房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　据悉，中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十六届年会，聚焦房地产行业发展进程，记录并见证中国商办地产历史轨迹，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

　　以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录（二）：

　　主持人：谢谢，非常感谢张总为我们带来了一个数字化的世界和数字化的城市。在刚才张总演讲过程当中，我在不停做笔记，因为其实这个领域对于我来说也是一个思想的跨越和提升，我记得早在大概一两年前，还正在挑战千亿象素的大景观量的情景，去看这个楼的时候，今天我已经看到了张总在讲的数字孪生世界，这个概念真的挺新的，而且我觉得充分运用我们现在当今最流行的一些智能，一些科技，可以说代表了一个前沿的东西。也但愿在未来我们房地产领域能够更好的应用起来，让客户的体验感更加加强，并且能够在发展城市智慧掌控的过程当中更占据一个主动的地位。

　　接下来进入论坛第三部分，主题演讲环节，6月6日，工信部向中国移动、中国联通、中国电信、三大运营商和中国广播电视网络有限公司正式发放5G牌照，标志着5G网络商用正式开始。根据中国铁塔数据，目前北京的大型5G基站已经建好了4400多座。接下来掌声欢迎中国铁塔北京公司副总经理李彤先生，演讲题目是：5G技术在房地产及科技园的应用。

　　李彤：今天我还是挺忐忑的，我看了一下所有演讲的嘉宾，我可能是属于唯一一个业界以外的人士，我今天不管是钟教授还是张总讲的都非常高大上，而且做的PPT非常好。我这全是自己做的，我今天想讲三点：

　　一、5G时代铁塔的优势。

　　二、5G带来什么，我是重点挑出几个地方来讲针对于写字楼，还有就是科技园区，作为中国铁塔统筹的基础设施建设能给大家带来什么，这是我重点讲的内容。

　　三、铁塔给地产行业带来助力。

　　首先今天博鳌论坛上讲了一个主旨演讲，刚才张总也在讲，整个新加坡的孪生数字，中国铁塔是做什么，其实是把整个所有的无线基础设施从2014年在电信、联通、移动这几家出资成立一家合资公司，是一家做无线基础设施通信的央企，最开始做的内容是两部分，一部分是大家能够看到的，所有外头没有线的就是塔，再一个在室内能够看到这些蘑菇头，这是所谓我们讲的红站和室分，下来经历了2015、2016年，整整五年下来，后来开启两翼，一个是做拓展业务，就是运营商的政企业务，这是一块，再一个从今年开除开启，也是承担国家社会责任，就是把整个铁塔能源，因为铁塔说白了，做的就是塔、房、电，在整个全部的中国来讲，现在每300、500平米就有一个中国铁塔的塔，也意味着有塔、机房、电，还有传输设备，传输系统不是我们，但我们是可以去做整个统筹协调的。

　　我们跟军队做的时候有一个例子，当时总参黄中将说的时候，希望我们建起一套整个军队的战时系统，就是全部复制我们在整个全国做的220万的塔所有整个动环监控模拟，就像当年奥巴马在屋里坐着能看到拉登被击毙，就这是刚才张总讲的，在军队做到所有兵营，所有导弹基地，不管是祁连山，还是大兴安岭，坐在屋里全部能够看到，这其实是我们在做的，尤其是进入5G时代以后，一个是解决在大带宽、低延迟和大连接，这个在现在来讲，我是指真正5G的应用落地还远远没有到。但是从智慧应用来讲，我铁塔讲的是所谓有人烟处皆有铁塔，但是军队说在所有没有人烟的地方一定要他的这些设施，让我来做，所以后来我们补充为没人烟处也有铁塔，所以下来之后整个我们所做的统筹基础设施，就是做的几块。这是整个在2014年过来以后，我们承接的是144万。到现在为止，已经到了220万座，而到5G来讲，作为现在在北京已经有了实体的5G的站址已经超过了1万个，其实在一些重点的场所已经都全覆盖了，包括城市副中心，包括我大兴机场，还有现在正建的冬奥会。

　　再有就是所有的室分建设，我们也不是全都做，主要做的是一些包括在座各位这些重点的写字楼和大型产业园区，这里面还包括高铁、高速、包括机场，包括大型购物中心，包括大型体育场，昨天鸟巢跟我们交流，他就提出了一句话，他提的说到2020年冬奥会习总书记去那开幕式、闭幕式，习总书记去那块做开幕，他要求我们做到什么程度？做到在整个鸟巢里面，必须要从2020年一直到往后五年，中国鸟巢的建筑的智慧化程度，绝对不能低于世界任何一个建筑物，这就是他所要求的，所以我们昨天也在进行深入的探讨，也包括张总说的孪生数字，包括虚拟世界，真实世界。其实都在去涉猎，包括区块链，包括AI、VR，全包括。

　　再往下，这张片子跟大家说的，我刚才听了以后，为什么说我觉得在博鳌论坛上聂会长说，他今年的年会的题目叫做《走出舒适区》，我刚才听张总介绍，这个利润到现在还有10%以上，实际上把这张表搁在这，大家看的很清楚，作为通信行业竞争非常充分，电信、联通、移动，各省公司，尤其是今年5G建设以后，说一个实在话，我给北京建了一万个，别说给我钱，连有的商业模式都没有，但是我必须要承担国家的责任，必须建起来，这是未来整个通信业跟房地产公司比，我才发觉我进错了行，所以今天听了以后。为什么站在这，我想主要目的就是刘秘书长，我想讲是铁塔公司能够跟各位在座的，我能提供什么样的环境，能给大家提供什么样的服务，包括我能提供哪期资金。

