房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。
来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。
论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首汇健康科技园、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。
中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会内容丰富、环节创新，首次采用一场主论坛+三场平行分论坛的形式。其中"周期下城市更新的新逻辑"平行论坛，以"科技驱动，焕新城市"为主题，与会嘉宾展开了激烈的思想碰撞和观点交流。
以下为中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会实录（六）
平行论坛一：新周期下城市更新的新逻辑
主持人：下面进行项目推介环节。今天有三个城市更新的代表项目上台推介，我们一起见证了它们的蜕变和创新。首先有请我们的老朋友，金隅集团旗下首个由工厂升级改造的产业园区，位于海淀区西三旗核心区域，园区总占地20万平米，建筑面积12万平米，已于2018年开园，已经成为智能制造产业聚集的国家级标杆示范园。
有请北京金隅文化科技发展有限公司运营总监张琳女士进行推介，掌声欢迎张总。
张琳：非常感谢主持人，非常感谢主办方，给我们这样一个分享项目的机会，也希望大家通过我们这次的分享认识金隅集团旗下第一个改造的产业园区的项目。
金隅智造工场是金隅集团旗下老旧存量的厂房，金隅的天坛家具厂为载体，与海淀区政府联合打造的以存量空间为载体的智能制造为主要空间的改造项目，金隅智造工场是由金隅集团股份有限公司投资建设，也是由金隅文化科技发展有限公司负责运营和管理的。
金隅智造工场在五环外，林翠桥出去，京承高速，京藏高速和亚奥商圈周边，这是比较好的区域优势。周边除了好的交通优势以外，还有院校，我们离学院路的八大学院非常近，而且周边园区配套的人才的公租房以及北大附小的西三旗学校都在园区的周边。
除了交通和商圈的配套以外，在环岛附近，旁边是金隅西三旗科技园，华润的万象城，新都广场都是相关的商业配套，黄色区域是人才和学校、医院的配套项目，整个区域未来将有一百万方的放量，在整个中关村科学城的东部地区。
金隅智造工场2017年已经被中观列为重点建设项目，今年八月份中关村科学城管委会成立之后给金隅智造工场授牌，获得了中关村科学城金隅智造工场的授牌。
金隅智造工场项目主要是以新材料、新能源、智能汽车、机器人以及智能制造的基础保障设施为主的高端制造的产业园区。
基本情况，占地面积20万平米，建筑面积12万平米，因为老旧的存量空间改造，容积率特别低，只有0.67，挑高6.5米，也就是因为存量的老旧的厂房改造项目，得房率可以达到78%，一层的承重不受限制，二层以上的承重300到500公斤，园区为了体现后期的科技的氛围，邀请了美国的姆斯团队和日本的啊拓拉斯团队做园区的设计，也获得了一些奖项。
园区整个商业配套策划是香港盈石做的项目的落位，二期的S1号楼，原本是500米的厂房，举架非常高，粱下7米，粱上还有2米的空间，我们通过两个消防通道区隔，在里面可以任意的组合和分割，最大的组合面积达到9600平米以上，最小的面积1000平米左右。
这是厂房的外立面和内部结构，粱下达到了7米，挑高非常高，同时可以满足科创性企业的设计上不同的需求。
另外这次推荐的是一期的N2号楼，剩余的面积是一层的东西段，2600平米和3094.7平米，层高是6.5米，整租。
公共区域的装修的现状，是由金隅集团投资进行改造的，对于大家休息的空间，日常的交流空间，大堂的设计都是非常高端和人性化的，这是园区现在有的其他项目的装修方案，茶歇区，接待区，开放的办公区，局部做了一些夹层，体现各个公司自己的装修理念和风格。
企业关注与房屋本身的情况之后，更多的会关注整体配套情况，金隅智造工场一期预留了2000平米的商业配套，这2000平米目前已经开业了，像罗森、云南菜，还有日本烤肉和日本料理，二期整体的配套达到两万平米，有一万平米是由已经签约的美丽特、星巴克、网易严选等等，预计明年年初就能够开业，园区的餐厅两个，一个是金湖负责运营的，第二个是一个西餐厅。食住行都可以在园区解决，园区的班车30多趟，海淀区还做了400套人才公寓。
园区已经入驻的企业，一个国家级重点实验室，两家孵化和转化的平台，三个国家级的领军企业，还有四个独角兽。园区打造了5+5+8的运营方式，五大产业链条、五大服务链条同时在企业的入驻到退出的全生命周期的过程中为企业打造了八大运营服务平台。
所有的空置面积，目前的报价是8块钱，8毛是物业费，租金是7.2元，以上是园区整体情况，招商咨询电话82936688，82939500，欢迎大家致电详细沟通，谢谢大家。
主持人：第二个项目位于北京市大兴区黄村，总建面31平米，8万平米园林式景观，契合北京城南行动计划及首都产业核心功能定位，成就电子商务+文化创意产业集聚区，构建园区产业服务生态圈，缔造北京南城发展新高地。
有请金隅高新产业园招商主管：索夏菲女士进行推介，掌声欢迎!
