房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。
来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。
论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。
据悉，中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十六届年会，聚焦房地产行业发展进程，记录并见证中国商办地产历史轨迹，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！
以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录：
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们大家上午好！
欢迎各位来到北京富力万丽酒店，出席"中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会"的活动现场。
我是来自中央电视台军事农业频道节目主持人刘小唯，很开心跟大家见面。
本届年会主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。2019年中国房地产市场的主基调依然是"稳"，稳地价、稳房价、稳预期仍是主要内容。
一方面房地产与实体经济的融合越来越紧密。房地产行业、企业、业务将加快融合，体现为不同城市、不同市场、不同业态，将互相渗透互相补充。而另外一方面，在5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的影响下，跨界融合也将愈演愈烈，尤其是房地产和科技创新的渗透和融合。
同时，随着"因城施策"逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显着。百强房企市场集中度继续提升，中小房企则因地域限制，业绩出现较大的分化。最后，房地产市场的结构性分化将进一步凸显，有关的政策微调成为常态，一二线与三四线城市将继续分化。
总之，随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临，房地产市场进入新的周期，如何面对"新周期"，适应"新逻辑"，在战略、业态、产品、模式等方面突破创新，如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合，为房地产赋能，实现房地产的转型升级，将是行业面临的一些核心问题。
我们知道，"中国写字楼产业园发展论坛"是由房讯网发起，并且联合全联房地产商会共同主办, 是中国商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！该论坛以年会的形式已经成功连续举办了十五届，而今年是第十六届了，是中国房地产界一年一度的顶级盛会之一。
今天在这里，商办地产行业精英齐聚一堂，纵论商办地产面临的挑战与发展路径，展望未来办公场景的新生态，围绕当前商办地产热点话题进行观点碰撞与现场讨论，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案，推动会员凝聚智慧、深化合作。
今天出席的嘉宾包括800多家全国主流房地产开发商，金融机构、上市公司、代理公司、物业公司、智能楼宇、建材公司以及主流媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢你们。
论坛还将通过新浪网、搜狐、网易、凤凰网、腾讯网、房讯网进行全程的视频直播和图文直播。
现在，我宣布"中国写字楼产业园发展论坛第16届年会"开幕！接下来我要为各位介绍一下莅临本次活动的各位领导及各位嘉宾，可以说他们是从百忙之中抽出时间，在年关将近的时候来到现场的，所以说我们这样一次盛会，是蓬荜生辉了。他们分别是：
他们是：
全联房地产商会秘书长赵正挺先生
北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生
当代置业执行董事兼总裁张鹏先生
中国铁塔北京公司副总经理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨先生
全联房地产商会酒店投资商分会执行会长、中商集团（亚洲）投资有限公司CEM冼锋先生
遵化市人民政府副市长王洪军先生
中科产城建设（北京）开发有限公司董事长郭莹辉先生
隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅先生
华润置地华北大区写字楼总经理齐淑芳女士
广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍女士
金融街企业家俱乐部理事长董春平先生
中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司总经理马耀扬先生
远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达先生
全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯先生
响起热烈的掌声，对他们的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎各位。
朋友们，接下来我们进入论坛第一部分就是主办方、协办方致欢迎辞。我相信他们一定在此时此刻有很多的话要跟各位讲，首先有请主办方领导--全联房地产商会秘书长赵正挺先生致辞，掌声有请。
赵正挺：尊敬的钟伟老师，尊敬张毅董事长，各位领导，各位来宾，媒体朋友们大家上午好，首先我谨代表全联房地产商会对各位领导各位嘉宾的莅临表示热烈的欢迎，和衷心的感谢。
中国写字楼产业发展论坛源于2004年12月，目前已经成功举办12届年会，由房讯网发起，并联合全联房地产商会主办，目前是中国房地产行业规格最高，规模最大，影响最广的专业论坛之一。
