房讯网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节，以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。北京万科资产去化中心总经理秦江受邀参与讨论环节，对商办建筑资产管理的难点痛点进行分析，并分享了解决问题的建议。

　　秦江认为，资产管理贯穿商办建筑开发、建设和运营全周期，在开发阶段要清楚的认识到地段和定位，确定做什么样的产品；在建设阶段更多的接触到自有客户，可以进行定制开发；在运营阶段要把运营做好，把它的租金NOI做上去，便于将来的退出管理。

　　以下是秦江在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　秦江：感谢大会。我来自北京万科，我叫秦江，很多人都在问我为什么叫资产去化中心。大家印象当中万科是一直在做住宅+物业的生意，是一个传统的住宅开发商。但其实这几年我们已经比较快的调整到资产+服务的路上，我们可以看到在北京的项目，现在基本上开发业务以及持有的城市更新业务的项目已经有20多个，已经比开发的住宅项目要多了，我们在售的商办物业也已经到100多万平了。

　　我们是一个资产的制造方，在座的有行业内很多相关的产业运营和相关服务的，我理解我们更多是纯正的开发商，对开发商来讲就是制造优质资产，然后我们用高周转是我们一直追求的，无论是更高的周转还是不那么高的周转，但一定是要周转起来的。对于我们来讲，资产我们制造、运营，但是最终我们会把它去化掉。所以这就是我这个部门的使命。

　　我开玩笑说，北京最优质的或者最成功的商业综合体是什么呢？我说是故宫，从最早皇家自用的办公+住宅的物业，现在已经成功转型为文旅地产。我们制造任何一个项目，我想十年以后、二十年以后，都会根据这个城市不同的功能的定位和变化，会发生定位的改变。当然这扯得比较远。我昨天晚上跟一个朋友说，他问我北京有一个地方是当年老北京的看守所，未来可能要腾退到城区之外去，这对北京某一代人可能是文革时期的记忆，像这样的应该在未来发挥什么样的功能。

　　站在开发商的角度来讲，或者在开发企业做了十几年的人，今天来看商办资产的运营，我想谈点自己的观点，当然这个观点仅代表个人，不代表我司的观点。

　　我感觉在做商办业务的开发逻辑，我大概感觉是三个矛盾，从开发商角度来讲，第一个矛盾是定位和运营的矛盾，我们经常拿到一块商办的地，就开始犹豫，开始琢磨，我做什么样的产品，我面向什么样的客户，开始问这样的问题。商办的重资产，一个地买回来，两年光财务成本就非常高。对功能定位、对产业有很高的要求，我们一轮一轮跟政府去沟通、报批方案，这个时间成本很高。如何能快速的把你的项目能建成出来，这是要解决的第一个问题。

　　第二个问题，产品和成本，我们去做住宅项目的时候，相对的产品成本控制匹配度是比较容易清楚的，我做刚需的产品有什么样的产品标准，做改善产品有什么标准，做豪宅有什么样的标准。但是我们做公建产品的时候，这种定位非常清楚，很难搞清楚我们的企业到底要什么，我们用什么样的电梯，外立面是用石材还是玻璃，是用窗墙还是幕墙体系，等等这一系列的问题，我们经常定位就是能往多好了做就往多好做，设计师也一样，我们找国外的团队，做了很好的设计，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去实现的话，会发现一点一点往下砍，外立面基本上砍的各种造型都省掉了，室内标准也是能减就减掉了，无法清楚认知我们客户的需求所导致的问题。

　　第三个矛盾是重资产和NOI的矛盾，商办物业是重资产生意，但是目前我们的租金回报、运营能力所带来的NOI的回报率能做到5%就不错了。怎么能满足投资人的需求？我们实际上轻资产这个生意不太可长久，我前两天跟朋友聊天，他们家买了一个别墅，两千多万，基本上不怎么住，都是他们家保姆在住。我说对，这就是你跟你家小保姆之间的区别，你们家小保姆是轻资产，虽然她在使用这个，但是你是业主，你是一个重资产的持有者，虽然她住的时间比你长，但这个资产的升值以及未来的价值主要是你的。我们作为重资产的持有者，和我们未来NOI之间如何解决矛盾。

　　最后我想贡献一点个人的理解，就是怎么来解决这些问题。我觉得我们现在的资产分成三个阶段，第一阶段从拿地之后，到我们的建造之前，我们把它叫方案阶段。第二阶段是从开工开始到建设阶段，以及到建设完成以后的运营阶段，第一点是先做第一，在你方案阶段的时候要清楚的认识到你在什么样的地段和定位做什么样的产品，这时候可能比较难去清楚的找到你客户是谁。这个阶段我们一方面是靠经验，一方面是靠我们的专业能力，快速的去把方案落实下来，是最重要的。能够让你尽快开工，尽快建设，这也开始进入到退出的阶段，所以资产去化其实不是说一定要建成了才开始去化，我们在拿地之后，无论是通过股权方式还是合作方的引进，还是跟机构的合作，在这个阶段都可以实现我们的去化过程。

　　第二阶段是建设阶段，建设阶段我们有时候开始更多的接触到自有客户，我们把它叫定制开发阶段，项目还没有完成，很多机电设备，包括一些对于荷载的要求，可以在这个时候加入进来，这个阶段我们叫做定制开发也好，预售阶段。

　　第三阶段是建成以后的运营期，这是我们今天很多同事大家一起在工作的内容，就是我们把一个资产运营好，把它的租金NOI做上去，将来通过退出、管理。

　　还是要在不同阶段完成不同的目的在建设的设计前期的时候，可能是追求一个现金流的快速回笼，能够把重资产变轻一点，中间在建设过程当中找到客户，找到客户为运营奠定基础。第三阶段是当运营完成以后，通过服务能提升资产价值。这三个阶段如果能做好，是可以把我们前面三个矛盾做一些消解的。谢谢。

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