房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

    远创资本控股集团董事长袁红兵先生应邀出席当天下午进行的圆桌对话环节，就"无边界服务——产业地产招商与运营"的主题进行了热烈讨论和观点交锋。以下是袁红兵先生发言实录：

远创资本控股集团董事长袁红兵 

　　非常高兴有这样的机会跟大家分享一下产业地产的招商方面的心得和想法。

　　我是远创资本的袁红兵。我们自己最大的一块产业定位是产业的运营商，今天这个主题是产业地产，大家都是来寻找产业地产发展过程中遇到的问题，怎么解决。产业地产发展最大的问题就是“招商”这两个字。怎么样解决这个难题，我想说的就是产业生态招商能够有效的解决产业地产的招商和运营的难题。

　　产业园的核心是在于招商和运营，怎么样破解招商难题，我想从三个问题来切入。

　　第一，产业在哪里，这是任何一个招商人员所面临的产业在哪里或者企业在哪里的问题。

　　第二，产业或者企业为什么要进到你的园区。

　　第三，如何留住产业、留住企业。

　　第一个问题，产业在哪里。现在一说到招商，下午郭莹辉郭总说了，大家都想一下子抓一个大块头、抓一个大佬企业，一下子就把几栋物业消化掉。我觉得这种事情是很多人的急功近利想做成的想法，因为对大的企业而言，它自己本身是有能力来自己拿一块地或者自己盖一个楼的。这是第一。第二，关于从外地拉企业，做招商运营的同志会知道，这不是一个难字能解决的，而是太难了，你想把一个北京的企业拉到河北或者拉到山西去，太难了。我们的做法是，产业就在本地，两类是我们招商的目标。一，本地现有的企业。二，本地新创的企业。还有一个问题没有抛出来，本地的企业和新创企业为什么能够把它们引入进来，我待会儿会讲。

　　第二个问题，产业或者企业为什么会进入你的园区呢？我们现在打造的产业生态，是在一个专业领域里面的，这个专业领域还挺棒，我们做的园区叫跨境电商与贸易产业园。跨境电商与贸易的范畴特别大，可以囊括到各个行业里，所以有足够多的企业在园区里，如果你选择的比较小，比如我们在江苏那边调研的时候，人家说我做一个机器人产业园，我就问他你当地有多少机器人的企业，数一数不到十家，包括创新型的、小型的。我说你把十家都装进去，能做一个产业园吗？只是租几套房子而已。另外，从外地去拉，这件事情是你想的。首先每个地方都在拉，无非就是条件的比较。第二，如果有规模的企业，有税收的企业，真的那么容易拉走吗？它原来所在的城市肯定是想方设法不让它走的。

　　所以我们在电商与贸易产业生态里面，构建了一个生态链，我们花了三年时间。我们为什么要做生态链？我原来是做投资行业的，老分析一些产业。电商产业也好，贸易产业也好，本质是贸易企业。贸易企业有四个核心要素，这四个核心要素就决定了电商与贸易产业发展好不好。哪四个要素呢？第一，所有电商与贸易企业都希望能够拿到源头的商品或者靠近源头的商品。第二，有了商品资源之后，希望有更多分销渠道区分销它的商品。第三，所有电商和贸易企业一个共同的硬需求就是仓储物流服务。第四，所有电商和贸易产业无论做得多大，永远需要周转资金。这是它的四个核心要素，商品、分销渠道、标准的仓储物流服务以及供应链金融服务。

　　我们就在这四块花了三年多的时间，包括跟一些商协会合作，我们现在手上有全中国最大的境外商品资源库以及营运通道。第二，我们整合了国内一些分销平台。第三，我们在过去做园区的时候，仓储物流服务是标配。第四，我们可以为园区里每一家企业提供供应链金融服务。因为我们在园区里才能做到这一点。我们手上比如说有境外的一些商品，如果进到这个园区里来，这个商品代理权我会给你，而且不收你钱。如果你有商品了，我们把分销通道给你用，也不收你钱。我们境外12个国家的采购服务中心，在国外收了很多商品进来，给到这些电商和贸易企业，是源头商品。然后是仓促物流服务是标配。供应链金融服务。

　　供应链金融大家都提到了，也能做，但你们做得跟我做得还真不一样。为什么呢？因为如果你没有深入到这个产业链的链条里面去，比如一个园区里的企业，怎么样给它做供应链金融，一定像原来银行或者小贷公司一样，用非常安全的方式，比如我们知道现在阿里巴巴也在做供应链金融，是针对他们平台上的中小企业给到一个额度，比如50万、100万，是基于经营数据，不敢往多了做，为什么？因为这个企业没见过面，也不知道企业经营情况，风险控制上面有一些问题只是基于数据。而我们不一样，我们园区里的企业，你的员工、你的固定资产、你的仓储物流都在我园区里，供应链金融我通过大数据可以了解到。所以这一类企业，我们敢给它提供资金周转，让它把业务做好。同时它有些商品是我们供应给它的，它有些分销渠道是我们提供给它的。所以对企业本身运营情况和经济情况我们能掌握得非常好。所以在这样的情况下，我们能够真的给它做供应链金融的业务。这是我们在园区里面运作，怎么样把企业引进来的核心要素。

