房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

　　北科建集团董事长郭莹辉先生应邀出席并发表主题演讲。

北科建集团董事长 郭莹辉

　　首先感谢刘凯董事长邀请我参加这个论坛，并且预祝大会成功。

　　今天下午的话题比较大，中国产业地产远去的发展趋势，也是在座从事产业地产投资、开发、建设、运营的各位嘉宾非常关心的话题。

　　在新的常态下我们要践行五大发展理念，在创新、协调、绿色、开放、共享的理念之下，其实我们的经济结构发生了很大的变化，GDP增长从高速转向中高速，这是速度的变化。经济结构不断升级，这是结构在调整优化。从要素驱动、投资驱动向创新驱动，这是动力机制的转化。所以这是我们整个国家的经济趋势。同时也影响到了产业地产的发展态势。对产业园区的影响从这几个纬度解剖一下。

　　第一方面，增长方式，原来产业园区全国都是重规模，现在要重质量。俗话叫提质增效。资源配置转变，由粗放式发展向集约化发展。产业结构转变，由制造业为主向高端制造和服务也相结合转变。环境建设转变，由注重硬环境向更加注重软环境转变。招商方式由成本领先土地招商向服务领先的产业集群转变。运营方式转变，由载体出售向载体自持运营转变。若干个变化对从业者提出了新的挑战。

　　今天我把挑战和机遇分成十个方面。四个方面是总体的趋势，六个方面是体现在操作运营商。首先来看看产业园区在总体发展趋势上除了刚才那些特征以外，有哪些大的总体的宏观趋势呢？

　　趋势一是产业园区转型升级、创新发展进程加快。产业园区作为国家的经济发展的桥头堡或者是重要载体，在这几年的发展中起着不可或缺的作用。我列举了从2014年到现在一些重要的城市，园区经济在当地GDP中所占的比重，通过这些比重就可以看出我们国家园区在当地经济拉动或者经济结构调整的力量。比如说我们国家在2015年全国有42家高新区，GDP占到了所在城市的20%，有21家GDP超过了30%，7家超过了50%。全国有多少家高新区呢？大概118家。这118家高新区能够在城市中起到这么大的助推拉动作用，可见园区在整个经济结构转型、产业创新升级方面所起的作用是相当大的。但是我们国家的经开区、保税区、物流区等等有三四万家，在各类园区中反而表现出来的差异又比较大。

　　一是产业层次不高，创新能力不强。比如说有些地方园区尤其在中西部或者西南部，可能本地的产业禀赋并不支持做大的高科技的园区或者加工贸易区，但是因为那些园区展示的功能，所以各地招商引资，园区也是千疮百孔，有规模、没质量，土地荒芜，园区中途不成功的现象比比皆是。

　　二是服务功能发展滞后，城市配套功能不足。在这个层面上的问题也比较明显。

　　咱们看一看围绕北京的东西南北的园区经济，像亦庄园区、北清路产业带，现在也发展了城市功能和产业聚集区的功能有一定的滞后关系，尤其是咱们在北京从空港到未来科技城，到北清路，再到西山，这条产业带上，一百多公里的路上，包括城市商贸研发、城市生活等等，远远滞后于北京园区的聚集速度。

　　三是区域分布不均衡，园区间缺乏合作互动，园区孤立现象比较明显。

　　四是政策优势减弱，营商环境有待改善。靠政策优惠的现象也在进行新的方式改变。

　　五是土地空间饱和，粗放利用和污染现象未有效遏制。

　　六是管理机构行政化，组织运营活力不足。

　　在园区层面靠的是制度创新，靠的是服务优先，但反过来有些地方园区管委会和行政机构的划分不是很明显，导致机构臃肿、服务意识不强烈。所以很多地方的园区发展，不仅如人意，不是资源不够，而是服务机制不够。

