房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　据悉，中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十六届年会，聚焦房地产行业发展进程，记录并见证中国商办地产历史轨迹，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

　　以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录（四）：

　　下面我们进入论坛第六部分，圆桌对话环节。

　　今年5月23日，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限。业内人士普遍认为，两份文件带来的变化料将深刻影响北京科技园区的未来发展，北京科技园区或迎来"持有时代"。

　　在经济新周期下，如何把握新时代科技园区发展的新趋势？如何实现科技园区与园区产业的共赢？哪些领域才是未来产业园区、科技园区投资的新方向？让我们听听政府领导、行业协会和开发商怎么说。

　　第一场圆桌对话主题是：新周期下科技园区的新逻辑，首先有请特邀主持嘉宾：电子城集团副总裁张南先生。

　　有请对话嘉宾：海淀区投资促进局副局长王春生先生、中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉先生、大悦城控股北京公司西北片区副总经理贡向清女士、实创亿达科技发展有限公司总经理官兰兰女士、 中关村不动产商会会长张静先生、北京中关村海淀科技金融创新商会秘书长付强先生。

　　张南：我们论坛的各位嘉宾，大家下午好，我是张南，有幸受大会委托，今天做主持人，今天有很多老朋友，我看到今天对话的题目是新周期下科技园区的新逻辑。两个新，我觉得我们与在座各位对话嘉宾专家，一定会给我们更多更深的解释。

　　话不多说，我觉得这个核心还是让我们各位专家有更多的发言时间，给大家更多的干货。刚才主持人介绍了我们各位嘉宾的名字，还有他背后的单位，其实这个来讲，刚才我们大会的主持人说到文件的问题，说到变化，我们整体园区环境有了非常大的变化，大家知道我们现在都在学四中全会，国家也是，一个是有伟大复兴梦的大局，再一个是有百年未有之大变局，我们园区运营业一样。

　　首先我想有请海淀区投资促进去的副局长王春生先生，作为从政府角度出发，对于这样一个新时代园区发展的新趋势，有一个解读。再一个如何在新形势下做好科技园区的招商引资工作，有请王局长。

　　王春生：很高兴在朝阳区参加这个活动，我是海淀区，现在海淀区最大的问题，我们现在海淀区有几多几少，多的东西不用说了，资源基本上是北京市科技资源最丰富的，无论人才、企业、规模、数量，GDP连续四年第一名了。我们少的地方就是空间，空间是经济发展重要载体，如果空间受到制约，可能对经济发展。在朝阳写字楼超过100米的高度都很多，但海淀区几乎看不到，海淀区容积率受到限制，所以我们对空间更加珍惜，北京市政府最近几年通过疏解首都功能，我们土地集约利用程度更高了，所以我们希望走高精尖的道路，在新的形势下，特别是北京市政府海淀区一万平米收入规模要到四个亿到六个亿，区级贡献达到5000万水平，如果每增加一万平米，可能给海淀区每一万平米增加120万的税收，所以海淀区的门槛是比较高的。

　　最近几年我们也有大的企业，滴滴、美团、京东，海淀区现在资源是很稀缺的，在这个新形势下，海淀区政府也出台了一些新加坡政策，如何集约发展，促进全区域的高科技企业发展，首先第一个我们现在把海淀区里面高精尖产业进行细分，如果投资强度没有超过刚才说的投资强度，在海淀区基本上没有资格去拿地的，只有可能租地。今天有两个项目，智慧谷还有金隅都是我们海淀项目，海淀区前期在2010年-2014年的时候，当时我负责中关村科技城的推进，当时出来300多万平方米，那时候是高校和科研院所，这两个项目是央企，这个也在海淀区最后几块很稀缺的地方，所以我们通过这两个地块，也是想在这两个项目里面更多引进海淀区符合产业地位的高精尖产业项目。

　　现在海淀第二个就是少，我们海淀区写字楼里面高品质的比朝阳少得多，我们按照这个标准的五星级、四星级相对少，有两个因素，海淀的企业跟朝阳企业不太一样，海淀企业都是一分钱一分钱挣，朝阳广告公司、商务公司，他们钱跟炒股式的，没有我们这种干劲，所以对写字楼的要求也不一样。我们海淀区的企业，特别是初创企业，对物业的水平和写字楼不是特别严格，一旦国际化或者做大以后，普遍更希望入驻一个比较高品质的楼，像龙科大厦。第二我们写字楼空间已经很稀缺了，能做到这个写字楼以后就不是为了再想这个楼的服务品质，所以这个就跟朝阳区有很大的差距。

　　最后我想说什么，海淀区的企业，全国都在海淀区都想挖我们海淀区的企业，都在海淀区周边，我们海淀区的资源，特别是空间资源受到限制，我们希望大家在跟我们不叫挖，也叫引进我们海淀区企业，跟政府沟通一下，有些企业可以有序进行引导，不要把海淀的企业连根拔走了，造成咱们再见面不好意思很尴尬的。

　　张南：谢谢王春生局长，我是听到了几个信息，刚才我问的问题，我了解了作为王局长他政府代表方面的一些诉求和要求，这个我是听到了。还有一些希望，当然投促局领导没有把营商环境做更多的介绍，毕竟我们今天是商业专业的论坛，政府的诉求和要求我们清楚，我想作为行业组织的代表，对于同样问题有什么看法？有请中关村不动产商会的会长张静先生给大家分享。

　　张静：跨着来了，我以为还要等四个人呢。各位大家好，我是来自于中关村不动产商会，很多人看到我们这个名称以后，都感觉我们是开发商，一说不动产，就跟开发商连在一起了，其实我们不是开发商，我们是从2002年，从中关村走出来的，我们是为科技园区，文化创意产业园区，这些运营商的社会组织平台。本来我还想听听前面几位的高见再说一说。但是我觉得一下我们主持人就从政府形式跳到我商协会了。

　　我说点自己的观点，也可能跟这个有些跑题，我觉得我看好科技园区的，还有文化创业产业园区的投资和运营。这是从我们行业协会得出来一个结论，刚才有些企业家也讲了，无论是北京，还有上海，特别是长三角，一些一线城市，都有很多空置率，是不是会出现经营风险，我觉得我是这么理解的，我们举一个比较生活的例子，生活的例子是什么？就是说我们在生活中，我们可能看到一片排骨，在看到排骨的过程当中，有两部分人，就即刻站队，一部分人首先看的是骨头，另一部分人看的是肉，我是食肉动物，主肉派，我看好北京乃至中国的写字楼市场。

　　据我们提供的研究报告，我们决的分两个方面，一个方面就是从去年开始，很多人就找我们，让我们提供这方面的咨询意见和建议，很害怕，觉得科技园区文化创意产业园区这种投资应该看，等，不要再投，要控制自己的规模。但是我们也通过这几年，一两年，我们得出一个很好的数字结论，现在从南边上来向北上有一支比较大的队伍，向北，特别是北京进入。我们就思考一个问题，说为什么？为什么我们中关村的，北京的害怕投资，不敢扩大规模。但是我们南方的这些企业家们，为什么更多想在北京做投资，其实我觉得就是一个字，是不是有质量，如果你带着质量进入一个竞争比较激烈的市场，我觉得你永远会赢。我们用传统方法，传统思维，没有传统运营模式来操作我们过去所谓的科技园区，我觉得在三五年内必定有一批人要被市场淘汰。

