下降了，既然卖的价格不高，就租房子，租房子量增加了，导致房租下降。调整幅度很小。因此导致高端捂盘。
去年上还有一个央企在卖房子的时候，政府说，现在87500，可以房子价格批给你，说不能卖，国有资产不能流失，卖到9万。等到明年，今年之后，政府告诉他，只能85000，只好再放。所以现在出现高端捂盘，是被动的。我们出现毛坯入市，产品趋同，价格限死了，价格不能超过周边房价，所幸做毛坯、低端。我们推动产品产业升级、装配式住宅、节能环保绿色都通通放到一边去了。
当然这个过程中间，还有关系户成为巨大的受益群体，北京有很多很好的楼盘，性价比非常高，不敢推，一旦推起来之后，部长、司长的条子都是一片。前段时间碰到一个企业，农业部司长递了条子，想买房子，我说农业部跟房地产有什么关系。自助很难入市，关系户首先获得信息，上海提出摇号，只要登记客户数量高于推出楼盘套数，必须公开摇号，由公证机关统一组织摇号，开发商怎么办，关系户怎么办。没办法，不迅速了。我不公开开盘，不公开认购，客户量就很少。关系户就来了，赶快来买吧，告诉你，现在政府限价，周边卖9万，我卖85000万。上海采取措施，所有楼盘只要开卖，必须摇号。
限价令能不能放开？迟早要放开的，现在不敢。可以给一个办法，渐进式放开，比如今年中央要求，房价环比不上涨，明年上涨1%，后年上涨2%，再后年上涨3%，2022年上涨5%，保持人均收入水平平均保持8%，上海房价收入比，去年最高点的时候，25.7%下降到19.6%，虽然19.6%房价收入比还会很高，但是毕竟是下降的。所以泡沫风险降低了。
当然现在看一二线城市房价反弹压力依然很大，这种情况下，如果把限购、限贷、限价全部放开，必然失控，导致泡沫风险必然爆发。调控仍将持续。一二线城市看完之后，看三四线城市怎么样。也在分化，2015年提出一个观点，四大分化，城市、板块、楼盘、企业分化，城市分化非常严重，板块分化更不用说了。
这些城市过去库存消化掉，现在供不应求，研究这些城市全部限价、限贷，供应、需求、房价受限，因此未来很可能被控制。我们提出一个观点，未来房地产可能进入一个新概念。这些都市圈未来会不会有大发展，很难说。未来都市圈周边三四线城市发展有一个重要课题，都市圈所有周边三四线城市，不会自动成为都市圈会员。因为如果我们轨道交通、快速路网通不过去的话，到固安要一个小时，甚至一个小时更多时间，还不如在北京。因此通过轨道交通打通了之后，才能把产业倒过去，人口才能过去。这些城市才逐步发展出来。北京、上海这些城市，都不愿意把这个轨道交通打开，不愿意把高速公路打通，因为地方政府利益关系，现在其实不是放开、打通，建都市圈把周边城市，包括不是北京的河北城市变成卫星城、卫星镇，而是现在在做一条护城河，你们要进京，我还要收费，所以这个是未来都市圈三四线城市发展的一个很大的问题。如果像成都一样，轨道交通全部打开，未来整个大城市发展会超过我们的想象。我们现在上海的轨道交通，现在是690公里全长。仅仅通到了上海昆山，其他地方都不通，但是成都未来的规划是1000公里，而东京都市圈是2500公里，因此我们可以看到东京都市圈的概念，为什么会有那么多的小城镇，而上海周边做不出来。
去年春节部分三四线城市比去年增长300%、100%、200%，可能是回乡置业，追溯一下，去年5月份这些城市的成交量，已经出现35%以上的普遍性增长，为什么？全国大概40个左右城市，恰恰跟一二线热点城市房价暴涨时间吻合，这些人在大城市里生活，购房无望，因此回乡置业、创业、就业，离开了大城市。他们回去之后，导致这些城市成交量去年明显大幅度上涨，仔细研究的时候发现，这些城市的房价其实没有变化，因此这些人就是刚需客户，因为没有钱，不能推动房价上涨，虽然成交量上涨，房价没有出现大幅度上涨。
当然还有一批更多三四线城市，仍然在自然的去库存路上，因此整个销售面积，虽然有一定的增长，但是增速在慢慢下滑，而房价其实没有上涨。所有三四线城市的住房供应、土地供应什么情况，今年1-5月份土地供应相当于去年的1/3，这几年的趋势是在往下走的，意味着未来三四线城市土地供应不可持续。
我们曾经到了安徽地级市，我们看了以后发现，这个城市里面的潜在供应非常高，将近一千万平方米，每年销售面积只有180万平方米，潜在供应可以供应将近五年时间，政府还在每年增加土地供应，这个库存怎么去的掉呢？仔细看了之后，我们发现有一个新区房价上涨幅度很快，而且一房难求。最后我们会发现，这里面出现一个重大反差。这个反差怎么回事呢？后来我们觉得这个问题，整个城市转了一圈，将近一千万平方米的潜在供应，绝大部分都是烂尾楼。很多中小房企已经死了，所以只有一个楼盘，在去年这么好的形势下缓过劲来，继续开工，所有楼盘处在停工状态，所以在更多的三四线城市，其实我们看到的不是未来能够把这些库存去化掉，而是在艰难的去库存当中，未来不会有更高的增长。
三四线城市增长逐渐乏力，去年大水漫灌效力，去年不可持续，最多延续到明年，明年之后慢慢就会没了，三四线城市出现人口梯度转移过程，还在持续。曾经到安徽大别山深处做公益活动，给他里的小学送去图书馆，到那去之后问那的小孩，你们上了高中、读了大学之后还会回来吗？所有人告诉我，不会回去。意味着他们爷爷奶奶、爸爸妈妈砸锅卖铁，都会帮助他们留在大城市里，这是人口流动背后的资本流动，钱跟人流到大城市。
