房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

    当天下午进行的圆桌对话环节特邀北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅先生主持，就"无边界服务——产业地产招商与运营"的主题进行了热烈讨论和观点交锋。

　　嘉宾主持：

    张毅  北京金丰科华房地产开发有限公司总经理

　　对话的嘉宾：

　　元喆辉  北京万科写字楼与产业园事业部总经理

　　郗龙飞  北京天洋基业投资有限公司副总经理

　　袁红兵  远创资本控股集团董事长

　　刘亚玲  北京经开投资开发股份有限公司招商中心总经理

　　米思南  北京国泰创业投资有限公司副总经理

圆桌对话：无边界服务——产业地产招商与运营

　　张毅：非常感谢大家能够在这个夏至的日子能够来到这个论坛，这就标志着一年最热的日子马上要到了，同时也标志着产业地产最热的时候来了。今天我们请来了台上五位嘉宾，真是重量级的。这边有在地产界非常受尊重的万科，也有在产业园区做得非常有经验的北京经开。还有很多在产业园区的运营、管理、开发建设上有非常好的心得的专家们。首先有请在北京经开的刘亚玲刘总在招商方面把非常好的经验跟大家分享。掌声欢迎。

　　刘亚玲：大家好。经过一天的学习，今天整体的知识非常丰富。我是北京经开招商中心的刘亚玲。北京经开是一家成立于2000年的专门做产业园区的企业，目前我们已经17年的做产业园的时间。在17年中，我们做了13个目前正在运营的园区，基本上是差不多一年多一点就形成了一个园区。整个园区里面的招商企业目前达到了一千多家，我们17年的时间做了13个园区，有一千多家企业。因此，我们在产业园的招商和运营方面积累了一些自己的实践。

　　刚才很多嘉宾已经聊到产业园区从大的层面、从整个产业园区的发展、现状，包括未来的发展趋势，都已经做了非常非常详细的阐述。我们也能学到很多知识。我今天想换一个角度来说这个事，从产业园区的实践和运营里面我们看一看经开做了哪些事情。

　　经开从17年的时间里，从空间的设计上，从招商渠道、招商方式的创新方面，以及从运营层面，都做了很多很多的尝试。我首先说一下我们整个的招商运营最基础的一些条件。

　　其实产业园区最基础的应该是做产业地产的时候的空间。我们做了这么多年的产业园区的招商，很多企业来到园区之后，第一看到的就是我们的产品，产品的好坏其实对企业的选址、对园区的感官来讲是非常重要的。我们经开很多园区，尤其是近几年的园区，在空间设计上面都请了崔恺崔总，他是中建院的工程院士。包括智慧园项目，都是由崔总做的设计。所以从空间感、立面感、整个园区的规划设计，都有他非常独特的属性。

　　很多企业来到我们园区之后，第一眼看到项目之后，都会被这个园区的品质给震撼到，很多人都觉得怎么会有这么好的产业园区。因为原来大家意识里面，产业园区就是一些工业厂房或者总部型的建筑，但实际上我们在里面赋予了很多建筑上面的艺术感和空间上面的寓意。这都是非常重要的。

　　同时，北京经开是最早提出低碳、高端、智慧园区理念的公司，我们公司的总裁周总在很早的时候就一直在做低碳的研究，我们自己本身也有一套低碳的绿色园区的标准，我们一直在探索。同时我们的很多项目都在做绿建二星的标准。绿建二星是国内的绿色建筑的标准，相当于国际的LEED金级标准。我们亦中心项目整个都达到这个标准。并不是说就为了达到这个标准而达到这个标准，实际上是因为在这里面有很多在企业入驻之后的节能环保，怎么给企业进行能源的节约，这些都有非常重要的意义。所以这块也是我们在空间上面比较关注的。这是第一点，这是我们在招商运营的空间的基础，就是我们的产品。

　　第二点，我们在招商渠道和招商方式上。产业园区最早的招商渠道更多的是政府主导的园区。产业园区从我们的分类来讲分了两类，一类是政府主导的园区，这些园区可能在最早像中关村很多软件园、环保园，包括生命科学园等等很多园区都是在以政府为主导做的园区，这些园区政府在招商引资方面起到的作用非常大。我们经开的项目虽然隶属于亦庄经济技术开发区的下属企业，但更多是企业行为。我们在做整个招商过程中，市场化更明显一些。在招商渠道创新方面也做了很多尝试。因为最开始的时候，主要是以打广告为主，做一些活动等等，最传统的方式来做。但近两年互联网+大数据，给我们在招商渠道方面提供了很多招商的基础。

