房讯网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的第一场领袖圆桌讨论环节，以"共享新时代--轻资产、科技化与金融化"为主题。星库空间创始人白羽受邀参加了讨论环节，与参会嘉宾分享了通过深度运营优化低效资产，为创新企业赋能的经验。

　　白羽表示，期待用最低能耗、最低的环境代价，盘活低效存量资产，为创新企业赋能，为他们打造一个不仅仅是办公，而是一个生活和发展的空间。

　　以下是白羽在领袖圆桌讨论环节发言实录：

　　白羽：刚才单总也把中国REITs的现状，给我们做了一个普及。其实我们从金融的角度来看，REITs是针对产权的，但是租和售两件事在我看来是商办资产金融化的两个选择，并不是简单看成重资产还是轻资产。因为我们知道在中国很多一线城市，写字楼、商办资产的价格和回报其实是有很严重的倒挂，即使是北京这种相对好一些的地方，行业里头可能讲持有资产，租金回报也是不到4%到5%。深圳我们前一段时间调研，倒挂更严重，价格比北京要低甚至一半以上。从金融角度持有资产是不是唯一的选择。很多大的基金还在做资产收购，因为有产权，有更好的安全性。

　　但是我们做的事情其实是对城市中大量的存量资产进行一些租赁化的经营管理，所谓轻资产，但我们并不是为了做轻资产而做的。而是在经济周期中的资产的经营关系，其实是要看金融回报的。所以我们最终对接的也是资产证券化市场。REITs产品在中国有诸多的法律政策方面的无法解决的问题，收益类的东西可能风险高一些，但是相对来讲政策限制会少。从去年、前年，从公寓行业已经有多单收益类产品上市。

　　所以我们在做一件事情，就是当大的基金和地产商很关注大宗资产交易的时候，我们更关注城市中大量的非标的碎片化资产。比如我们在上海有三个项目，这些项目都是一些不良资产包装的冗余的资产，甚至说我们基金拿过来的时候，都没有把这个资产当作首要标的，当最后把金融资产剥离以后发现，居然还有一层两层楼在里边，这时候以前做金融的人很难想到跟运营公司有合作。但这个时候我们的角色是把这些资产，把原来一些查封的没有运营的资产盘活起来，把它的坪效增加到市场化水平，这个时候它的回报基本上就可以算过来了。

　　所以我们做的事情就是共享办公的核心，就是对低效资产进行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，无论是REITs还是ABS都只是金融化的工具。所以我们在这方面做一些自己很细分的领域。

　　今年底我们在北上深大概20个左右的落地项目，在美国我们这个月第一个项目会落地在加州，在大洛杉矶地区。我们其实做这种尝试不是为了某种商业模式或者某种打法，只是很简单关注大量非标、低效资产，抓住机会，最终把它变成联网化的服务。

　　齐舒芳：在新时代之下，您心目中的办公应该是什么样子？共享新时代，您心目中从商办市场的未来是什么样子。

　　白羽：中国制作不可能永远靠这种高消耗环境的代价去创造产值，所以我们想做的事情就是用最低能耗、最低的环境代价，用这种存量资产为创新企业赋能，为他们打造一个不仅仅是办公，而是一个生活和发展的空间。谢谢。

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