　　趋势一，园区在提质增效方面有两大特点，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要体现在园区进行整理、优化、升级，用最通俗的话说就是腾笼换鸟。在90年代到2000年这十年发展的园区，是以制造业为主，而不是进行专业划分。但到了现在，我们需要以创新、以成果转化为目标的园区就需要高精尖产业，所以需要对原来的产业进行更换，产业就要瘦身。还要体现在增高上，就是产业结构、比重、功能首先体现在了体量和质量上。像北京最近有一些工业大院的清退，这是最明显的例子。原来各区县为了发展区县经济，划出一些集体建设用地，招商引资一些有GDP支撑的项目，但现在随着北京高精尖产业和科技创新功能的提高，所以对这些工业大院进行清理。有一些还原成绿地，有一些进行高新技术产业的园区升级。

　　趋势二，产业园区作为先行先试区，政策创新加速。我们国家现在进入了以质量取胜的时代，所以在产业园区发展层面上过去的发展是靠成本领先，土地、房租、政府补贴。现在这个时代已经过去了，而这些园区新的产业聚集能力或者创新转化能力靠的是什么呢？靠的是在里面的金融、服务、政府跟企业、市场的互动，而不是简单的靠房屋、土地优势来发展园区。所以外部政策有些已经慢慢在撤退，但是有些创新的微观的政策正在积极调整和增加。

　　各地在发展高新技术产业方面，在微观层面上，都是在鼓励创新方面。但是河北省，在园区发展的运营商层面，有一个非常大的政策，这个政策可以说是我目前见过国内关于园区开发企业最为优惠的政策，我们看到的政策都是园区里面入园的高新技术企业的优惠、政策支持，但关于园区运营企业的支持政策相对少。而我讲的河北的政策其实是2014年出的，讲的是我们园区开发企业可以和本地政府对省级高新区园区进行合作建设。这是第一条。第二条，允许本区的税收建立一级财政局，由社会投资人和政府共同在区内形成的税收方面进行分帐。2014年河北省委省政府出台的鼓励社会企业、社会资源进入高新技术产业园区投资建设运营方面的鼓励政策。这个政策其实比现在这些政策力度要大很多。

　　趋势三，产业园区作为对外开放的排头兵，全球化布局加速。这句话是引自于习总书记的“启动一带一路科技创新行动计划，开展科技人文交流、共建联合实验室、科技园区合作、技术转移，四项行动。”作为我们国家在“一带一路”产能输出或者在国际合作中，园区经济实际上就是一个经济的先头部队。到现在“一带一路”成果非凡，在20多个国家已经建立了各类园区，累计投资超过1800亿美元。所以园区经济是我们中国企业海外聚集的重要载体，也是拉动当地的研发、制造、贸易的重要载体，也是中国大国外交的重要载体，所以园区经济可以理解为是我们对外开放的排头兵。

　　趋势四，产业园区融合化特征更加明显。

　　产业园区自身有瘦身、有增高，那是在我们产业园区形成的经济层面，但是在我们的园区建设运营层面这四个方面的特征也比较明显。

　　一是园区内企业之间的融合，包括产业集群化内部的融合。我们北科建做园区可能跟大家不太一样，我们着重注重于专业化园区，比如北京或者京外，有生物医药产业园、信息产业园、软件园等等，为什么建立起专业化园区，而非简单的创新园呢？是因为这些专业化园区里面容易形成企业间的投资、技术交流，包括收购兼并，容易形成企业间的贸易和交易，这就促成了企业间的融合，实际上是园区对产业聚集到产业孵化的功能实现。所以园区的特征就是尽可能以专业化、集群化聚集园区，容易形成产业质量的提升。

　　二是园区之间的融合，主要是园区之间的密切合作，形成了区域的网络，这点实际上在长三角20多个城市里面，我们的园区经济发展得比较明显。比如苏锡常地区，招商信息上由政府建立起招商的信息中心，和各园区之间形成空租面积或者适应落地企业的特点，由政府来协调这些园区的招商客户，实现园区的融合和互动。