　　举个例子，去年在招商智慧园的项目上面做了尝试。不仅仅是把企业招进来，我们要对项目进行认可，这是一直在思考的问题。我们去年的时候大胆做了尝试，我们做了We plus之城的理念，We是我们，plus是加，我们希望除了工作之外，还要加生活、加娱乐、加教育等等一系列的东西进来，我们在招商过程中希望的是能够让我们未来的目标企业能真真正正的参加到这个项目的建设过程中。我们这个项目不希望光给它提供一个好的产品，还希望他们能有体验感。

　　所以在去年的时候，做了一个竞赛，因为当时我们的竞赛还处于设计阶段，在设计里面我们经过跟崔大师的协商，给了我们一些空间的建议，我们把这些空间拿出来，让我们的目标客群也就是我们的一些设计行业、影视行业的目标客群参与到这个项目中来。因为我们这个项目是属于通州副中心的区域里边，旁边有环球影城，它的文化艺术感和设计感是非常明显的，尤其是崔总的设计对整个项目来讲是非常有感觉，很有气质。所以我们拿住一些空间来，让这些人真正参与到你来设计，你要是想进入这个园区，你需要什么样的空间，需要什么样的配套，需要什么样的设施，你来做，做完之后我们来实施。这样就拉近了和客户之间的互动性、参与性，我们希望通过这个来进行招商的活动。

　　我们去年从4月份开始到10月份，整个做了大半年的时间的活动，由崔总领衔做评委，取得的效果非常明显。而且我们确实是把他们设计的方案在我们项目里拿出来一个空间具体实施。去年整体在设计行业、影视行业都取得了非常好的效果，同时大家都纷纷表示，这个项目真的还不错。

　　这个项目未来在招商过程中肯定会参与，因为这确确实实有我的心血。我们通过这样的融入式、互动式、体验式的招商方式，来和我们的客户达成一致，来进行招商的工作，这是在招商的渠道和方式上。

　　第三点，在运营上。经开已经有17年产业园区的运营经验，经开整体转型也是从园区建设方、开发方，到目前我们做的是高端园区的运营服务商。这是我们最新的定位，我们也整体在做高端产业的综合运营服务。这是我们在目前大的公司战略。

　　我们在运营方面也做了很多尝试，这里面又包括了两点。一点是我们对企业的服务。在整个运营过程中我们一直在思考一个问题，怎么和一千多家企业进行融合，怎么能给他们搭建一个平台，让他们也有发展。所以我们在这里面做了很多服务的内容，尤其是企业来到一个园区，其实最关注的一个是产业聚集，一个是已经有什么样的产业，我进来之后，能够给我一个什么样的企业的对接、企业的平台，因此我们经开基本上每月都有一场名企分享会的活动，我们既邀请现有园区的知名企业，同时也邀请一些潜在的我们希望能够过来的一些产业、一些企业，让他们一起来做一个活动，大家一起来座谈，一起来聊行业上的一些事。这样也大的促进了意向型企业，他们通过入驻园区的企业能更加清晰的了解到这个园区，了解到到经开之后能得到什么服务。我觉得这种方式促进了招商的工作。

　　同时，企业比较关注的还有一点就是金融，钱方面的问题。很多企业在购买楼宇或者自己在企业发展的过程中，资金都是大问题。经开在这方面专门成立了融资租赁公司，专门为企业提供金融方面的服务。这个也是在目前招商过程中起到了非常大的促进作用。这是从企业的角度。同时还有云服务等等基础的服务。这是在运营方面给企业的服务。

　　同时在运营过程中，我们还关注到企业职工，其实企业职工也是影响这个企业到底选址在哪，是不是入驻这个园区非常重要的一点，经开在最开始的时候就对入驻园区做了深入调研。举几个小例子，比如我们每年都会有园区趣味运动会，增加不同企业之间的沟通和互动。同时我们针对一些大龄的男女青年会定期组织联谊会，同时在共享单车还没有完全占领市场之前，我们为了解决他们的交通问题，各个园区都会配备专职的班车。从各个方面来给这些企业提供基础的服务，从这些整体的空间上、从招商的方式、渠道上面，包括从运营方式上，对企业、对企业职工的关怀和活动方面，我们这是三维立体的招商和运营的网络。其实产品、招商、运营是环环相扣的过程，并不是分裂开来，也不是一段一段的感觉，而是整体来促进整个园区的招商。