　　南方的这些企业家，包括北京的一些企业家，他们怀揣着质量，大胆在北京投资，而且投资规模非常之大，让我们看到很震撼，说明他们对北京的写字楼市场看好，他们为什么有这样的胆量来做这种事，我觉得他们一定不是盲目的，他们带来了新的有质量的东西，第一我觉得他们带来了高质量的人才团队，这是我们商业协会分析以后得出的一个结论，大批的有创新思想的这种团队，高质量的团队进入了北京。第二他们有很好的文化理念，第三个他们有很好的创新投资理念。由于时间关系就不展开说了，从商业协会的角度，我对北京的写字楼市场，科技园区，文化创意产业园区看好，我觉得还有很大的发展潜力。祝我们各位企业家投资成功，发展越来越好，谢谢大家。

　　张南：感谢张静会长，他其实从一个行业组织的角度，给了一个好的方向的研判，就是说这一块不管怎么因，我们虽然在新形势，新的逻辑下，大的方向是向好的。

　　张静：主持人他们很厉害，他们电子城在昆明投资了100万方，在厦门投资了20多万方，在南京投资了30多万方，全搞科技园区的，说明我们主持人他们就看好这个东西。

　　张南：我突然发现，好像在座的除了我主持人之外是朝阳的，好像其他六个人都是海淀或者是在中关村，我们朝阳也有中关村，刚才我们投促局的局长，一样的概念，朝阳一有中关村地区之一，我们同样有非常强劲的科技力量。我觉得园区就是我们产业和科技内容承载的一个主体，具体操盘我们中间有两位女士，我觉得这块来讲，就园区的具体的操盘，怎么让它更能富有内容，富有能力，让它能够更好的人性化，大家都有一些实际的体会，刚才我们贡向清贡总已经做了一些分享，请两位简单描述一下，如何在这样新时代和新逻辑中，有怎样新的打法和逻辑在里面。

　　贡向清：谢谢主持人，在回答主持人这个问题前面，其实我很想回应一下我们海淀区贸促局领导说两的无的问题，营商环境从十九届四中全会，很企业携手共同解决政府在这个过程中出现的问题，一个是我们缺少高品质的商办的写字楼，还有在我们园区里面高品质的产业办公，其实这两个高品质，在简洁我们E_ZIKOO智慧谷的项目里面就已经推出来了，我们目标在海淀北部区域打造高品质办公。

　　张南：也插一句，这个项目一听名字就觉得多好，多应景的名字，叫智慧谷。

　　贡向清：再来汇映一下主持人说的新周期新逻辑，整个新的周期的大的背景，是我们整个国家由高速增长转向一个高质量增长，高质量增长最重要落地是我们抓到我们实体产业，说白了是四个字，是科学至上，像您说为什么您一个人是朝阳的，我们这些人全都是海淀的，因为海淀，一个地方，在这种新的周期，我们一定要落到一个高质量发展着力点，是我们产业怎么落，我相信我们对于房企来说，或者对于不可回避，大家不主动说我是开发商，我是房企，我们都是美好生活建设者，其实从根本意义上是提供空间的载体，但是在新的周期下，空间载体已经不仅仅是盖一个方式，你只要在这个上面叠加更多业态，这个逻辑不是简单盖一个房子去出租，坐着收租子，这个逻辑是要变的，要在里面叠加更多生命力，让整个楼，对于你的客户，我们说去赋能，为你客户赋予价值。这里面叠加多元的东西是什么？就是各式各样的资源，其实从一个人满足一个衣食住行一样，对于产业来说也是一样，所以你要从产业、生产、生活，整个商业，整个所有角度对待，我们叠加就叫商产文旅科技于一体的整个商业办公于一体，其实是一个产城融合，产学交融的区域，这就是我们在新体系下操盘的一个逻辑，让你这个空间变得更加丰富和延展，这个过程荣辱了我们国家对经济的发展的要求，政府对这个区域发展的要求，人民对自己生产生活工作结合在一起，这个项目才会有更好的价值，才会真正实现为你客户赋能，我们经济就是高质量发展的。

　　张南：好，官兰兰女士。

　　官兰兰：刚才也听了贡总的分享，实创亿达的项目从2018年开放运营，总规模50万方，位于海淀北清路附近，也是一个标杆型科技园区，到现在为止，我们可能经历了一年左右的运营时间，已经成为海淀北部租金最高，出租也是情况最好，目前运营的情况还是比较良好的一个项目。我也分享一下这边一些感悟，个人的一些体会。我是觉得做科技园区的前提应该是要做产业，产业是首先的，其次才是做园区。但是一会儿我讲的逻辑可能还是先从讲园区开始，我们其实满足的是我们的客户的两个层面的需求，第一个层面的需求是办公的需求，做产业就是满足产业发展的需求，我们满足客户办公需求方面做了什么工作，除了大家常见5A级建造标准，整个园区为了符合科技企业办公需求，我们空调供冷时间是没有节假日，一直持续到晚上12点，是因为园区里面科技型企业，尤其我定位人工智能的企业，都是到全年没有什么国庆，没有什么春节，没有什么周六日，一直在加班状态，所以我们这种空调供冷时间符合他们的需求。

　　除此之外，整个园区大概有7万方商业，也是为了符合这里面所有企业，他们在生活和商务方面配套的需求，这是园区永远需要具备最基础的能力。

　　再有一个我们在满足大家办公需求方面，我们还体现了文化与科技相融合，就像我们一直的一个理念，科技不止于科技，中国樽一号在硬核科技包括了一个美术馆，跟中央美院合作的美术馆，大概有4000方，像当时中央美院老师提到的，这就像一个有硬核科技园区里面有一个柔软的心，赋予了整个园区文化的标识，同时中国樽一号连续两年在（53：36）来呈现整个楼梯的艺术形态，也是一另外一种科技艺术的呈现，所以在满足企业办公需求层面从他们最基础物理的空间，以及到商务空间，还有文化科技相融合的方面，我们都能符合他们的需求，这是刚才说的办公需求。

　　刚才说的第一点，科技园区首先应该是要满足产业发展需求，中国樽一号产业定位聚焦在人工智能、商业航天、金融科技，人工智能是我们最主要的产业方向，我们满足这个客户的产业需求的方面首先我要知道这个行业发展的痛点，我们详细分析了一下这个行业在全球发展布局，在北京中关村发展趋势，以及这个行业里面产业链的状态，最后我们总结出这个行业发展的痛点，包括人才发展的需求，以及前沿科技算法的前沿创新的需求，还有投融资的需求，最核心是场景落地的需求，就是AI企业是技术驱动型，但是市场落地方面是有困难的。

　　我们园区能做什么，在所有痛点里面，我们分析了我们园区能做什么事情，所以我们把AI场景的落地做成我们最主要的园区企业的服务，这里面就是我们在园区整个正在打造的智慧园区场景里面，所有环节都是对我们科技企业开放的，他们把我们整个园区做成一个大的展示的平台。同时我们园区里面会专门配备一个团队，包括金融服务，技术服务，市场服务，人才服务，圈层服务。比如我们金融服务，前段时间入住一个企业是人工智能领域视觉分析，应用在工业质检方面的企业，刚入住之后我们金融服务主管就组织十几家投资机构跟他一对一做投资辅导，今年还没有融资，明年年初计划融资，但是这样一个前期的工作，我们已经开始做了。