另外一个现象，农村人口逐渐转移出来，数量在逐步减少。去年之前的五年时间，年均农村人口转移出来的数量，1360万人，再往前的五年时间，年均转移出来数量1500万，逐渐减少，以后越来越少，一定往大城市去。未来这些城市的城镇化已经接近尾声，过去一直在提城镇化，对这个问题一直有争议，但是现在可以非常明确地提出这个观点，城镇化已经接近尾声了，未来可能更大的城镇在都市圈的三四线。
浙江很富裕的县城看了一下，这个城市非常典型，每年销售面积大概30万平方米，三千套左右的住房，但是整个县级市，每年新婚五千对，换句话说，城镇里面的新婚人口基本上消化掉了城镇的新增加的供应量，这个时候没有新增的需求怎么办，地方政府就拆迁。
去年拆了150万平方，今年拆两百万平方，拆迁的时候怎么来做呢？拆迁的时候，政府不造安置房，发房票，拆迁户拿掉整个房票，买开发商的房子，通过拆迁制造需求、GDP、政绩。但是这个时候，他买开发商房子，政府贴钱给房票，政府没有钱，卖地，所以去年卖了170万平方米土地，今年大量卖地，否则没法支撑两百万平方米拆迁，加起来350万平方米，相当于整个全市农村+城镇，所有住房10%，如果按照这个逻辑滚十年时间，可以把城乡所有住房全部拆迁完，焕然一新，有这个必要吗？当然没有。因为农村人均住房面积达到78平方米，城镇住房达到54平方米，这个房子有必要拆吗？所以数量的改善与需求，已经基本上结束，质量改善需求也不多了。因为他们城镇自己建的好的房子，别墅的房子，加上商品住房的占比，已经超过了80%，所来未来能拆迁的余量已经非常少了，所以这些城镇化已经基本结束了。当然我们也看到，有些城镇提出了一个限售概念，限售三年确实有一定道理，短期投资炒买炒卖，限售十年有道理吗？既不合情，也不合法、合理，二手房市场未来交易一定会大幅度萎缩，而且新房市场供不应求，导致我们整个市场发生变形。因此这种政策，我们觉得过犹不及，未来一定会提前调整。
未来预判定非常清楚，未来几个大趋势不会改变。
第一，基本面不会改变，城市化趋势不会改变，都市圈将成为城市化的新引擎。
第二，大城市土地供应逐年减少，不会改变，供求关系维持长期失衡，导致房价长期失衡。
第三，很多中小城镇的城镇化已经接近尾声了，小城镇的土地供应规模难以持续增加。
第四，城市居民住房改善居住条件意愿不会改变，大城市住房商品房占比只有30%，北京到底有多少，到长沙，到武汉，到很多地方，我们会看到，我们的住房面积其实成套的商品住宅面积占的很偏低，当然投资者买房保值意愿不会改变。所以现在这个形势下，限购、限价、限贷形势下，政府既然限价了，意味着房产具有更大的投资价值，什么地方还可以买房，一线不行二线，二线不行就三四线，所以关键问题还是货币太多，地方政府地价、开发商推高房价意愿不会改变，当然提高产品品质，意味着推高房价。
未来房地产依然取决于政策面，政策面取决于一二线城市，仍然严调控，三四线城市必须继续去库存，房地产未来的走势首先取决于政策面。我们做一个战略假设，我们看到海外智库都在讨论，未来可能怎么样，我们先做假设，看未来战略怎么定，如果假设成立，战略可能会成立。
经济下滑，出现继续下滑或者出现W危险，继续重启房地产按纽，放松调控，提升经济。都市圈需求会强烈反弹，房价报复性反弹，泡沫膨胀。不可能拉动经济，不可能放弃控制大城市人口规模逻辑，因为抑制需求，不可能大量释放土地，不可能放弃抑制资产泡沫。我们相信这一届延续下一届政府，不会放弃抑制资产泡沫逻辑，还会延续五年时间。如果真正突破供给侧改革，解决房地产供给侧改革问题，有可能逐步放松。相信三年时间，房地产供给侧改革不可能完全突破，我们过去曾经写过关于供给侧改革的四梁八柱文章。我们认为三年时间绝对做不到。
我们认为一二线城市调控还会继续持续，所以调控标准不会改变，将长期执行，调控执行时间越久，意味着住房市场发展周期会被拉长，就慢慢发展吧。
调控延续，局部微调，沿着上一个逻辑走下来之后，发现第一种情况自然走到第二种逻辑，这种情况下，我们经济可能会企稳向好，经济不好不会重启，经济好当然不会重启，货币继续收紧，金融继续去杠杆，因此会出现一方面抑制资产泡沫，一方面同时去库存。少数城市尝试做一些微调，释放一些需求，或者突破限购限价的政策。
但是有底限，不能突破房价上涨过快的底限，这种情况会不会出现，有些城市已经在放松，放松逻辑是什么，吸引高端人口进来，把低端人口产业挤出去，实现产业和人口的腾笼换鸟，这些已经在做了。未来这样城市会越来越多。
提出一个新概念，房地产进入一种限制性发展，新一届政府开启新的经济周期，与房地产无关，一线城市限制人口、土地供应，三四线城市限制土地供应，包括农村应该限制土地供应。城镇每年人均住房面积增加1.2平方米，农村人均住房面积增加1平方米，这个逻辑本身是错的，因此导致未来三四线城市限制土地供应，房地产限制金融改革。