　　再往下这张是讲5G时代，其实在过去在座各位都知道，电信、联通、移动，都在找，每个进到产业园区，现在来说5G时代就是资金的短缺，再有是属于整个基础设施的重复建设的减少。到这个时代，通信行业原来从竞争逐步不被重视，现在相反变成了非常受重视，因为包括网络强国，包括数字化中国，从北京市来讲，有一个例子可以看到，今年在国务院说要减少对底下的负担，所以要减少文件的发放，但是在这种情况下，依然出具了一个北京市17号文，归纳起来就是说，未来的通信设施就像煤水电热气一样，要进行整体的规划，来共享，所谓八个字，政府引领、铁塔统筹，这个是真正可以做到两个，一个是减少资金的占用，另外一个就是能美化环境。

　　再往下是整个我们做的，刚才已经讲了，这是一些我们做的重点的，旁边这张图是这回在70年大庆之前，要求我们两个月时间把5G链接全覆盖。这是铁塔所做的，所拥有的这些优势，也就是在整个可以给各位展示出来我们可以做的东西。

　　第二部分这是我们刚才讲的，我们自己内部叫一体两翼，就是以塔为主，逐步向外做延伸，一个做智慧应用落地，一个做能源服务，我们要把通信塔变成社会塔，把社会塔变成通信塔，5G时代以后，很多大塔在城市里不能出现，包括去国外很多地方，他们没有大型塔，但中国铁头一看，满眼在楼顶上都是杆，在郊区每隔50米，大概就有一个塔，这其实逐步到4G，到5G时代转化的时候，会由原来三五百平米一个塔的覆盖，将来变成每一二百米一个站，这个站将来会缩小成很多微站，像产业园区、写字楼里面就会变成一个是室分，一个通过室内微站，灯杆站、垃圾桶、地井都有可能变成一个5G的微站。

　　这是我们做的两翼业务的拓展业务，我们简单举几个例子，刚才举了一个军队的例子，还有刚才说的鸟巢，再有一些我们做的，比如跟渔业，做的整个鱼群检测和捕鱼期，还有我们跟环保局做的PM2.5的检测，这个当时在北京得知道，王安顺（音）市长跟习总书记说了我做不好提头来见，当然他已经离开北京市长岗位，当时他做的时候有一个重要措施，要求必须在北京市每500平米内，要在一个月时间之内，必须要建起来所有的PM2.5设备检测，当时他做的时候，环保局的局长找到我们，他说我只能找你们做，能具备这个条件，因为必须要回传要传输，就必须有塔和位置，还要有高度，还要有电。所以我们在一个月之内把所有在PM2.5，所有塔上给他做了，这是一个例子。

　　再往下是能源业务，其实能源业务基于铁塔公司，做的塔房电，这是作为整个电池的延伸，这里做的大家看，比如说现在我们跟电子城在他的区域里做快递小哥，还有上班的员工，不管是两轮、三轮，包括邮政，必须要充电，做的是新型电池，而不是过去汽油车。所以这块如果要做北京市，因为很多安全的措施是不允许你进到室内充，也不允许你在楼里充，那你必须要充，这也是我们承担另外一项社会责任，必须把所有用的充电、备电、换电由我们统一做，这是我们一个作为中国铁塔投资的，而且我还可以承担安全，因为打的是中国铁塔的标，比如现在共享单车，OFO、摩拜，当时是说解决最后一公里，现在已经成为烂摊子了，所以这种结果现在让我们能不能改成电动车，这一个是保证安全，一个是我可以做，这一块下来大家也可以共同开发的，这是我们做的整个大型项目。

　　再下来这块不再多讲，张总讲的很高大上，我讲的就是怎么通过中国铁塔在各位写字楼和整个科技园区里，怎么实施铁塔的落地，这一块打造的是整个5G也好，或者云也好，或者AI，或者叫区块链，打造的是一个平台，刚才接着张总说的，作为铁塔公司来讲，通过全国220万的塔，可以解决我真实世界的问题，再有通过下面智慧应用自叠加，可以解决孪生数字在虚拟世界的应用，这是需要大家去共同做的，其实做整个社会，比如党政军，比如说国家机关，比如说政府做起来都没有问题，但是我现在今天来，想跟大家是一个讨论，这不是一个定义。就是说在做到园区的时候，很多园区来找我做有两个问题，一个问题是首先脑子里会想，电信、联通、移动跟我有什么区别，区别就在于他们在做什么，他们是有整个传输网络，在多连下来拓展政企业务，比我们做的专业，但有一个，一定有一家做，不可能所有应用都有，比如电信、联通、移动，广电的5G以后，绝不会说每家都用，作为我来讲可以承担刷责任，可以把各家在我平台上在园区里做统一落地，只有基础设施落地才可以做应用，没有应用，没有传感器，没有这些网做不了，这是第一个不同。

　　第二个对我们来讲，我发觉做到最后，我可以把所有的室分，把所有的红站（音）、微站由我投资做，很多老总跟我说，我资源全给你开放，但是我出不了钱，这就是一个非常大的问题。所以今天通过这个来看我们在园区里，通过一种商务的模式，大家可以去探讨，怎么能共同经营，比如说我们用的整个像魔方塔，简单说就是一个美化以后的广告的网红塔，比如在体育馆，比如电子城做的在798智慧这块，可以在门口出一个智慧魔方，里面有我的天线，可以运营商收钱。另外通过跟广告公司做广告来分成。我们就可以把整个区域，把整个循环起来，产生一种整个的商务运营的模式，只有去分流量，这个才能做到，这是跟大家一块共同的探讨，我们也做了一些具体的实例。