索夏菲：金隅智造工场是在西三旗，我们的项目是位于大兴的黄村，是由原来的工业用地，把以前的厂房推倒之后新建的项目，大家知道随着9月底新机场的通行，新机场目前成为了新国门商务区，这个商务区将北京变成的国际化的科技区，这里将是北京的科技引领区，也是北京新国门的交汇区。
我们的项目在大兴区，享受的是大兴1+N政策，园区属于电子商务中心区，目前随着生物医药基地的扩园，目前也可以享受生物医药基地的相关的中关村政策，从几大方面，人才、高新技术都有涉及。
园区是位于南六环与京开高速的交叉口，园区可以看到南六环，轨道交通是四号线，在生物医药基地和义和庄的中间位置。距大兴国际机场15公里，距离南站23公里，黄村火车站，现在的京雄城际铁路北京大兴站3公里。
随着金隅集团对于项目的改造升级，我们是全力打造，百分之百自持，项目分三期，总建筑面积31万平米，还有8万平米的景观式园林，集合总部、研发、商业配套于一套，打造高新技术产业园区，缔造大兴新城的商务的新地标。
这是园区的8万平米的园林的体验，楼宇之间有40米宽的绿化景观带，涵盖了所有的效果，这是目前的效果图，正在施工状态中。
下面说一下主推的二期的写字楼，是我们现状的实景图，九层楼的，也是园区最高的楼，园区主要是四层的建筑为主，九层是唯一的一个，南北双大堂的模式，两个电梯厅，五部电梯，配有中央空调和新风系统，使客户在每一个房间内的工作环境都是不错的。
这是基础的标准层的面积，100到2000平米为主，单层可以拼到2800平米。
四层是以企业总部优选的产品，这个产品是围合式的弧形状态，每个楼的单体面积两万平米左右，我们将两万平米分割成ABCD四个区，每个区域单独形成叠拼的效果。
大家可以看到，在每个区当中都会形成一个21米高的中厅挑高大堂，并且是花园模式的，打通天窗，阳光直射楼内，办公空间不仅有8万平米的绿化景观，楼内还有21米宽的空间，每家客户是独享一个大堂，一个观景电梯，这个电梯只能到相应的层，其他层不停。
这是叠拼出来的效果，比如说A区的A2，在一层会有一个单独的入口，对客户来说也一个单独的门头，对于每家客户来说都是企业的独栋，他的办公空间会在A2区域，做自己的专享的景观电梯，可以直接到自己的办公区。
我们可以把A区作为5000平米整栋出租，也可以打造出1500到1700平米的叠拼的办公，这样的组合空间相对比较灵活，也为一些中大型企业做出了品质相对高的状态。
三期项目，主要是厂房+办公组成的，都是四层建筑，13到17四栋建筑，13和15两个独栋，14是4000平米，16和17是两万平米左右的物流厂房建造的，目前对于研发类的企业进行推介，16号的17号楼有一个24米的无柱的空间，对于企业选址办公会有非常好的改造的状态。
这是目前的现状，刚才我说的24米的框架区，两千平米左右，是无柱的模式，对于一些需要层高超高的客户相对在这里可创造性比较强一些。
说到园区配套，有一个配套楼加一个酒店组成2.5万平米的园区配套，包含了员工餐厅和相应的餐饮、零售、咖啡厅，超市等等。我们有九千平米的精品酒店，目前签约的是全季酒店作为园区的商务配套。
目前我们看到第一排的照片是已经开业的隅翼空间，是我们金隅集团旗下的品牌，对客户自主的洽谈空间都是免费开放的。
目前开设的员工餐厅和通勤班车都是基础设施，班车是免费的，这个餐厅是目前刚才九层楼和三号楼地下一层的餐厅，未来还有一个新的餐厅。