　　三是产能融合功能，原来的园区简单的从研发到制造，或者叫产业功能区，但是光有产业是不行的，所以现在各地方政府都能感觉到产能融合给本区域带来的复合贡献。包括这几天我们在京津冀互动的一些市领导，也特别强调不要再做简单的科技园了，我们需要在城市的战略之下和新城新区的规划之下，能不能做高新技术产业和高品质的绿色住宅和城市的配套功能，结合起来由这个企业作为社会投资人，来招标、采购你们的服务。所以现在政府的职责和意识已经从过去招园区、园区招科技企业，变成了招一个大的城市运营商、区域发展商，实现产城共同发展。

　　四是园区国际化融合。国际化融合两层意思，一个是园区间的建设需要借助生态、智慧等，比如在北欧、新加坡有很好的园区规划和城市发展理念，我们可以借鉴。这只是国际化的一方面。还有一方面在国际孵化中国的制造，这种产业转移也是很好的方向。比如在加拿大，有很好的众创空间，聚集了很多很多初创的或者苗圃企业，但是加拿大甚至美国没有这么大的市场需求，我们特别希望他们能到我们的园区里来落地生根，我们把市场推广给他们，使他们变成国际的研发到中国的落地和产业转化。所以园区之间的融合化特征从空间、从信息到功能、到国际化之间，有很多很多纬度，有待于我们从业者去挖掘、去实现。

　　我刚才讲的是我们观察的产业园区共同宏观的一些发展趋势。下面我简单讲一讲我们在运营层面的趋势。

　　一，策划规划上更加注重土地集约利用，功能更加综合化。

　　这是我们最近两年在房地产大热情况下，同样的产业地产出现以后对产业园区的土地需求也剧增，导致国家对这方面的关注。所以最近几年我们可以看到在我们的政府层面，对于工业园区的提质增效，包括容积率要求提高，包括土地的投资强度，乃至园区的分割销售等等，出台了很多既支持但更多是限制企业政策，比如园区原来的容积率1.0不行了，各地可能希望是1.2、1.5，加强土地利用率。另外，因为土地少了，产业地产再促进经济发展也需要把土地的集约利用提高起来。另外，园区要求保障每平方公里投资不少于多少亿，提高土地的投资强度。另外，在园区的发展过程轴，也不希望简单的去做园区，而是希望跟城市发展联系起来，就是产城融合。尤其最重要的，在天津、江浙地区出了新的情况，就是工业园包括教育、科教园区，都希望按独栋整体销售，不允许分层分割。有些地方允许分层分割，最小面积不能小于500平米。这对中小创新企业的购买就形成了很大的障碍。但政府认为这样利于招大商、招重要的企业。所以在土地集约利用方面，功能上和土地利用上，国家的要求越来越高了。

　　最为严苛的是，最近我们在天津不是论栋，而是分宗，一宗地上盖五栋楼、十栋楼，只能以一个土地证进行整体销售，连楼栋都不行了。这个变化是我们从业者要需要的很重要的一方面。

　　这是我们的规划策划方面土地利用的情况，我们在天津北辰区68平方公里国家第一个产城融合示范区里面，我们最近做了一个10平方公里的产城融合的园区，就是刚才讲的政策。原来分层不行，分楼栋，现在分楼栋也不行了，要分宗，整个楼宇通过股权转让或者通过所有资产一块转让，要求比较苛刻。这说明国家对土地、对开发的产业招商的成果更加关注了。

　　二，产业招商层面，注重产业定位差异，产业招商精细化。

　　比如我们在北京周边的涿州、大厂、张家口、廊坊，所有谈的这些项目，政府特别希望在城市规划之下，你与周边运营商之间的差异化在哪里，提出与本地产业之间的关联，仅仅说我能做园区、能卖，对政府来说已经不怎么吃香了。他们希望提出有远见的产业构架。在京津冀周边，各级政府对精准的产业定位要求越来越高，反过来对园区企业的招商工作是巨大的挑战。

