房讯网讯 2017年6月21-22日，主题为“跨界与融合：产业地产的白银时代”，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。

　　中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生应邀出席并发表主旨演讲。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁

　　我们在北京开会，很多同行都关心京津冀协同发展，其中一个大背景之一就是这是1.2亿人的大的行政区域，发展水平差距也很大，京津冀城镇化水平差距比较大。

　　人均财政收入、人均GDP差距也很大，意味着公共服务差别特别大，区域间反差，来北京打工的人，寻求就业机会、发展机会，公共服务陷阱、利益结构差别，这堵墙打破了。

　　产业结构差距也很大，北京后工业化，没有经历过完整的工业化时期，北京因为是国家的行政中心，更多的是服务业管理，服务业增加值达到80.3，达到发达国家的水平，世界上五个发达国家，美国、日本、英国、德国、法国，这些国家占比基本上80%以上，天津二产和三产比重相差不多，意味着什么？天津处于工业化的中后期，但是也没有完成城市化向服务业转变，现在某种程度上，整个工业发展结构、产业发展结构和河北有同构性，意味着河北和天津有类似地方，当然河北更粗放一些，天津发展水平更高一些。

　　这是京津冀三个地区产业结构差别。由于产业结构差别，意味着我们发展产业园区，所谓产业地产，针对三种不同的结构，要做出自己的分析，北京服务业外益，天津和河北问题是产业园区选址问题、发展什么样产业问题，河北更多的是怎么样进行结构转型。

　　人均财政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全国不一样，三甲医院，北京市2143万人口，50所三甲医院，天津1500万人口，30所三甲医院，北京35家三甲医院在四环之内，河北7200万人口，43家三甲医院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲医院很少。教育资源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大学高考录取率几乎百分之百，河北分数比北京高出一百多分，到北京打破这个布局关系，最大问题就是教育问题。

　　央企总部，北京90家，天津和河北是零，这个很说明问题。提到京津冀协同发展，自然而然想到，北京对周边的城市带动到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的发展特点以及与周边关系。东京有一个主城627平方公里，895万人，和北京差不多，但是周边一大批中小城市，5-20万人口，东京周边84个，韩国相对少一点，首尔面积不到900平方公里，人口一千万左右，周边中小城市不是特别多。北京50公里半径，把河北周边纳入进去，有24个小城市，30公里半径更低了。我们过多关注主城区发展，周边中小城市发展严重短缺，北京的病基本上是主城区的病，拥堵、房价高等等，北京对周边的带动能力不足，特别是对河北的带动能力不足。

　　北京周边的河北有39个国家级贫困县，当年王岐山在北京当市长的时候，经常讲，北京丢井盖，为什么广州、上海没有丢井盖？上海、广州要把井盖运出去，开车几百公里以上，才能销售掉，北京只要出了主城区就能卖掉，环北京贫困带，30几个国家级贫困县，发展差距水平如此之大，京津冀协同发展仍然是一个大问题。

　　面临这个形势，来看京津冀协同发展，特别是对产业园区发展有什么样的启示。研究产业园区发展，中国整个经济增长、城市化快速发展、工业化水平大幅度提高，和产业园区有着天然联系。这些年产业园区发展对整个中国经济增长有着巨大的贡献。

　　产业园区发展经过几个阶段，但是我们也知道30年前，中国不是这样，但是毕竟它经历了一个最重要的阶段，就是低成本。所谓低成本和中国国情有关，劳动力成本低，大量的农民工支撑了中国的工业经济，形成廉价劳动力的丰富的后备资源。但是最重要的是其实还不是劳动力成本，是土地成本，我们在80年代研究中国乡镇企业的时候我们讲特色小镇前期的时候，广东、江苏、浙江、山东、福建几个沿海城市，县以下占全省70%，原因是土地利用，乡村村村点火、冒烟，提供廉价劳动力，导致工业发展成本实现跨越性发展。

　　环境成本低，我们经历过污染过程，虽然现在开始治理，工业化起步阶段，政府管理成本低，就没有今天，是必然的发展过程。产业园区从原来的粗放、成本低，走到今天。这个成本低的特点是我们不能忽略的。

　　产业园区发展经历三个阶段，第一个阶段分散，村村点火、村村冒烟。90年代以前，全国8000多个工业开发区，县以下六千多个，县以上两千多个。这一段时间，工业发展速度很快，但是成本非常低，工业的发展水平也很低，到了第二阶段，97年以后，实现了最严格的土地保护政策，对传统的工业园区进行了一次大清理。