如果房地产限制金融过渡，我们会怎么办？因此，我们金融加杠杆，导致钱少且贵，去年年底一直讲钱多且廉，所以大家都买房地产。去年11月份，我们说货币政策反转，今年的钱一定变得更加贵，而且少了，现在看钱确实减少，M2增速跌到10%以下，未来我们认为M2的增速可能就在10%左右，不会高于11%，不会低于9%，大概10%左右。
有人说今年大放水，MLF放了4980亿元。我们不这么看，MLF到期回收1400多亿，注水800亿不会算什么，一次逆回购就两千多亿。今年4月份M2出现负增量，这是非常重要的信号。未来还会出现某个月份，M2增量变负的，增量会变得更少。
房企到位的资金，不管按揭贷款，还是定金增速都在下降，产生一个情况，房地产企业资金减少了，怎么办？大型房企想办法增加贷款，因此看到这条蓝线，就是银行的开发贷在增加，是不是意味着普遍性的钱多了呢？因为银行的钱只会给大企业，2013年的时候，我们曾经提出房企分化，中小房企90%退出地产江湖，2014年我们碰到工商银行总行，他们跟我讲，只做百强房企贷款，其他房企只收不贷。2015年基金说只做百强，其他房企开始不做，2016年年终，我们碰到供应商，做玻璃幕墙的胶，他说他的合作伙伴当中，70%是50强的房企，剩下百强附近，中小房企被银行和供应商抛弃了。大的房企从银行拿到贷款，今年扩张速度非常快，房地产增加贷款非常多。
按揭贷款增速下降速度非常快，今年可能收窄到个位数，三个重要级人物讲了这个话，信号非常有意思，周小川行长去年说，居民部门加杠杆逻辑是对的，但是今年他的口风发生了一些微妙变化，这个变化就是开发贷款在今年还会以相对较快的速度增长，但是会估计适当放慢。郭树清主席讲，居民部门银行贷款杠杆率并不算太高，但是值得警惕。王照星（音）副主席讲，我们希望房地产不能大起更不能大落，因此未来银行贷款保持相对平稳增速，我们认为是个位数。房企到位资金增速下降，但是如果房地产到位资金在下降，意味着什么？未来销售额增速也不会大幅度增加，消费增长持续下降，因此导致量平价稳，消费面积基本持平，房价上涨，销售额略有增加。
我们预计今年保持正增长，但是明年或者后年，如果进入限制性发展阶段，我们可能变成负增长。如果这种情况下，房企现金流会不会枯竭，我们认为很可能会出现。银监会发布了一个通知，非常重要。去抵押贷款的时候，哪怕有资产抵押也不行，必须有现金流，能够还本付息，如果不能还本付息，有资产抵押，也不给你贷款。因此，很多房企可能就会面临这个问题，现金流可能不够。因此大家必须抢现金流，意味着我们抢客户，抢客户的时候，我们看到，当然市场蛋糕不会变得更大的时候，客户资源就会变得越来越少。这个时候，我们可以看到，我们未来可能会出现一个什么情况呢？未来出现抢购大战一触即发。
因为限购、限贷之后，有资格的购房者越来越少，三四线城市有资格的人很多，但是没有人买。因此今年很可能出现小房企断尾求生的情况。今年到了一个二线城市，当时问了原理的同事，在这个城市里面，有没有房企想降价，他说我们房企想降价，去年卖六千，今年预计卖五千，我八千卖，客户流失80%，必须降。明升暗降，今年会大量出现。下半年会不会出现真假，没有看到，未来不排除。这个房企销售额30亿左右。大房企率先降价有可能，市场拉回来，低价拿地，这是过去的逻辑。
因此可以看到大房企未来逻辑加速跑，通过降价抢夺更多的市场份额。降价不期而至，房价下降10%，成交量下降10%，土地购置面积下降，新开工面积下降，投资下降，联动上下游下降，拖累整个国民经济，房大落变成新重点，其实也调控。中央经济工作会议提出，既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落。现在调控双限制，既不穿透上限，也不突破下限，因此未来调控是要渐进逻辑，维持房地产健康平稳发展。过去房地产操作模式就是我们通过限房价上涨，未来也会限房价下跌。
最近广东有一个地方出台政策，限制房价上涨超过5%，限制房价下跌超过15%，过去2015年房价下跌，杭州政府也出台类似政策，限制房价的上涨和下跌，因此过去的逻辑，我们认为房地产市场放松、刺激、膨胀、打压周期逻辑，三年一轮换。所以一定要警惕未来市场逻辑。
当然我们现在调控在慢慢地在暂停，我们觉得是非常有道理的，因为我们推迟了上山难，拽住流坡的车更难，再起来，难上加难。把握时机和尺度。房地产市场投资面出现新状况，就是我们的房地产的土地购置面积，同比出现下降。未来增速不会保持，一二线城市土地供应减少，今年虽然正增长，明年负增长。三四线城市难以为继。前年土地购置面积负增长，因为前年基数低，今年正增长，明后年不会了。土地购置面积下降，新开工面积自然下降，投资当然往下走，所以今年投资到明后年投资，可能维持正负零上下，未来不可能大幅度增加。
房企策略是什么，大企业引领市场潮流，对于大企业首先要研判大势，必须有危机意识，防患于未然，对城市做深度解剖和分析，不同城市有不同的逻辑，现金为王，进行资金流测试，现金流盘点，现在拿现金最好，不是分红，作为财务投资者参股别人，也不对。同时不能抢地，控制投资节奏，手上保持一定的现金流。
