房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

　　亿翰智库董事长陈啸天先生应邀出席并发表主题演讲。

亿翰智库董事长 陈啸天

　　很高兴有这个机会给大家做汇报。亿翰股份去年5月18号在新三板挂牌了，主业是偏战略、企业层面的。

　　今天更多的是从战略的角度跟大家谈一谈我们所理解的房地产行业为什么到今天已经出现了一个我称之为群体性的或者趋势性的机会。因为刚才听到王总和郭总介绍了很多内容，很受益。我这边更多是从行业发展演变的角度给大家做汇报，汇报的核心内容比较简单。房地产行业发展到今天已经开启了一个大幕就是B2G。

　　第一类是B2C，商业、文旅、养老都是B2C，偏运营。B2G，主要是政府端的。我们这些年看的比较多的特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G的模型，都属于政府端的模型。

　　房地产到今天已经工具化了，当前房地产行业已经非常明显的进入了政府控盘。今天前30强的房企加上所有的国企、央企，政府可以轻易的控制整个房地产行业接近60%以上的成交量。B2G模型接下来所发展的路径，今天主要是产业论坛，我认为产业更多的是服从于政府的需求，就是正在启动B2G的模型。

　　房地产工具作用被赋予新使命：应对大国博弈的重要工具、分税制改革背景下实现转移支付的重要载体、经济脱虚入实。

　　为什么在2015年的330那天晚上放开了限购限贷政策，我们限购限贷是2011年1月26日温总理推出了限购八条，整个打压了房地产四年之久，中高端需求全部压制，压了四年，2015年3月30号晚上为什么会突然放开？

　　第二，2015年6月份开始全方面放开了已经停了八年之久的房地产公司债的竞争，2015到2016年全年放了将近一万亿的资金。为什么在这个时间节点上会做这个动作呢？其实这个背景跟美国所有东西有关。大家都是从业很多年了，如果大家仔细回顾应该知道，房地产从2000到2007年之间是一路往上爬，整个房地产行业第一个分水岭在2008年，美国次贷危机把制造业等等全部打趴下，从2008到2015年期间整个房地产行业进入了新的周期，我称之为就是一个供过于求的阶段，这是第一轮。美国这样的次贷危机影响了整个中国房地产行业的第一波，把我们这样一个上升的通道完全给扭转了，进入了供求关系逆转的阶段。

　　第二波，为什么说2015年330开始救房地产呢？2015年6月给房地产放公司债，放了这么多非常便宜的钱？我认为是更多来自于美国的换届，总统选举。美国在全球的权重比较高，所以包括中国在内，应该是这么一个逻辑，因为美国权重高，我们必须事先设想到底是谁有可能是下一任总统，这位总统对中国采取的政策是什么措施、什么方向，我们应该提前应对。所以在2013、2014年的时候，美国党内选举的时候，特朗普发表了对中国很多不友好的言论。而且与此同时，我们猜不到这一轮是谁，到底是希拉里还是特朗普会接替总统的位置。如果特朗普一上台，给我们发动贸易战怎么办呢？我们2008年经历过。因为我们和美国贸易顺差太大，一旦有贸易战，就意味着我们中国和国际的贸易环境一夜之间恶化。

　　与此同时，中国自身的报表有个窟窿。截止到2015年，中国地方债有个非常大的窟窿，16万亿。当我们猜不透美国到底谁当总统，也不知道他会采取什么样的政治举措，我们只有一点，就是修复我们的地方债。所以我们2015年做各种救市动作，而不是2016年。2015年3月30号开始，把限购限贷放进来，把中高端需求放进来。所以我们几家核心的典型的企业，比如仁恒，仁恒地产在2011到2014年之间，由于限购限贷，它的规模始终维持在100到130亿，但2015年限购限贷一放开之后，马上当年业绩跳到150亿。

　　所以我们整个过程的逻辑，中央放水，货币政策放开，给了企业大量便宜的资金，另外不算民间杠杆。同时我们把去库存名义，把限购限贷政策解除了，帮助企业去库存，实现资金回笼。有了钱，房企去库存去得特别好，到2016年三季度的时候，大多数房企开始钱很多，但是货量不足，结果就是地王一块块出来，2016年930，习大大也开始抑制房地产企业，原因就是因为房企有钱了，就去抢地，中央资金转移支付到了地方政府，地方债解决了。更多是这样一个逻辑关系。所以这是第二轮。为什么2016年整个房地产行业会突然出现一波天量行情，历史最高点15.7亿平方。