　　通过土地耕地保护原则进行情理，我也是三家组织成员，对全国进行调查。中国在空间上、发展权利上，不同城市间进行比较大洗牌，把八千多个工业园区，关掉了六千多个县以下，保留两千多个。产业园区发展主导，传统的乡、镇、村变成地市以上，由于政府主导了这次洗牌过程，产业园区由政府过度参与，导致发展当中特点是粗放，政府不讲效益的。

　　人均城镇工矿建设用地面积是149平米，标准是100平米。居民点用地面积，本来没有工业，是粗放的，三百平米，标准是150平米，政府搞园区，最大特点，占地面积过大，道路过宽，到传统的产业园区，园区搞大广场，导致土地资源利用粗放。很的园区是双向八车道马路，加绿化带，为了好看，让别人来投资。为什么搞这么大的路？他们说车流量大，我在园区看了很长时间，白天几乎没车，用车时间和上下班时间不一致，根本占不了这么多路，修这么宽的路，浪费土地面积占一半以上，包括绿化，每年还要维护、管理、投资，某种程度上把资源白白消耗掉了。

　　空间大洗牌，把开发区所有的产业园区基本上只有县以上，搞产业地产都知道，支撑未来政府的投入，只能靠税收，税收收入，现在整个地方政府开支，收入水平来源于两个，一个是税收，税收只能保证政府开支，招商引资还要补偿，免多少年税，各地在竞争。还要解决七通一平，包括零地价投入，天津、北京零几年的时候，北京工业用地十万块钱，三一集团到南口，就是十万块钱，天津更便宜。只能靠开发房地产，产业园区模式，政府招商引资，低价引进，政府大量补贴，开发房地产补偿。这是一个基本套路。

　　政府效率大幅度下降，转变企业经营产业园区，就是第三个阶段，提高用地效益，不会搞双向八车道大马路，不会搞大公园、大广场，土地利用上发生根本性变化。企业降低招商引资成本，增加谈判归能，强化市场化管理，对园区管理和服务，通过房地产开发权益，解决公司经营权问题。可以在产业园区旁边盖，给你补偿。

　　这三个阶段无外乎一件事情，低成本引进企业，低价出让土地，政府大量补贴，房地产开发进行补偿，基本上就是这么一个路数。

　　30年发展走到今天，我们知道产业园区发展模式难以为继，因为成本在上升，招商引资的时候，可以降低条件，大大地降低条件，但是条件不能再降了，再降成本越来越大。因为房地产开发成本补不起，土地拆迁成本增高，农民搬迁成本在提高，增减挂钩，基础设施成本上涨、物价上涨，各地产业园区发展，还要面临和其他城市竞争。

　　三星集团在中国投资，选择西安、重庆和成都，最后选择西安，零地价，五年的版税，基础设施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以贷款，几百亿可以拿来，直接投资，就要一个三星品牌。这是中国整个产业园区发展招商基本这么过来的。各地竞争，企业跟你谈判，谁给条件最好就到哪里去，导致政府压低招商价格。由于房地产发展，大家在攀比，无论工业还是什么，大家都在攀比，房地产成本也在大幅度增加。

　　我们还面临一个窘迫现象，就是房子卖不出去，地方发展两个模式，发展工业增加GDP，发展房地产增加土地财政收入。房地产和土地双重推动，导致房子卖得很快，土地开发很快，都在盖房，全国这么多城市，大家都在搞房地产。张三、李四当书记都要搞，张一要在东边开，李四在西边开，城市面积越来越大。房子是商品，商品当多了以后，就卖不出去了，尤其一些中小城市，三四线城市书记两三年换一任，最后导致房子大量挤压，每次会议上都讲，中国房地产有的过高，142亿平方米。北京是一线城市，另外一回事，三四线城市房子卖不出去，地方政府没办法干工作，地方政府面临的压力，招商引资，招商引资能不能引来，拿什么补。

　　地方债务攀升，就是房地产为主导的发展模式导致的结果。这是我们面临的现状。

　　这种情况下，怎么谈地产问题，怎么谈产业园区发展模式问题，怎么谈产城融合问题，其实不仅仅对我们在座的各位是一个难解的题，跨界融合，特色小镇，产城融合。越不过去这个坎，一线城市，北上广深，二线城市房价在上涨，下一步怎么办，面临这个形势。

