房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

    北京天洋基业投资有限公司副总经理郗龙飞先生应邀出席当天下午进行的圆桌对话环节，就"无边界服务——产业地产招商与运营"的主题进行了热烈讨论和观点交锋。以下是郗龙飞先生发言实录：

北京天洋基业投资有限公司副总经理 郗龙飞 

　　大家下午好。我是天洋基业投资有限公司的郗龙飞，我主要负责房山超级蜂巢项目的招商与运营。

　　我首先介绍一下我们公司的大致情况。天洋集团创立于1993年，目前已发展成为横跨文化、科技、消费品、金融投资和其他产业的大型控股集团，目前有两家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋国际；天洋基业投资有限公司是隶属H股，目前在开发的是房山超级蜂巢项目。启动区整体占地222亩，43万平方米，其中商业配套9万平方米，商务办公24万平方米。目前北区12万平米的写字楼已于五一全部交付，目前正在招商过程中。这次也是非常感谢主办方组织这个活动能有一个机会跟大家交流、分享。

　　回归到今天的主题"产业地产的招商和运营"。实际我本人有十多年商办项目招商经验尤其是在为企业做选址方面，产业地产这个课题实事求是的说比较大，难度也比较大，今天上午听到好租曲总做了一个分享，让我感觉压力很大，很吃惊。曲总的数据和信息是中国的产业园区的GDP占到全国整体GDP的23%，第二个数据，目前产业园区的空置率达到了43.2%，其中上海的空置率达到了20%以上。这个让我感觉产业招商难度有多么严峻。

　　下午听北科建郭总演讲，受益匪浅，产业地产招商确实在我的理解当中应该分两个维度，第一个维度，核心应该是前期开发商拿地的时候就应该考虑到项目定位、产业定位与规划、客群定位是什么？后期的招商实际是要延续前期拿地或者是前期产业规划怎么有效的根据市场化的变化或判断去落实和执行。你是做项目招商还是做招商项目，项目招商具体就是根据项目客户方向去落地执行，招商项目涵盖的面与涉及的范围就非常大了。

　　天洋一直是做精品住宅开发，去年开始转型，成立了产业事业部，往产业转型，目前我们也是产业领域的新兵。

　　我想从两个角度说，去年了成立事业部以后，走访了中关村和总部基地近200多家企业，了解企业选址需求，最关心的问题是什么，后来归纳总结有四点：

　　第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。现在大的企业去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和订单，尤其上市公司，大企业去就是要地，什么PPP的模式或者政府购买服务的形式等。

　　第二点，一个新的企业搬到一个新的陌生的区域，成本是否会大幅度降低，比如说房租、装修、能耗，运营模式等等方面，包括政策，一个新的企业到陌生的区域肯定关心是否有配套和相关政策，房租中关村十块钱，到房山可能是三块钱，为什么还不来？

　　第三点，结合第二点来说，人员是否可以有效补充，人员招聘、培训，企业到一个陌生区域要解决人员流失和人员招聘问题；我们看到很多企业搬迁员工流失率达到15%，甚至20%以上。

　　有一个亦庄的企业搬到中关村，员工流失率达到了25%以上，因为他们基础员工的生活圈全都在亦庄，搬过来以后面临着人员招聘和培训的问题，人才培养的问题。还有一个企业搬到房山后直接面临着招人招不上来的问题，半年后被迫又搬回中关村；还有一个做IT的企业，他们上班时间早上十点至晚上十点，他们需要员工宿舍、员工餐厅，但是高管生活圈都在北边，望京、天通苑这些区域，不愿意搬迁等等。

　　第四点，交通和配套的问题，一个园区做的再好，招商再成功，如果运营跟不上，这个园区不是一个成功的园区，从这块来讲，一个园区的交通、位置、生活配套，商务配套，比如说超市、餐厅，便利店，商务配套像咖啡厅，中餐、简餐等等是否可以满足企业员工的基本需求。这是我对我们走访200近家总结跟大家分享的企业选址的核心。

　　翻回来再说产业招商，我经历过两个比较成功的案例，我们看到像刘总所说的国家主导的开发区，像大连软件园，亿达集团和东软战略合作，在厦门、武汉、成都模式，都非常成功。同样旭天模式，以定制化、服务化的模式去招商，以行业标杆、龙头企业建立战略合作伙伴，带企入园打造上下游产业链，软通动力的创始人之一瞿嘉东先生，是以软通为核心，软通往哪一个城市去拓展业务，旭天就去跟着去开疆辟土。

　　比如在上海是以软通动力和中芯微合作，在无锡是以软通动力，IBM，卡耐基商学院为龙头拿地200亩；也就是说在与政府签订拿地协议时已经有30%企业入园；剩下的70%靠龙头企业带动上下游或市场化正常的去化，这是目前我认为比较成功的模式。

　　我去当当做交流沟通时了解到一个案例，某招商局想让当当将客户中心建在潍坊，给了很好的政策支持，他们觉得各方面都很好，但是去了以后面临很大的问题，招不到人，没办法就跑到旁边的城市去招人，十个月以后，员工流失率是110%，听到这个数据是非常可怕的。不了解实际情况很贸然的去一个城市，都没有搞清楚做这个呼叫中心的实际情况，只看到了优惠的政策。

　　还有一个好的案例，我们在重庆永川做的园区，永川一共有23所高校，中专高职，我的一位朋友在做整体园区招商和运营，他很明确的说这个园区就适合做呼叫中心，因为有23个高校，从北京拉了7家企业，其中有3家是中关村企业，永川给了很优厚的政策，招人因为有高校，很容易解决了，可以实行定制委培的形式，大四的时候跟学校建立联系，你适合做呼叫中心的，客服还是做市场，我认为这种模式实际上是比较成熟的或者比较成功的，产业定位、客户方向很清晰，所以我觉得做招商最核心是了解企业的真实需求。

　　反过来再说运营，招商再成功，如果运营跟不上，也不叫成功，失败案例很多。我们目前房山超级蜂巢项目虽说是个商办项目，但产业运营平台的情况刚才王总已经说了，有六大产业平台。我们想打造的是以物联网、互联网为思维方式，构建一个产业的生态链，在这个平台中，比如说企业发展服务平台，前面的三位刘总，袁总都已经说到了，我们要解决企业入园一系列跟企业共同成长的问题，企业来了人力外包的问题，解决人招聘的问题，还有工商注册，跟企业共同成长的过程中牵涉到法务问题，税收税筹问题，知识产权问题，融资难的问题，我们都会考虑进去。

　　另外一个板块是智慧基础设施平台，我们项目已经拿到了LEED认证，智能楼宇中的门禁系统，人脸识别系统，中庭采光井设计、VRV中央空调并配有新风海尔的除霾机、智能泊车系统，都有综合的体现。

　　在我的理解中，我们是要做是运营商、服务商，是通过运营平台来做好企业与政府之间的桥梁纽带，增加企业与企业之间的黏性。比如通过第三方解决帮助企业做一些政策申请申报，同时解决企业和企业之间相互黏性的问题，大家都在一个园区里面工作，怎么解决企业和企业的黏性的问题，刚刚刘总他们说了有企业的联谊会，运动会，俱乐部等活动。

　　天洋从住宅开发领域向产业转型，现在还是一个新兵，希望跟各位多多交流和学习。

　　产业地产的核心应该是我们对产业规划、定位与招商落地保持敬畏的心，真实的了解企业的需求，为打造产业上下游生态圈做好平台与服务。希望房讯网越办越好。

    来源：房讯网