　　像市场落地这方面，我们帮园区企业对接了很多国际交流的机构，以及他们商会，还有国家大使的参赞，促进我们园区企业海外走出去，出海的一些节奏。我们还请了各个大的高校科研院所的教授，以及一些大的企业的CTO到园区做技术分享，提高他们技术方面的沟通和交流的能力。

　　所以其实从我们角度来说，我们第二个满足企业需求就是满足产业发展的需求，满足产业发展各个环节的需求，尤其要关注企业发展的痛点。所以在这样一些情况下，我们园区的企业在2019连状况下扩租状装特别良好，有的企业刚开始谈只租一层，签的时候租两层，签完之后没多久就是租三层，这是我们目前运营的状态。

　　张南：我们两位女士，一看就是叫操盘手，一个从构架上，一个从需求出发，跟大家分享了她们具体在园区的实际运营管理方面的一些内容。但是大家看到，我们政策，我们的园区资产状况，我们管理方式，运营模式的变化，往往现在来讲园区的内容，包括运营的内容，包括资产自内容，都在发生背后本质的变化，我们出现了轻重，出现了金融，我们出现了园区很多内容，由不同的主体各自细化分工的状况，这也是我们园区在发展这么长时间以来，越来越多的细化分工的结果，我节的这个来讲，其实像我们的变化到底是顺势而为，还是逆流而上，我们都有这样的角色。其实今天变化也非常大，这里有两个好朋友了，刚才发言的张静总都是老朋友，很多年的老朋友。郭莹辉郭总也是老朋友的老朋友了，也是我们园区运营开发管理的先驱，大概20多年从业者。其实这两位老朋友的身份和背景都有了一些变化，但是我觉得大家从事到整个园区的心和内容还是没变的。

　　最后先把郭莹辉总放到最后，先请问一下北京中关村海淀科技金融创新商会的付强先生，想从我们金融角度出发，因为一定是离不开金融，什么事都离不开，从金融角度出发，如何解读一下我们园区产业内容，跟园区核心的资产内容的关系，然后在未来科技园区投资的方向，我想请付强先生给我们有一个分享。

　　付强：感谢大家，感谢主办人，我叫付强，中关村金融商会。我们这个商会主要有两块会员单位，一个是金融机构，一个是以新三板为代表的企业，但是我办公的地方那屋可以注册200多家投资机构，所以我们平常基本就做金融投资机构和企业的见面交流会，过去讲叫投资融资洽谈会。最近我也是海淀的政协委员，前两天特别巧的是正好写了一个提案，叫做《协同招商引资，优化营商环境》，刚才前面投资促进局王局长谈到，你们再到海淀挖企业的时候最好事打个招呼，以前见面不那么尴尬。现在大家都感悟到，也感受到，各位都是地产行业专家，在这个行业都属于前辈，包括北京地产，其他地方都做过。办公的，园区的，商业的都有。在这里面我前段针对我这个议案有些，像做园区的建房的公司跟我们交流过，说产业园在做开发，就是由重资产走向轻资产转化，这个过程中原来是建一片带一片，现在是企业不太容易过去，这里我也感悟到，因为北京定位四个中心之后，有疏解非首都功能之后，很多其他地方到北京招商引资，业务越来越重，目标非常明确，尤其在这里面，我们海淀来了好几位，重点是到海淀去挖高科技企业。协同招商，就是让企业走出去的时候，不要误打误撞。

　　因为我们会员单位有很多新三板企业，王局长也说了，规模都是有要求的，平方面积都有要求，新三板企业大家了解，我个人认为说大不大，说小不小，很多政策目前可能又贴不到，所以他们存在一些不得不走出去的一个原因。还有一些根据自己情况，也想走出去，随着外面的招商力度越来越强，所谓的政策，或者说优惠程度越来越大，他们也有这种冲动。我之所以提这个提案，就是想让企业有计划有步骤，适合当地发展。因为我也接触了很多其他招商局的领导，包括一些机构平台，他们也想把所谓的高科技企业引进去。因为我记得一个数据，2016年底，全国有100多家属于高新区，目前发展不是特别满意，或者说不是所有发展那么好，所以他们招商力度非常强的原因，希望那些高科技七能入住当地的高新区，促进当地的发展。

　　但这里面我个人感觉，他们缺一个因地制宜，还有一个没有把自己特色挖掘出来。我当时给了两个概念，各地到北京招商，我说你们基本上空气好，房租低，员工成本低，可能还能解决户口，这是你们到这来的几个优势，你们针对都是北京地区。而我们企业都出去是面对很多不同地区的地方，他可能在北京、天津、锦州、河北、河南，来的条件都是这个，听多了你们其实优势就没了。你们的特色到底在哪，河南特色到底在哪？至于说很多产业园，我参观了北京的一个企业做产业园，后来他说我们现在想去，当地政府很支持，但是也有条件，希望把这个产业带回去。所以他说我们有向由重资产向轻资产转化的需求，我说了一大堆，也不知道合不合适，将来和王局长可能会有进一步交流机会，希望企业走初期的时候既要得到海淀政府的认可，协同让企业走出去，不是说现在好像有种感觉，各地过来就是挖企业，海淀辛辛苦苦培育多少年，如果让这些企业走，如果将企业留下。刚才王局长说了，有些办公引入朝阳，我更希望科技总部留在海淀，研发总部留在海淀，因为有人才。

　　张南：今天话题第一个请王局长发言之后，感觉话题好像偏向招商引资和互相挖墙角，我也做园区做了很久，当然说实话，海淀很多总部到朝阳我是操作者之一。但是我的观点跟大家不一样，我觉得不是挖，其实企业现在整体的选址很简单，是有很强的自主性，这个不是挖，就是做好自己。不管是政府也好，不管是我们的园区的运营者也好，我觉得做好自己，这是核心，做好内容。我觉得这个来讲，整体大的营商环境，每个地方都由当地不同的区位优势，核心还是做好自己，不管是哪一个角色，今天咱们话题到次搞一搞，我们是中国写字楼的论坛，今天这个话题海淀企业居多，以海淀的角度说这个事。最后请郭莹辉老师，郭总应该是从实干者到理论家，都是集于一身的，我们交流很多，最后请郭莹辉总把自己最近的一段心得和体会，加上对于我们新周期下新逻辑的看法，跟大家简单做一个分享。

　　郭莹辉：谢谢张南总，首先我说我这个身份，中科产城是我今年刚刚打造的一个新的投资平台和园区运营平台，就是园区轻资产，我想分享除了刚才我的主题演讲中，用产业运行的思维和方法来解决地产存在的堰塞湖以外，我讲两个案例和三个趋势。一个就是我除了北京的园区，我观察全国园区比较多，大家讲是北京的感受，其实北京我现在比较一下，天子脚下，在北京市场上，这么好的资源条件做园区其实压力并不大，而大的确实是外地的，省会以下的地级市，县级市，真的很惨。