深耕扩围，一二线城市未来长期肯定是看好的，必须深耕，三四线城市一定是扩围抢规模，像割韭菜，三年之后撤出来，再转一个大城市。同时加速奔跑，跑的快，市场好的时候快速启动，市场不好的时候，抢先刹车。节奏控制、速度控制非常重要，对于大企业来讲。紧跟市场，合作共赢，减少竞争。准备预案，看看市场，如果市场一旦出现下行，必须手上有预案，怎么做，不能被动。对于中小房企来讲，小而美的企业其实还是能够存在的，不是完全死掉，但是只有极少数的小而美的企业，一个有核心资源，比如有土地，有核心产品，你的产品别人不具备复制。前段时间上海房企跟我讲，他们有农业技术，无土栽培技术，放到阳台上，跟住宅放到一起，可以在家里里面种各种各样的东西吃，这个时候房子就会带来更好的附加值，而且独一无二，有独特优势。如果都没有，跟大企业合作，求包养，投私募，通过基金控制，然后走海外，一些发达国家市场虽然不大，但是很成熟，而且很稳定。
新城控股1-5月份增长接近2/3，2020年达到一千亿，目前节奏来看，很有可能提前达到一千亿，稳健前行前提下，还是加速奔跑，必须跑的更快，如果跑不快，今后市场没有地位，有地位才有话语权，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，所以没有话语权，就在这个市场上今后没有对供应商、客户溢价能力。
谢谢大家！
主持人：下面嘉宾将会带着她的大数据分析研究报告做主旨演讲，掌声有请全联房地产商会副秘书长王玉清女士，预测一下中国房地产景气指数二季度的一个表现。
全联房地产商会副秘书长 王玉清
王玉清：这是我第二次发布房地产企业家信心指数，编制全联房地产商会企业家信心指数，是全联房地产商会为房地产企业服务的重要举措，2005年开始到现在第三个年头了。下面简单给大家汇报一下。
因为搞这项工作，有些概念要明白，什么是房地产企业家信心指数，从百度上查，信心指数是从债券市场数据计算出来的，最早是由巴隆来做的，巴隆是谁？我从百度上查，一个是搞艺术的，再一个说是特朗普的小儿子，第三个是说搞债券市场的。这个人详细的介绍不是很多，但是信心指数对企业、业界行业研究还是有影响的。
我们用十个顶级的公司债券盈利率和终极公司债券盈利率，用两个比值来计算，如果中值比率希望小，上面的值就会大，反过来就越小，如果比值越大，信心指数越强，说明债券市场牛市就来了，基于这个领域一直把研究工作。
各个行业都有信心指数，有制造业、银行家、消费者、企业、企业家、股市、股票投资者信心指数都有，30个国家，从供给侧、需求侧搞信心指数的调查。信心指数调查主要都有什么内容呢？找了一个与房地产业相关的，比如说美国的建筑商协会，也搞了这么一个信心指数。它是搞什么的，对协会四百名建筑商会员进行调查，依据他们对市场的经验和实际接触，然后对房地产的现在和未来的情况进行评估，调查内容主要有组成组成部分，进行加全平均得出，当前的房地产销售状况，未来的六个月的一些销售情况，以及潜在的购买情况。
从这个图表上可以看，金融危机以后，他们的房地产市场是逐年上升的，根据这个，有的房地产企业走出海外，到美国投资，在复苏的时候。
咱们国家比较影响的信心指数，就是中国人民银行发布的信心指数，主要调查的内容是什么？ 产品的销售价格，原材料价格，出口订单，国内订单，资金周转，销贷款回笼，经营景气与盈利指标，二季度企业家信心指数65.4%。
这个不太乐观，国家统计局和他们发布的中国制造业采购经理指数，从2016年开始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上个月持平。但是因为50是景气、非景气的分界线，在低水平情况下比较担忧。房地产企业指数，这就是我们的指数。这个指数，我们信心指数是62.1%，跟51点多，差距还是比较大的。我们进行的调查指标是什么？有16个指标，比如行业运营，企业经营与业务，盈利，就业投资，库存等等，然后经过计算，得到的信心指数。发布单位，怎么发布？国家层面上，就有国家统计局发布，比方说国防景气指数，中国人民银行发布中国企业家信心指数，在行业组织有没有发布，行业组织也有发布。比如中国物流与采购联合会，跟国家统计局联合发布，中国制业企业经理人信心指数，咱们的房地产企业信心指数，由全联房地产商会行业组织发布的，企业研究力量也有发布。
比如比较有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近国家进行管理，不让他们发布了，可能觉得各个机构都在发布指数比较乱。大专院校根据自己的研究成果发布信心指数。
房地产发布这个指数，基于什么原因？这张图是商会市场追踪研究小组，做的图。看整个房地产的基本趋势，1-5月份，这个指标全是下行的，只有商品房的平均指数稍微上涨，这种下行房地产的投资同比增长8.8%，增速比上个月，1-4个月回落0.5个百分点，土地购置面积，同比虽然增长了5.3%，但是也是增速回落了2.8个百分点。欧阳总搞的大曲线，2016年整个土地购置是负增长。