而论坛每年都有一个主题，今年主题是"融合与分化，新周期下的房地产新逻辑"，2019包括即将来临的2020年的房地产市场的主基调，依然是稳字当先，稳地价，稳房价，稳预期是主要内容。一方面房地产与实体经济的融合越来越紧密，房地产企业，房地产行业的相关的业务融合速度更加快，体现了不同市场，不同业态将互相渗透，互相补充。另一方面，像5G、大数据、人工智能、智能化等新技术影响下，跨界融合也将愈来愈烈，尤其房地产和科技创新的渗透与融合，我们认为在国际形势更趋复杂，更趋严峻，国内经济下行压力加大的外部环境下，房地产市场今年应该说大概率事件会突破16万亿，可能会增速略微放缓，进入改革新周期，行业集中度提高，房企转型升级速度加快，面临着从高速发展向高质量发展的新的转变。
中国写字楼产业园区的发展论坛，作为全联房地产商会的品牌论坛，今明两天我们将和在座的各位一道从新时代中国经济新发展的形势着眼，聚焦中国商业地产市场发展，邀请房地产业界，金融界，财经界政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，围绕2020年中国楼市的六个猜想，新消费、新流量、新机制、5G技术在房地产以及科技园的应用，超高层物业运营管理，中国写字楼市场2019年回顾及2020年展望以及新周期下商业办公的新逻辑，新周期下市场城市更新的新思考，新周期下科技园区的新模式，新周期下运营管理的新趋势等等话题展开系列的演讲和讨论，找寻全新的路径及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商办地产运行轨迹进行推动，朝着健康可持续的发展。
最后，在这里跟大家分享几句我们年会上一些观点，刚才跟钟伟老师在休息室的时候也进行了一段时间的探讨，目前有很多一部分声音，而且还是很主流的声音唱衰房地产市场。我们判断，房地产市场短期有希望，中期很美好。第一，中国改革开放40年，中国经济被唱衰了无数次，但是到现在为止，中国经济还是像一条大船一样平稳航行，而且是世界经济的拉动者。第二，房地产行业在今后十年乃至更长一个周期，都将是中国经济的稳定器，压舱石。第三，我们判断房地产业今后十年乃至更长一个周期，仍然是最好的行业之一。所以刚刚结束的全联房地产商会2019年会的主题是：把握时代大势，坚定行业信心。
最后，再次预祝中国写字楼产业论坛第十六届年会圆满成功，也祝各位嘉宾身体健康，谢谢大家。
主持人：感谢赵秘书长精彩致辞。感谢您长期以来对写字楼分会和房讯网的大力指导和支持。我觉得我们感恩在心的一个事情，再一次热烈掌声感谢秘书长，谢谢。
朋友们，接下来有请全联房地产商会副秘书长房讯网董事长刘凯先生致词。
刘凯：尊敬的各位领导、各位来宾、各位会员、各位媒体朋友：大家好！
首先代表论坛组委会，代表全联房地产商会写字楼分会、代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十五届年会，今年的主题是"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。
随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临，房地产市场进入新的周期，如何面对'新周期'，适应'新逻辑'，在战略、业态、产品、模式等方面突破创新，如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合，为房地产赋能，实现房地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。
商办地产市场2018年下半年开始进入调整期，空置率、租金和售价均面临一定的压力与挑战。根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）的统计，2019年第三季度四大一线城市写字楼空置率全部在15%以上运行，全国写字楼平均空置率超过20%，商业营业用房空置率高达30%。这三个数据标志着商办地产市场从传统的卖方市场开始向买方市场转变。
尽管当前国际环境不确定不稳定性因素明显增多，国内经济下行压力较大，但是中国经济依然是世界经济的亮点。韧性足、潜力大，长期向好的基本面不会变。
因此，我们认为，作为经济的晴雨表，以写字楼为代表的商办地产市场长期向好的趋势同样不会改变。
站在今天的角度看未来一段比较长的时间，我们认为，2019年以来，商办地产市场从传统的卖方市场向买方市场转变为标志进入一个新时代，呈现出五大新逻辑。一是品质时代。最终用户的对产品品质和性价比的需求，倒逼行业进入品质时代。二是精细化时代。市场竞争的需要，倒逼行业进入规划、设计、开发、运营、管理全周期精细化时代。三是持有时代。一二线城市土地稀缺性，限购政策，倒逼行业选择持有租赁运营而非打散销售回款的持有时代。四是科技化时代。5G、大数据、AI系统、智能化等新技术应用，倒逼行业进入科技时代。五是创新时代。新零售新办公新物种新场景的出现和发展，倒逼行业进入创新时代。
今天上午，我们将聆听商会领导、经济学家和行业领袖，分别从宏观的、政策的、市场的、行业的、企业的各个方面进行解读，就相关热点话题展开系列主题演讲；下午我们将就相关热点议题展开系列主题演讲；此外，我们还安排了两场圆桌对话，就新周期下科技园区的新逻辑、新周期下运营管理的新逻辑等热点议题展开热烈讨论和观点交锋。
同时，下午我们安排了两场平行论坛，分别是新周期下城市更新的新逻辑：科技驱动，焕新城市和新周期下商办物业的新模式：蓝色商办，光耀京南。欢迎大家参与讨论和交流。
明天上午，我们安排了海淀北部E_ZIKOO智慧谷项目参观考察，实地解码智慧谷热销密码。详细信息请咨询现场工作人员。
希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，有所启迪。
我们知道，北京是商办地产发展高地，一直引领着商办地产行业的创新和发展。当前商办地产行业正面临多年未有的压力，更需要我们坚定行业信心，传递正能量，以科技创新驱动行业变革，引领行业高质量发展新势能。
最后，我要再次感谢大力支持本次论坛的蓝光文商旅集团、首创高科、金隅集团、富力集团、北辰实业、中粮置地广场、E_ZIKOO智慧谷、天安人寿资产、首汇企业、北京万科、中海地产、中国金茂、金融街和所有合作伙伴，感谢出席论坛的所有会员、嘉宾及媒体朋友。
谢谢大家！
主持人：非常感谢刘总，亲爱的朋友们，房讯网发起主办写字楼产业园发展论坛到今天，已经走过整整16年，16年专心专注专业，感谢刘总多年的坚守和付出。我们知道，房讯网已经成为中国领先的房地产媒体之一，写字楼产业园发展论坛已经成为中国商业地产的风向标和晴雨表。
