房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

　　全联房地产商会副秘书长王玉清女士应邀出席并发表主题演讲。

　　全联房地产商会副秘书长 王玉清

　　这是我第二次在房讯网的论坛上发布房地产企业家信心指数，编制全联房地产商会企业家信心指数，是全联房地产商会为房地产企业服务的重要举措，2005年开始到现在第三个年头了。下面简单给大家汇报一下。

　　因为搞这项工作，有些概念要明白，什么是房地产企业家信心指数，从百度上查，信心指数是从债券市场数据计算出来的，最早是由巴隆来做的，巴隆是谁？我从百度上查，一个是搞艺术的，再一个说是特朗普的小儿子，第三个是说搞债券市场的。这个人详细的介绍不是很多，但是信心指数对企业、业界行业研究还是有影响的。

　　我们用十个顶级的公司债券盈利率和终极公司债券盈利率，用两个比值来计算，如果中值比率希望小，上面的值就会大，反过来就越小，如果比值越大，信心指数越强，说明债券市场牛市就来了，基于这个领域一直把研究工作。

　　各个行业都有信心指数，有制造业、银行家、消费者、企业、企业家、股市、股票投资者信心指数都有，30个国家，从供给侧、需求侧搞信心指数的调查。信心指数调查主要都有什么内容呢？找了一个与房地产业相关的，比如说美国的建筑商协会，也搞了这么一个信心指数。它是搞什么的，对协会四百名建筑商会员进行调查，依据他们对市场的经验和实际接触，然后对房地产的现在和未来的情况进行评估，调查内容主要有组成组成部分，进行加全平均得出，当前的房地产销售状况，未来的六个月的一些销售情况，以及潜在的购买情况。

　　从这个图表上可以看，金融危机以后，他们的房地产市场是逐年上升的，根据这个，有的房地产企业走出海外，到美国投资，在复苏的时候。

　　咱们国家比较影响的信心指数，就是中国人民银行发布的信心指数，主要调查的内容是什么？   产品的销售价格，原材料价格，出口订单，国内订单，资金周转，销贷款回笼，经营景气与盈利指标，二季度企业家信心指数65.4%。

　　这个不太乐观，国家统计局和他们发布的中国制造业采购经理指数，从2016年开始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上个月持平。但是因为50是景气、非景气的分界线，在低水平情况下比较担忧。房地产企业指数，这就是我们的指数。这个指数，我们信心指数是62.1%，跟51点多，差距还是比较大的。我们进行的调查指标是什么？有16个指标，比如行业运营，企业经营与业务，盈利，就业投资，库存等等，然后经过计算，得到的信心指数。发布单位，怎么发布？国家层面上，就有国家统计局发布，比方说国防景气指数，中国人民银行发布中国企业家信心指数，在行业组织有没有发布，行业组织也有发布。比如中国物流与采购联合会，跟国家统计局联合发布，中国制业企业经理人信心指数，咱们的房地产企业信心指数，由全联房地产商会行业组织发布的，企业研究力量也有发布。

　　比如比较有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近国家进行管理，不让他们发布了，可能觉得各个机构都在发布指数比较乱。大专院校根据自己的研究成果发布信心指数。

　　房地产发布这个指数，基于什么原因？这张图是商会市场追踪研究小组，做的图。看整个房地产的基本趋势，1-5月份，这个指标全是下行的，只有商品房的平均指数稍微上涨，这种下行房地产的投资同比增长8.8%，增速比上个月，1-4个月回落0.5个百分点，土地购置面积，同比虽然增长了5.3%，但是也是增速回落了2.8个百分点。欧阳总搞的大曲线，2016年整个土地购置是负增长。

　　这个坑爬到岸边以后，带来了房地产价格保障，所以土地是市场的一个很重要的指标。销售面积、销售额都回落，只有房地产市场价格稍微上涨。造成整个曲线的下降，什么原因造成的？房地产的调控政策是不可忽视的，是很重要的因素。我分了分，主要分为宏观国家层面的政策和地方政策，国家的政策根据党中央的精神，一直致力于长效机制的设立，所以不知道大家关注过没有，最近的媒体住房部在征求和销售管理条例，刚才欧阳总也说到这了，在座有什么意见可以提，还有土地管理法的修改意见。至于专项的，比如存款准备金率，税收政策，土地政策，针对库存量是增大还是减少，都有陆续出台。但是最近比较亮眼的是什么呢？地方政策的出台，根据我国立法法的规定，只有社区的城市才能出现地方性法规，但是现在出台的法规比较混乱，就连县级市，连一个小县也出地方性法规，合适不合适反正现在比较乱，但是归纳起来，大概是有这样四种，限购、限贷、限价、限转售。一般在咱们的城市普遍是这样，对购房资格、贷款资格都有设定相应的门槛。限价，有的地方性法规，超过30%不能再售了。限转售是最近大家比较关心的，可能这一条对投资房地产的限制更多一些。比如有的是最低买了房子以后，拿到房产证两年之内不能卖房，保定拿到房产证起十年不能转售，出台比较厉害，时间长短问题，这些地方性法规，都是不会延续时间太长。

　　房地产企业做的信心指数到底是多少呢？从2015年起，我们就调查，样本量是536家。2017年第二季度，我们的房地产信心指数是62.1%，总体与一季度持平，波动比较平稳。具体表现，房地产行业总体购置面积、购置价格都是回落的，企业的融资难度有所增加，商品房代售面积下降，企业综合盈利水平、融资难度分化现象还是比较明显的。房地产行业总体运营比较平稳，企业土地购置面积稍微回落，商品房销售合销售价格，企业盈利水平和经营水平持续得到改善，企业融资难度还是增加的，地区差异化情况比较明显。

　　指数就缺少不了预测，根据房地产市场调控政策，整个大的宏观经济形势，企业可能土地购置面积还会有所下降，销售价格既不会是大增，也不会大减，对于我们房地产企业在大大好于制造业的同时，还是有一个平稳发展的趋势，各位企业家在这里，我觉得信心还是有的。

    来源：房讯网