　　第三，目前美国对我们的冲击，这轮冲击跟在座各位高度相关。我们都是做产业的，我称之为B2G，包括各位轰轰烈烈的推动特色小镇、古镇的开发，跟这个相关，美国这一轮减税有很大的关联性。为什么呢？因为前一阵子香港有一个经济学家张五常先生一直在批判大陆的新《劳动法》，为什么呢？他认为新《劳动法》增加了企业的成本，衍生的结果是很多制造业统统都搬到东南亚去了。低端制造业都往外搬，通过《劳动法》把人工成本提升，所以低端制造业都搬出去了。高端制造业是产业链的，很难轻易拨动。

　　这一轮美国的减税，美国明确喊出来，欢迎高端制造业回流。所以我们国内2015年开始放了这么多资金到房地产行业，包括现在开始调房地产，但是调房地产的时候我们发现对资金两个走向，第一，所有资金不许往一线和核心二线走。第二，外汇管制。现在资金只有两个流动方向。第一，最近大家看到为什么这么多三四线城市会一夜之间起来，为什么这么多以前根本就活不下来的三四线城市现在也被带动着房价开始往上涨，开始集中去库存。是因为现在的钱开始围追堵截，相当一部分去了三四线。另外，如果你不愿意去三四线，可以去做实体，这就是当前脱虚入实最大的背景。如果还是按照以往的做法，东南亚抽我们的低端的，美国抽我们的高端产业，那我们很自然就进入了产业的空心化。

　　前一阵子我特意拜访了很多金融业朋友，华南一带产业发展势不可挡，原来劳动力成本太高，现在通过一些补贴和支持政策，让我们可以对抗东南亚对我们低端制造业的抽。同时我们通过外汇管制，把高端制造业回流速度在往下压，我们更多是利用这个时间差推动我们整个产业的脱虚入实。

　　下面想跟大家再介绍一下分税制的问题。当我们脱虚入实已经成为一个趋势，房地产企业上百亿在中国也只能排到150名，意味着什么呢？房地产在整个中国经济领域占有大量的人才、信息、技术、资金的情况下面，政府是不可能做战略的，政府只可能引导企业来做战略，那怎么引导？政府的引导无非就是政策支持、税收、财政支持。

　　我们今年年初在国内在微信上有四个字，很敏感，曾经在网上讨论得很热烈，哪四个字呢？“死亡税率”，这四个字以前是不会出来的，但今年在网上讨论得很热烈。

　　另外，美国当前减税力度之大，已经产生很大的影响。它变相推动了中国的税收这方面的变化和新的改革。

　　第三，我们当前税制结构是一个国家非常重要的组织结构的建设，一个国家的税制结构更多是完成这个国家的二次分配，要把富裕的地方富裕的人所收纳下来的税转移到贫困的地方或者穷人身上，通过这个来实现国家财富分配的均匀化，降低我们的基尼系数。但是我们当前税收结构，1994年分税制出发点特别对，当时的目的是为了实现中央集权，就是大的重要的地方的好的税进国税，同时新成立地税部门。分税制的结果是中央话语权大幅提升。但是地方政府考核还是GDP，地方政府没有直接的税收来源，考核的还是城市建设、还是GDP的话，就进入了困境，我们地方政府很自然的把手从经济领域伸向社会领域，社会领域有三项，住房、金融、改革。我们医疗改革、教育改革为什么始终成本有点高，是因为地方政府需要GDP、需要税收来做业绩。

　　所以分税制到了今年23年，当年是集权模式，未来一定会进入分权模式，为什么当前各个地方特色小镇、古镇开发轰轰烈烈，集群和分权之间会形成一个税收的剪刀差，这是B2G模型很大的政策的资金引导的基础。