接下来要进入两个非常重要的启动仪式的环节，首先随着新经济时代的来临，用户的需求已经从上班办公升级为品质办公、科技办公。商办地产行业因标准缺失而出现了诸多问题，例如产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求等等。因此，全联房地产商会写字楼分会申请团体标准《商业办公建筑综合评价标准》，向商办地产全行业从业者发出倡议，呼吁从最终用户角度出发，参与做好《商业办公建筑综合评价标准》编制和宣贯工作，共同推动商办地产行业实现行业规范和行业标准，助推商办地产行业更好、更快、更健康的高质量发展！
让我们以热烈的掌声邀请以下嘉宾上台：
全联房地产商会秘书长赵正挺
中科产城建设（北京）开发有限公司董事长郭莹辉先生
全联房地产商会酒店投资商会分会执行会长、中商集团（亚洲）投资有限公司CEO冼锋先生
中国铁塔北京公司副总经理李彤先生
CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨先生
隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅先生
华润置地华北大区写字楼总经理齐淑芳女士
中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司总经理马耀扬先生
全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生
广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍女士
远洋集团写字楼事业部副总裁黄志达先生
有请各位，大屏上马上就会显示出非常具有代表意义的启动点，有请各位。
请大家准备，开始！我宣布全联房地产商会《商业办公建筑综合评价标准》启动仪式圆满成功！请各位领导合影留念。
主持人：有数据显示，中国作为全球国内旅游业发展最快的市场，国内旅游消费达到8409亿元。未来十年，我们文旅市场规模预计达50万亿元，前景非常广阔。中国文旅地产成为近几年发展最为迅速的一大产业板块。
房讯文旅地产将以"全面赋能全心为家"的核心战略，以全联房地产商会为依托，致力于推动新科技、新消费、新服务引入房地产行业，全面赋能全力推动文旅地产行业的转型升级，打造中国领先的文旅地产媒体与创新服务平台。
让我们以热烈的掌声邀请以下嘉宾上台：
全联房地产商会秘书长赵正挺
全联房地产商会酒店投资商会分会执行会长、中商集团（亚洲）投资有限公司CEO冼锋先生
中科产城建设（北京）开发有限公司董事长郭莹辉先生
隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅先生
遵化市人民政府副市长王洪军先生
金融街企业俱乐部理事长董春平先生
中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司总经理马耀扬先生
全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生
有请各位领导再次登台，让我们再一次一起进入倒计时。我宣布房讯网文旅地产频道上线仪式圆满成功！请各位领导合影留念。
在未来不光是商用地产或者是文旅板块，更多是全民更加关注这样的行业和这样的领域，进而让我们生活得到一个更高品质的提升。文化和旅游的确能够让我们陶冶青草，让我们滋养出更多情怀，在昨天刚刚从马来西亚飞回来，感受到某一个地产项目的精彩，所以我觉得文化和旅游真正能够推动整个城市乃至整个国家相关产业的发展。
主持人：下面进入论坛的第二部分，开幕演讲环节。请大家一起聆听经济学家和企业家对宏观经济形势与房地产市场、5G技术以及房地产的相关解读。
首先有请经济学博士学位。北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、中国经济体制改革研究会研究员、长沙银行首席经济学家。热烈掌声欢迎有请出钟伟先生。将给我们带来演讲题目是《2020中国楼市六个猜想》，有请。
钟伟：非常高兴有幸可以应房讯网的邀请，向大家汇报一下我们对于整个房地产市场一些理解，我主要从事金融行业研究，主要涉及房地产，我想首先说的第一点是我们怎么去看待目前经济运行的态势，有很多人非常担心，就像很多人担心房地产一样，对中国经济不用担心它会继续放缓，同时对房地产我们也不用担心这个行业会是什么特别大的问题，这个行业即便不是一个朝阳旭日上升的行业，也是一个壮胜期，我们第一个不用担心经济继续下行，我们看怎么理解下行，在2018年的时候，中国的GDP增速大概是6.7，在大的经济体量中，在全球超过1万亿的GDP是排第二，第一是印度，印度在2019年已经在5以下，中国还在6以上，6以上GDP增速在26个超过1万亿美金的GDP大国，中间是排第一的。所以我们对我们自己潜在能力相比是慢了，但感谢外部的经济体，他们的表现比我们的差。
2020年中央经济工作会议刚开完，期待大家去看一下，有几个变化，6左右还是要保的，意味着2020年经济增速不会太慢，经济下行的压力有所加大的定位，经济下行的原因去年定调是有结构性周期性原因，今年增加了一个原因，有体制性因素。总体来说，2020年中国经济增速会放缓，但是一个温暖的放缓的过程。
第二就是房地产市场是相当大的韧性，政策是有一定的，为什么说房地产市场有相当强的韧性，举一个例子，2015年的我们商品房销售面积可能在12亿平米左右，今年可能会有17亿平米略多一点，就是市场增长了50%。从金额角度来讲，2015年房地产销售的金额大概是8万亿多一点，今年可能翻一倍。而在这么一个三到四年过程当中，全国的商品房的施工和新开工两个加起来，在2015年大概是73亿平米，现在大概是84、85亿平米，所以我们销售金额翻了一倍，销售的量翻了大概50%，但是整个库存情况只比2015年微增12%-13%，所以整个市场韧性更足了。开发商目前每年筹集资金到位的量远远大于开发商每年投出去的资金，投资金额的量。不用担心政策有余下，我们看到一些地方政府已经采取一些政策，比如限购政策的松绑，海南、长沙已经有明显的松绑，在2020年这些政策会进一步调整。另外逆周期调控也是一定的，不用担心，中国的货币政策的余地，中国财政政策的余地，都还是很大的。我举一个例子，货币政策，如果大家关注一下易刚行长在《求是》杂志上发表的文章，人民币汇率比我们预想的强很多，所以不用担心，总结起来讲，2020年可能是一个中国经济下行的持续的一年，但总体的日子并不难过，房地产也可能会逐步稳定下来。我个人的猜测从今年年底，到明年上半年前几个月，可能开发商拿地的热情会进一步的高涨。