　　再往下是整个我们所说的铁塔能源，这块还有一个例子，刚才说的是换电充电，是给小哥的，另外一块在整个写字楼和科技园区，实际我们很多面临，尤其在北京的市区，会造成你的供电是不足的，我们通过这个会解决什么，我们要解决的是利用我的锂电池达到一个是消峰平谷，差价特别大，在波谷就是五毛钱，在波峰就是一块二，就是夜间给电池充电，等到白天电价高的时候拿它放电。再有很多园区有变压器，有两个一千瓦，四个一千瓦，这样下来以后肯定在重点区域和重点的时段有可能电力是不够的，这样就可以把另一部分电池拿出来做应急使用，就解决了我不能去进一步扩容变压器的问题，这是我整个的能源的体系。

　　后面是我所有业务能给地产行业带来的一些所有可以给大家带来的标准化服务，能解决大家内部的什么问题，都写在这了。

　　这是我整个对于中国铁塔能够给大家带来的什么，我也希望下来咱们能共同交流，其实在我能作为央企，能给大家解决的基础设施，我投资去建设的同时，我也可以跟大家看看怎么进一步把电信智慧应用的东西，在4G和5G的时代能够探讨，所以咱把商业模式做出来，我就讲这么多，谢谢大家。

　　主持人：感谢李总，5G时代已经到来了，让我们乘着这样的东风，在行业发展过程当中更好应用5G技术，并且刚才李总讲了很多东西很实在，很落地，能够更好的应用起来和发展起来。

    中国国际贸易中心是我国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，总建筑面积达110万平方米，也是目前最大的世界贸易中心建筑群之一，由中国国贸全资子公司国贸物业酒店管理有限公司负责物业管理。国贸物业始终抱着“为客户提供卓越服务的国际化一流物业酒店管理公司”的企业愿景，从当年负责国贸中心院内机电保养开始，逐步成长为了一家涉足高档写字楼、公寓、别墅、商城，星级酒店，大型综合体、城市开发区等各业态、各领域的物业酒店管理公司，累计管理物业和酒店项目达300多个。
    接下来掌声有请：国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯先生。

    魏凯：大家好，刚才听了几位嘉宾的演讲，确实是学了很多知识，所以今天我们是一个学习的平台。下面时间，我和大家一起分享一下国贸物业的运营管理经验。

　　国贸中心是一个综合体，于1990年正式营业，总建筑面积为110万平米，其中业态包括写字楼、商城、酒店、公寓和会展。由于时间关系我主要从五个关键词给大家简单介绍一下国贸。

　　第一个关键词就是"高端"，我简单给大家举一个高端设施的例子，就是发电机，因为大家有一个常识，双路供电是一个标准的配置，特别是一些规模比较大、档次比较高的物业。国贸的双路供电是真正从两个电厂出来的电；其次，我们在自备高压发电机的基础上，还为租户配置了五个发电机位，供租户来租用。现在其中三个已经租出去了，可想而知，一些高端客户的需求是有特殊性的。

　　高端租户，国贸中心 1990 年开业的时候，国贸写字楼的租户都是外资企业，目前已经有很多的中资企业进驻国贸，这说明中资企业的实力越来越大且更加注重形象了。

　　高端酒店，中国大饭店、国贸大酒店和新国贸饭店，这三家酒店全部都是五星级酒店。中国大饭店是国内首批白金五星饭店；超豪华的国贸大酒店位于 330 米高的北京地标---国贸大厦 A 座的上层部分；新国贸饭店自 2017 年开业以来，迅速成为京城中央商业区的潮流新地标。三家酒店的平均出租率和房价在京城酒店业中也一直名列前茅。

　　高端服务，保值增值是物业服务最根本的目标和任务，国贸一期的硬件设施是 90 年代的标准，和 CBD 新投入的项目相比差距很大，但我们的租金远远高于周边同类型项目。如何实现保值增值，服务肯定是至关重要的。我举两个例子，第一个就是我们的总机服务，现在很多项目的总机都由智能化设备替代了，可是大家很清楚，人对人的服务才是最高端的服务。国贸不但酒店有总机，我们写字楼也有总机，而且提供 24 小时服务，这是非常有特点的。

　　另外就是保洁服务，我们的物业保洁大概有 300 多名员工，平均每年捡拾手机就达 300 多部。可想而知，作为一个客人，丢失一部手机不仅是经济上的损失，最关键的是信息丢失，所以说失而复得肯定是一个非常令人喜出望外的事。去年，我们保洁员还捡拾了 18 台笔记本电脑，从此可以看到国贸服务在每一个岗位上的践行。

　　第二个关键词是"环保"，国贸一直是北京市环保的先进单位，刚才有专家介绍了储能电站，储能电站确实是消峰填谷方面非常好的技术。国贸不但有储能电站，还有北京市最大的冰蓄冷系统，我们日常 50%的用电来自空调，通过冰蓄冷系统消峰填谷大概能把每度电拉下来两毛钱，国贸的电费一年达一个多亿，这是很大的一项节能手段。但是另外 50%的用电，过去没有更好的办法，只能是把直流变成变频，把普通灯变成 LED 灯，但是并没有享受到消峰填谷的政策。现在电池技术解决了这个问题，通过储能电站可以把所有的用电都利用消峰填谷的政策进行节能。

　　另外，我们在水处理方面，利用一种高效、经济的污水资源化技术---MBR 平板膜技术，使污水实现零排放。这项系统获得了北京市科委"服务业公共建筑节水关键技术集成与示范"奖项，年节水收益可达 230 余万元。