　　张毅：谢谢刘总，经开真的做得非常好，13年，17个园区，一千多家企业，非常优秀。刚才讲了从怎么去筑巢，为企业创造非常好的环境，怎么去引凤，从传统广告的方式一直到现在互联网+的新的跨界融合的方式，做产业招商。同时刚才我特别感动的是，在运营服务上面不仅仅给企业解决资金、金融的问题，同时从一个国企的运营商怎么去关心企业的员工，这是产业园区能够持续的非常好的运营下去的非常重要的环节。再次感谢刘总给我们分享她的经验。谢谢刘总。

　　谈到创新，今天还有一个非常重要的人物，是远创资本控股的袁红兵董事长。他会给我们带来非常新的感受，他将讲的是产业的生态招商。我今天第一次听到这样一个题目，非常想能够跟大家一起来分享袁总的体会。

　　袁红兵：谢谢大家。非常高兴有这样的机会跟大家分享一下产业地产的招商方面的心得和想法。

　　我是远创资本的袁红兵。我们自己最大的一块产业定位是产业的运营商，今天这个主题是产业地产，大家都是来寻找产业地产发展过程中遇到的问题，怎么解决。产业地产发展最大的问题就是“招商”这两个字。怎么样解决这个难题，我想说的就是产业生态招商能够有效的解决产业地产的招商和运营的难题。

　　产业园的核心是在于招商和运营，怎么样破解招商难题，我想从三个问题来切入。

　　第一，产业在哪里，这是任何一个招商人员所面临的产业在哪里或者企业在哪里的问题。

　　第二，产业或者企业为什么要进到你的园区。

　　第三，如何留住产业、留住企业。

　　第一个问题，产业在哪里。现在一说到招商，下午郭莹辉郭总说了，大家都想一下子抓一个大块头、抓一个大佬企业，一下子就把几栋物业消化掉。我觉得这种事情是很多人的急功近利想做成的想法，因为对大的企业而言，它自己本身是有能力来自己拿一块地或者自己盖一个楼的。这是第一。第二，关于从外地拉企业，做招商运营的同志会知道，这不是一个难字能解决的，而是太难了，你想把一个北京的企业拉到河北或者拉到山西去，太难了。我们的做法是，产业就在本地，两类是我们招商的目标。一，本地现有的企业。二，本地新创的企业。还有一个问题没有抛出来，本地的企业和新创企业为什么能够把它们引入进来，我待会儿会讲。

　　产业或者企业为什么会进入你的园区呢？我们现在打造的产业生态，是在一个专业领域里面的，这个专业领域还挺棒，我们做的园区叫跨境电商与贸易产业园。跨境电商与贸易的范畴特别大，可以囊括到各个行业里，所以有足够多的企业在园区里，如果你选择的比较小，比如我们在江苏那边调研的时候，人家说我做一个机器人产业园，我就问他你当地有多少机器人的企业，数一数不到十家，包括创新型的、小型的。我说你把十家都装进去，能做一个产业园吗？只是租几套房子而已。另外，从外地去拉，这件事情是你想的。首先每个地方都在拉，无非就是条件的比较。第二，如果有规模的企业，有税收的企业，真的那么容易拉走吗？它原来所在的城市肯定是想方设法不让它走的。

　　所以我们在电商与贸易产业生态里面，构建了一个生态链，我们花了三年时间。我们为什么要做生态链？我原来是做投资行业的，老分析一些产业。电商产业也好，贸易产业也好，本质是贸易企业。贸易企业有四个核心要素，这四个核心要素就决定了电商与贸易产业发展好不好。哪四个要素呢？第一，所有电商与贸易企业都希望能够拿到源头的商品或者靠近源头的商品。第二，有了商品资源之后，希望有更多分销渠道区分销它的商品。第三，所有电商和贸易企业一个共同的硬需求就是仓储物流服务。第四，所有电商和贸易产业无论做得多大，永远需要周转资金。这是它的四个核心要素，商品、分销渠道、标准的仓储物流服务以及供应链金融服务。

　　我们就在这四块花了三年多的时间，包括跟一些商协会合作，我们现在手上有全中国最大的境外商品资源库以及营运通道。第二，我们整合了国内一些分销平台。第三，我们在过去做园区的时候，仓储物流服务是标配。第四，我们可以为园区里每一家企业提供供应链金融服务。因为我们在园区里才能做到这一点。我们手上比如说有境外的一些商品，如果进到这个园区里来，这个商品代理权我会给你，而且不收你钱。如果你有商品了，我们把分销通道给你用，也不收你钱。我们境外12个国家的采购服务中心，在国外收了很多商品进来，给到这些电商和贸易企业，是源头商品。然后是仓促物流服务是标配。供应链金融服务。