　　产业园区发展现状规律，对公司经营的产业园区，开始向三种模式，第一种是传统继续硬着头皮在做，这是绝大部分地方在做。昨天上午江苏市长到河北来谈，现在土地出让价格，土地出让价格25万一亩，各种成本75万一亩，一百万一亩也得干。没有别的方式，只能这么干。

　　最近全国大势宣传特色小镇，就是两个推动力，虽然总书记说了，但是跟我们现在讲的不是一回事。重点房地产商只是一个发展机会，地方政府要寻找新的发展空间。所以这是当前产业园区面临的三种现状。

　　随着城镇化发展、城市化发展，还是有一定的规律性结果。就是城市化发展到的一定阶段后，工业要远离城市。发达国家工业基本上在远郊区，我们城市发展，经过商业，然后工业化，然后服务业。

　　所以我刚才讲，服务业占主导，占比重70%以上，韩国虽然59.7%，但是就业比占80%以上，所以我们看，中国现在服务业为主导的京津冀，基本上北京一马当先，天津严重滞后，河北处于落后水平。这个国际规律意味着什么，产业园区也要实现空间大挪移。

　　苹果在Cu-pertino市，5万人口，谷歌在山景市7万人口，惠普在PaloAlto市，6万人口，大企业基本上选择向小城市、小城镇、农村转移，追求低成本空间。

　　这是一个市场规律，也是成本规律，不仅仅是因为经济成本，包括社会成本，工业实现产城融合，放到主城区，现在需要重新思考，产城融合的“产”还是工业吗？工业和城市还能放到一起吗？放不到一起，环境污染大量的噪音、大量货车进入，对城市造成破坏，对环境造成破坏，所以对产城概念要重新理解。

　　这个社会成本，包括垃圾厂，包括垃圾处理厂、污水处理厂，到哪个城市都会引起城市居民的强烈反响。

　　所以工业远离城市是一个规律，是我们不可避免的规律。我们一定要去做产业园区，要重新去选择它的发展空间。而且不一定要和行政空间相吻合。过去我们的产业园区都需要和中心城市、高等级城市，和市长、市委书记所在的地方放到一起，未来不一定。产业园、工业、企业远离城市同时，也要远离行政区，这是一个发展趋势。

　　结合京津冀一体化协同发展，能不能向周边中小城市转移，特色小镇也是其中的一个发展路径，能不能向周边中小城市和远郊区转移，现在提特色小镇，我们反对以房地产为主导，把三线模式转移过去，再造成一些房子卖不出去。但是园区工业的企业，是不是可以搬迁到这里，我们是不是不要在城市旁边搞一个产业新城，值得我们思考，就是产业园区空间再塑造。

　　到瑞士去，走在路上，边上都是中小企业，跟着市场规律去做。

　　根据北京的特点，服务业产城融合，未来融合应该以服务业为主导，这个在地方政府的官员里面，在我们很多企业家里，还没有形成一个固定模式。我跟很多市长去交流，他们坚决反对，没有工业怎么办？财政收入工业税收有一块，服务业税收见不到，是民富。京津冀尤其北京服务业为主导的发展趋势，已经形成逆城市化的过程，已经开始自对向远郊区辐射。

　　两个最典型的例子，我们可以叫服务业的产城融合古北水镇，在北京将近一百公里的地方，形成这么一个服务业为主的旅游新镇，全是人为的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住区，只有在北京，既是服务业外溢，北京人口收入水平高。第二个是崇礼，成了北京的避暑山庄了，北京的后花园，冬奥会的举办地，房价已经达到4万了，县城房价4.5万，和北京寻找新的空间有关系。看产业发展，不仅看工业角度，还要看消费结构变化，衣食住行简单消费向多元化消费，需要服务业再塑造，需要服务业空间再挪移。产业和服务业发展关系，特色小镇旅游业自然建立起来联系。跨界融合，使产业园区、产业地产模式找到新的发展空间。

　　第一，产业园区选址不一定要和行政空间相吻合，要另辟空间。

　　第二，产业园区不一定在中小城市，也可以在小城镇，甚至可以在村庄，当然和行政管制有直接的关系，行政管制严格禁止，权力限制，规划权、土地审批权等等，现在很多政府思维方式，还是一放了以后就会乱，管不了了。现在公共监督力量，社会监督力量，远远超出政府监督力量，特别的发展时期，用新的思维方式解决这个问题。企业向这方面努力了，政府管制没有放松，管理没有跟上去。