这个坑爬到岸边以后，带来了房地产价格保障，所以土地是市场的一个很重要的指标。销售面积、销售额都回落，只有房地产市场价格稍微上涨。造成整个曲线的下降，什么原因造成的？房地产的调控政策是不可忽视的，是很重要的因素。我分了分，主要分为宏观国家层面的政策和地方政策，国家的政策根据党中央的精神，一直致力于长效机制的设立，所以不知道大家关注过没有，最近的媒体住房部在征求和销售管理条例，刚才欧阳总也说到这了，在座有什么意见可以提，还有土地管理法的修改意见。至于专项的，比如存款准备金率，税收政策，土地政策，针对库存量是增大还是减少，都有陆续出台。但是最近比较亮眼的是什么呢？地方政策的出台，根据我国立法法的规定，只有社区的城市才能出现地方性法规，但是现在出台的法规比较混乱，就连县级市，连一个小县也出地方性法规，合适不合适反正现在比较乱，但是归纳起来，大概是有这样四种，限购、限贷、限价、限转售。一般在咱们的城市普遍是这样，对购房资格、贷款资格都有设定相应的门槛。限价，有的地方性法规，超过30%不能再售了。限转售是最近大家比较关心的，可能这一条对投资房地产的限制更多一些。比如有的是最低买了房子以后，拿到房产证两年之内不能卖房，保定拿到房产证起十年不能转售，出台比较厉害，时间长短问题，这些地方性法规，都是不会延续时间太长。
房地产企业做的信心指数到底是多少呢？从2015年起，我们就调查，样本量是536家。2017年第二季度，我们的房地产信心指数是62.1%，总体与一季度持平，波动比较平稳。具体表现，房地产行业总体购置面积、购置价格都是回落的，企业的融资难度有所增加，商品房代售面积下降，企业综合盈利水平、融资难度分化现象还是比较明显的。房地产行业总体运营比较平稳，企业土地购置面积稍微回落，商品房销售合销售价格，企业盈利水平和经营水平持续得到改善，企业融资难度还是增加的，地区差异化情况比较明显。
指数就缺少不了预测，根据房地产市场调控政策，整个大的宏观经济形势，企业可能土地购置面积还会有所下降，销售价格既不会是大增，也不会大减，对于我们房地产企业在大大好于制造业的同时，还是有一个平稳发展的趋势，各位企业家在这里，我觉得信心还是有的。
主持人：总而言之一句话“信心比黄金更重要”。下面一位演讲嘉宾，非常年轻，毕业于北京航空航天大学，获得过计算机科学与技术的硕士学位，曾经先后在腾讯网络合乎赶集网从事管理工作，有着多年的地产互联网运营和管理经验，工作范围覆盖互联网产品设计、项目管理、数据运营分析、商业地产营销等等，是一个全才。在2012年的时候，他出任了赶集网房产频道负责人之后，曾经创造过连续两年流量增长超过80%，盈利增长超过100%的一个惊人成绩，2015年从58赶集集团分拆出一个新公司，叫做好租，很多朋友比较清楚这样一个品牌。他来出任创始人兼CEO，成为58赶集集团孵化的创新项目当中最年轻的企业掌门人，听听他的观点，有请好租的创始人兼CEO曲先洋先生上台，欢迎！
好租创始人兼CEO 曲先洋
曲先洋：听了前面几位嘉宾分享，大家都是行业里资深的前辈，高屋建瓴让我们看到了很多新理念、新看法、新观点。因为我是这个行业里的新人了，我从事这个领域的时间比较短，首先从一些小事讲起，讲讲这些新人怎么从我们的角度看待这样一个产业，怎么从我们的角度能够做哪些小事情，可能能够跟大家把整个行业往前推进一小步。
今天我主要想聊一下，互联网怎么跟今天的主题产业园做一些结合和推进。
首先做一个简单介绍，我们好租从58、赶集分拆出来的一家公司，目前做办公及相关商业地产的租售服务商，我们是中介身份，为了能够更好地帮助持有空间的人，更好地做去化，成为客户和空间的连接器，这是我们的使命。
我们是用什么方法能够把互联网和产业园做一些结合，这张图2016年1-5月到现在，整个全国房地产开发的增速，这个事情之前几位大咖给到我们的数据比我的数据详细多了，不做展开。这些数据放出来，只想证明，随着整个地产投资，整个存量不断地增加，去库存是一个永恒话题，这个事之前三位分享嘉宾讲了很多。
如果具体到产业园区，我们看到的状况是，整个全国国家级的产业园区就有五百强，省级的大概有一千家。整机产业园区产生的GDP超过15万亿，大概占整个全国GDP比重超过23%，所以产业园区在空间类产品当中，包括GDP的占比当中变得非常重要，我们也会关注这样一个点，今天早上刚看了一下我们自己的数据，随着整个开发的增速，整个产业远去的现状是一个什么样的，存量现状又是什么样的，我看到的是，全国产业园区整体的空置率43.2%，我们运营北上广深、成都、杭州西安城市，当前看到这些城市里面，当前处于空置状态，所有用于办公、生产总面积当中大概28.5%来自产业园，当然这是我们自己的运营数字。
我们怎么用我们的互联网能力帮助这些产业园区去化这些事情，更快、更准确地找到企业客户这一点，做一些推进，是我们想要研究和探讨的事情。
首先分析一下，产业园区有哪些市场特点，我们罗列了四点。
第一，小客群，因为产业园区通常会有产业行业，包括企业客户属性一些定位，其实它不太像正常空间一样，面向大多数客户群体都可以做的一个招商。
第二，大客户，通常来讲产业园区面向中大型客户做，投资逻辑决定是需要的客户群体更大、更集中，最终决定我们精准找到客户更难。