　　第三个关键词是"安全"，国贸中心不但是超高层建筑，还具有业态复杂、活动多、人流量大等特点，消防安全工作一直是我们的工作重点。每年都有大量国内外首脑参加的外事接待和国际会议、影视明星参加的商业活动，可是国贸在这方面，从没有出现任何重大安全事故，反映出我们在消防安全工作上的高标准。

　　第四个关键词是"智慧"。刚才张鹏总已经讲了很多，智慧物业是未来管理的方向，从几个方面跟大家分享一下。首先针对 C 端服务平台，国贸各项设施的租金都是北京市最高的，为客户提供高效、便捷的服务是非常重要的，我们在这方面做了一个国贸圈 APP，针对客户的衣食住行，提供了一个服务平台，时间关系就不多介绍了。

　　第二，未来物业管理智慧化方向是什么，应该是预警，而不是报警。现在的一些大厦中楼宇自控是一个标配，但实事求是讲，它并不能给你一个预先的警示，我们在这方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。

　　这里给大家举一个例子，做到预警需要两个技术，首先是传感器技术，第二就是大数据分析平台。传感器技术应该说是现在使用很广且成熟的技术。可是在推广过程中确实存在成本压力，我们采用一个比较实际的方法，比如说上千平米的机房，应该有大量的设备。我们只用一个中枢把信号传出来，其他全用无线传感器。无线传感器就可以大幅度降低成本，特别是温度传感器用的最普遍，因为一个机房里面 80%的设备设施通过温度的变化就能够判断是否正常。所以在这方面，我们如果能在出现问题前早发现早处理，这将是未来智慧物业的一个方向。

　　还有 BIM 轻量化，BIM 在设计施工阶段的效率是非常明显的。但存在两个问题，第一个是很贵，过去一百多块钱两百多块钱一平米，现在大概二三十块钱。所以，很多新的大厦也没有使用 BIM。第二就是很重，因为很重所以在应用上需要有专业的设备才行，比如专业计算机。我们在这方面跟广联达和专业化公司做了一个轻量化方案，能达到两个效果，第一就是便宜了，一平米只要五块钱，第二移动端也可以使用了。那 BIM 图纸在我们运维阶段的应用都有哪些场景呢，举一个例子，不单是一线员工，包括管理人员，在上岗前一定参加相关培训，培训完了还要考试。比如，任何地方发生火警怎么疏散，用BIM 图纸完全可以模拟化。就跟学开车似的，现在新手上路之前都用模拟的方法来学习，我认为这是未来一个有效的管理方法，所以 BIM图纸会让 BIM 的应用非常广泛的。

　　有一个值得我们骄傲的事，就是中国尊项目的接管验收工作是我们公司中标的。目前，此项工作执行的非常好，甲方也非常满意。我们怎么中的标，两个原因：第一个，实事求是讲我们国贸在人力资源上有明显的优势，公司各系统工程师就有 40 名。第二，工作方法变化了，我们现在使用接管大师软件，让普通技工也可以达到高级技工的接管验收能力水平。而且效率明显提高，因为是软件，所以所有统计工作都能做到即时统计，非常高效方便。我认为接管验收是常态工作，如何提高效率，一个大厦建设的好坏不是验收出来，而是建出来的。如果在建设初期就告诉施工单位我的验收标准，就不会出现侥幸心里。由过去的闭卷考试变成开卷考试，所以建设方一看到这个就明白了，以后怎么验收，什么标准验收，这是一个非常好的方法。

　　最后一个关键词就是"预防"，因为时间关系不展开讲了。我们在日常物业管理和服务中一直强调预防文化，倡导"安全第一，预防为主，品牌至上"的原则，积极做好各项应对措施。

　　下面时间，我想和大家一起探讨一下超高层的管理特点。国贸本身就是一个超高层建筑，目前国内定义的超高层是 100 米以上的建筑。我们统计了一下，目前国内投入使用的 200 米以上的楼大概有100 座，规划和建设中的达近千座。超高层建筑有几个特点，第一个特点基本上都是新楼，所以这个设备设施的科学性、先进性是一个共同特点；第二管理复杂性也是一个特点。下面简单从几个角度来说。

　　首先是功能复杂，以国贸为例，国贸大厦 A 座和 B 座都兼有写字楼、酒店和商业等业态和功能。如何有效地平衡各业态的关系及客户的使用感受在设计过程中是一个很大的挑战。

　　第二是人流量大，刚才介绍过了，国贸每年都有大量的外事接待、和商业活动。同时，国贸还是北京 CBD 的交通枢纽，所以在这方面，管理也难度非常大。

　　第三就是消防，国贸三期 A 座开业时，公安部消防局组织一次消防演习，北京市最高级的消防车也只能把消防水打到 200 米，而我们这个楼是 330 米。不用说，这就表明超高层一旦发生火情只能靠自救。所以我们有一只 17 人的消防团队 24 小时待命，这个团队的目的只有一个，就是及时出警。

　　第四物业团队素质要求高，与以往有所区别，大家肯定有常识，过去的车普通技工就能给你拆零部件修理。但是现在的宝马、奔驰车你敢拆吗，拆了就装不回去了，显然技术水平完全不同。所以，随着新技术的应用，对物业人的素质和技能要求越来越高了。

　　我们正在做的一件事，也是我倡议的，就是组织一个超高层联盟，我们初步划定是 200 米以上。上周中物协专委会已经原则同意了，我们下阶段将开始进行筹备。目的只有一个，即通过共享、协作、创新达到共赢的结果。我们现在正在规划微信号，第一个功能就是信息，你要是会员，点击查询，所有会员信息都会在里面。第二大家互相交流，我相信大家有的想到上海中心去看看，但没有平台和渠道，未来在这里我们将多做活动，多做渠道，让大家实现互相交流和学习。还有在一些功能点上，比如在一些项目招投标时候，你肯定想选有经验的公司，可以通过这个平台查询。再有对一些失信的、表现不好的单位你可能也不知道，我们在这方面全部都能查到，大家可以在这里以诚信为基础做一个高效、共享的平台。也希望在座如果有 200 米以上可以与我联系，我们可以交流。