我们第一个猜想可能是行业的拐点已经到来，这个拐点主要是指规模的增长，为什么我们倾向认为2019年从销售的面积来讲，略有增长，销售金额可能从统计数据来讲有7-8%的增长，可是为什么我们认为行业的高位拐点已经到了，我们可以看一下销售权益比，全国百强房地产企业大概占据房地产市场销售金额68-69%，销售权益比在2019年大约是78-79%，所以根据这些，我们认为只有流量销售，没有权益销售的那些是掺水的。掺水估计起来，我们相信2019年真实的房地产运行情况是比2018年略差的，真实的财务数据要比表的数据大概虚夸了2%-3%，但并不以为过去几年没有虚夸，过去几年也有系统性虚夸，房地产出现这种虚夸的局面是可以倒逼的，因为我们规模进一步往行业前十、前二十，以便争取到更多金融资源，进入银行白名单，这是没有办法。
不过我们得理解，2019年事实上并不一定比2018年更好，也就意味着像商办这块数据可能是更真实的，因为商办的数据在2019年我们可以看到，写字楼大概销售下降了16%，商铺下降了14%，这么一个水平。所以行业在2019年可能整体持平略有下降。从量来讲，是失真的，从价格来讲也可能是失真的，因为新房和二手房倒挂现象普遍存在，我们现在比较关心二手房问题在多大程度上会传导到一手房，因为在2019年下半年，二手房市场在迅速的结冰，意味着消费者购房者他们对市场的预期变得更坏，这种市场预期随着中美贸易战的结束，随着我们明年GDP的增速，可能会要保6等等一系列因素的出现，会不会在明年上半年这种结冰的现象有所缓解，这是挺关键的一个事情。
总体上来说，我相信二手房市场目前特别不好的情况，在明年上半年会略有好转，新房市场在明年下半年会有明显的好转。这是我们对于市场的一个估计。这就意味着目前中国的房地产市场实际上处于一个高位平台期，每年的销售的量大概能够有15-20亿方，销售的金额大约有15万亿左右，这是一个非常大量的市场，同时我想提醒诸位，这不是一个存量博弈市场，从住宅情况来看，新房每年销售大约1200-1300万套，二手房是400万套，所以中国住宅市场75%以上比例是新房，商办几乎全是新的。所以总体上来说，中国的房地产市场仍然处于一个新房占据主导，可能市场份额超过80%，甚至更高的一个市场的情况，这仍然是一个增量市场，不是一个存量市场。
第二个猜想是长效机制到底是好还是不好，很多人特别对房住不炒之后的限购、限价、限商，一系列的限感到特别不舒服，但我们要换位思考一下，你作为开发商对这些阻碍力集聚做大做规模的措施都是不规模的，但政府考虑不是这样，政府考虑房地产发展如此之快，对实体经济，对于金融稳定，对于居民的消费产生作用，例如房地产和实体经济，在2016年的第三季度之后到现在，对于房地产的新增的信贷，远远超出了对实体经济的新增信贷。这是很厉害了，我们同样还是以两个点来比较，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于销售的金额增长了大约80%-90%，销售面积增长了40%，因此如果没有2017年3月份调控政策，假定这个行业2019-2023年继续过去三到四年的快速增长的步伐，假定这种增长步伐得以延续，那么到2020年左右，中国商品房新房销售面积有可能会达到多少呢？有可能会达到25-26亿平米，每年的新房的销售住宅套数有可能会超过2000万套，这2000万套意味着已经远远超出了每年农村向城市前迁徙的全部人口，一人一套房都够了。销售金额有可能从2015的8万亿，2018年15万亿，到2020年可能会超过30万亿，30万亿是什么概念？将超过中国居民收入的一半，所以我们需要理解的是2015-2018年房地产高歌猛进的局面，如果延续三到四年，这个行业的确是会出问题的。
房住不炒之后各位限制政策，使得房地产的高位平台期提前到来，而不是继续上升，这个也许对行业是有一定好处的，并不一定都是坏处，更何况这样限制政策在未来松动的余地还比较大，因此房地产行业目前所面临的政策环境，并不是太糟糕的，或者说中央政府能够有效调控房地产行业，使得房地产行业非常不景气的手段，一个都没有用。我们可以举三个手段，第一个手段土地招牌挂放松一下，把地价打下来，如果说定金不能够挪用，放在一个银行托管，或者放在封闭账户当中托管，如果房地产税政策提前到来，所以房住不炒政策背后真正影响到行业的集聚调整的政策，事实上一个都没有，这个政策有可能更有利与市场形成一个长期的高位平台期。
第三个猜想房企有可能未来逐渐靠本事吃饭，不是靠市场吃饭了，如果市场是高歌猛进的阶段，很多房企业并不需要内功，只要胆子大，只要敢加杠杆就行。在未来一段时间，由于房地产市场，会不会形成高位平台期，如果形成高位平台之后，这个市场的房企会怎么分化，有很多房地产企业家表示非常悲观，他们悲观理由是什么？说这个市场以后没有生路了，怎么活下去。这个不是一个真实的现状，目前中国房地产时企业注册家数有9.7万家，真正其中有项目的10%左右，也就是不到1万家的房地产开发企业，是有真正的运营项目的，剩下的9万家早就无事可做了。那在未来，如果现在已经有项目的1万家企业，其中20%还有项目，8000家都没有了，那对这个市场又有什么影响吗？也不会有什么影响的，一个房地产企业的退出和一个实体制造业企业的退出是不一样的，因为房地产企业的库存就是土地和没有销售的房子，而一个实体企业的退出可能是厂房、专业设备等等。所以作为一个纯甲方的开发企业，无论是进和退，对于社会所造成的震荡，对房地产企业家本身所造成的影响，要相对小一些。