　　第三点。国家在实现脱虚入实，按照之前的逻辑很容易空心化。但国家在脱虚入实的时候，房地产一百亿在全国只能排150名。这么多的产业，房企怎么可能不碰呢？最重要的一点，在今年前三强最低的业绩会是五千亿，我最近跟碧桂园碰了好几次，也跟万科交流过，也跟恒大时刻在碰撞。另外再汇报给大家，大家每个月看到微信上面发的排行榜，是我们亿翰发的。从这个角度来看，前些年我们中央要调房地产是很难的，但是现在可以很轻易的控制整个房地产行业。更重要一点，2016年整个中国房地产的增量市场已经进入历史最高位，未来会进入存量阶段。进入存量阶段，房地产行业自身需要开辟一个新的根据地、新的领域，我认为房企今天切入到B2G这个领域，不是你愿不愿意，而是你必须要做。同时也是中央的国策，你不做不可能，因为你知道占用了这么多社会的资源。

　　房地产行业基本上已经见顶了，原来只是做开发销售的，现在开始注重做持续经营。原来只是做地产开发，现在开始关注到城市运营。原来只是做独立企业的运作，开始在功能、在性质上面主动去靠拢、分担政府职能。当前在座的诸位已经非常了不起了，因为大家已经在帮政府解决问题了。

　　另外，跟大家谈一个理论，是我们亿翰智库提出来的。去年我们对整个行业发布了年度性的研究成果，整个中国房地产行业在2016年已经出现一个阶段性趋势，就是中国房企的终极模型已经出来了，我称之为“资源的壳，市场的心”，土地、资金、人，土地、资金是最基本的生产要素，而人是市场的分量。

　　我们从2000年发展到2016年，所有房地产企业已经看明白了应该怎么做，就是终极模型是资源的壳、市场的心，必须能获取到资源，同时必须在专业化、在能力端有明显的强项。

　　2000年开始到现在，2000到2007年之间整个中国房地产行业处于资源主导，为什么说处于资源主导呢？有这样的理由。因为我是研究战略的，但凡不管是一个国家还是一个行业，小到一个企业，甚至我们在座的每一个人，如果你的发展方向或者战略路径没有发生重大偏差的情况下，能决定你的发展空间、未来成长的空间取决于两个东西，一个是资源，一个是能力。我用资源和能力把整个房地产行业进行拆分，所以2006到2007年定义为资源主导阶段。在这个阶段里面只有你能拿到地、赚到钱，绝大多数都应该感受得到。相对需求来说，供应是远远不够的。消费者没有认知能力，所以房价一直往上走。2000到2007年，企业只要获取到资源，关起门来就可以赚钱。

　　2008年开始就不是了，2008年美国次贷危机一挡，我们的供需关系一夜之间变化了。2007年之前各个企业各干各的，2008年大家会发现房地产行业大量论坛出来了，为什么房企突然发现关起门来干房地产不行，必须走出来。另外，大量论坛上面有很多经济学家出来了，大家发现美国次贷危机可以影响到我们的房地产。所以分为三个阶段，进入了能力主导，从野蛮生长进入专业主导的过程里面，2008到2010年是第一个小波段，我称之为产品能力的提升阶段。次贷危机的时候，把需求打趴下，消费者发现可以选择的供应多了，自然就关注产品。在这个时间点上，绿城、仁恒、星河湾，随着四万亿，一夜之间爆棚。在这个波段上面供应远远大于需求，在服务能力和产品能力方面它有相对的优势。

　　但是2011年整个房地产行业，温总理推出新国八条，再次打压需求，到2014年之间，成长比较快的是谁呢？万科、恒大、碧桂园、蓝光、旭辉、星城等等企业，做高周转、做总价控制。高周转是什么意思呢？其实就是讲管理能力。2014、2015年我们提的更多的是彩生活、蓝城、大数据、社区服务，这个逻辑在这八年里面房企补了什么能力了？第一个波段是在向个人、向职业经理人要他的专业能力、专业价值。第二个波段2011到2013年之间，我们向管理、向组织要效益。2014、2015年向创新要效益。

　　过去你拿到了地，能力不行，活不下来。但到今天开启了新的阶段，能力再强，没有地，也没辙。所以2016年开始，整个房地产行业开启了新一轮的八年，就是新一轮的资源主导，但这个资源跟前一阶段的资源不一样。前一阶段的资源我称之为原生性资源，土地、资金。这之间是派生性资源，来自于产业、资本、社会资源等等。所以在这个波段里面大家可以回顾一下，我们这些年房企是不是这么走过来的。我们定义在今天整个房地产行业已经进入了新一轮资源主导，在新一轮资源主导里我们发展模型也发生了重大变化。