　　我们在园区里面有很大的误区，商务园和科技园绝对不一样，现在行业里把这个两年容易搞混，第一个是洋葱型园区，现在服务的是我们四川天府新区，一个LP投的，我当GP给他操盘，去跟政府谈园区的时候，政府很傲慢，我的天府新区，CBD金融机构多如牛毛，我也没客气，四年前就谈来没谈成，就回北京了，进展结果和我当初预测一模一样，你是做了一个商务园的写字楼群的建造，而不会是一个产业活跃的城市，当时我的判断，我说你叫挂牌经济，你是一个华丽的城市外表，但是一个洋葱内核，没有税收，没有内容。但是他确实除了卖地收入之外，除了买楼从六千变成一万二，这个城市到现在为止，楼是空的。所以我说叫洋葱型园区，剥来剥去没有东西。

　　我再举一个我为2012年在长春投的园区，我把它叫板栗型园区，外表其貌不扬，剥开了满满干货，这个园区里长春市郊外15公里，可以说在玉米地买了了995亩地，花了15个亿，有产业，有住宅，到今天，我每年给政府交一个低价格，30亿产值，5亿的税，合到我拥有的产业的亩数来说，每亩税收150（1的：07）  。

　　张南：我猜内容一定有电信这样的企业才能支撑这样的利润率。

　　郭莹辉：我招了200多个企业，两个最牛的。

　　张南：我们是有共鸣的。

　　郭莹辉：其他都是散户，我说明一个道理，我们做科技园，是把产业孵化和各种平衡，各种利益，各种利润放在一起，政府不断往里加持，帮助企业招商，给绿色通道，所以做这个成功，这是一个很具有代表性的案例。我想讲这两个案例之下，就讲现在做园区的趋势。

　　刚才我们讲的房地产很寒冷，产业地产更焊液，寒冷之下有温暖，现在国家在产业结构调整，创新型国家建设，尤其是过去土地财政慢慢弱化的时候，依赖产业的转换，新旧动能转换，所以去年2018、2019年中国城市市长和书记的角色，两件事，一个科技创新，第二产业招商，抓经济。所以现在营商环境从全国的环境改变，实际上就在抓我们产业落地，产业建设。实际上给我们产业园企业带来巨大的商机，这个商机之下就回到刚才说在知道什么叫园，什么叫城，什么叫创新，我们就可以理解现在政府和我们是同伙。我们和住宅开发商绝对不一样，那个在无限的打压。

　　张南：利益是趋同的。

　　郭莹辉：我们现在和政府的诉求是一致的，帮他做产业创新，因此现在有三个趋势，在运营层面。第一个就是精准招商，过去我们地产企业，讲产业故事，讲商住配比，就能拿到地，不行了，地方政府必须看你招什么样的企业，他才给你土地，所以从政府给我们限定了，我们运营园区的前提条件。

　　第二是资本招商，实际上从我们运营商来说，我们会做VC、PE的企业孵化，但更大力度来自地方政府，现在可以看到任何城市都有产业引导资金，地方政府亲自上手，亲自投钱拉企业，这些地方政府在园区招商中起到了一个资本投入和要素导入的过程，这是第二。

　　第三是服务招商，我们2018、2019年在经开区、高新区，包括地方行政区，区政府这一级发生体制变化，很多园区运营企业站起来坐下来，完全市场化。改变招商的模式，服务的能力，就像我们市场化的园区运行企业一样，政府在改变，项服务方改变，来给落地的入圆企业提供更好的服务，所以说这三个精准招商，资本招商，服务招商，实际上是运营企业和政府为了同一个目的，共同在形成合力。所以刚才讲了大势，是政府鼓励的。第二从行为动作上，双方是趋同的，我认为我们做产业园一定要比做房地产开发有更长的盈利空间，更厚的盈利空间，更长的发展道路。我就说这么多。

　　张南：谢谢郭总，今天时间关系，感谢我们各位嘉宾，各位专家关于我们新周期下园区的新逻辑的一个分享，我觉得不管时代怎么变，周期怎么变，人怎么变，政策怎么变，我觉得不变的是我们每一个园区从业者真真正正推进我们园区产业发展的这颗心，我不知道大家同不同意这句话，感谢各位嘉宾的聆听。谢谢大家，我们这场的对话到此结束，谢谢。

　　主持人：感谢张总的主持，也谢谢各位对话嘉宾精彩分享，相信科技园区行业一定能够在经济下行过程中突围而出，迎来美好园区新时代。这样一个美好时代，有各位朋友的鼎力帮助和整个行业齐心协力向前发展。

　　我国商业地产尚处于初期阶段，开发、运营几乎都是在"摸着石头过河"，缺乏行业标杆和规范，这也在客观上造成对商业地产五花八门、各行其道的解读与运作，使得商业地产处于一种无序竞争的状态。商业地产所面临的开发量持续上升，经营效益却不见好转的尴尬状态很大程度上都是由于对运营管理模式的重视程度不够造成的。

　　那么，经济新周期背景下，持有性物业的运营管理的理念和模式如何升级换代？运营管理如何吸引客户和挽留客户，实现项目的增值保值作用？接下来我们听听各位老总、专家怎么说。

　　第二场圆桌对话主题是：新周期下运营管理的新逻辑，首先有请特邀主持嘉宾：

　　隆徽健康产业发展有限公司 董事长  张毅先生

　　对话嘉宾：

　　张存理女士  北京中海地产商业管理公司 副总经理

　　孙鹏阳女士  嘉铭投资（集团）有限公司 副总裁

　　刘晓天先生  天安人寿资产管理中心 副总经理

　　周雪峰先生  远洋集团写字楼事业部锐中心项目 运营总经理

　　冯建军先生  北京城建置业有限公司 总经理

　　余玉梅女士  保利物业管理(北京)有限公司 助理总经理

　　又是一场高端论坛，有请各位。

　　张毅：大家下午好，从上午主题论坛到下午的对话，应该是一场非常激烈的头脑风暴，特别是在新时代，这样一个大背景之下，我们商业物业到底应该是怎么做，应该是大家非常关心的一个课题。在商办的领域，其实我们一直在探索，一直在做，商会在几年前就开展了一项叫做商办的运营导则的编写工作，其实就是想把商办的运营管理全流程的工作能够做好。在新时代、新周期到底应该怎么有一个新的理念，我们这一组应该是泾渭分明，一个是开发商背景的业主，还有就是运营管理后期的物业团队，我想是这样，按照大会组委会给我的顺序，我们先请中海地产商管公司张存理女士给我们讲讲中海作为央企是怎么解决这个问题的。有请。

　　张存理：谢谢张毅总，是这样，中海这边也介绍一下我们中海商务COC，整个中海商业做中海地产旗下全部持有物业的，现在大概在全国到全世界26个城市持有大概近千万平米的量，跟其他开发商不太一样，我们在整个写字楼领域比重会比较大一些。现在是全国内地单一最大的单一运营写字楼运营和开发商，大概有80栋楼，有600万平米的获量，总共投入运营达到50栋楼，在北京地区管的项目是北京本地14个，到华北辐射是20个写字楼。