未来企业可能分三类，第一大就是求大，有很多企业正在努力的通过合营、联营和流量销售方式使得自己显得很大，这些大的企业，top10在未来市场占有率有可能未来五年市场占有率会超过50%，有好处吗？有好处，因为他们已经是全国特别重要的开发商了，每年都会有2-3家企业进入到千亿销售俱乐部，但他们仅仅很有可能能够获得行业平均回报水平，如果我们看一下银行业就知道了，中农工建利润表现差异不大，他们是全国性特别大的银行，只能获得行业平均回报，这就是求大的结果。第二类是求优，你可能不是行业当中最大的，但仍然是行业当中中大型的，那个时候这些求优的企业业绩分化会非常厉害，就我们以股份制银行上市银行来讲，我们做一个比较，我们可以看到今年有一些中型银行的股价不涨，有一些中型银行像宁波银行、平安银行股价今年涨了60%、70%，所以中大型的金融机构、银行，他们的业绩的分化是极其厉害的，未来房地产企业如果处于第20位、第50位，当我们看这个榜单的时候，这个榜单的变化是很剧烈的，并不仅仅在排名而在于他们财务回报水平，前十大榜单在未来能够逐步稳定下来，所以我们如果要考虑业绩的弹性去选择优秀的企业，应该在20-50位之间。求稳的企业就是50-100位的房企，这些房企目前典型的特点是市场占有率在下降，杠杆率也在下降，竞争能力在衰退，这些企业进取心不太强，可能有一部分企业有优质的土地储备，他们慢慢就从市场上淡化淡出了，因此未来的房即便一万家，真正的有两三千家还活跃着，这也不代表这个行业不好，这个行业仍然是好的，但这个行业的分化会特别厉害，这就要求在座的诸位考虑一下，到底是做一个销售过千亿的大型房企，还是要进入这个行业挣钱的这两个目标是不一样的。
第四个猜想是商办的安全边际变得更大还是更小，有很多人会说不行，金融行业正在供给侧改革，完了，成本等等，现在我们一些机构，他们发布的报告都认为我们北上广深这样城市写字楼空置率也是15-20%之间，全国都有相当大的空置，怎么去理解这些写字楼和商业空置的情况，我们需要这么去看待。也就是在过去20年间，中国一共供应商品房是170亿平米，其中大约30%是非住宅的商办，包括酒店在内，这都有多少？大约有50-55亿平米，平均到城镇居民每个月6平米略多，所以以6平米城镇居民每人6平米的商办，的确是多了一些，这个毋庸置疑的。更重要是商办的确是在改革开放之后新型物业形态，不像住宅一样，这是一个总量的状况。
如果从现在看未来就不一样了，我们有一些因素来看未来的商办的情况，第一个我希望大家理解，优质资产在减少，我们对于优质资产的预期回报率在下降。如果看一下2019年初到现在负利率、零利率在全球是蔓延的，有30多个国家中央银行采取了大规模的降息的措施，例如说印度，2019年到目前为止已经降息五次了，所以投资者对于投资回报的要求在下降，如果我们看一下中国的话，银行的理财产品投资回报在2018年之前能够获得4%左右的回报，在今年降到了3-3.5%，微信支付宝提供给诸位货币市场基金汇报已经降到2%左右，在2012、2013年这个回报还在5以上，所以我们大概相信商办未来投资者预期回报率水平会有所下降。
这也是我们看像招行蛇口，刚刚在香港发了一个REIIs，给出投资者的预期回报大约是6%，进入资产池的资金估计的折扣大约6.5-7左右。但是我相信，在未来随着全球增长继续低迷不振，低利率和负利率继续存在，我们对于这些优质的商业、写字楼、物流等等所期望的稳定回报水平会比现在6更低，可能会满足5或者更低的水平，这样会使得我们在境外做REITs的时候资产折扣率下降，对于资产运营难度，资本化率要求也会下降。
第二个因素是金融开放，当我们回顾一下外资进入中国房地产市场的话，突然发现外资到现在20年过去了，仍然非常估值，他们喜欢中国的写字楼、酒店、商铺，尤其是写字楼跟酒店，但他们不太喜欢中国的住宅。尽管住宅在过去20年是快周转最挣钱的，那么中国金融开放到了什么程度呢？到去年的话，资本只进入交易账下流入的资金大约1100-1300亿美金，我们在贸易向下的顺差也就1000多亿美金。今年我们在金融和资本交易账下的外资流动的顺差有可能会有1700、1800亿美金，这些资金并不仅仅流入债券市场去买国债，流入股票市场买优质的股票，同时也流入中国不动产市场，而流入中国不动产市场的时候，这些外本投向的标的不是住宅，而是商办。这些是耐心资本，愿意长期持有的，如果从这个角度看待的，我们相信商办在2019年整体呈现出负的14%-16%的增长，空置率大概平均在15%-19%，这个现状是存在的。如果我们细分一下，我们可以看出像北京、上海这样的供应增长有限的市场，每年供应增长大约5%-6%，租金回报水平，市场供求平需水平是不的。之所以有些市场变得比较特殊，例如深圳，那是因为短时间供应量过大，每年供应增量超过20%。那自然会导致短时间的市场失衡。如果我们从稍微长一点时间来看的话，我们觉得预期回报率的下降以及外资对此类物业中长期的看好，还是会使得这个市场有前景的。
第五个猜想是行业的总体在高位平台期的时候，利润回报会有所下降。利润回报会有所下降，我们怎么办呢？我们需要做一些事情，这个行业在2018年开始就频频出现各种各样的问题，在2019年问题爆发的更充分一些。也就是贵圈实在太乱了，贵圈太乱的意思是什么，过去挣钱太容易，以至于导致几乎任何一个大型房地产企业寄生在这个房地产集团身上的体外公司规模太大，从工厂、景观设计、渠道、营销，甚至是人力资源猎头都能从中捞一票。因此从房企体外公司瓜分走的利润，我们没有精确的估计，我们粗略供给是体外公司瓜分了本应该属于房地产企业，但被表外化，被分流化，被这些寄生企业吸走的血占这个行业利润大约20%左右，这个20%利润是要回表的，这个行业按照政治术语是需要洗洗澡，照照镜子，回头看的，因为日子不好的时候，真的没有办法去养活这么多有职业经理人的道德风险，内外勾结，自己吃自己的企业，太多了。所以这个在今后一段时间可能会收拾一下，就像银行业发生的事情一样，银行业有个指标，我们称之为叫做收入成本比，在过去三四年，银行的日子之所以过的难受，就是因为银行体外公司减少了，银行收入成本比下降了10个百分点。这是一个有可能发生的变化。
另一个发生变化就是融资变得更难，也就是开发商被迫以前的利润主要让步方是土地和税收，未来的利润让步方除了土地和税收，指向主体会是地方政府，也有可能是融资环节，尤其是前期融资和供应链企业，指向的主体是金融机构，所以未来剥削房地产主要有两大类型机构，一类是地方政府，另一类金融机构，财务成本可能会上升，在这个过程中，行业利润率整体变薄，颗粒归仓就意味着体外公司需要清理。这是第五个猜想，在今后一段时间，寄生在这个行业上的企业生态会有一个急剧的变化。