　　当前房地产行业我个人认为如果简单划分，可以把所有细分市场拆分为三个领域。第一是B2C，商业、文旅、养老、社区等等，都称之为B2C模型，偏重于运营的。第二，特色小镇、古镇、产城、产业园、PPP，都称之为B2G，都跟政府有关，称之为资源主导的模型。在中国95%的资源都属于政府。那么住宅呢？为什么这些年住宅市场这么火、这么好，为什么大家都想进入住宅市场？是因为住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是卖给消费者的，B2G呢？因为中国政治体制比较特别，中国是全世界惟有的四个有户籍政策的国家，我们中国的户口是放在住宅里面的，我们住宅客观来说承担了社会优质资源的分配使用权，比如说我们买了住房，可以就近入学，就是因为你住房有户籍政策，户籍政策具备社会优质资源的分配使用权，所以为什么这些年中国的住宅市场始终居高不下，中国核心一线和二线城市始终一路往上走，为什么在大城市里面学区房，不管外面怎么波动，始终是不会下来，就在于我们的资源是有限的，尤其是优质资源。

　　所以我把中国当前所有的房地产细分市场就拆分为这三大类，住宅肯定很好，不用担心，尤其是大城市，住宅意味着资源分配权。但B2C呢？商业、文旅、养老，为什么很难、很累？要做好有两个环节需要解决。第一，我们的融资成本能不能实质性下来，因为要运营，融资成本下不来，就是一个虚拟的命题。我们经常听到一句话，香港的企业盖写字楼、盖一个城市综合体，八年磨一剑，太古里也好都是八年盖一个。为什么它可以八年呢？因为融资成本是1.5到2%，我们当年房企融资成本动不动12以上，一年融资成本顶了八年。运营成本下不来，所有都是虚拟的概念。

　　B2G，开发商跟政府之间各自的定位、各自的磨合非常好，这里面有一个第三者的关系叫做消费者的需求，大家看是不是这么一回事，当消费者很强大的时候，需求很旺的时候，会发现这个时候政府很强势。政府可以再掉，这么多年住宅市场里面行政三者的逻辑关系，开发商跟政府之间有巨大的需求，中国需求每年十几亿平方米，这三者利益结构非常稳定，政府跟开发商之间各自通过消费者需求的强跟弱来调整自己的占位。但产业里面我感觉目前很多产业的占位是不是有可能值得探讨。我感觉大家在无意中已经形成了两维的关系。企业跟政府在谈的时候就是我就是产业，但你跟政府说我就是产业的时候，政府跟你之间是直接的二元关系，意味着你们俩之间是零和博弈，政府往前走一点，你觉得你亏，你多赚一点，政府会觉得你太黑。这个关系里面我们认为这是很容易出现问题的。

　　B2G的模式在中国才开始，我能看到五年内，整个B2G的模型仍然是野蛮生长，2000到2017年之间，我们所有房企并不知道开发商怎么做，大部分开发商都是包工头洗脚上岸了。慢慢发现原来社区可以这样做，原来园林可以这样做，原来健康的概念可以这样糅进去，是我们今年才明白的。B2G的模型仍然是起步阶段，往后面走有两种路径可以走出来。

　　第一种类似于华夏幸福这种横向的，在资源端不断控制资源，不断开发各种园区。国企、央企更具有政策优势，可以获得更多资源。

　　第二种是垂直领域，IP化非常清晰的，比如只做机器人产业园、大数据产业园、生命科技产业园等等这一系列的。我认为未来可能只有这两类。

　　B2G模式将是房地产行业自我的救赎，为什么呢？房地产行业这些年来，从一开始政府扶持房地产，到前些年我们喊房地产不道德，到了这些年，我们干脆把房地产基本当成一个工具。这些年房地产的形象，在国家政策中经常是背黑锅，负面的报道越来越多。我为什么说这一轮B2G有可能是房地产业最后一轮自我的救赎呢？因为B2G改变了我们房地产行业的利益结构，简单表述可以这样来理解。我做住宅，我跟政府是面对面谈判的角色。但我做B2G，是帮政府在分忧，跟政府肩并肩一起做事，很大程度上改变了整个行业的利益结构，改变了房地产整个行业的角色定位。唯有这样，房地产主动的、积极的承担政府的责任，融入国家新一轮脱虚入实大的机构里面，房地产才可能得到永生，而且持续健康的发展。这是我们亿翰智库最近思考的观点。

　　谢谢大家。

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