第三，成交周期长。有小客群、大客户特点，必然造成整个成交周期长，让整个产业园去化，包括为客户提供更好的服务这一点变得更难。
第四，利润率不高。不展开说了，前面几位嘉宾讲很多了。
目前，整个产业园的供需痛点是什么样的？平均控制率43%点多，间接证明了当前整个产业园区供给是过剩的，同质化更严重。李铁理事长给了很多图和实际数字，我们看到很多产业园区目前开发并没有到一个非常经济化的状态，所以出现空置率高、同质化严重这是必然的，同时缺乏很多软性服务，笔触财税人事这种产业园区必须能够跟正常空间提供差异化服务，其实对于产业园区发展是必须的，必不可少，这些在目前已也的产品当中，看到都还有很大的空间可以提升。
后面简单地讲一下，我们做事情的逻辑是什么样的，我们之前其实更多的是集中在正常的空间，我们从去年下半年开始，在尝试产业园区空间，怎么样把原有的经验拿过来做一个复制，简单列一些逻辑，后面还有简单的小案例，做分享，无论是不是产业园区，只要是空间类的产品，绝大部分的客源渠道，其实来自于线上，更多的从线上了解到整个空间分布情况、存量情况，以及招租情况，这些其实决定了，我们可以把客户的决策，以及客户的收集整理成本，更多地向线上延伸，这是互联网基本上可以做到的事情。
沿着这样的客源渠道分布基础，构建我们自己的能力壁垒。因为有自己的股东背景，所以我们能做到这样的大领域里面，我们做到整个流量和客户群体覆盖度，这个领域里面绝对领先的。
基于这样的优势，可以做到顶级的客户服务和储备，除了线上以外，线下也会通过长期的市场活动、营销类活动，聚集到更多的房东、供给类、客户需求类群体，阿里巴巴、百度、腾讯、小米、京东、滴滴知名企业，都有我们帮他们做空间类服务的成功经验。
更精细化刻划房源，正常空间以及产业园区都适用，在产业园区里，大家对于客户行业定位要求，有更细分的逻辑在里面，被我们更精细化地刻划客源这个事情是必须要做到的，一开始要这么做，要求所有客源、房源必须标准化了，每个楼盘用一百字左右，描述这个楼盘在交易、服务里面所有可能会影响决策的所有信息。每个客户也会做这样的事情，大概40个字段，并且这个过程不断地精进、叠加，并且可以不断地交叉，比如可以把客户的行业和供给做交叉，可以把客户的需求、变迁情况，时间轴上纵向做交叉。通过这样可以发现行业产业规律，以及需求和供给一些规律性。基于我们对客源、房源的改造和理解，我们后面整个帮助客户去决策，或者说的直白一点，我们整个招商的过程是这样一套云端系统。左边拿的是房源库，右边是客户库，不断地优化、匹配客户和房源之间逻辑，保证为客户提供服务、房源供给者提供服务，可以大量、高效、复制，更多从右侧出发，理解好已有客户需求，推动左侧找到合适的空间，做连接，我们起到连接器作用。在产业园区里我们反过来，先站在产业园区角度，就是左侧，产业园区是整个房源当中的一种，反向驱动我们的智能云匹配系统，去右侧，在海量的货物数据库当中，寻找可以被我们连接，并且产生更好的连接和附加价值的企业。
基于这样一个场景里面，我们也做了一个向下延伸，就是做整个企业的整体解决方案，比如选租以后，可能会有装修、财税这样的需求，我们尝试用我们的平台能力，去整合各个供应方，能够在这样的场景里，实现整个闭环的服务，这个其实跟产业园区的逻辑是一样的，只不过产业园区在封闭的物理空间提供服务，我们是在空间里以松散的组织方式提供这样的服务，我们运用产业园区的场景和逻辑，运用这套系统、逻辑以后，得出结果是效率提升。
作为连接器，我们在意连接客户和供给方效率，如果能让这个行业效率大幅度提高，自然解决行业里面供给方、客户方、需求方也好可能面临的一些困难，我们做了一年半左右尝试，我们把整个承租效率整个行业8%提高到40%以上，四倍左右提升，客户储备、数据储备能力，交易运营数量提升，包括我们对于产业园区有更深的理解，还能把这样的效率提高到更高的值，起到连接器该有的价值。
空间服务离不开软件服务，作为中间服务提供商、作为连接器是这样的，我们运营城市有超过一千名线下服务团队人员，这些人除了线上连接以外，这些人线下帮助做供给、需求方和我们之间连接，也是我们能力一部分延伸和外援。我们会为他们提高数据化解决方案，提供更严密的数据管理，提高线下所有连接器作用。
基于生态闭环链条，覆盖正常企业运营当中需要的26项目服务品类，希望这些品类用一站式服务平台对接，用管家的1对1服务方式，提高每项服务品质的专业性。我们用工厂职工方法，提供这里面更高的性价比，更可靠的售后服务，通过这样一套逻辑，把优秀的服务供给商转到连接器场景，不仅连接客户，也连接他们所有需要的服务供给方。产业园在封闭物理空间里提供这样一套逻辑，把线上系统把交易场景、服务场景做成分散，打破物理空间界限这样一个连接器逻辑。
分享几个小案例，我们是环上的一个节点，这里面数字放上去，并不是极其漂亮，也不是让大家极其兴奋，确实代表了我们在这个事情上面做了一点点推进，刚刚提到过一次，我们更多的是做传统空间，包括办公空间，包括联合办公，去年年底开始，我们尝试做一些偏产业类的，这个其实是小例子，都是在北京尝试了一些创意公园和文创类的产业园，我们尝试帮他们做一些定向的租客寻找，用一个月左右时间，我们代理每个产业园当中，成为去化能力最强的渠道。