　　最后代表国贸感谢大家的聆听，谢谢大家。

　　主持人：感谢魏总的精彩演讲。上午最后一位演讲嘉宾来自CBRE世邦魏理仕，世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业。公司拥有员工超过90000名，通过全球450多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务。接下来掌声有请出CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨先生带来演讲，题目是《中国写字楼市场2019回顾与2020展望》。

　　谢晨：首先各位尊敬的嘉宾，各位业界的朋友中午好，非常感谢活动的邀请，因为我刚才坐在下面听各位老总的演讲分享了一些真知灼见，既有非常高大上的科技的理念，新的观念，又有很接地气的一些关于楼宇管理的真知灼见，受益匪浅。

　　今天中午最后一个环节，我代表世邦魏理仕来分享一下我们对于中国的写字楼市场，因为今天是一个写字楼地产的论坛，一些主要趋势的看法和大家互相交流分享一下。

　　我觉得今天我们这个论坛的题目《周期下房地产的新逻辑》，其实和我今天要讲的东西还真的是蛮相关的，因为我们现在从整个宏观的经济的角度，实际上大家真的是很难去确定我们是正在开启一个新的周期，还是说这个周期还没有走来。实际上从我们自己的研究来看，从一个宏观的数据来看，我们觉得这一轮的经济周期我们在经历一个什么，从全球的视角来看，我们正在经历一个最长的周期，这张图大家可以看到这个指标，就是最发达的七个工业革命，他们近40年来失业率的指标，为什么不放GDP的指标，实际上从我们研究角度，失业率指标更能反应整个经济周期波动情况，在40年这么长序列的过程当中，大家会很清晰发现，实际上整个全球的经济经历了四个周期，我们现在在第四个周期里面。

　　前面的这三个周期可能大家对2008年最新的有印象，在之前以互联网泡沫为主的前一轮周期，再到当时我们说海湾战争这时候的石油为基的经济周期，大家或多或少有印象，但是长度基本上在8-10年的周期，但是这一轮周期已经进入11年，很快进入第12年，这个周期好像还没有走完，这里面大家感受到有一些不一样的气息。这张图给大家讲，为什么我们认为最长的周期还没有过完，从一个宏观角度来讲，我们看到是不一样的利率的周期，和全球央行不一样在利率操作上的一些做法。当我们去回顾这些最发达的国家，央行的一些操作的时候，大家会发现每当这两根线，浅绿色的线我们叫利率的相对变动，这个指标是如何来的，是在当下始点利率变动之间，取它长期的均值，是一个速率指标，我们利率加息减息的速率越快，这根浅绿色的线上下波动的速度就越快。所以到底大家是说，每次到一个经济周期尾声，当就业非常充分，失业率到底部的时候，在前几个周期看到一个共同的趋势是说，其实即期的央行都在快速提升利率。因为通货膨胀，因为刺破泡沫，逆周期，但是在这一轮里面，我们看到这个利率上升的线是挺平稳的，我们没有看到一个集聚上升的利率变动，这是为什么？是因为这一次美联储为首的央行做法是不一样的。我们看到倒退回12个月之前，我们仍然听到美联储是在今年2019年，可能会说降三次息，但是当进入2019年的时候，我们先看到是美联储表态说，我们要再考虑考虑，到了年中的时候，说可能会维持平稳，然后到了下半年的时候，开始连续的降息。欧洲的央行负利率，主要的欧元区的国家负利率。

　　中国的利率实际上在这些主要经济体当中，我们的利率水平是相对高的，但是运动的方向也是一致的，我们在做利率改革，做LPR，也是缓慢下降经济体当中实际利率，这样一来大家看到前三页PPT，大家看到的趋势，或者能做的一个判断是说，其实这一轮周期没有那么快结束。当然总结起来，我们会看到一个更低速度成长，但是它延续的时间可能比我们想象的要长一些。中国的经济，红色的线是我们历年GDP的成长率，大家也是看到同样的周期，绿色是全球的GDP的增长，实际上要讲我们未来的经济成长，一定会缓慢的下移增速，因为我们体量已经是全球第二。但是我们增量仍然是全球第一。中国经济的增速在主要的前十，前二十经济体里面仍然排在前三，甚至前二，所以我们看到整个结构下转型，我们增速会下降。但是我们应该更追求在新动能下经济质量的提升。

　　未来的十年、二十年，整个中国经济会发生一些什么样最大的变化，实际上我总结了四块这四块都和我们商业地产都会有关系，或者说和写字楼都有关系，城镇化大家非常理解，以现在规划来讲会有五个最重要城市群，未来十到十五年时间，这些最重要五大城市群会继续吸收超过1.5亿人口，这么多人口涌进这些超大城市群，带来的是什么，我们需要有更多工作的机会，而同时我们在进入后工业化时期，我们看到更多是服务业的就业。所以这里面会有非常多的写字楼的需求，从长期来看，同时我们在做服务业的转型，服务业的增加值在GDP的占比从50%会提升到70%，消费升级，大家往往认为消费升级更直接相关是我们购物中心领域，是我们仓储物流领域，以现在电商来讲是住房领域，实际上以后面还会讲，我们对于整个消费升级的理念来讲。大家想一想，我们现在工作节奏很快，很忙。大家每天有多长的时间，24小时有多长时间是在自己的家里面，清醒的状态下，其实很少，大部分时间都在公共建筑里面，在这些公共场所。所以从广义消费升级理念，大家对于工作场所的品质，它的健康，其实是更关注的，所以这里面有非常多的办公楼未来的升级的趋势。数字化与创新，前面几位嘉宾都提到，不但是我们未来写字楼需求的一个主要的来源，同时会给整个写字楼的生态带来一个革命性的变化。