　　供应链金融大家都提到了，也能做，但你们做得跟我做得还真不一样。为什么呢？因为如果你没有深入到这个产业链的链条里面去，比如一个园区里的企业，怎么样给它做供应链金融，一定像原来银行或者小贷公司一样，用非常安全的方式，比如我们知道现在阿里巴巴也在做供应链金融，是针对他们平台上的中小企业给到一个额度，比如50万、100万，是基于经营数据，不敢往多了做，为什么？因为这个企业没见过面，也不知道企业经营情况，风险控制上面有一些问题只是基于数据。而我们不一样，我们园区里的企业，你的员工、你的固定资产、你的仓储物流都在我园区里，供应链金融我通过大数据可以了解到。所以这一类企业，我们敢给它提供资金周转，让它把业务做好。同时它有些商品是我们供应给它的，它有些分销渠道是我们提供给它的。所以对企业本身运营情况和经济情况我们能掌握得非常好。所以在这样的情况下，我们能够真的给它做供应链金融的业务。这是我们在园区里面运作，怎么样把企业引进来的核心要素。

　　我们看到地方政府文件里面，各地政府都在做产业集中区，电商产业尤其特殊，很明显，因为电商产业发展这十几年来没有规划，政府都不知道会发展到今天。没有规划就导致这个产业发展很乱，大小不一，分布在城市各个角落里，夫妻俩开个网点，一年做一千多万很轻松，但是他们在家里。这样的企业政府没有办法管理，没有办法进行扶持。政府想把地方的产业进行合并同类项，放在一起，叫产业集中区。政府能够有什么手段呢？无非是跟企业说，你进到我这里来，我给你税收减免或者给你一点补贴，那都是很少的，打动不了企业。对园区而言，无非是服务提供好一点，租金便宜一点，或者免租。有的地方免租会出现这样的情况，有的园区运营是面组两年，两年之后你要走了，或者免租两年人家也不来，为什么？因为企业本身关注的不是房子贵不贵，地方好不好，而是我的生意能不能做好，这才是它的核心。

　　所以我们从企业本身所需要的去给他提供支持，深入到产业园里面，再加上和政府的要素一起为他们服务，真正做产业链的服务。

　　我们在上海松江新潮镇，非常偏，已经到农村了，这是我们试点的项目，我们从上海弄了一百多家企业给它填满了。这时候不是企业来选地方，而是它看到我们能给他们的好处，他们跟着我们走，你到哪里，他们跟到哪里。这就是抓住企业的核心。

　　下面是第三个问题，产业怎么留住。原来地方政府或者园区做产业，没有考虑到运营问题。现在从住宅市场里面看到，招拍挂的时候招什么？自持率。自持就是要去运营这个产业，不仅仅靠租金挣钱，因为租售比很低，根本没有办法回收。我调查了很多园区租金的回报率大概是2%到4%之间，还有比2%更差的，2%以下的回报率，那就是将近100年才能够回本，真是没法做。我们对产业运营的概念是什么呢？一个产业园区怎么样运营好，首先想的是，你怎么样让产业园里的企业活得好，企业活得好，产业园才能运营得好。我们从产业链上面去帮助它，因为我们现在做的试点情况来看，一个园区运营得好，运营收益可以是租金收益的两到五倍之间，有一些运营商知道哪些收益。

　　我举几个例子，比如电商企业一年500单，不算大，可能一年就一千多万。电商和贸易企业如果一年做不到一千多万，活不下来的。一年500单就意味着500个包裹。一百家企业就是五万个定单，意味着五万个包裹，每个包裹最少十块钱。我们跟物流谈，这个产业有很大利润空间。我们两个条件，第一，园区里的企业每一单要比市场价格便宜五毛钱，如果做不到就换一家，反正现在是买方市场。第二，你每一单给我五毛钱。因为这个园区是我封闭的，一天五万单，就是两万五千块钱，这没有成本的。

　　另外，供应链金融。因为我们园区是全封闭管理，拿一台电脑出去，都要经过我保安签字的，它的货都在我仓库里，它的资产，它还给我交了押金。我给它做供应链金融，我做到年化18%，大家认为很高，因为他每年至少周转5次，18除以5，年化3.6%，很低了。我给他年化18%，利润10%。每年可以赚几千万。