这个项目云时代，在北京亦庄，两万平米，三个月半左右，去化了五千平米，占总面积25%，用我们这套逻辑和体系能够实现，线下只放了两个人，更多的依靠线上体下，已有的对房源供给方的理解，对租客端整体的储备情况，包括我们通过自己的数据能力， 起到连接在一起能力，未来跟这个行业里的各位前辈更多的交流，我们能够更好地理解这个行业，用我们的方法在这个行业里做一些踏踏实实的事情，能够再去化，在客户服务、产业园区的升级建造上，能够跟大家一块做一些探索，能够对这个行业做一些贡献。
主持人：我们这个平台就是欢迎大家在不同的角度进行思想碰撞。今天上午最后一位演讲嘉宾，我为大家介绍一下他的身份，他是毕业于国防科技大学计算机专业的一位高材生，他先后在华为历任软件开发工程师，公司大T系统部产品部长，统一通信与协作产品副总裁，企业全球营销副总裁等职位，2014年创办了左邻，定位在通过移动互联网、智能互联、大数据的技术手段，为园区、写字楼、物业提供移动智慧平台和联合运营服务，与园区共赢本地服务升级，掌声欢迎左邻的联合创始人兼COO彭海星上台演讲。
左邻联合创始人兼COO 彭海星
彭海星：开场之前，我们有一段视频，5月份华润office2.0的发布会，我们做的一个产品，这个视频给大家看一下。
（视频）
我们跟华润置地合作，帮助他们升级打造office2.0产品，我们作为一个外行，作为IT行业来看房地产行业。两个问题比较困惑，我们提以客户为中心，我们是否在园区和写字楼里面真正做到了以客户为中心，我们对客户的理解和了解有多少，我们对他们的需求的辨别和对他们企业里面的发展现状和问题，我们是否能够真正知道。这是我们看到的第一个困惑和问题。
第二，互联装发展了20多年了，现在在地产行业，我们作为一个产业园区，或者地产行业的后来者，我们去跟移动互联网，或者跟互联网技术去拥抱我们的切入点是什么。大家可以看到，互联网过去20多年，基本上通过游戏、聊天、图片、视频等各种方式，来消耗大家的时间，然后聚集用户流量，再通过反向方式进行变现，如果我们来做，是否用同样的方式，还是我们能够协助我们企业，或者企业员工，帮助他们节约他们的时间，这是我们一直在做这个行业的时候的两个困惑点，我一直开始因为我们已经有不少的应用和实际的情况了，我会分享一些我们站在我们的角度实际运营的一些数据。
这些数据就是在给企业和用户进行画像，通过我们对会议室预定，通过我们员工考勤打卡情况，通过我们对停车缴费的情况，以及中午在线下站点买饭消费的情况，我们能够了解到，这些客户的一些偏好，比如停车充值的时候，大家都喜欢用支付宝支付，大家购买小件商品的时候，买午餐、早餐、咖啡的时候，都习惯用微信支付等等，还有这个企业的员工的发展的情况，事实上都可以通过这些数据，可以得到呈现。
同时我们还能够了解到什么？对于这个区域内，我们的企业性质，文创类占多少比例，科技类占多少比例，互联网占多少比例，而且能够看到他们上下班高峰期什么时候，而且哪一类企业的加班时间更长，基本上互联网和科技类企业都是比较以加班狗著称的，所以我们在一些写字楼和园区里面，我们推出了包括“深夜食堂”的模式，也是得到了大家的欢迎。
通过位置信息，我们能够看到这个片区工作的人居住也是比较有特点的，大家年龄层面比较年轻，大部分的人居住在宝安片区，房价如果是2500，数据反推，南山片区做人才公寓，定价非常容易做。大家所关注的活动，和热门话题，事实上活动是大家比较关注的，相亲也是比较关注的，出乎意料二手交易、租售也是比较热门话题，对于企业行政人员最关注的是怎么样帮助员工解决住房问题，跟之前企业行政关注的点完全不一样。通过片区内园区和写字楼的这些运营积累的一些统计数据，通过什么达到了这些数据统计呢？我们认为核心是通过服务，有很多种类，比如一卡通服务，在深圳中国储能大厦，是333米建筑，这栋楼里面，大家可以看到，从进门到员工的考勤，以及到写字楼内商圈的消费等等，这些所有的过程全都是通过手机来操作的，在这个楼里面没有实体卡的，包括停车的缴费等等，都是通过这种方式，大家可能会问，这种情况下对于访客来说怎么办？通过短信、微信方式都可以解决这些问题。
我们认为未来五年时间，可能大部分写字楼和园区内实体卡将不会存在，大家都会用手机方式替代。
企业提供给员工的，很多了，服务热线、WiFi，我们合作的园区有很多以WiFi作为亮点呈现的，任何企业搬到园区不需要布线，要上网综合布线很麻烦，所有企业进来以后，通过手机或者PC方式，可以实现对企业的无线整个WiFi覆盖，企业和企业之间做到隔离。
资源预定，我们在张江高科园区，不仅提供会议室公共资源预定，包括母婴室，还有推出针对企业的员工的午休间预定，都可以通过手机方式进行线上预定，并且完成支付，而且可以自己完成支付以后，产生二维码，自己开门。整个过程当中，园区无需要介入的。跟以前传统的区域打电话，然后咨询，然后咨询完了以后，到现场缴费等等冗长流程相比大大提升了效率。
还有快递查询，在华润，我们事实上对接了顺丰和中国邮政这两个快递，同时利用我们的线下空间，让所有的快递的收和发，都统一在这个平台上，这样也为写字楼内的安全和形象有所提升。
