房讯网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节，以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。北京金隅文化科技有限公司副总经理肖博出席论坛，参与讨论环节，并以金隅智造工场为例，分享了产业园在招商运营过程中的经验。

　　肖博表示，产业园在前期招商运营过程中，应该明确产业定位，确立招商主力产业和方向，深挖产业链条；同时，运营平台的打造在后期整个项目的管理过程中非常重要，通过运营平台，可以把基础的一些物业服务做到流程化、品质化，

　　以下是肖博在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　肖博：谢谢主持人，谢谢主办方，今天有机会跟各位前辈和行业里的专业级人士在一起沟通和交流。说到城市更新领域，智造工场这个项目是非常切题的。

　　我们是在位于北五环外，一个由老旧工厂改造的产业园项目，也是金隅集团首个全持有的家具厂改造的产业园项目。这个项目在前期的定位和前期改造过程中，受到了海淀区政府和各界领导的重视，主要也是因为海淀区这边存量空间不是很大，所以我们在这个项目上一些政策支持上还是比较好的。这是项目的情况。

　　项目我们体量并不是很大，占地面积20万，建筑面积只有12万方。所以我们这个项目在前期改造过程中，就引发了我们自己关于自己的城市更新，金隅集团自身的产业升级方面的思考。所以今天主持人给的这个话题，我想主要从我在实际工作中，在招商和运营前期的阶段，遇到了一些实际的问题，还有我们引发的思考跟大家分享几点。

　　首先，在我们前置的招商阶段，涉及到整个产品的设计、定位，涉及到前期的主力客户的引入过程。我们这个运营团队是站在了金隅集团十几年以来对自持有项目经营的经验的基础上，所以我们在传统的招商渠道方面，还有基础的物业管理方面，其实我们是相当于站在了金隅集团前人的肩膀上，有很多经验可以借鉴。但是到产业园过程中，我们改造了、升级了、腾笼换鸟了，我们也在思考，它将来会变成什么样的项目。是未来还要挣一些租金，还是只是用传统招商模式来吸引一些优质客户呢？

　　所以我们也是根据海淀区对我们园区的产业定位，在前期的招商过程中，我们更加侧重于产业招商，我们在筛选客户的时候，切中了智能制造的主题，但同时并不是所有智能制造的主题客户都能选。因为我的体量只有12万方，作为全国来看，这种大型的产业园项目或者小型的产业园项目叫做智造工场都够不上，但是在北京市，在海淀区，在科技核心，在科技力量集中的区位，我们在最开始的时候就考虑产品设计，要适合科技类企业的需求，我们原来的厂房是1996年-2005年的建筑，还不是很旧，所以就修缮如新。风格也是请设计师来帮我们做，偏硬朗，偏文化。这是我们前期考虑的关于产品定位。

　　产业招商这部分，我们还是借助了海淀区政府很大一部分力量，shoppingmall招商的时候还是以主力客户，我们引入了新能源智能汽车的平台到我们园区来，我们下一步在招商过程中就更加侧重于这两条主力客户在产业链上的一些革新，关键的产业节点的一些头部的选择，会围绕它开展一些招商针对性的活动。所以在前期虽然我们的预招商目前来看整体来说今年进展还算不错，一期已经完成了70%，如果顺利的话，很快会达到90%。这个得益于前期我们的坚持。前期聚力产业定位的时候，那时候招商真的很难，因为那个区域不是很好，还是比较偏远，还是有一些行业的限制。

　　确定了主力方向之后，有一些企业自然就向这个方向靠拢，就进来了。所以前期我们的产业定位非常重要。

　　到了中期招商的时候，关于这几条产业链上的核心产业的选择，又给我们有了很大的帮助，我们也咨询了很多政府等等，给我们很多产业方面的选择。

　　另外，我想分享一下关于运营平台方面的想法，目前我们运营平台只是在初步打造过程当中，我认为运营平台的打造在后期整个项目的管理过程中非常重要，前期我们也在思考，我们区别于传统写字楼的核心到底在哪，我们的位置不占优势，像CBD区域，北三环，望京区域，各个区域都有非常优质的写字楼出来，客户为什么要选择你一个由旧厂房改造的项目，所以运营怎么提升呢？我们把基础的这些物业服务做到流程化、做到品质化，下一步我们就开始做产业的运营服务平台的打造。这一平台可能包括的方向比较多，目前我们开始开展的主要包括首先最基础的就是工商财税等的基础内容，我们可以帮助他们完成。同时科技类企业，他们在知识产权保护方面有需求，所以这些企业其实好多企业核心是在于科技的研发，但是对于知识产权保护公司的筛选不是很在行，我们在运营平台上会着重比如知识产权保护的这些平台公司，还有未来在招聘方向，比如我们会跟一些大学合作，帮助企业招聘。还有后期像政策方面，我们利用我们跟海淀区政府在政策方面会从政策方面切入企业需求，解决他们实际上的一些困难和问题。同时对于科技类企业来说，关于一些实验平台的共享是非常重要的。因为现在我们园区是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求类的实验、平台等等需求，他们自己可能达不到自己去建一个实验室的能力，我们通过我们掌握的资源，比如我们会跟中科院开放的公共实验平台，或者跟其他平台沟通，帮助他们协调实验方面的资源。

　　这其实我想跟大家分享的关于在资产管理方面的两点，主要还是结合实际工作中遇到的一些问题。谢谢大家。

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