　　在这样情况下，我们也在做所谓的存量的大爆炸的突破，从这个方面来说，我们怎么从单一项目的运营到写字楼集群的运营，在内部来说，标准化是我们觉得一个很重要的一方面。随着规模的变大，团队的分散，没有一套很好的标准去做，那你一定就会在运营商存在一系列的问题。所以今年我们也是结合了我们一些经验，在中海内部做了一个运营100的标准，它结合到从物业的界面，到商管的界面，100个客户敏感度最高的触点要达到什么样的标准，进行内部标准化的动作。另外一方面，我觉得所谓的新周期之下有一点是不变的，我们不管做营销，做招商，做什么也好，围绕客户这一点是不变的。但是客户是在变的，因为客户的需求在变，客户的年龄层级，他的趋向，包括整个时代也在变，所以说客户的需求发生了变化，导致现在整个运营也得随着客户来进行变革。对于整个来说，我们怎么做这三个维度，从物业管理的维度，到运营管理的维度，到资产管理的维度，三个维度这方面的运营，更多的还是要站在更高的视角把控现金流的曲线，做好客户的一些挽留的事情。

　　然后还想去分享一点，就在目前的市场下，大概市场背景就不是特别乐观的情况下，我们也尝试一些其他的变化，包括我们对于所谓品牌的升维，除了产品在升级方面，我们也推出联合办公平台，去捕获一些跟传统办公不同的客户的需求，同时我们还会有自己的运营服务平台，中海营商联合我们购物中心，联合我们酒店，联合我们周边的资源去给客户提供附加值的服务，提高我们项目的竞争力，甚至还有我们（英），我们是全国第一个所有的写字楼都配备AED设备的开发商，而且每年每个写字楼都会进行（英）培训，每个楼至少一次。

　　所以说其实是在从不同的维度上围绕铺户的服务挽留客户，做整个写字楼的资产运维的升级。

　　张毅：谢谢张总，张总说的非常好，还是用标准化贯穿整个运营管理的始终，同时也强调要以客户为中心，在新时代的大的背景之下，不断去创新，去满足客户的需求。同样是央企，保利物业一直做的非常不错，也是我们行内的标杆，我不知道余总在这方面是不是给大家分享你们的一些做法和体会。

　　余玉梅：大家好，主持人好，我是来自保利物业，今天说实在听到这个论坛之后，我确实是受益很多，给我启发也很大，我觉得今天在座大部分都是资产开发者、建设者，还有持有者，可能有一部分是使用者，但是我是作为咱们资产的服务者，从物业这个角度谈谈我们对资产管理的看法，我们不管是开发者、持有者还是使用者，我觉得我们跟大家观点是一致，让我们资产保值增值，使我们资产不断议价，这个观点是不变的。众所周知，在我们物业行业，现在已经是很多行业都已经开始从传统的物业服务向商办服务升级转型，我们保利物业也开始逐步升级转型，在我们商办里面有星云起伏商办（音）服务平台，意义就是星云推辉，美好同行，我们物业服务企业保证日常设备设施运营之后，更注重就是软性服务，通过人文和发展为主题，为我们企业，为我们客户，为我们在这个物业里每一个工作人员，实现他们价值，同时通过保利上下游产业链，为企业提供更多商务服务。比如我们星云礼宾、星云会务，给我们客户提供舒适基础的服务，但是我们星云论坛，还有星云企业星云秀搭建这个平台以后，为我们客户提供个性的交流的平台，这是我们保利物业这方面做的一些工作。我们还可以随时落地我们饮食，还有我们健身，还有装修这一块的服务，不管怎么样，物业这个角度都要充分发挥我们最优势的资源，不仅为我们资产持有者，助力我们资产持有者招商出租，也可以满足我们新周期下资产的使用者的所有的商务服务，我们保利物业也协同物业行业同行们，一起努力，为我们中国写字楼和产业园区的发展提供我们最优质，最好的服务，谢谢大家。

　　张毅：谢谢，余总是做物业服务的，跟他们在座的几位角色不太一样，我还想追问一句，因为今天上午，提到一个概念，就是说下一步的竞争，其实就是两个能力，一个是你的金融能力，还有一个就是你的运营能力，运营能力的高低，运营的好与坏，运营的客户满意度是怎样的，特别是对客户日益增长的不同的需求，因为刚才你也谈到了，通过品牌建设去满足大家不同的，或者说不断增长或者更新的需求，您能不能举一两个例子给我们大家分享一下。

　　余玉梅：怎么说呢，比如说我们现在做的比较好的是北京市保利国际广场，在这里面我们保利国际广场，应该说是500强企业居多的，这里面我们有一个会服，包括我们对客户前期的需求，包括从他的装修，包括搬家这些服务，应该是从最开始就步入介入，和我们地产的资管部很紧密的进行对接，对这些客户的需求进行摸排，才能达到后期服务的黏度，我们觉得更重要是跟客户之间的黏度，让客户更相信我们，更依赖于我们，说通俗一点就是更依赖我们。

　　张毅：谢谢。刚才我们谈到中海和保利两大央企，他们无论是从持有者，还是从日常运营者的角度给我们谈了一些体会，接下来听一下远洋集团写字楼事业部锐中心项目的运营总经理周雪峰先生，谈谈他的体会，他的头衔就很合我们主题，我们谈运营的新逻辑，他作为运营总经理是不是把您的逻辑给我们大家分享一下，让我们能够体会你怎么去把你的锐中心能够做的非常好。

　　周雪峰：感谢举办方，今年又能参加咱们房讯网和商会举办的年会。刚才主持人说台上只有班总一个人搞物业的，我纠正一下，我能算半个。

　　聊到运营这个问题，一直离不开的一个点就是客户，因为我们往往在说市场，其实市场呈现出来都是一些客观反应的现实，我们分析哪些客户成交了，哪些客户成交了，其实只是一些行动的反映的结果，但是如果说我们想怎么做好运营，其实我们要去关注客户的需求，刚才很多人都聊过客户的需求，其实我们往往忽略一点，就是用户，但是客户和用户的区别是什么，客户可以总结成一个B2B，是一个组织，是多人性的。但是用户是个人性的，客户和用户他们的需求有哪些共性，有哪些差异，这个东西不知道在座各位，之前有没有关注过，或者有没有研究过，一个企业租这个楼关注点是什么，可能关注租金、地理位置，可能租金是最重要的，但其实这个企业员工个人关注和企业关注有某些是共性，交通便不便利，上下班做地铁方不方便，个性化需求和公司整体关注点不一样。或者有很多时候很有可能是相反的。因为一个楼物业费越，服务越好，员工体验越好，往往企业觉得租金高了，物业费高了不太愿意租，很多点是矛盾的。

　　所以研究这两个关注点，最早的出发点是因为什么？是因为我们觉得未来的优质企业，优质客户，一定是更加关注解决员工需求，这是我们第一个出发点，我们把客户和用户的关注点能完美契合之后再来研究我们怎么给他提供更好的产品，更好的服务和更好的空间，这是第一个出发点。

