房讯网讯 2018年12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　中耀盛世（北京）房地产有限公司总经理马耀扬出席论坛，与参会嘉宾分享了新形势下的产业地产。他表示，由于传统地产在拿地空间的一些缩减，包括一些调控政策的出台，不少房地产开发企业在寻求一些新的增长点和转型，很多房企开始进行涉猎产业地产。马耀扬还对产业地产的发展现状和发展过程中的难点、痛点进行了分析，并推出中耀盛世的解决方案。

　　以下是马耀扬演讲实录：

　　马耀扬：大家好，很高兴受本次大会的邀约，再次给大家做一个分享。

　　目前我国地产处于长效机制的逐步建立过程当中，由于传统地产在拿地空间的一些缩减，包括我们的一些政策调控，不少房地产开发企业也在寻求一些新的增长点和新的转型。这里面我们看到有些企业开始进行涉猎产业地产。在"十三五"规划和各地城镇化的推进当中，产业地产有了较大的推动，已经成为政府、企业、资本关注的重点。

　　据不完全统计，有50家的着名房企开始涉足产业地产领域，包括万科、招商、保利、碧桂园等知名企业。在产业地产发展当中，新的趋势逐渐形成，我今天给大家带来的分享就是"新形势下的产业地产"。

　　我们先看一下产业地产目前的基本现状。产业地产是以产业为依托，地产为载体，现实土地的整体开发和运营，由于产业地产和园区产业、区域产业，包括城市服务业的价格同步和协同发展，产业地产越发受到各级政府的重视，在产业地产发展过程当中，有企业园区到工业园区、产业地产发展的三个阶段。根据项目所处城市、区域包括地块情况及企业的发展思路不同，我国目前的产业地产主要是分为三种类型：产业园区、产业小镇、产业新城。

　　在产业地产提升土地的产业价值，包括提升城市产业能力，整合人口包括资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新的蓝海。主体有六类，这六类其实是各具优劣势的。有代表企业，也有知名房企。接下来看一下产业地产的市场背景。

　　我国改革开放以后，城镇化建设迅速展开，城市面积也随之不断扩大。截止到2017年末，我国人城镇化率达到52.52%，依托于城市资源构建一体化的产业链，以地产为载体实现整体上的土地开发、规划、运营和发展，目前我国产业园主要分布在我国的各省市的经济开发区当中，我们的产业地产商都主要集中在沿海地带。

　　2009-2017年，我国产业地产开发投资额呈逐年递增的趋势，除了2015年以外，其他年份均实现了同比增长。尽管资金涌入，但是产业地产新开工面积却呈现波动变化。2017年我国产业地产新开工面积是20350.19万平方米，同比负增长8.68%，与开工面积的波动不同，产业地产的销售额和销售面积是一直呈逐年递增的趋势。也反映出来市场的需求目前是只增不减的。

　　虽然在面积和销售额上持续增加，产业地产的销售价格涨幅幅度有限，在2015、2016、2017年连续三年出现下滑，平均价格4801元/平米，同比下滑了0.64%，说明市场对产业地产正在逐步趋于冷静。同时也反映出来，我们目前在产业地产方面的一些开发企业，在整个开发和运营方面也表现出来能力有些欠缺。产业地产销售面积和销售额的逐年走高，也是跟近年来国家一些产业支持政策有关联，产业支持政策主要侧重于新型产业引导，城市群构建区域，协同发展等方面。对于特色小镇政策的支持力度也是在持续加大，其中物流业是一个新的焦点之一。

　　产业地产的开发历史非常广泛，包括资源和战略定位不同，开发模式和盈利模式也是有区别的。我们大概的看了一下分了四类，一个是地产开发商模式，一个是产业投资商模式，一个是产城开发商模式，还有一个是基金投资商模式。

　　地产开发商模式主要是通过一些开发企业获取土地以后，以整体开发或者定制方式来建设物业，像产业综合体、总部综合体，然后以租赁、转让或者合资等进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式。本质上是以传统的住宅开发模式是没有太大的区别。也是我们很多现在目前刚刚开始涉猎产业地产的发展商首选的一种商业模式，它的盈利模式也主要就是我们的物业出租、物业出售，包括增值服务。

　　产业投资商模式主要是基地+基金的双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发，同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。产业投资在实现资本溢价的同时，也能带来园区的资产增值。它的盈利模式主要是像园区运作、资本运作、基金管理，比如典型的代表像张江高科就是这一类型的。

　　产城开发模式，开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城的开发协议，在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。盈利模式主要是通过一级土地开发和二级开发。

　　基金投资商模式，主要是基金投资商通过发行地产基金的形式，通过与老旧厂房的一些拥有方，收购一些物业，进行一些现代化的改造，并把改造好的物业进行回租给合作方，或者通过拿地的新建产业园区的形式，吸引一些目标客户进驻，使物业入驻率进一步提升，达到一定水平，能够产生稳定或者比较可观的一些现金流的时候，对物业进行资本化运作，完成新一轮的资本循环，从而从事下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

　　产业地产行业其实既有国家政策的大力支持，也存在着日益增加的市场规模。导致很多企业都在积极进入，这里面也存在很多风险。目前我们中国的产业地产的模式主要存在着三高一低一长，就是高风险、高投入、高技术、低利润、回款周期长。这里面存在着很多痛点，我们也做了一些梳理。