　　我们看到地方政府文件里面，各地政府都在做产业集中区，电商产业尤其特殊，很明显，因为电商产业发展这十几年来没有规划，政府都不知道会发展到今天。没有规划就导致这个产业发展很乱，大小不一，分布在城市各个角落里，夫妻俩开个网点，一年做一千多万很轻松，但是他们在家里。这样的企业政府没有办法管理，没有办法进行扶持。政府想把地方的产业进行合并同类项，放在一起，叫产业集中区。政府能够有什么手段呢？无非是跟企业说，你进到我这里来，我给你税收减免或者给你一点补贴，那都是很少的，打动不了企业。对园区而言，无非是服务提供好一点，租金便宜一点，或者免租。有的地方免租会出现这样的情况，有的园区运营是面组两年，两年之后你要走了，或者免租两年人家也不来，为什么？因为企业本身关注的不是房子贵不贵，地方好不好，而是我的生意能不能做好，这才是它的核心。

　　所以我们从企业本身所需要的去给他提供支持，深入到产业园里面，再加上和政府的要素一起为他们服务，真正做产业链的服务。

　　我们在上海松江新潮镇，非常偏，已经到农村了，这是我们试点的项目，我们从上海弄了一百多家企业给它填满了。这时候不是企业来选地方，而是它看到我们能给他们的好处，他们跟着我们走，你到哪里，他们跟到哪里。这就是抓住企业的核心。

　　第三个问题，产业怎么留住。原来地方政府或者园区做产业，没有考虑到运营问题。现在从住宅市场里面看到，招拍挂的时候招什么？自持率。自持就是要去运营这个产业，不仅仅靠租金挣钱，因为租售比很低，根本没有办法回收。我调查了很多园区租金的回报率大概是2%到4%之间，还有比2%更差的，2%以下的回报率，那就是将近100年才能够回本，真是没法做。我们对产业运营的概念是什么呢？一个产业园区怎么样运营好，首先想的是，你怎么样让产业园里的企业活得好，企业活得好，产业园才能运营得好。我们从产业链上面去帮助它，因为我们现在做的试点情况来看，一个园区运营得好，运营收益可以是租金收益的两到五倍之间，有一些运营商知道哪些收益。

　　我举几个例子，比如电商企业一年500单，不算大，可能一年就一千多万。电商和贸易企业如果一年做不到一千多万，活不下来的。一年500单就意味着500个包裹。一百家企业就是五万个定单，意味着五万个包裹，每个包裹最少十块钱。我们跟物流谈，这个产业有很大利润空间。

    我们有两个条件，第一，园区里的企业每一单要比市场价格便宜五毛钱，如果做不到就换一家，反正现在是买方市场。第二，你每一单给我五毛钱。因为这个园区是我封闭的，一天五万单，就是两万五千块钱，这没有成本的。

　　第二，供应链金融。因为我们园区是全封闭管理，拿一台电脑出去，都要经过我保安签字的，它的货都在我仓库里，它的资产，它还给我交了押金。我给它做供应链金融，我做到年化18%，大家认为很高，因为他每年至少周转5次，18除以5，年化3.6%，很低了。我给他年化18%，利润10%。每年可以赚几千万。

　　第三，政府补贴，每年一个园区拿几百万是很轻松的。

　　第四，租金收益。

　　我们就能够从后端挣钱的时候，可以想到把园区运营好，挣持久的钱，而不只是挣租金。

　　这是我们做的产业招商和运营的核心，未来掌握这个产业生态我们花了三年多的时间，从商品采购源头到分销渠道建设，到供应链金融，搭建了产业生态。所以现在招商相对容易一点，比如我搞一个会议，一百个商品代理权免费的，大家抢。但是有条件的，进到我的园区，这些企业就很好搞定了。这就是我们产业生态招商的一个分享。

　　最后我想讲，产业地产是地产商与产业运营商的两方携手的双人舞的舞台，不能够以地产的心态来做，一定要是产业跟地产结合的心态来做。地产公司把硬件做好，把园区做漂亮，产业运营方不仅仅是保安+保洁，那样是做不了产业园的。要真正做产业运营商，要深入到产业链的内部，产业地产深入到产业链条里面去，拥抱产业，你才能够实现产业和地产的融合，才能够实现产融共赢。谢谢大家。

　　感谢房讯网刘凯董事长给这样的机会。我们是做产业的，为地产公司接驳服务的，我们未来有20到30个园区的计划，包括北科建也是我们的合作方，你们做大园区，我们在里面做产业。产业地产，地产是基础，产业是灵魂。做一个有灵魂的地产，方能百年常青。

    来源：房讯网