　　我们可以通过不同的研究更多，原来更多研究这个公司是一个什么行业，行业属性是什么，聚集度在哪？未来我们研究方向更是一个从企业的全生命周期研究，不同的一个初创型企业，成熟型和发展型，不同的阶段，需求关注点肯定是不一样的，然后我们给他提供的产品和服务应该也是不一样的。包括如果一个个人，他不同年龄段的客群需求也不一样，或者说他每天从进入这个楼里，到每天下班之后，这个不同的场景的切换需求也是不一样的。如果我们想把运营做好，我们必须要在更早的前期介入，比如说这个产品在早期定位阶段，或者说接下来产品设计阶段，我其实就是应该要运营进入，要考虑到产品前期设计，哪些符合客户的需求，哪些更符合用户的需求，所以这个方面我从三个层面去解释这个问题，因为这个跟刚才中粮马佳音马总提到他们有三个维度，跟我这个是完美契合的，都是一样的，产品、空间、服务。

　　产品这个层面，因为现在很多竞争很激烈，很多写字楼配置是越来越高，层高越来越高，空调做的档次越来越高，全控器系统，各种投，企业也都有钱。其实我们在做这些东西的时候，我们发现了很多问题，就是有很多楼宇超配的现象，他可能并没有研究当它的净高超过3米的时候，企业装修成本是大有幅度提升，也就是说这个东西不是越高越好，而是有一个非常好的区间段。比如加长地板，很多企业对于加长地板没有那么高，但往往我们给他提供都是标准化服务，定义甲级写字楼必须加长地板，往往做这些需求的时候，资本投资点和企业关注点是错位的，导致很多觉得投了很多钱，造价很高，但最后为什么客户不愿意租，就是这个问题。

　　空间这个层面，如果原来标准的写字楼，其实面对标准的企业需求，这几年联合办公这个产品，相当于是在整个北京市，包括全球市场都是一个非常新兴的办公产品，办公形式。近两年可能是萎缩了，所以很多一些联合办公的企业开始转型，开始往有的是干脆转成定制装修了，因为自己的装修风格很有他的品牌特色，还有一些把初创企业，把户型面积放大，做成工作室形式，把产品区间放大，这个怎么说，相当于是在他原有的联合办公逻辑下，他商业模式行不通了，尽量压缩每一个工位的面积实现全面积平销最大化的逻辑算账算不过来了，所以未来我们如果考虑的话，其实我们不应该以一个单独联合办公自身的营业逻辑去考虑，而是说把这个联合办公房到我的楼宇里，整个楼的经营逻辑去考虑联合办公产品在里面应该起到什么作用。因为我们远洋跟世界知名联合办公合作很多，他进我们楼里，其实他对我们整体楼宇的租赁运营并没有起到太大的帮助，同时还会给我们产生很多运营商的难题。比如说营业时间不一样，营业理念，让客户可以带宠物进楼，这个东西在北京写字楼是完全不允许的，往往发现有很多矛盾点，反过来其实对我们运营产生很大影响。是不是考虑未来在运营产品里，我们把联合办公的运营逻辑更放大，除了解决中小型企业短期短时办公需求，我楼内这些大企业，比如说一些临时的办公需求，一些过渡的办公需求，一些他外来的到年终要审计了，外来的一些审计相关的单位的合作方的临时办公的需求，要放到一个项目层面考虑这个空间运营就产生了很多新的想法。

　　再有远洋近两年一直在推的健康的理念，最早说关注使用者，就是关注自身方方面面，我们远洋近两年推的WELL标准，关注楼宇内所有空气、水、光、营养、健康几大方面，是医疗层面的审核标准，在前几天我们远洋总部刚通过了亚洲最大的办公区的国际认证，他的审核标准严到什么程度？严到在检测头一周，所有公司女士不能喷香水，香水对空气质量有影响的，影响检测结果，在一周内所有员工不允许吃榴莲糖，那个空气现场打包寄大美国去验，比如说会议室的吸音情况。所以健康未来不管是办公也好，还是居住也好，更多是个人使用者会更加关注的一个，往往我们会觉得如果一个优质的企业，他的老板也会关注员工健康问题，这也是我们从空间层面关注的一些点。

　　再有就是服务这块，为什么说算半个物业，因为我们现在一直在推租赁运营管理一体化，因为如果做写字楼运营应该都知道，招商租赁和物业管理完全是两个团队，但是在两个团队运营当中，在给客户提供服务的时候，就不是一个全流程，是一个交界过程，从客户进来是我招商经理，我的租赁经理对接，之后有很多投诉再找租赁经理，说对不起，这事不归我管，找物业公司，会产生断层，我们现在做的希望镍能能从架构上把前期租赁运营和后期管理整合到一起，形成一个全周期的配合，从头到尾都是一个团队一个人。所以我从运营这块，在物业前期的管理里面进入比较深，从所有的前期的各项服务，从企业计划搬家，到他搬家，到他进入，到他使用全周期的物业服务。这也是我们现在在推的一个。

　　还有一个我们甲方作为一个提供空间的供应商，对于企业来说，我们也是一个供应商，只不过这个供应比较大，从这个层面来说，我的客户对接很多供应商，我们做一个大的供应商，给企业提供一站式服务可不可以，我觉得也是OK的。所以在服务这块，我们未来也是有很多可以去想去研究，去深挖的东西，所以我觉得以上这几点对于运营创新，还有大运营的角度去看，有很多可以深挖的点，我基本观点就是这样，谢谢。

　　张毅：谢谢周总，周总讲的非常细致，从怎么去了解需求，我比较欣赏他说需求是分两个层面，一个就是从客户，一个是从用户，我觉得这个确实是有两个不同层面的需求，有共同点，有不同点，针对不同的需求去制定不同的政策，我刚才想，不知道这个词合适不合适，应该是叫服务是有边界的，但是提供的解决方案应该是无限量的，确实在运营和服务过程当中，我们服务一定要有边界，这个是一定要守住的底线，这是我个人体会。

　　刚才你谈到一个，突然想起20多年前我做的一件事，大家知道物业管理是从香港到内地，从南到北，北京的物业管理真正开始是上世纪90年代末，那时候我在一家大的金融机构，我们当时把租赁销售，现在所谓的资产管理都是在一个团队里去做的，应该说是现在周总尝试的一个团队来去服务客户。后来由于物业管理的引入，我们逐渐就把团队分开了，在有所有酬金的引入，佣金的引入，等等一系列当时的新逻辑酒吧它分开了。下一步是不是再融合，我听起来像远洋这样大集团是不是有这样考虑，对于客户来讲，需求的解决方案应该是越直接越好，而不是非常多的环节，因为我是学新闻的，在新媒体这样冲击下，实际上我们很多思维方式发生了非常大的变化，就需要你非常直接的解决方案，而不是原来你去走程序，我是需要你给我一个什么样的最直接的答案。从商办物业来讲，可能最大的特点我理解就是投资大，资产重，现在大家都说要轻资产，我一直没想明白，那那些重资产谁来持有，你都去指望信托，都去指望基金，是一种方案，但不能完全解决。总得需要有人去持有，谁去持有，怎么去持有。在这个过程当中，应该怎么去考虑，我想嘉铭的孙总有很多的体会，因为她在这个行业做了很多年，而且在嘉铭也做了很多项目持有物业的全过程的操作，我们请您给我们讲讲，在新时代，新周期，这样一个大形势之下，怎么样把运营管理的新逻辑能够给我们讲一讲您的体会。