　　第三，政府补贴，每年一个园区拿几百万是很轻松的。

　　第四，租金收益。

　　我们就能够从后端挣钱的时候，可以想到把园区运营好，挣持久的钱，而不只是挣租金。

　　这是我们做的产业招商和运营的核心，未来掌握这个产业生态我们花了三年多的时间，从商品采购源头到分销渠道建设，到供应链金融，搭建了产业生态。所以现在招商相对容易一点，比如我搞一个会议，一百个商品代理权免费的，大家抢。但是有条件的，进到我的园区，这些企业就很好搞定了。这就是我们产业生态招商的一个分享。

　　最后我想讲，产业地产是地产商与产业运营商的两方携手的双人舞的舞台，不能够以地产的心态来做，一定要是产业跟地产结合的心态来做。地产公司把硬件做好，把园区做漂亮，产业运营方不仅仅是保安+保洁，那样是做不了产业园的。要真正做产业运营商，要深入到产业链的内部，产业地产深入到产业链条里面去，拥抱产业，你才能够实现产业和地产的融合，才能够实现产融共赢。谢谢大家。

　　张毅：非常感谢袁总。袁总提到了产业的生态招商，首先解决物种问题，生态招商的物种是本地企业和本地的新创企业，你到哪个地方去做产业园区，最基本的目标群还是本地企业，解决本地的物种的成长性的问题。第二，在这个当中能够在整个生态链上怎么培育企业的发展，帮助本地企业有一个非常健康、非常良好的发展。同时在这个过程当中把政府的政策、园区的政策以及本企业的服务优势，能够融入到所谓的生态招商过程当中，为企业发展创造更好的环境，这样园区才能够持续、稳定的运营。我不知道我理解的对不对。

　　在座的还有一位最近做了一个园区，非常有体会，非常成功。就是北京国泰创业投资有限公司副总经理米思南先生。请他给我们大家分享他最近做的非常成功的园区的招商和运营的体会，有请米总。

　　米思南：大家好。我们园区比较小，我们干园区时间也比较短。我简单跟大家分享一下。

　　我们园区在林萃桥，奥北科技园，园区不到11万平米，22个独栋，两个大的写字楼。目前22个独栋全部出租，写字楼也出租率很高，达到80%。而且独栋的价格达到每天每平方将近12块钱，我们的位置在北五环，奥森公园北边。我们周边可能租不了这么高，为什么我们能租这么高的价格呢？包括我们写字楼也到了每天每平米10块钱，包括我们的独栋现在很多租户也要续租，而且还要新客户问其他客户什么时候退租，我们能不能租上你们的独栋。

　　我们才两三个人在招商，但是我们也采取了一些手段，首先要感谢房讯网，房讯网给我们帮了很大的忙。

　　我的感触比较深的是，我们园区从产业定位到目标客群的定位都做了筛选，为什么要把价格提高到这么高呢？就把比较低端的企业拒之门外。我们园区做TMT人工智能的领域。企业进驻园区的时候，我们要给它做调研，到底它的成长性、发展前景大不大，同时根据他们的发展情况，我们再决定它能不能进驻园区。我们有一家企业特别好，2014年12月份注册，2015年销售额是一亿美金，2016年销售额是30亿，而且基本上靠出口，做芯片的。

　　我们选择企业的时候还注重它的互补性，比如我们做TMT，还有央企，还有投资公司，为园区入园企业的成长提供资金方面的帮助。我们还跟政府关系搞好，比如海淀区政府。我们22个独栋，其中有11家企业上市，有两家企业从三板往主板转，在转板。

　　另外我们也经常搞丰富多彩的活动，比如我们有相亲会，园区内青年男女比较多，我们有相亲会、音乐会、运动会，基本上每月举办一次活动。而且园区企业跟企业之间的关系非常融洽。这里就成为他们的家，大家非常开心。我们还会对他们进行相关的税收咨询等等，都做得非常到位。

　　我的感悟是，搞科技园区、产业园区，定位非常重要，到底是选择什么样的企业到园区里面去，并且对入园企业能有什么好的帮助，都非常重要。接下来我们可能还要继续搞这样的园区，但是我们的园区跟刘总的不太一样，我们搞得比较小，都是搞小而精、小而美、小而强的，向这样的方向去发展。下一步我们可能会在房山、密云布点。

　　今天我过来主要是跟大家学习，我们2013年开始建，2014年建成开始招商，不到一年时间就全部满租了。今天主要是向各位老总学习。谢谢大家。

　　张毅：谢谢米总，也非常祝贺他做第一个园区就做这么好。从争取政府的政策开始，可能他和他的团队对目标客户群把握比较清楚，所以才有非常好的业绩。

　　在座的还有一位重量级人物，郗总，北京天洋基业投资有限公司副总经理，原来是做地产开发，转移到产业园区的招商、运营、管理，核心是企业和产业，请郗总分享他的体会，怎么在产业园区当中通过企业的选择和产业的定位，来把产业园区的招商和运营做好。