　　前面说了非常多宏观的东西，其实是说我们未来几年可能我们不会面临一个急剧硬着陆的风险，但是低成长是未来几年摆不脱的挑战，对于写字楼来讲，2019年我们看到的趋势是什么，这张图由两个指标组成，柱状体是我们所监控七个主要城市的写字楼市场的近期纳量的指标，近期纳量是一个来记录和追踪写字楼新增需求的指标。再上面那根起伏的曲线是一个汤森路透企业信心指数的指标，很有意思，大家看企业信心指数这个指标，跟中国写字楼近期纳量的指标有非常高的吻合度，在2019年，或者在过去12-18个月里面，发生了一些什么事情，从更宏观的角度来看，在我们国内的经济里面，我们出台资管新规，降低整体经济杠杆率，2018年6月到7月贸易争端升级，一直波折不断，到今年2018年底，2019年我们在继续清退P2P，共享办公在2019年也一改前两年的狂奔的状态，进入一个相对稳定的整合期，所以这些叠加起来，我们看到一个从近期纳量指标上，从企业信心的指标上，都在往下走。在今年下半年第三季度，我们看到了一些转行的迹象，很多时候我们看到中国最近一些宏观经济指标是企稳，中美贸易争端从短期来讲，其实也有一个缓和的迹象，这给企业带来了更多的对未来经营的信心。也马上会体现在我们写字楼的市场上。当然和去年同期比，我们必须要面对的一个客观的现状是说，今年写字楼新增的需求量，对于往年其实是要弱的。

　　但是写字楼它的需求的结构也是在同步的发生变化，我们刚才也提未来整个写字楼里面一大趋势是由创新和数字经济去带动的。中国的经济进入到后工业化的时代，实际上我们已经从一个出口加工导向型的制造业加投资的状态，会转入到创新经济新时代，在写字楼里面，其实我们也会看到一些体现，写字楼其实是一个经济活动的载体，在某种程度上和股市一样，是一个经济活动的晴雨表，我们对于了2018年和2019年，前三季度的写字楼新的租赁成交各种行业的占比，大家会发现，金融退居第二位了，而我们的TMT产业，TMT是我们把它当成是泛科技类的产品，目前是写字楼新需求占比第一。可以预见金融和TMT在未来三年五年里面，仍然会是我们中国写字楼最主要的需求驱动力。

　　另外其实我们还看到在稳步上升的是专业服务业，而专业服务业我们想到整个经济项服务业转型，以及我们在服务贸易贸易领域进一步开放，会带来未来新增的需求。在另一边，国贸的魏总也在讲，在国贸刚刚建成的时候，第一批租户全部是外资企业，到新一期国贸建成已经里面有非常多的国内的企业，现在总体国内企业占比，从全国来讲已经占到80%左右，今年三季度我们看到一些新的外资企业的设立，其实是和我们从2017、2018年开始的进一步对外开放有关的，很多落实在金融领域里面。

　　从租金和空置率角度来讲，租金和空置率这两个指标，他们互相之间是反向关联的这两根线分别是我们从2003年开始中国写字楼总体的表现的情况两根指标，一个是租金，一个空置率。实际上从2003年到2019年，我们也是在经历第二轮周期，第一轮周期看的很明白，用红色的区域标注出来，全球金融危机在11年前。而这一次其实我们的表现是有一样的地方，也有不一样的地方，我们一方面看到全国写字楼空置率已经超过了2008年的时候，那更多的是来自于什么？我们在中西部，在一些二线城市，其实我们面临的是更严重的供过于求的问题，这是相似的地方。但是不一样的地方是在于我们并没有看到在11年前相对明显的租金下跌，为什么？因为我面临的经济的周期表现形式不一样，并没有出现一个明显的惊奇的衰退。从企业的信心来讲，大家变得更谨慎了对于扩张，对于新设立业务，但是并没有出现我在2018年的时候真实感受到写字楼租赁市场上有非常多的租户在一夜之间决定我要关闭，在上海或者在北京的办公室，而这一次并没有出现。

　　这张图是我们所覆盖追踪的17个主要城市，在今年前三季度一些空置率的状态和租金的表现。大家可以看到的是，一方面像刚才所说，在一些二线城市里面，实际上目前空置率的相同是相对比较严重的，一线城市里面北京、广州实际上空置率，还是在一个相对合理的水平里面，上海和深圳的空置率目前在19%左右，接近20%是偏高的。但是相比一些二线城市来讲，仍然是低的。而租金大家可以看到，大部分的点在零轴以下，意味着今年前三季度对大部分市场来讲，我们看到写字楼租金是下降的。因为在座应该有很多业主朋友，当然北京情况好一些，如果大家有在全国各地的项目，是不是会有同样的感受。

　　2019年看起来，其实是一个蛮有挑战性的一年，对于写字楼市场来讲，新增的需求比2018年要弱一些，租金的走势我们也看到，租金下行的压力。对于2020年来讲，我们认为市场的趋势，或者说我们建议的策略是什么，首先我们的一个预测是在于说我们认为2020年中国写字楼的需求会出现温和的复苏。原因是在于首先从一个宏观的角度来讲，从近期中美的贸易谈判的进展来讲，我们认为会出现一个短期的平静期。但是中长期实际上我们仍然认为这个拉锯会始终存在，对于企业在2020年的决策来讲，目前这个短暂的缓和期或者平静期，其实有利于他们做出一些扩张的战略决策。