　　孙鹏阳：谢谢张总这么大的一个话题，其实我最早看到那个题目的时候，我还是想的跟他们几位还是很有共鸣的，其实这个资产的价值，最终是来源于客户的，我们是从满足客户的需求，然后才赚到钱，所以我其实一直也都在思索是说，我们怎么样能够通过吸引和保留这样的客户，来达到资产的增值，也是我一直在思索的问题，也跟很多朋友探讨过，包括供应商的朋友，业主方的朋友，甚至我自己的好朋友。所以我觉得最根本你要处理企业和企业的关系，可能处理企业和人的关系，如果我们换一个角度说，你如果想和一个人成为好朋友，然后和他成为长久的朋友，那你怎么做，也是看看他需要什么，他有哪些需要满足的需求，他的困难在哪里，他希望达成什么心愿。你去把自己的资源拿出来，拿出自己的能力来，帮他满足心愿，我觉得这个就是你能够给他做好朋友，可能做一辈子的朋友。

　　到企业层面，我觉得也是一样的，就是你还是要洞察客户的需求，我觉得这个很重要，然后去满足他的需求。而且这个我觉得是持续的，刚才周雪峰总讲的特别好，他的需求是在变的，要持续的去关注这个需求。而且我觉得是要把它变成工作当中每个细节，每个环节，所有这些积累起来就变成一种力量，这个力量就可以吸引和留住你的客户。比如说我们可能在座各位也有渠道的朋友，我们从业主方角度讲，其实渠道的朋友是给我们带来客户的客户，我们也要服务你们，比如说很重要一点，你们带客户来，我们是不是很专业的接待，你们的给我们来的RFP我们是不是很及时回应，这个交易成了，有没有及时足额的把佣金还给你，这个都是蛮重要的。现在比如说这个市场在往下走，是是不是我们多点业务招待费，大家多出去吃吃饭，多唱唱歌，多出去玩一下，或者多点marketing的费用，多点push的动作就可以了，我觉得这些东西是要的，但不是最重要的，不是说有他们就可以的。

　　关键的地方还是说你在公司内部，你有持续的洞察需求，满足这个需求，为什么张总做的那么好，其实他们是在走前面的，他们真的比我们现在很多写字楼都有超前的眼光，能够洞察客户的需求，未来客户的需求跟现在真的是有很大的变化，包括提倡的3C的生活，3C的服务理念，其实真的是说跟传统的这些楼宇是不同的。

　　我也想举一个例子，从洞察客户需求角度，嘉铭中心底下一层有一家网红餐厅就叫花厨，在嘉铭开了一家店，后来又在国贸，在王府中环开了第二家第三家，在大悦城也开了一家店。他在深圳刚刚开了一家店，开了一个月的时间，有一个客户在这一个月当中开了十次，你会想说，一个人一个月能有多少次出去吃饭，他是一个什么样的客户，就是一个残疾人，每次他来吃饭的时候，这个花厨员工都会非常贴心把他领到一个，他是轮椅，很容易走进走出的地方，即使他不来这个地方吃饭，他路过花厨，花厨员工也会帮他推轮椅，帮他摁电梯，就是这些细节，工作当中这些细节打动他，最终写了很多感谢信，一直是他忠实的粉丝。

　　我总结回来说，其实洞察客户的需求，当然我觉得洞察客户需要能力，真的是需要有很前瞻的眼光，满足客户的需求，把这个变成你工作当中，或者企业整个流程当中每一个细节，每一个环节应该做的工作，他们积累起来就会是一种力量。同时我也觉得这件事情，洞察客户需求，满足客户需求，其实不管是你在顺境，你在逆境，你在任何时候都不应该改变的，不是说我这个市场不好了我就加把劲，市场好了我松点劲，我觉得其实不会长久做好的，其实应该把这个变成公司的文化，从上到下都要洞察客户的需求，满足客户的需求，才能长久吸引和留住客户，才能长久让这个资产增值。

　　刚才张总还问了一个可能最终谁来持有这个资产，我个人会觉得，未来的一切，原来的这个经济下，其实大家都是来建护城河的，我们都是要独享资源，像我们开发商，就会说这个土地我们一定要拿过来，我拿过来别人就少了，所以这个资源就变成说是有限的，一定是有竞争的，谁抢到资源谁赚钱。未来我觉得在整个经济转型，因为时代变了，在这个数字化的经济下，其实未来是共享的，我倒有个大胆的猜想，第一个未来这个资产肯定是大家，是所有人共享的。另外第二个假设纯属个人，就是未来那个资产到底是什么？是不是实体空间，还是说是你进入这个网络的接口。就是说你的入口是你的资源，其实我觉得未来会有翻天覆地的变化，这也是客户的需求。

　　翻回来我还想介绍一线嘉铭的尝试，给大家做一些参考和思考，我们一直以来想，说到写字楼，我们都会说甲级写字楼，刚才周雪峰讲了甲级写字楼是说我一定想到，我的层高是多少，我什么样的电梯，我的大堂有多高，我的立面是什么样的。当然还包括我要提供好的服务，提供一个好的空间，提供一个好的物业管理的服务，让在其中的客户感到很舒适，很方便，这就是我们觉得你服务达到一定等级了，硬件条件达到一定成绩，那就是甲级的写字楼，而且我们也看到市场上其实还不断更新这个标准，越来越高，越来越高，中海他们更厉害，他们盖了很多很好的写字楼。如果我们往前看，我们说其实整个时代真的是发生改变了。也许我们对甲级写字楼的定义，我觉得可能也会发生改变。可能我们就会把时间、空间、人、软件、硬件结合在一起，结合在一起，他们就形成了一个东西叫做场景。所以我觉得刚才周雪峰讲的特别好，整个运营体系都要围绕这个场景做改变。那嘉铭也做了很多尝试，但是还没有变成现实，可能明年后年就会陆续实现。到时我想可能有更多鲜活的东西给大家分享，希望能对大家有些帮助，谢谢。

　　张毅：谢谢孙总，孙总给我们讲的非常好，也非常有启发，挺大的问题，让她讲的非常深入浅出，最简单怎么去洞察需求，怎么去关注细节，我相信在座的也要去思考一下，反正我是在思考，因为这八个字做起来不太容易，如何去洞察，怎么去关注，你洞察和关注了之后，又怎么去做，这事挺难。

　　我突然想一个问题，我们一直在想满足需求，客户的，用户的，我们还有一部分人的需求怎么满足，投资人，真正的业主，真正的投资人，这些人的需求，我想下一步刚才孙总提到的，我非常同意这个观点，特别是中央前一段提出来我们区块链的问题来，因为区块链的引入，包括下一步中国可能发数字货币，这个概念出来以后，可能会对我们的投资，对我们的金融，甚至对我们的暂且叫做物业投资这一块，我相信会有革命性的冲击。其实我们不管是怎么样的一种形式和方式，不管是现在我们纸化的货币，还是用微信、支付宝转账所谓的虚拟货币，下一步真正数字货币和虚拟货币出来以后，是个什么样的局面，我们可能要为这个事做准备。特别是在资产的保值增值上，下面我们请北京城建置业冯建军冯总给我们谈谈他作为国企，刚才谈到都是央企，您作为北京的国企，在这方面的运营管理的新逻辑，您认为这个逻辑应该是什么样？