　　郗龙飞：大家下午好。我是天洋基业投资有限公司的郗龙飞，我主要负责房山超级蜂巢项目的招商与运营。

　　我首先介绍一下我们公司的大致情况。天洋集团创立于1993年，目前已发展成为横跨文化、科技、消费品、金融投资和其他产业的大型控股集团，目前有两家上市公司，一家A股上市公司沱牌舍得，一家在香港上市的天洋国际；天洋基业投资有限公司是隶属H股，目前在开发的是房山超级蜂巢项目。启动区整体占地222亩，43万平方米，其中商业配套9万平方米，商务办公24万平方米。目前北区12万平米的写字楼已于五一全部交付，目前正在招商过程中。这次也是非常感谢主办方组织这个活动能有一个机会跟大家交流、分享。

　　回归到今天的主题"产业地产的招商和运营"。实际我本人有十多年商办项目招商经验尤其是在为企业做选址方面，产业地产这个课题实事求是的说比较大，难度也比较大，今天上午听到好租曲总做了一个分享，让我感觉压力很大，很吃惊。曲总的数据和信息是中国的产业园区的GDP占到全国整体GDP的23%，第二个数据，目前产业园区的空置率达到了43.2%，其中上海的空置率达到了20%以上。这个让我感觉产业招商难度有多么严峻。

　　下午听北科建郭总演讲，受益匪浅，产业地产招商确实在我的理解当中应该分两个维度，第一个维度，核心应该是前期开发商拿地的时候就应该考虑到项目定位、产业定位与规划、客群定位是什么？后期的招商实际是要延续前期拿地或者是前期产业规划怎么有效的根据市场化的变化或判断去落实和执行。你是做项目招商还是做招商项目，项目招商具体就是根据项目客户方向去落地执行，招商项目涵盖的面与涉及的范围就非常大了。

　　天洋一直是做精品住宅开发，去年开始转型，成立了产业事业部，往产业转型，目前我们也是产业领域的新兵。

　　我想从两个角度说，去年了成立事业部以后，走访了中关村和总部基地近200多家企业，了解企业选址需求，最关心的问题是什么，后来归纳总结有四点：

　　第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。现在大的企业去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和订单，尤其上市公司，大企业去就是要地，什么PPP的模式或者政府购买服务的形式等。

　　第二点，一个新的企业搬到一个新的陌生的区域，成本是否会大幅度降低，比如说房租、装修、能耗，运营模式等等方面，包括政策，一个新的企业到陌生的区域肯定关心是否有配套和相关政策，房租中关村十块钱，到房山可能是三块钱，为什么还不来？

　　第三点，结合第二点来说，人员是否可以有效补充，人元招聘、培训，企业到一个陌生区域要解决人员流失和人员招聘问题；我们看到很多企业搬迁员工流失率达到15%，甚至20%以上。

　　有一个亦庄的企业搬到中关村，员工流失率达到了25%以上，因为他们基础员工的生活圈全都在亦庄，搬过来以后面临着人员招聘和培训的问题，人才培养的问题。还有一个企业搬到房山后直接面临着招人招不上来的问题，半年后被迫又搬回中关村；还有一个做IT的企业，他们上班时间早上十点至晚上十点，他们需要员工宿舍、员工餐厅，但是高管生活圈都在北边，望京、天通苑这些区域，不愿意搬迁等等。

　　第四点，交通和配套的问题，一个园区做的再好，招商再成功，如果运营跟不上，这个园区不是一个成功的园区，从这块来讲，一个园区的交通、位置、生活配套，商务配套，比如说超市、餐厅，便利店，商务配套像咖啡厅，中餐、简餐等等是否可以满足企业员工的基本需求。这是我对我们走访200近家总结跟大家分享的企业选址的核心。

　　翻回来再说产业招商，我经历过两个比较成功的案例，我们看到像刘总所说的国家主导的开发区，像大连软件园，亿达集团和东软战略合作，在厦门、武汉、成都模式，都非常成功。同样旭天模式，以定制化、服务化的模式去招商，以行业标杆、龙头企业建立战略合作伙伴，带企入园打造上下游产业链，软通动力的创始人之一瞿嘉东先生，是以软通为核心，软通往哪一个城市去拓展业务，旭天就去跟着去开疆辟土。

　　比如在上海是以软通动力和中芯微合作，在无锡是以软通动力，IBM，卡耐基商学院为龙头拿地200亩；也就是说在与政府签订拿地协议时已经有30%企业入园；剩下的70%靠龙头企业带动上下游或市场化正常的去化，这是目前我认为比较成功的模式。