第六个猜想向大家汇报的是你想不想转型，一开始我就听到主持人说有地产商要向文旅转型，前几年房地产有一个大炮叫任志强，他曾经说，他很后悔，如果时光倒流，他愿意做互联网，而不做房地产。那是在2013、2014年的时候，如果2017年的时候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地产。实际上房地产转型的机会和必要性是不太大的，因为你本身就处于一个利润比较厚，市场容量相当宽厚的好的市场当中。这个市场容量有多大，16万亿就意味着每个月的销售都超过1.2-1.3万亿，这个行业的销售如果税前毛利可能会占到三分之一，就是有五万亿左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是销售过百亿的房企，全国销售过百亿的房企不足300家，也就280、290家，在这个进程当中，即便每年销售过百亿又怎么样，只是瓜分了行业的市场千分之一都不到。中国现在单个城市新房销售破千亿的城市，有40多个，即便你在某一个城市生根，获得百亿的销售收入，也并非难事，所以这个行业要向其他行业去转型的必要性，在我个人看起来，还是不太大，或者以前房地产+什么、+什么，万变不离其宗的核心应该在于地产，而不在于其他。因为毕竟地产还远远没有到一个以存量为主的幸存者游戏过程，这个市场的机会还是很多很多的。
我们需要去在这个过程当中，如果我们并不像其他行业转型，我们需要做什么，我们猜想就是需要进一步深耕，深耕是什么意思？以前开发商的深耕有三个意思？一个是定位目标市场，第二提升产品能力，第三就是金融，当我们去考虑这三个因素的时候，当我们首先考虑市场的时候，你就得有定力，不要被过多的诱惑迷失了眼睛，我们介绍一下中国目前房地产市场，我们可以简要这么理解，长三角目前占有中国新房市场的37%-38%，中国GDP过万亿的城市超过50%在这个区域。珠三角或者大湾区其实只有五个城市是比较重要，那个市场提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把这三个市场加起来可以发现60%的市场已经搞定了。得长三角者得天下，这就是未来的目标市场，而其他会有一些碎片化市场，比如说产品能力，产品能力提升也是很重要的，不管是市场能力，还是产品能力，都是作为开发商特别喜欢愿意去改善的能力。在过去20年，非常少的开发商使得自己的金融能力有了长足的提升，也就是说市场能力和产品能力都是横向能力，不决定你的生和死。对于一个房地产开发企业来讲，真正决定你能穿越周期的，是你的金融能力。我们可能会去羡慕万豪，会去羡慕黑石，人家能力的长项就是金融能力，以及由金融能力同时诞生的不可或缺的对于商办需要有高度专业运营经验的运营能力，你没有运营就没有金融，没有金融就没有运营，只有这两项能力都有了才能做好你的纵向能力，所以当我们搞第二个猜想的时候，深耕是什么，深耕市场是必要，市场不由你定，由市场的周期，深耕产品是必要的，产品不由你定，它可以外包，真正需要开发商去认认真真做的，尤其是商办行业需要做的，是两类纵向的能力，一个能力是金融能力，帮助你穿越周期，另一个能力是对不动产的资管能力，这两项能力是纵向的，也是大多数目前从事商办领域，房地产企业可能容易忽视的，这就是我所向大家汇报的六点猜想。
最后总结一下，对于2020年，我们不用太悲观，对今后相当长的时间，中国房地产行业仍然会处于一个高位的平台期，即便不是迅猛增长，这个市场的容量也足够大。另外我们提出的六个猜想，这些猜想当中想给大家建议是什么？就是商办在2018、2019年已经连续表现不太好，但在未来随着低利率蔓延和预期回报率的下降，以及中国的进一步金融开放，我相信在这个市场当中，会有更多的耐心资本的出现，会有更多的优质的具有穿越周期能力的不动产资管运营方的出现。
谢谢大家。
主持人：谢谢，感谢钟伟主任的精彩演讲，六个猜想，让我们对中国房地产未来更加充满了信心，我们相信房地产行业仍然是国民经济重要产业之一，也一定会给我们的房地产商们带来一些相应稳定而且相对比较丰厚的回报。同时也会给我们国家带来更多的经济增长点。
接下来这位演讲嘉宾是我们的老朋友，当代置业（中国）设立于2000年1月11日，公司倾注于绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园，并打造中国节能地产领域的标志性品牌-MOMΛ，领跑绿色科技地产，荣获数十项国内外绿色认证大奖。我们邀请当代置业执行董事兼总裁张鹏先生为我们带来演讲，他演讲题目是《数字科技焕新产业》，掌声有请。
张鹏：尊敬的赵秘书长，刘凯秘书长，大家上午好，刚才认真听了钟老师的演讲，受益匪浅，但是开发商有自己的逻辑，我们听上去每条都对，但是开发商要去做，又特别特别难，刘凯之前找我的时候，我再想应该找一个写字楼和产业园的会议，找我们以住宅开发为主的开发商来讲，逻辑不对。但想想也对，这个时代没有什么对，没有什么不对。昨天我们跟大家通报一下，新浪乐居在怀柔，很多人应该也参加了，搞了一场盛大的地产的聚会，几乎前30强的一把手和董事长们都到了，开了一个闭门会，就是大家聚在一块吐吐槽，发发牢骚，这么大的压力。但我总结下来几个方面，接下来地产商在这么严峻的经济形势下，考验的是投资能力，不能拿错地。
第二考验的是融资能力，谁还能拿到钱，第三过去一概不重视的基本功，运营能力，成本控制能力，包括营销能力，营销实际上过去是地产商没有做的营销，实际上像刚才钟老师讲的，过去的营销都是粗放式的，住专业与产品前端的，而不是客户入住后端的，所以现在被渠道绑架命题也不对，也不完全正确，但是能不能把渠道费用降下来，一个企业管理费用、营销费用能不能控制在整个当年销售额2.5以下，似乎是非常非常艰难的。
我们就把问题聚焦这在几个细项，最后大家讲，每个企业八仙过海，各显神通，反正年年难过，年年还得过，考验的是一个企业是不是具有长期主义精神，是不是致力于长期发展，如果短期，相信很快就会有很多房地产商出现了各种各样的问题。
所以我是从一个地产商的角度简单把我们对地产的形势做一个我们的解读。经济上的地产政策，中央经济会议刚刚开完，我们对降息有期待，但现在还没有看到曙光。当然我们对因城施政，每个城市的调控管理有很大的向往，但是长沙又出了利润不能超6-8，全都控制住，房住不炒还要坚持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一个救命稻草，也不能讲救命稻草，但是大家都通过这个方式拿到了一些钱，下半年窗口指导，所有钱都会涌入，从中包括正常的开发贷，现在都越来越难。