　　这里面比较重要的几点就是：

　　一，风险评估不足，导致包括我们的一些资金量没有做很好的预测，从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业入驻到企业投产经营，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地产开发来讲，资金量需求更大，占有时间更久，回款时间长，投资周期更长。

　　二，开发住宅思维开发产业地产，这是我们园区运营商接下来应该摒弃的观念。住宅地产的特点是小客户、大客群、高利润、高周转。而产业地产的客群是小客群、大客户、周期长、回款时间长。所以在住宅地产和产业地产开发过程当中，这完全是两个不同的思维逻辑。

　　三，在产业市场研判方面比较缺失，产品同质严重。目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖，导致项目没有专业级规划，没有第三方专业的评估和判断，完全是凭自己的主观判断，完全是copy同质化的项目，后期很难正常经营。

　　四，园区产业链条无法形成闭环，产业园区对于不同产业导向需要不同的产能聚集，而不同的地块往往具有吸引不同产业的属性，这种产业配套短期之内很难完成，而完成之后又很难在不同地块进行复制，开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合，这都会对我们开发增加难度，一些产业园区是最后始终无法形成我们的产业链，导致这个产业支撑是缺失的，没有了这个产业支撑，其实对于园区经营来讲是没有生命力的。

　　五，产城分离常态，区域配套匮乏。目前在建设当中普遍存在产城分离的现象，由于这个配套严重缺失，产业园区没有做到配套先行，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

　　六，重视硬件打造，忽略软件建设。很多我们的企业在整个建筑物包括建筑本身是花了很大力气，做了很多品牌设计，但是对于我们的服务、品牌等方面，这些软实力的建设方面，确实有所缺失。园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑，传统地产商我们基本上去看我们的传统地产是按照地段价值、硬件价值，包括外部配套价值，而产业地产同样也是会看三点，政策导向、产业环境、软性服务。

　　七，专业人才稀缺，运营能力薄弱。这个时代最大的特点是变化快，产业地产面临前所未有的新政策、新规划、新业态、新定位，产业园区是地产的一种小众形式，这使得我们很多园区的一些开发商或者运营商在人才选择方面是捉襟见肘。

　　八，营销策略陈旧，招商资源分散。这里面也是我们在很多园区的营销方面看到的仍然还是用的较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘，最后的结果肯定不是很理想。如果只是认为我们把这个建筑物建立起来，环境优雅，设施齐全，那么我们只要做一些简单的广告就可以让我们的企业入驻的话，那这个问题肯定无法得以实现。

　　九，盈利模式单一，内生发展缺失。国内很多园区仅仅是依靠销售来产生利润、盈利模式，一旦销售不顺或者招商不利，园区后期收益都会受到一定限制，自我造血功能会非常差。

　　十，政企关系疏理，政策难以落地。产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系，才能保证后方稳定，不然会导致很多政策、很多园区所争取的条件无法形成落地。

　　我们看了这些痛点，我想给大家看一下这个图，这是在产业园区运营过程当中非常关键的十个要素，这十个要素里面对于像盈利模式、产业定位、招商规划，包括运营策略，这个是尤为重要的。做好产业园区除了上述的一些要素和我们需要去解决的这些痛点之外，我们更需要去把握未来的趋势，从未来发展看，我们专业的市场化运作能力将会成为核心的考量。如果只是注重我们的政府关系或者概念包装的产业商，将会逐渐从市场上被淘汰。

　　我给大家分享一下，我们会看到市场未来可能会有的几个趋势。

　　一是从行政化主导到市场化运作。

　　二是产业转型升级仍然是主要目标。

　　三是产业地产发展方面将进入规划为主导的发展阶段。

　　四是产业重心将逐渐布局二三线城市。

　　五是区域产业地产的发展将会出现结构性差异。

　　六是从增量扩张到存量并购。像"一带一路"、长江经济带、京津冀协同发展等国家战略，以特色小镇、乡村振兴等相关国家政策，刺激了产业地产的热度不断升高。在产业地产增量扩张同时，也出现了大量存量并购的现象，一些具有较强资本运作能力、资源整合能力的企业，也都在里面形成了这种并购，所以我们认为在存量扩张这个过程当中，也一定会存在市场的并购。

　　七是从大而全到小而专，从原有的开发区的模式当中逐渐形成各类专业性的产业园。

　　我们作为产业地产服务商，我们希望能够在产业园区发展当中为开发企业各个环节解决相关问题，我们也希望能够通过我们提供的相关的顾问服务和营销服务，帮助企业去规避我们在产业园区的一些筹备难、定位难、招商难、运营难等问题。

　　我国的经济其实已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，优化经济结构，转换增长动力的宏观期，已经是经济增速在换挡，投资回报率有所降低，民间资本的投资更为趋于谨慎。随着产业地产脱下各种概念外衣之后，产业地产将更回归到我们产业地产的本身，产业地产的格局将面临重新洗牌，在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程当中，我们希望与业界同仁一起携手并进，砥砺前行。谢谢大家！

    来源：房讯网