　　我去当当做交流沟通时了解到一个案例，某招商局想让当当将客户中心建在潍坊，给了很好的政策支持，他们觉得各方面都很好，但是去了以后面临很大的问题，招不到人，没办法就跑到旁边的城市去招人，十个月以后，员工流失率是110%，听到这个数据是非常可怕的。不了解实际情况很贸然的去一个城市，都没有搞清楚做这个呼叫中心的实际情况，只看到了优惠的政策。

　　还有一个好的案例，我们在重庆永川做的园区，永川一共有23所高校，中专高职，我的一位朋友在做整体园区招商和运营，他很明确的说这个园区就适合做呼叫中心，因为有23个高校，从北京拉了7家企业，其中有3家是中关村企业，永川给了很优厚的政策，招人因为有高校，很容易解决了，可以实行定制委培的形式，大四的时候跟学校建立联系，你适合做呼叫中心的，客服还是做市场，我认为这种模式实际上是比较成熟的或者比较成功的，产业定位、客户方向很清晰，所以我觉得做招商最核心是了解企业的真实需求。

　　反过来再说运营，招商再成功，如果运营跟不上，也不叫成功，失败案例很多。我们目前房山超级蜂巢项目虽说是个商办项目，但产业运营平台的情况刚才王总已经说了，有六大产业平台。我们想打造的是以物联网、互联网为思维方式，构建一个产业的生态链，在这个平台中，比如说企业发展服务平台，前面的三位刘总，袁总都已经说到了，我们要解决企业入园一系列跟企业共同成长的问题，企业来了人力外包的问题，解决人招聘的问题，还有工商注册，跟企业共同成长的过程中牵涉到法务问题，税收税筹问题，知识产权问题，融资难的问题，我们都会考虑进去。

　　另外一个板块是智慧基础设施平台，我们项目已经拿到了LEED认证，智能楼宇中的门禁系统，人脸识别系统，中庭采光井设计、VRV中央空调并配有新风海尔的除霾机、智能泊车系统，都有综合的体现。

　　在我的理解中，我们是要做是运营商、服务商，是通过运营平台来做好企业与政府之间的桥梁纽带，增加企业与企业之间的黏性。比如通过第三方解决帮助企业做一些政策申请申报，同时解决企业和企业之间相互黏性的问题，大家都在一个园区里面工作，怎么解决企业和企业的黏性的问题，刚刚刘总他们说了有企业的联谊会，运动会，俱乐部等活动。

　　这块我们天洋从住宅开发领域向产业转型，现在还是一个新兵，希望跟各位多多交流和学习。

　　产业地产的核心应该是我们对产业规划、定位与招商落地保持敬畏的心，真实的了解企业的需求，为打造产业上下游生态圈做好平台与服务。希望房讯网越办越好。

　　张毅：谢谢，打造新的生态链，把企业和企业之间的黏性可以做好，确实讲的非常到位，怎么能够让企业进入园区，怎么能够让企业在园区生存、发展，能够更好形成反哺园区健康发展，这是非常好的体会。

　　我边上这位是非常值得我们尊敬的企业代表，万科北京写字楼和产业园区事业部的总经理元喆辉先生，万科在我的心目中，在中国的企业当中是非常自得尊敬的企业。大家知道他们做住宅开发是非常优秀的，每年几千亿的销售额。

　　大家可能不太知道他们在写字楼和产业园区上还有一些体会和做法。下面有请元总跟我们分享他们的体会，有请。

　　元喆辉：感谢各位的分享，也特别感谢房讯网刘总邀请我参加这个论坛，分享万科做产业地产的一些事情。我们是传统的住宅开发商，也是在这个行业里面做了很久，有一些想法。

　　万科转型做城市配套服务商的时候提出了6+X计划，产业和写字楼是里面的一个组成部分。

　　我参加这个活动，听了几位的分享，受益匪浅，招商方面获得很多新的知识，大家都有很多的交流，学习了不少。

　　对待产业地产方面，我们有一个重产业，轻地产的思路，就是如何思考作为一个地产开发商，作为一个城市配套服务商，如何和城市和产业以及这里面的细胞发生一些关系，有益、有效的推进这个城市发展的思路和想法。产业链上如果只是空间链上跟企业和产业服务，被复制和超越的机会可能就会特别多，所以我们觉得在一些产业园的定位上做一些不断的尝试。比如说我们做一些开放式创新的园区的产业落位，有两个方面，一个方面是国内的技术和产业联盟、加速过程中会帮助这些企业更好发展，更好的做一些城市的配套服务，以及我们自己作为一些技术参与的工作。