第三类服务是企业服务，面向最终在写字楼和园区里面的企业所提供的服务，我们认为两大类，一类是产业类的，一类是行政类的，产业类的服务其实如果大家参与园区运营的话，应该很清楚，产业服务因为非标准，所以导致园区在这里面扮演的角色非常尴尬，推动这段时间的运营，我们发现事实上有些产业服务也是可以标准化的，比如一封律师函，一个人调度，还有人力资源的代办，这些服务事实上是可以通过标准化，放到平台上，通过电商的方式直接解决的。还有一类是完全非标准的，比如投融资，还有一些金融类服务，这种情况下，我们事实上通过服务联盟方式解决。而且通过做产业服务运营，我们也发现，这里面最高频的服务，有很多，财务、税务、法务等等，有很多，最高频就是人力服务。对企业行政服务，越来越多大企业倾向于把自己的整个行政中心外包出去，在企业内辟出单独空间，但是希望把员工零食、卡瑞、茶水间、打印等等所有服务，通过这个空间进行承载。所有不用管，统一外包给第三方，给企业提供不仅是单项服务，更多是整套行政服务平台。
我们通过服务连接客户、园区、园区运营方、企业和人，通过后端移动物业管控平台连接人和设备，企业和场地等。园区内企业和员工提出诉求的时候，填一个物业报修的时候，这个需求到了运营方，内部可能有一套自己的OA系统，这两个系统之间往往是隔离的，我们在一个平台上整合完了以后，整个业务流转和整个业务发生过程，可以在一个平台上进行闭环的。而且还有一个好处，我们后端把温度、湿度，还有电梯使用数据，可以很清晰地通过这个平台统计和传递出来，这样的话，能够达到人和设备之间的连接。
总结一下，社交不多说了，很多圈层，行政圈层，企业家俱乐部圈层。我们平台核心做的事情，帮助写字楼和园区做连接，把整个第三方的服务资源以及企业和企业员工连接到一起，这样才能够把真正所说的，我们把企业作为一个客户也好，或者说一个长期资源和合作伙伴也好，大家一起进行发展。
这些数据展示更多的在园区运营分后台的数据展示，可以容易看到园区内能耗分布情况，相比业界能耗对比数据，包括停车位一些监控情况。前面大数据和技术方面的事情，我们已经相对来说比较成熟了，但是如何人工智能，然后把人工智能技术用于对写字楼内和园区内的一些让设备设施更加智能地去连接这个事情，我们还在做探索，我们可以做一个比方，现在有些园区和写字楼里面进天梯的时候，从你进门，从你用手机刷卡，电梯自动下来接你，告诉你去多少层。我们积累了大量的电梯运行数据，有些电梯比较繁忙，有些电梯比较空闲，以前传统电梯维修厂家，按照固定周期进行维保，这些数据已经在跟这些电梯厂家反向讨论，能否定向把这些数据让电梯厂家主动来对一些比较繁忙的电梯做提前维保，而对于一些比较闲的电梯，做其他分析的尝试。
我们认为以后类似于我们这样的企业也是创业企业，我们的需求代表了中国大部分中小企业的一些需求，我们在北京、上海、广州、成都，还有深圳这些地方，我们都有办公室，但是我们在每个城市员工的用户体验是完全不一样的。所以我们当时提出来一个概念，以后企业办公的真正场景，或者理想化的场景是什么？我们认为应该无边界漫游，当一个企业在任何城市的时候，用户享受到这种服务和这种用户体验应该是一致的。这也是希望通过后续这些平台，能够结合现有的产业园区和地产商一起打造这样的模式。
我们公司成立时间并不长，2014年在深圳科技园和美国硅谷同时成立，但是基本上还是以技术为驱动的一个公司，这些是我们的产品，做的东西比较多，从前端到后端都做了，需这些逻辑核心打通了园区和写字楼的业务流程，园区和写字楼本身作为一个产品提供商，我们叫做产品提供的集成开发流程。第二个流程是客户关系管理流程，能够清晰地知道，客户需求和现在要求的状态。第三个流程是客户把需求反馈到我这里，叫做问题处理和解决的流程。所以整个产品设计功能看上去很多，但是核心围绕整个写字楼和园区里面运营的业务主流程做开发。
这是我们的全景图，包括手机APP，还有PC端，比较有意思的一点，我们跟华润旗下的太平洋咖啡联合做了VOLGO咖啡，线下站点是线上服务综合站点。
我们公司有几个竞争力，这套平台能够把统一的用户和支付，还有统一的管理，进行一个统一，同时有一些大数据分析，既然做平台，就要放接口，第三方的一些公司，或者包括园区和写字楼，本身如果有开发能力，可以基于我们平台上能够开发出更多的应用。
我们算是这个行业做得比较早，或者起步比较早，现阶段，大家能够看到比较大一些知名企业都有合作了，比如华润、张江高科、深圳科技园等等。
这个产品给到写字楼和园区，最终得有用户用起来，我们会跟园区一起做运营，因为这块我们是专业的，与园区一起让智慧平台真正的活跃起来。
我们跟写字楼和园区合作比较多，我们会定期做一些活动，往期已经走进很多地方了，包括软件小镇、张江高科，效果不错，人数控制30人以内规模，下一期走进深圳科技园，中国大陆第一个科技园，1987年成立的，中科院跟深圳市政府联合成立，希望邀请业界同行，一起走进深圳科技园，做一些业务方面的探讨。
感谢大家！
主持人：今天上午到此结束。
实录：第九届中国产业园商务区发展论坛（二）