　　第二是在于说，我刚才也提到，中国进一步金融业开放，时间表设定在2020年，我们在2019年据不完全统计，已经看到超过30家金融企业新设立的申请。相信这样的一些金融业的新的需求会在2020年继续涌现，特别是在北京、上海、深圳这样金融中心城市，这是为什么我们会认为在2020年从需求端，我们会看到一个温和的复苏。

　　但是同时我们看到其实在供应端，并不是说我们完全没有任何可以担忧的地方，在供应端我们看到供应的挑战仍然存在，未来的三年整个中国的17个城市的写字楼供应超过2600万，如果我没记错的话，但是我们如果考虑一些合理的延迟交付，我们在这个市场上会由于种种原因，租赁速度的原因，由于资金的原因，会出现一些延迟交付，我们观测在目前市况下差不多30%左右，所以整个的实际交付的新增供应在未来三年也会在1800万平米，年均是600万平米。其实是一个不小的供应量。

　　我今天看蛮多的业主朋友在这里，所以我们2020年，或者2021年我们应该做什么，实际上我们应该知道租户在想什么，租户在想什么？首先经济的状况，周期虽然没有结束，但是我们面临一个更慢的增长，租户是想在更慢增长里面，如果我的营收端不能保持快增长，我必须在我成本端进行合理的控制，所以控制房地产成本是一个非常合乎逻辑的租户端的选择。控制成本最简单也是最有效的一个方法是说，我从一个非常核心的区搬到一个新兴商务区，这张图显示是说，北京、上海、深圳、杭州，我们这四个城市，如果从它的核心商务区，其中某一个板块搬去一些新兴商务区，能够带来租金的节省。租金是触动租户搬迁一个非常重要的因素，但不是唯一，我们同时要看这些新兴的商务区是不是有符合租户要求的楼宇以及相关的配套。

　　第二也不是所有租户都在考虑我要搬离市中心，有些租户是想借这个机会留在市中心，甚至在市中心进行升级和扩张的。对这些租户来讲，我相信在北京的国贸，在上海的陆家嘴，其实有很多租户在想，据我的了解，和我们前线的业务部门的了解来讲，有很多租户其实在考虑一件事，而对这一部分租户来讲，未来的两年的时间，其实也是一个很好的时间的窗口。大家去看北京、上海、深圳这三个城市，目前在核心区域的空置的写字楼面积，或者可租的写字楼面积，加上未来一些新增供应，其实相对于两年之前，我们来看这样的数据是更充裕的。我们有更多的空间让想要留在市中心的企业做出更好的选择。

　　但是如果回到五年前、十年前作为业主方，或者作为我们CBRE这样一个咨询服务的机构，其实当我们在研判租户的时候，其实两个月就够了，但是站到今天，给大家分享我觉得是不够的，往前看是不够的。我们还必须知道租户其实他的组织架构上在做怎么样的调整。我们看到很多的案例是说，其实我们认为租户的组织架构，整个企业的组织架构变得更加灵活化。这是一个我们现在或者是过去一个非常典型的组织架构的图，或者说有组织架构带来的企业房地产的分布的一个状况，或者使用的状况，这是我们认为未来会出现的企业组织架构改变以后，所带来房地产使用的一个示意图。所以举一个很简单的例子，刚才主持人介绍说，当代置业是一家总部位于美国洛杉矶的一家500强企业，实际上  据我的了解，我们很大部分的全球总裁，产生全球的CEO并不在洛杉矶办公。科技带来的是说我们现在随时随地可以在很多的场合去办公，未来5G的发展，很多新的科技的发展，会让整个办公变得更加的灵活。所以未来我们看到是说，不是企业单独的总部，而是企业的总部的网络，我们有非常多的灵活的办公空间的需求，有即时会晤的需求，项目公司，各种层面比较灵活性的要求，这是租户未来想要做的一件事情。另外一件事情，我其实听到前面很多嘉宾在分享，包括有从客户满意度的视角，有从C端的视角，这的确是说我们站在现在去看未来的写字楼需求，一定要关注的一件问题。我们以前只是在想租户在想什么，我们更多是在想租户里面员工对于写字楼，对于未来写字楼空间升级在要求什么。

　　这个柱状图是我们在两年前所做的千禧一代调查当中的结果，具体数据不给大家解读，但是给我们最大的启示是说，新的一代，千禧一代或者Z世代，他们对于办公空间需求绝不仅仅是一张办公桌子，一个电话，一个电脑，他希望办公空间有更多的健康和社交，和可持续相关的一些设施，这是新一代员工所要求的办公空间，由于看到根据预测，2020年48%职场的劳动力就已经是千禧一代和Z世代，再往后走这个比例会更高，而75%的千禧一代根据我们的调查，认为好的雇主对工作环境应该是十分重视的。为什么在这里强调我们一定要看到员工要什么，根据我们在国内调查，至少有53%的各行各业的企业，人力成本的占比超过30%，而对大部分的行业来讲，其实房地产的成本占比并没有那么高。随着未来我们进入到创新的经济，人变成第一位生产要素的时候，其实人对于一个企业来讲，人才战略如何和房地产战略形成更好的结合和互动，是非常重要的。

　　针对这些东西，业主有哪些策略，或者哪些事情是可以做的，首先一个我们觉得我们必须关注到企业对于区位的选择，但是企业对于区位选择之外，对于这些传统的价值的要求之外，区位通达性租金，这是非常传统的我们在做写字楼租赁当中一些价值的诉求，但是除此之外，我们看到一些新兴的价值，其实是现在的租户想要去追求的。