　　第三，园区发展模式是不是符合时代的要求。一堆企业在一起成本高，还是有些企业单独选择发展空间，大的企业选择独立的发展空间，是不是可以允许一些企业，通过我们的中介寻找更便宜、更廉价的发展空间。

　　交通基础设施的完善是产业空间挪移的重要条件，京津冀通过轨道交通的完善，增加边界性和联通性，降低成本，欧美发达国家产业工业从中心城市向远郊区转移，前提是交通，我们大概两种交通供选择，一是公路交通高速公路，一个是轨道交通。日本没有高速公路，更多是轨道交通。更多的是区域间的省级公路，城市建的公路，双向双车道，轨道交通非常发达。

　　我们轨道交通严重滞后，交通不方便，逼得还得去城市，或者再修一条线。如何改变交通格局，从轨道交通到双向的这种城际郊区公路，和过去传统高速公路形成对比。如果一个城市以服务业为主导，我们的城市交通更多以小汽车和人流为主。

　　我前几天去佛山，谈发展规划的时候，最大的问题就是交通制约，广东的堵车和广东产业结构之间关系，佛山城市化率达到90%多，工业占比只能占60%到70%，工业比重过高，交通运输以大货车为主，结果人流、货车流带来污染，交通拥堵非常严重，感觉不到宜居。

　　可是到欧美国家去，基本上人流为主，真正高速公路还是货流为主。所以我们未来的城市交通模式，适应服务业发展，既有轨道交通也有城郊的公路。同时高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵达。所以怎么样解决交通配置是大前提。

　　结合京津冀产业转型选择要有区别，怎么解决天津、河北工业化的产业同构性，重新塑造产业园区，工业为主的产业园区要远离城市，要向中小城市、小城镇进行疏解，北京大部分企业已经向外疏解，更重要的是要认识到北京消费群体、服务业群体和未来的产业转移、产业地产发展，形成新的产城融合，有着至关重要的关系。

　　房地产不能搞特色小镇，特色小镇还有一个功能，全国特色小镇有实体经济、现代服务业、旅游度假休闲，还有住房。面对一二线、三四线城市，特别是北京这样，其实我们产业地产发展，要解决两个关键问题。产城融合的观念要变，先有产还是先有人，我们也要调整，过去的城市规划，先要有工业，然后再有人进来。对于北京来讲，需要新的居住空间，再有产业进来，这也有很多先例。

　　改变原来传统规划观，大量人进来，自然产业要素补充进去。北京产业地产发展要和北京高房价结合起来，五百到七百万人买不到房子，周边选择低价房供给空间，燕郊房价两万多，香河一万多左右，北京郊区小镇建立住房空间，解决住房供给问题。因为北京房价上涨趋势不可避免的。现在大家为什么对房价不满，因为买不到房子，北京每年住房供给十几万套，五百万人将近二百万左右家庭没有房子买，看不到买房子预期。怎么样解决产业地产发展空间，要和住房供给的大形势结合起来，不能在一个封闭的点考虑问题，要在大空间范围内考虑问题。

　　最近关于很多城市房价上涨以后，还是在封闭思维考虑问题，燕郊房价涨了，北京买房子需求下降了，佛山一万多涨到两万，地铁升到佛山，相当于广州人5万价格降低一半价格买房。

　　传统产业发展，先有产业再有人口聚集。北京各种研发基地，高端服务业，各个大学，怎么样和产业地产有机融合。我们也知道雄安新区，可能未来有一些央企、事业单位搬迁，是不是这是一种搬迁方式，他们会不会选择新的发展空间，我们提供什么样的服务，旅游业发展，我们怎么样提供服务。选择新城发展，提供什么样的发展模式，是不是回归到触动传统服务业发展街区模式，有很多开发价值。

　　地产不光住的，别的功能也有，有经营模式，是不是买过来经营，成本就增加了，怎么样改变地产的发展模式，这也是需要进一步探讨的。

　　政策措施，放权，给中小城市发展权力，进行行政权力调整，规划上不能更多地限制。加强环境基础设施治理，进行各类的制度性改革。特别强调，今天讲的重点，产业园区不一定和行政区划吻合，园区远离城市，自行选择向小城镇、村庄转移。

　　园区的智慧化，利用互联网、物联网发展，形成共享空间，大有前景可做。

　　谢谢大家！

    来源：房讯网