房讯网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节，以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。北京创元汇资本管理有限公司副总经理张焕涛应邀参与讨论环节，与参会嘉宾分享了在城市更新进程中产业重新定位的经验和做法。

　　张焕涛认为，城市更新目前在中国还只是在北京、上海这样的一线城市，城市更新的项目想要成功，应该要找准这些城市发展的方向，同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性。

　　以下是张焕涛在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　张焕涛：谢谢主持人，我是张焕涛，来自创元汇资本，是首创置业旗下的资产管理公司。在城市发展过程中，我们在一个很机缘巧合的情况下，进入了这么一个领域。

　　我说的城市更新应该是狭义的，随着北京大城市的城市化进程，增加了很多大拆大建大改的机会。我们现在所做的是将在城市发展过程中被城市发展淘汰的一些物业，如何还它青春，如何让它的资产价值被重新释放出来，让它的价值能够重新被认识，这是我们要做的事情。

　　目前我们刚刚做好一个项目首汇广场，在北京西四环，在301的南边大概一公里，前身是一个老旧的大卖场，这个大卖场在那个区域曾经是为当地的居民提供生活的方便，但是随着整个城市的建设发展它在2014年停业退出了历史。这是一个120×150米的大方盒子，怎么把这个资产重新让大家认识？最终我们把这个大盒子改成了11栋单体独栋，每栋楼两千至六千平米左右，这样一个独特的建筑群出现了。在城市更新中，对这个建筑物重新的设计也好，改造也好，背后的逻辑是无可复制的，这个物业用来干什么？要重新定位。重新定位的背后还蕴藏着的资产价值发挥到最大化，站到房产持有者角度来看，是如何让租金水平提升。但是如果站在园区运营来看，是如何争取一些经营的收益。我们最终采取的一个方案，就是一个基于资产逻辑的重新定位。

　　我们经过多轮的摸索，确定了它的定位，因为周边医院及医疗资源较多，它面对两类可能。第一类是高科技的生命科学类的企业，在进入前端市场前的一个落地的机构。第二种就是企业具备高新技术及人才研发及成果转化，因为这类企业的付租能力很高。

　　在城市更新的资产管理里面，一个非常重要的原则就是你要提供给租户更多附加值，这对他来讲商业价值会很高。还有一点，降低他的成本，这点是经营物业非常重要的。所以你的租金收入直接反应租户是否得到了实惠。

　　首汇广场还正在招商过程中，目前已签约立信会计师事务所，北京启康生物医药科技有限公司，山东鼎瓯文化旅游发展集团有限公司等知名企业。未来我们希望通过园区运营能够让各企业进行交流，促进企业的黏连性，搭建企业平台，多方聚焦。满足企业更多工功能拓展，打造成北京西部新经济，丰台创新高地。

　　总结下来，城市更新目前在中国的机会，还多是在北京、上海这样的城市，要找准这些城市发展的方向，同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性，这才是城市更新的初衷。

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