　　我们把它总结为四个C，联合办公，并不是说我这个楼里面一定要有一个wework，或者其他品牌联合办公，而在于说这个楼宇本身能不能提供更灵活化办公的解决方案，定制化，根据企业的要求去做一些定制化，企业社会责任，现在非常多国内的企业，跨国的企业非常重视这一块，在ESR方面的投资。另外一个就是如果我们从企业层面，从B端穿透到C端，我们要重视的是社群体系的建立，所以我们总结四个C，是英文字母打头的四个C。

　　在四个C基础上，我们可以做的一件事情是说我们要把原来一个四万平米，五万平米纯写字楼的空间，能不能把它转变成一个适应新的租户或者个体需求的一个微型生态的体系，这是我觉得现在接触多业主已经在做的一件事情，当然如果大家已经是一个综合体的项目，其实已经有综合体的配套。但是对于原来纯写字楼来讲，其实我看到是有业主在自建一套办公品牌和灵活办公品牌合作，开始提供精装修的房源，开始提供更短期的租约。然后开始回到我刚刚开始做这一行的时候，有很多的写字楼其实从酒店过来，会有一些共享的会议的空间，会有一些共享的给到企业高端人士的一些酒廊，这些都是业主思考的一些东西。

　　另外我们必须认识到，我们不是在经营一个空间，空间其实是空间里面的服务，我们在所有业态里，实际上是属于服务属性偏低的一个业态，这也是为什么我们有酒店的品牌，有购物中心连锁品牌，我们一直没有办公楼的品牌，但是当我们从要B端穿透到C端的时候，我们必须要有这个理念，空间就是服务。其实我刚才在下面学了很多，包括我印象深的，我们刚才提到国贸的案例里面，魏总介绍的，他们在做非常多的事，我相信在座很多业主也在考虑如何建筑社群，如何在楼宇类提供更多穿透B端到C端的一些服务。还有一些如何把原来针对B端的服务做的更精细化。

　　第三个要分享的是可持续的发展，绿色的建筑，当代置业是我了解在国内绿色金融领域走的比较前端的一个企业，刚才国贸的案例也是进一步的认证。为什么要关注这件事情，因为全球40%的碳排放来自于建筑，或者在建筑过程中产生。今年的冬天不知道大家感觉到没有，实际上我平时在上海，我感觉今年其实比较热，气候比较反常，全球变暖是大家一直在讨论的一个问题，而建筑的本身其实可以做非常多的事，这张图在大家右手边，其实是澳洲整个能源评级标准，最高评级可持续的楼宇，绿色楼宇和最低评级的普通楼宇，在整个碳排放指标上，可以相差19倍，非常非常大的差距，这是为什么在整个运营成本里面，我们看到一旦成为一个绿色的楼宇，实际上运营成本，至少能源消耗上节约30%-50%。说了这些，这是和业主相关。那和租户有什么关系，包括这张图，我们说对业主来讲，实际上绿色的建筑不光在运营端能够节省成本，根据我们的研究两讲，这是我们两年前做的研究，根据我们研究来讲，整个绿色建筑目前绿色认证的建筑，在全国所有的写字楼的子市场里面有75%子市场，绿色建筑是有租金的溢价，当我们采访租户的时候，之前的几年租户会问一个问题，和我有什么关系。当我们现在再去问租户的时候，其实租户会回答我们，我们需要绿色建筑，是在于他对于整个可持续理念和ESR要求更高，第二个很多租户会反映，由于有一个比较高的可持续的标准，绿色建筑的标准，实际上对我自己后续的投入会减少，打个比方，我这个楼宇比较是一个白金级认证，或者国内绿色三星认证，对于很多租户来讲，他原先想要打造一个室内更好更健康的工作环境，后续投入会减少，这是为什么他面对一个绿色建筑愿意付出租金的溢价。

　　另外带来人才流失变少，在人力成本上的节约，以及在品牌形象上打造都是租户所可以获取的，在这中间可以获取的一些价值，所以绿色建筑我觉得是在未来一个非常大的趋势。

　　最后总结一下我们的一些观点，首先从写字楼市场来讲，我们认为2020年会看到写字楼需求温和的复苏，但是写字楼供应端仍然是有一些挑战，从租户的策略来讲，既有成本敏感性的租户搬去新兴商务区，但是在市中心的区域，原有核心区也会提供一些升级租户更多的选项。灵活性以及千禧一代、Z世代是未来租户端的两个重大的趋势，而业主是要关注这两个趋势。从业主在短期里面可以采取的策略来讲，一个是说如何从一个纯的写字楼空间，增加它的服务属性，增加配套的属性，把它打造成一个有温度的生态圈。

　　第二的观点，刚才讲可持续绿色是未来的整个写字楼建筑，包括所有建筑的一个非常重要的趋势。

　　这就是我今天带给大家的一些分享，非常感谢大家。谢谢。

　　主持人：非常感谢谢总带来一饭非常精彩的分享，刚才提到一个词未来商业地产会温和复苏，这个词也是给我们带来了一个新的感觉，更有信心了。

　　感谢以上各位经济学家、商会领导、专家老总的精彩演讲。为我们分享了他们的精彩观点和睿智思考，相信大家一定有所收获有所启迪。今天上午的议程到此结束，下午论坛在两点钟准时开始，除了主论坛之外，我们还将举办两场平行论坛，分别探讨新周期下城市更新的新逻辑，以及新周期下商办物业的新模式。请各位带好随身物品，我们下午见！

　　（未完待续）

　　来源：房讯网