所以我们也认为接下来有几个共生，第一经济大周期短周期，和区域周期叠加在一起，一个项目一个区域，都不能判断失误，我们也进了天津，天津有一个区域，不想提了，三个月前3月45套，三个月以后3月卖两套，能判断的准吗，判断不真，产业共生，我们进了40几各城市，现在政府对产业的联动，产业的导入，带来的人口，带来的税收特别感兴趣，但是现在他要求你先把商业，先把产业园，先把所有能够带来的人口，和税收的先见到一定程度，供你住宅用地，那个住宅用地还要分开招牌挂，还不一定是你的，所以我用产业获取土地也不是那么容易。
城市共生，京津冀、大湾区、长江中游、中下游、华东，别选错，四五线、五六线效应，但是有一个现象值得注意，原来大家觉得一二线地产商应该是利润的高地，现在反过四五线反而拿对了，有利润，一二线证明一下存在感得了。昨天还跟一个地产商交流，北京十万块钱以上的项目销售增速降了70%以上，这是我们切实的感受，大家愿意看统计数据也没有关系。所以房地产我们就总结出来企业往下怎么办，六个方面坚持住，可能还能活下去，成为今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于长期注意。
价值观，我们认为把企业利润放到历史长河评价，真正被大浪淘沙留下来的公司，一定是为社会承担责任，具有正向价值观的公司。这句话大家听上去是理论，但是我们看一下中国的前100强，世界的500强，没有一个不是如此。我们认为模式要清晰，管理要规范，把现在企业制度放到地产行业，过去大家也觉得可做可不做，但我们认为未来现在企业管理制度是这个企业能够保留生存下来最重要的组织形式，昨天我们也讨论了，说以前开发商一把手，总裁也好，董事长也好，坐在一起，在哪拿地，多少钱拿的，市场占有率，增长率是多少，昨天讨论都是你的组织模式是什么样，变型了没有，又裁了多少人，哪个区域进行调整，话题都在转移。
战略非中心、大流量、创动能，这个经常在谈，没有一家企业能够一枝独大，今后都是产业链和产业链的竞争。昨天晚上跟白宝萍在一起，今后企业的竞争是企业形成价值链和价值链的竞争，链合在一起，成本最低，形成了差异化的竞争，这可能是一个优势。大流量把自己的边界打开，而不是以我为中心，创动能相互赋能，企业与企业之间，价值链与价值链之间。
产品，精耕细作、产品主义、场景运营，从跑马圈地，到一定要细致入微，从过去的营销主义，真正走到产品主义，过去营销是怎么好卖怎么来，今后是谁的产品能够获得客户，产品主义至上。从过去的空间规划到场景运营，往里装服务，装内容，装配套，装老百姓潜在的需求，未来的需求。
风控，现金流、负债率、利润率，这是铁三角，尤其是现金流，在现阶段，至少我认为在明年6月份之前，应卖尽卖，应售尽售，因为本来销售形式就在下降。就在减缓，手里的货不要囤，赶快卖掉，现金为王。利润率，刚才钟老师说的很对，平均利润率已经下到9个点了，大家看到那个财务报表，公开的财务报表，都是经过合理合法的美化过的，但是真正的利润率，地产商心里是非常非常清晰的，现在是个位数。负债从200降到180，降到80左右，这三者我们认为才能够相对于平衡。还有一个就是资源资本和资金不要错配，用短钱一年的钱，两年的钱，12、15，有的都到16了，去干文旅项，去干养老项，这都是严重的错配，而在我们身边还真的不少见。所以我们在七内部，这也都是划了铁律。
客户满意度，从适应到引导到创造，这个事只说一句话，没有任何一家地产商过去把客户满意度作为企业战略的KPI，有的也都是形同虚设，但是我们相信以后，就像汽车一样，就像制造业一样，就像白色家电一样，客户满意度要成为企业绩效中比重占的比较大的一个指标，这天应该很快就来临。
创新，产品创新、模式创新、技术创新，我讲只模式创新，模式创新现在很多企业都在做了，把所谓的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一业为主，多业为辅，有些有现金有钱的，什么领域都做一点，没钱的就围绕房地产增量和存量做配套，我觉得在现阶段，都能够让企业在企业内部的组织上和发展上能看到希望。这件事情地产商是具有说服力，最有条件的，因为他的客户最多，空间最多，应用的场景最多。你不做谁做？
第四方面讲一讲我们最近研究了一个字，叫熵，在形势不好的时候，企业面临巨大危机的时候，这个熵在增多，企业熵、组织熵、流程熵、授权熵、城市建设也是熵，熵多了就无序，无效的能量，没有方向，方向感缺失。我们当代和一批这样的公司，我们一直在思考，怎么能让减熵，熵减，下一步往哪走。昨天我在闭门会上也讲到，因为也有头部的几千亿的公司，五六千亿的公司，也有几百亿的公司，主持人问你们说说未来地产上怎么分化，我说怎么往几个方向，现在35家千亿，可能会占到整个地产份额的70%以上，这个趋势已经越来越明显。还有那么多公司怎么办，资产管理公司，彻底转型到金融公司，这个跟企业的基因有关，还有一类转到数字化公司，资产管理公司、科技公司做地产继续做增量和存量，骨子里传统地产公司，就这么几类。大家说也值得商榷，没有对和不对，只有适合和不适合。我觉得像当代这样的公司，因为我们20年就做绿色科技，所以我们就升级为以地产开发增量和挖掘地产存量为主要基地的地产科技公司。甚至可能地产都不要了这两个字，就是地产，基于什么认识，我刚才讲了，地产商什么最多，不是钱最多，钱不是你的，有的杠杆都是1：10了，地也不是你的，迟早你要卖出去，你留一部分，不管转型到哪去，一定是轻重资产结合，没有重资产，也没有轻资产，没有你的主业，也没有你未来的主业，这句话有点矛盾，大家可以琢磨。
我们基于这么几个认识：未来仍然是数字科技的天下，数字化已经贯穿了地产开发的全过程，所以我们认为建筑和建筑的链接是一个趋势，建筑是硬件，建筑和建筑怎么链接。建筑和人的链接，我所说的建筑，也包括空间，也包括商办，也包括产业园，也包括小镇，也包括住宅，人和建筑的链接，软件和硬件的链接。最后人和人的链接，人与人是动态和动态的网状的链接，这些都需要科技，都需要数字化。
第五硬科技、黑科技，所以我们在内部做了这么一个系统的定义和命题，我们在两个方面发力，一个叫硬科技，一个叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴随着房地产，设计、建设、施工、运营相伴相生的科技系统，就把它定义为硬科技，凡是在建筑领域，建筑外跟人相关的，跟人的需求相关的科技就叫做黑科技。去满足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下来我们怎么进行熵减，让血管里的杂质降下来，让效率更高，让成本更低，让下一步的盈利模式更清晰。数字化、科技化，做这么几件事：端侧建模，网侧链接，云侧应用。