　　更重要的是想在技术转化方面对园区和产业的促进做一些尝试，我们走了很多国家，在一些科技创新比较有优势，而且比较有竞争力的国家看了一些案例，比如说欧洲国家开放式创新的园区，走过之后发现真正的创新的国度或者科技引领的市场里面，其实大多数的企业都是碎片化办公的，企业的组成是特别小型，而且创新的力度特别快，而且特别迅速，占领市场的需求特别明显。

　　我们跟这些企业做访谈或者沟通的过程中发现，他们对中国的市场需求和兴趣特别浓，他们都在想我们怎么来到中国，到中国怎么成功有效的把自己的企业从国际的企业变成中国企业，可以占领这个消费市场，或者把技术应用在这个市场上转化。

　　其实我们在这方面有两个案例，一个是我接触了一家做智能环保空气净化的企业，他们对中国的PM2.5研究的不比我们差，而且产品特别的有针对性，但是来了之后发现应用的市场特别的封闭，因为没有国内的品牌做的市场的覆盖率已经很大了，他发现中国的市场是大中型企业占领特别明显的市场，他们的技术很先进，没有办法只能做OEM，只能赚很少的钱，他来了之后觉得万科的技术转化平台很好，可以提供市场的消费的出口，提供一个平台，帮助我们找到投资和合作的客户，更关心的一点，他们说这种创新企业对成本的意识特别明显，我们的团队其实就帮助他们做非核心业务的所有的外包服务。他们其实就不会担心进入这个市场的灵活性和企业到这个市场的发展的趋势性。

　　这种企业来了以后就会特别依赖技术转化平台和资源对接，同时我们也可以帮助他们提供一些一站式的解决方案。这是一个特别成功的案例。

　　另外一些企业来到中国参加了很多的技术对接，我在国外看到他们，他们说做了一个智能硬件的开发，植入任何一个手机里面，取钱，看病都可以做，但是为什么在中国不行，我们解释了一下互联网+在中国发展趋势，他们就改进了硬件的系统，做一些APP的转化的成功，他们也跟我们一块来到了中国，我们也关注了不同阶段的企业来到中国的方式，比如说现在有技术成熟的加速企业，还有一些有技术有团队，需要更多的支持的孵化加速，在不同的国家还有不同的产业领域，智慧城市，生命健康，总的来说整个产业地产的落位还有招商运营，对于万科和在座的各位来讲，在这个行业里面都应该抱着一个很好的心态迎接和拥抱他们，践行这个城市和企业的时间合伙人，我们在不同的视角上可以得到一些相对满意的回报。

　　张毅：非常感谢元总，刚才几位从各个方面阐述了一下，有国企的刘总，还有刚刚做园区的，还有做生态，元总也讲了开放式创新，其实这里面有很多非常丰富的内涵和做法，如果以后有时间和机会，是不是再组织一次单独的时间跟元总学习和探讨什么叫开放式创新，可以把论坛内容延伸。

　　刚才元总也讲了，年初国务院出了七号文，从国家层面对开发区的建设和产业园区的建设是一个纲领性的文件。大家下去可以认真的体会和学习。

　　最后请几位每人一句话送给刘总的论坛，来寄语产业园区的发展，寄语论坛。

　　元喆辉：非常感谢这个论坛。筚路蓝缕、以启山林，产业地产是中国未来发展的希望，我们在做的不仅仅是我们自己的一点事业，其实是对这个城市、对这个国家做的贡献。

　　郗龙飞：核心应该是我们对产业地产保持敬畏的心，真实的了解企业的需求，为企业服务，打造产业或企业上下游的生态圈，希望房讯网越办越好。

　　袁红兵：感谢房讯网刘总给这样的机会。我们是做产业的，为地产公司接驳服务的，我们未来有20到30个园区的计划，包括北科建也是我们的合作方，你们做大园区，我们在里面做产业。产业地产，地产是基础，产业是灵魂。做一个有灵魂的地产，方能百年常青。谢谢。

　　刘亚玲：产业地产的运作是非常有难度的，行业内的人士如果想做好产业地产，一定要做到细心、耐心、精心，这是我们一定要接下来再接再励的地方。最后祝愿房讯网、祝愿中国产业地产发展论坛越办越好，成为行业内的最好的交流平台。谢谢。

　　米思南：谢谢大家，祝论坛越办越好，我们会大力支持论坛的工作。

    来源：房讯网