　　冯建军：谢谢主持人，也谢谢房讯网刘总，刘总今天这个主题非常好，是引领标准，引领创新，紧扣十九大报告，估计学了很多回，能把这个精髓找出来，再在各位同行都是在业界很有经验管理运营者，今天大家说的最多是需求，非常厉害。满足用户需求，一定是做需求，为什么说需求，您说的时候我突然想起需求最重要的，李嘉诚两个儿子天天配他吃早饭，因为这两个儿子对他爹有需求，有需求要他的资金，要他的经验，要他的教导，所以我觉得需求很重要。所以我们今天要做的事情，归根到底大家都说的非常一致，我们怎么能让资产保值增值，我们要做的是这个事情，所以刚才刘总引领标准，引领创新以后，我突然间想起来一般句话，我们应该引领需求。

　　我来自城建置业，我们管的都是城建置业自有型资产还有一些大型的政府性项目，北京市城市副中心，市委办公楼是我们在管理运营的，32万平米，17栋楼，这里面每一个领导，有的是政治局的领导，他们需求是个性化的，我们对要他有个性化差异化服务，前两天有幸福根据北京住友集团联姻合并充足，现在管北京人大楼，北京市政协楼，我们一下管了北京市北京市四大班子里的四分之三。

　　对于我们来说，对于一个国企，无论是国企还是央企，还是在座管资产的同行，无非要做到几件事情，就是创新，创新的能力，另外一件事情就是管控能力，我觉得先别说怎么让他爽，让问题不要发生，出了问题才是大问题，最好是什么问题都不发生是最完美的境界，无感服务。因此我觉得对于国企来说，或者我们在座的同行都需要重视一件事情，就是企业文化。企业文化这里面我想再说说我的一个感受。刘总这个玉很厉害，我再抛两个砖，您引领了标准，引领了创新，还有引领了需求，品质引领是我们搞运营管理最重要的根本点，所谓品质引领，大家都是同行，大数据时代，怎么解决好人与人的关系，人与物的关系，物与物的关系，大家都很有经验。现在是一个大数据、云共享的时代，说起来很新鲜的，无非几个字，制度创新、管理创新，你能不能适应这个时代，不就这八个字，制度和管理，完了以后再往下创新它、引领它，我们做资产管理不需要太多的高精尖的东西，这里有人做。我想说我们在创新的时候怎么引领他的需求，北京城建大厦是我们管的第一个自有性写字楼，我们刚管理的时候要求粮价食堂运营商必须用非转基因油，就这一点，我们品质一下就提升了，引领了很大震撼。后来到了中关村金融大厦恩（音），我们在北京第一个双创基地管写字楼的时候，我们说这里面有32家都是金融科技创新企业，我们怎么样引领他的需求，我们成立了一个金融创新联盟，把里面企业连起来，抱团出海，他们觉得很爽，我们替他想到了他们的需求。我们经常开例会，大家互相交流，这种金融创新能念在一块，等我们想做一个人工智能，人脸识别的马上有客户帮我们免费给我们试用，这样就合作共赢，由于这两点需求找到了以后，我们很给力的很开心的享受这种引导需求带来的快乐，我们现在在东土城这个地方，刚建成一个城科大厦，这个楼并不大，如果大家关注一下新闻，连两天北京市新成立一个央企国家官网公司，是中石油、中海油几家企业联合成立的一个正部级单位，中石油总经理兼这个公司董事长，每年给朝阳区带来上百亿利润，就这么一个企业选址，在全北京市选了30家都不太好，但是找到了北京城建集团城科大厦，因为我们管的这些写字楼不仅是安全、舒适便捷智能，更关键能够满足他的需求，这一点我们还是比较开心跟大家共享的，因此我们的到来在东土城比不上金融街，最高写字楼租赁价格是煤炭大厦，7.5块一平米一天，我们去以后马上涨到10块钱物一般天，这就是品质需求带来的共享的魅力，大家已经说的很透了，我补充说一些我的小细节，希望下来以后再交流，感谢在在各位，感谢刘总给我发言的机会，谢谢大家。

　　张毅：谢谢冯总，引领需求，引领品质还是可以创造价值，立竿见影，这个投资商一定会很高兴。高兴之余是这样，五位嘉宾，每人我们用刚才提示三分钟，我估计剩一分钟，每个人用两个字，这事挺难，用两个字总结您刚才所说的这个新逻辑，应该是一个什么样的，先请张总。

　　张存理：我说一下我觉得如果说应对未来两三年的变化，可能我要总结应该是"专业"，因为所有事情专业度不管是从运营也好，招商也好，还是管理也好，专业度到这个层级，自然会有客户过来，满足客户需求，这也是你专业的一部分。

　　孙鹏阳：我想总结的两个字就是"颠覆"，未来写字楼也好，需求也好，可能都会被重新定义，但是我相信我们行业内的人有这个勇气来接受这些挑战。

　　周雪峰：我引用上午钟教授里面讲的两个字，因为给我们这些企业提供了很大的信心，里面有两个字非常好，就是"深耕"。

　　冯建军：我想说"品质"，我觉得品质是我们做物业资产管理里面最重要的一个环节，谢谢。

　　余玉梅：我觉得还是"创新"，作为服务行业我们还是要把我们的创新服务做到更好，这样才能保证品质，保证我们资产不断增值保值，谢谢大家。

　　张毅：谢谢，我总结一下，刚才五位嘉宾说的是"专业、颠覆、深耕、品质、创新"，今天是12月13日，11号、12号中央开了中央经济工作会议，昨天凯哥我任务以后我好好学习了一下中央经济工作会议的精神，半夜睡不着觉，我总结几个字，一个是"难"，不知道大家能不能看到经济工作会议里面突出的一个难字，国内经济的难，整个大的国际经济的难，以及国内国外对接的难。面对那个难，其实中央要求一个字就是"稳"，出了很多政策。还有几个字，是我挑出来的，不知道准确不准确，下一步应该怎么办，一个是要有"积极的态度"，就是积极，因为现在国内面临的畏难的情趣很多，从中央到地方从企业到政府，中央经济工作会议提出来"积极"，我不知道我总结对不对。第二个是"创新"，刚才我们嘉宾也提到了，在新形势之下，在新时代，创新应该是一个始终的主题。最后三个字"高质量"，无论经济发展，还是在很多工作细节上面，要高质量，最后我想在未来一年，让我们大家用中央经济工作会议的精神去引领，把我们商办物业能够做的更好，谢谢大家，我们这个环节到此结束，谢谢各位嘉宾。

　　主持人：感谢张总和各位对话嘉宾。运营管理是一个全生命周期的管理过程。实现资产价值最大化,是我们作为职业经理人共同的目标。

　　尊敬的各位领导，各位来宾，房地产界的朋友们，新闻媒体的朋友们，"中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会"下午的议程到此结束！

　　我谨代表主办方再次感谢各位领导和嘉宾的光临，也感谢所有参与论坛的演讲嘉宾和刚刚的发言嘉宾，也希望有更多的朋友加入到这样一个大的活动当中来，让我们共同携起手来对商住的房地产的行业有一个更好的推动，也希望大家在今后的日子里面继续关注房讯网的品牌活动，继续支持全联房地产商会写字楼分会系列活动。

　　全联房地产商会写字楼分会2019年会暨第十六届中国地产金厦奖颁奖典礼将在六点钟开始，收到晚宴邀请函的嘉宾我们稍后见。