端侧就是把你建设的全过程形成数字化建模，我举一个例子，我们在所有建筑里从设计图纸开始，跟建筑物里技术相关的，任何一个隐蔽工厂，任何一个设施设备，我们都用传感器，用链接的模式记录下来，让它建成以后可追溯、可视化、可操作，可监可测，最后还加一个可控，就是我们现在做的事情。房地产的主业继续往前做，但是地区让地产变得数字化一些，变得科技一些。我们过去你看水、电、煤、气，在任何一个建筑里，都能够集成到一个底层数据库里，这个数据库越积累越大，越积累越多，最后用数学算法找到新的降低成本、优化管控措施的办法。举一个小例子，这是我们在通州寸土寸金的地方建了一个当代建筑艺术博物馆，操刀主设计世是当代时光里的庄维敏大师，这个建筑很有意思，是以能量流动为设计理念，时刻强调室内环境和室外大环境能量与能量交换的一个新建筑，在这个建筑建设的过程中，从图纸开始，我刚才讲到，建设的全部过程都记录了下来，我们预计建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前两天全联开会的时候，广联达的刁董事长提出一个理念，他说以后地产商给大家交付实体建筑一共是两套图纸，或者是两套云端的东西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方针技术集成的虚拟世界。我说还有一个，因为硬件和硬件的集成和数字孪生的呈现，人没在里面。我们要交出去三数一图，这个数就是数字，把人集成在里面，人的需求，人的行为轨迹，人的消费习惯，能不能抓取出来，这是我们以后要做的事情。
这是我们做的另外一个，在顺义建设一个全生命周期适老化的，把我们过去所积淀来所有建筑物质基础都呈现了出来，但是装配式在工厂里加工45天，现场拼装，7天完成，既没能耗，不消耗能源。科技家居里面全部都实现，我跟聂部长（音）到现场看过，运用了大量传感器，把人在屋子里的行为轨迹全部都记录下来，当然这个背后还有一个安全的问题，我们今天会上不想讨论这件事。所以我想表达什么，技术都是成熟的，技术的链接和集成上了一个台阶，集成以后用数学算法去找到新的商业模式是极其艰难的，比如在这个建筑里，他大量的运用了科技家居的技术，人跌倒在屋子里15秒，如果身体没有动作就迅速回传到物业中心，需不需要，技术上能不能实现，完全能实现，但是是不是你客户需要的，那是营销客户定位要解决的问题。
网侧把我们建设的社群、社区、产业园、小镇，用数字化全部链接在一起，这是我们刚刚交付给华为在深圳的智慧园区交付的一个作品，因为当代所孵化的数字孪生51VR，主要是把AI和VR和DB技术集成在一起，1：1的还原现实世界，形成一个线上操作平台，在这个解决方案里，所有的园区里的人、水、电、煤气、建筑、高空抛物、危险源识别都能够被实时抓取。
当然，我们认为不仅仅是一个产业园，数字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一个单独的技术系统，还是要集成到一起，终进行数字感知，数字学习，要告诉你这个建筑在建筑里的人，他们的行为轨迹，要让建筑有视觉，有听觉，有大脑，它要贯穿除了建筑以外的酒店、办公、养老、幼儿园、电影院，能不能把这些数据都抓取到一起，形成一套算法。现在我们正在这方面做深度的研究。所以我认为未来的园区，绿色科技+场景流量+数字智能，当然还有产业，没有产业这个园区没有活力。
云侧，数字城市，我们有理由相信，未来的世界一定是一个物理的世界和一个孪生的数字世界。所以我们下足一点功夫干这件事，地产商做这件事其实是不容易的，今年给深圳市政府交付了一个2000平方公里，1：1还原了整个深圳城市的全场景，这个工程实现了高一帧，城市交通、商务、政务、政府服务、商业各类数据的汇聚和集合，物联网社会的反向操控，说你呈现出来，我现在想知道某个街区现在正在发生着什么，交通是否用度，能不能实时呈现，完全能够实现，当然我们在实现这个过程中，有五个等级，这是第二个等级，到第五个等级的时候是厘米级还原，成本推高。第二个案例大家看到上面是一个真实的世界，下面是一个数字卵生的世界。这是合肥政务区天鹅湖管委会在接待大厅里呈现给大家的操作性，我们把天鹅湖两平米公里，任何一个楼栋，楼栋里任何一家公司都11还原到操控平台上，在这个操控平台上，政府各类管理部门，不管是交通商务刚才提到那些，都可以实时抓取他需要的数据，我们认为大大提高了城市管理的效率，现在这个作品已经在全国大约100个城市都完成呈现出来了。
我上次在大会上讲过一次，这两天我去新加坡去的比较多，他们跟我讲新加坡2025年智慧国，听的我什么是智慧国，我说你给我讲讲什么是智慧国，我们新加坡的智慧国就是连接、收集、理解，2025年就是实现理解，其实我们所说的应用，连接，大量的铺设5G、4G传感器，收集各行各业在政府的统筹安排之下，实时数据能够迅速回传到云端，呈现到大屏幕。第三政府需要什么？我们就榨取什么数据，并且迅速拿出方案。我说你给我举个例子，他说你把我带到张义新机场，大家有机会可以看看，张义（音）新机场是这样，提前三天可以值机，住在里面吗，里面衣食住行、游购娱，养老、办公、写字楼、幼儿园全部都有，可以在里面待三天，我说你不怕安全问题吗，他说看我们交流半天你还不明白，我说都明白，因为你运用大数据分析，运用了传感器，运用机器识别，这个人在机场上任何行为轨迹、消费，和满足需求的动作都已经被记录了下来，不可能超越僭越安全底线。
后来我们跟他沟通，做样这了一个数字孪生世界，把新加坡国土面积任何一栋建筑都进行了还原。所以我们觉得大环境是这样，主业还得做，我们就结合自己传统基因，传统优势，在黑科技和硬科技上继续挖掘新的商业模式，我们找到了熵减这条路，就叫数字化，数字化不仅提高企业内部的管理的流程和运营的效率，我们抓取一些销售数据，人流有多少，这些人都对哪个感兴趣，对户型感兴趣，还是对科技感兴趣，对装修感兴趣，这些都是容易的。更重要是要地产数据化在建设的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客户、幼儿、少年、青年、壮年、老年消费和行为习惯的全生命周期中，找到一个新的数学算法，并且形成新的商业模式，这是我们要做的事情。所以我只是拿当代做了一个案例，我们认为数字科技是未来房地产熵减的一个重要的利器。
回到今天主题上，我想产业园、写字楼都是一样的，商业的本质是一样的，我们得出一个结论，数字链接、产业赋能，向大家报告这些，谢谢。
来源：房讯网