　　最近在上一周，我们北京市发改委发布了一个重要的新闻，就是北京市把雄安新区当做自己的事情来重视。在支持雄安新区的举措上，提出了一个把中关村的创新要素要向雄安聚集，这样的观点其实大家可以想一想，中关村区域有两万家高新技术企业，有各种各样的产业门类，如果这些创新要素都向雄安新区聚集，就意味着雄安新区要承载着各种各样的电子信息、海洋、航天、军工等各个方面的产业资源区，这些园区如果将来去雄安新区，我们将来各位有志于在雄安发展的话，这一条就是致命的要求。因为提不出精准的产业定位和科学的园区的规划，可能连雄安新区入门的机会都没有。这是在行业里面运营层面关注的第二个现象。

　　原来优惠政策从园区招商来说，政府招商和企业招商，产业定位、投资环境到产业环境越来越要求从产业的精确到服务的到位，以及产业生态圈的构建，来形成新的招商的内容，不仅仅是政策优先，可能要开发商和政府共同配合服务和生态环境建设。

　　三，产业培育，注重产业生态打造，实现产业集群化。

　　政府现在来说，已经并不是我招你产业园区，你再招科技企业，而是他希望你懂得产业园区生长和培育的规律，同时和政府能够携手，把一个创新、创业的生态环境和氛围构建起来，共同致力于对高新技术企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。这样的要求我认识得比较深刻，也是我们在企业内部总结的，跟政府沟通用的。

　　那么这里面有什么样的企业聚集？原来政府都希望我们招龙头企业、龙头招商，但是我说不一样，有龙头的就有龙身、有龙尾、有龙爪，所以大中小创业企业就形成了业务、信息、贸易、交易的互补，这样才能成为一个生态圈。就是十个大佬往那一蹲，老死不相往来，那叫什么生态圈呢？所以产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、市场扶持、技术平台都要聚集在一起。

　　我们去年包括最近投资了三个VC阶段的投资，都是入园企业投资的，我们获利倍数在4到5倍，已经形成了很好的生态。

　　什么是创新策源呢？各地政府都喜欢招大商，我说错，你可以把有创新能力的企业招到园区来，我们扶持。所以梯度招商不如本地聚集，形成本地的科技创新的力量。所以创新策源地不是简单的到北京去招，所以创新侧圆是招商环节，招谁很重要。市场复制，本地政府的阳光工程、政府采购中，能不能优先采购入园企业，给他们一些市场机会。最后是搭建一些必要的技术平台。

　　这八个方面，我们政府把八个纬度构建完全了，这个园区没有围墙，实际上它已经变成了政府、运营商和园区共生共享共融的产业生态圈，彼此利益都相关，是利益相关方、生命共同体。

　　四，产业运营，注重发挥平台功能，园区企业盈利模式多元化。

　　这个图表可以反映出园区运营商服务对象是谁？是创新的主体，这些主体来自于企业、大学、各种机构，他们是入园的主力军，是我们的衣食父母。他们在园区里干什么？进行创新、创业。怎么创新呢？通过思想、体制、技术、机制、文化，使企业内外兼修，通过我们和政府这个保姆的呵护，让企业在这里安安静静成长。但是他们需要和我这个保姆政府形成很好的创业环境，环境的营建是他们赖以生存的土壤和气候。这个环境包括了各种各样的服务、各种各样的软环境建设等等。所有这一切谁去构建？是我们产业运营商或者我们园区运营商，我们搭建的园区不再是一个土地、房屋经营租赁的房地产业，而是房地产作为基础打造的创新创业成果转化的城市级的大孵化平台，这个平台思维决定着我们企业在整个活动中的盈利模式。因为是平台，所以我们做得很艰苦的工作就是要为这个园区的众多客户导入很多很多资源，为它去服务。这些资源有政府资源、行业资源、企业资源、合作伙伴、中介服务、金融、院所等等，这些资源通过有偿市场化和政府支持的活动来导入到企业里面，北科建内部叫三重服务，生产性服务，是要素和资源整合所做的工作。生活性服务，围绕企业员工的生活所需要的一些服务条件。政务性服务，企业在当地需要报税、需要工商、需要律师，需要和政府打交道，我们通过园区来提供这些服务。三类服务，一百多项服务指标，把它作为园区企业给客户服务的承诺或者必须到位的服务内容。保证企业在这里面能够健健康康的成长。

　　因为投资物业、服务客户，才给我们园区运营商形成了两大类最为重要的收入来源。所以从收入来源里可以看到有关于基于房地产属性的收益来源，但另外是基于服务性的收益来源，比如说基于房地产的，作为园区有土地一级开发的收入，有二级市场开发物业形成的收入，还有三级持有物业形成的租赁性收入。我们集团还有另外衍生的服务性收益，比如给政府服务，政府会给我一定的政策优惠或者税收返还，这个大逻辑是我在政府形成一个创新活力很强的创新平台，政府给我实现这个功能，就要给我一些优惠的政策和收益。

　　第二方面的服务是我服务了入园企业，所以入园企业感恩回馈我，开放它的股权融资，把投资机会给我了，这是一个互利互惠的过程，而不是简单的给它金融支持，而是对园区有依赖性，把投资机会开放给我，所以股权投资也有重大盈利。

　　第三方面是别的政府、别的同行请我们去做管理输出，同时北科建还给政府和其他的同行做了三个项目代建、代运营，这也是我因为园区带来的衍生性的服务性收益。

　　五，金融支持，金融对于园区的成败事关重大，所以在金融的供方和金融的需方，我们的园区企业搭这个平台，包括直接组建各种基金，为园区的建造环节和企业的成长环节提供各类的金融工具和我们自身的盈利机会。这里面有小到园区、大到产业新城，我们园区开发商或产业新城的运营商都应该把各类金融紧紧掌握在自己手里，为客户提供服务的同时也壮大自己的盈利来源。

　　六，建设与管理，更加注重绿色生态，管理服务智慧化。

　　在运营过程中，关于园区的生态和智慧已经成了各地政府招园区运营商开发运营园区的标配或者标准要求，我刚才讲过的那些地方政府都是对于生态化的园区、绿建的应用，包括智慧化园区管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市结合起来，这对于我们来说，可能要在我们的策划园区之初要植入或者增量投资这些功能，才能使园区变成花园式、生态化的办公环境。

　　以上是今天我给大家从大的发展趋势到具体操作运营商提出的行业观点。

　　最后做一下小结。做产业园区，我们出身于地产，但是不能陷在地产里面，把园区的基本功能、产业孵化功能给破坏了。所以园区企业要成功，要从地产思维结合互联网思维，再叠加投行思维，把房地产开发项目变成一个产业孵化的平台，才能形成我们的行为模式、我们的出发点，能够让政府接受、让客户受益。这是思维方式的转变。

　　另外，我给大家一个忠告。行业里面很多同行也跟我交流，我们做科技园区，很多科技园区做不动了。我说你可能把科技园区、科技地产和普通的工业地产，比如物流园、标准厂房，划等号了。如果划等号，你的科技地产就白白浪费了很多机会，而抓了很多芝麻粒的小价值。换句话说，我们科技地产服务对象是产业的上游、是研发型、科技型企业，工业地产是中游或者下游，是制造业或者贸易型园区。因为对象不同，所以从客户身上获利的手段就不一样，所以科技地产一方面是要打造一个园区的物业环境，从不动产上租赁销售载体来获利。但更主要的是通过股权投资来盈利。这个思维我们很多同行包括我们内部很多员工都犯了这样的错误，叫“买椟还珠”的错误，就是把很好的园区里面综合收益、把最重要的客户的投资机会扔掉了，而着眼点放在园区的房屋的设计、成本的控制、租赁的客户的选择上。

　　我经常问他们，你是招一个能付得起房租的客户，还是希望招一个付不起房租，但是企业未来成长性非常好的客户？潜台词就是，你注重的是物化的租赁收益还是关注对它投资股权VC、PE带来的收益？其实我想讲的是，这两种收益都要关注，不可或缺。

　　今天就讲这么多，供大家分享。

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