我们在园区品质运营方面会对不同的节日，比如说三八妇女节或者其他的节日都会组织一些客户的活动，给客户平常工作中带来一些多彩的生活。
我们的园区打造全体系共享化的资源整合服务平台，其中包括了提供企业成长的产品磨合办公氛围和金融支持的一站式服务，使入园企业都可以享受到高新产业的优惠政策，包括园区未来会有一些工商税法法务培训，政策咨询、宣传推广、生活管家等服务，为客户提供一站式的服务并且全体系，全方位的平台。
最后说一下，园区是由金隅集团百分之百自持的项目，基本是属于持久运营的状态，如果了解大兴项目会发现大兴项目大多是以出售为主的，我们是作为区域里面很少的全百分之百自持的项目。
如果大家有兴趣，去大兴方便的时候可以去项目参观，也可以跟我们聊一下，我们在项目静候大家品鉴，希望跟大家共赢未来。
主持人：第三个项目领先的房地产领域投资商和资产运营商-首汇资本，精心打磨的北京城市更新产品-首创新大都和首汇健康产业园。首创·新大都由原新大都饭店改造，将打造成国家级金融科技示范区。首汇健康科技园位于北京西四环中路，前身为大型城市百货、商超以及家居建材卖场，已经重新定位为"健康科技与创新服务产业园"，变身成为11栋领袖级企业的总部公园。
有请首创·新大都招商经理刘明先生进行推介，掌声欢迎!
刘明：感谢主持人，非常荣幸跟大家推荐首创新大都的项目，首创新大都是改造型的园区项目，说到新大都，它的前身是北京新大都饭店，在市场上很多客户都很了解，新大都酒店起源于1971年，是当时西城区的地标性建筑，随着后来的陆续改造，新大都也成为承接2008年奥运会指定酒店，并且成功承接了十六大、十七大、十八大的政府会议。
随着国家政策的转型，2016年新大都酒店停业退出了历史舞台。2017年经过首创集团上会通过进行全新的规划以及改造，截止到今天整个园区部分楼宇已经改造完成。预计2020年一季度整个园区全部改造完成，将会以全新的金融、科技园区的项目面世。整个改造大概投资四亿，费用宣布投在所有楼的外立面以及园区和基建上。
我们的园区与车公庄西站500米，为了保证园区的品质在园区规划、工程管理、景观设计方面都请到了专业的，比如戴德梁行这样的专业机构合作，以保证园区的品质。
整个园区一共14栋楼组成，并不是一个以主楼，我们将原先封闭式的园区改变成开放的园区，园区里面能够满足不同客户的面积需求，针对每一栋楼都做了不同的定位，比如说主楼，新大都中心，改造成商业综合体，上面一万平米的商业，上面1.8万平米的办公，下面的商业有健身、美容SPA都有，上面是1.8万平米的办公，能够满足不同客户的需求 。除了主楼以外，围绕园区还有一些小的独栋，我们也为头部企业需要总部的，提供了二号楼以及八九十号楼包括后面的体验式独栋的产品。
针对初创型企业也做出了小型的办公空间，这个楼里面126个房间，每个房间40平米，能够满足初创企业小面积的需求。
除此之外，能够让客户有一个一站式的服务，我们在园区里面四号楼做成了精品的商务酒店，保留了原来承接会议的功能，把5号楼做成了会议中心，在里面承接千人会议，满足不同客户的需求的同时一站式的解决所有办公客户的需求，餐饮、住宿以及会议。
除此之外，我们给员工提供了开放式的办公空间，在西城区找到这样的低密度的办公空间，有园区的形态非常难得，我们能够让入住的企业员工闲暇之余到广场里面进行商务的交流，嬉戏和沟通。
新大都的定位是金融商务交往中心，金融科技的衍生地，时尚活力街区。
重点推荐的是新大都主楼，因为小独栋市场反映非常好，基本上已经消化完了。现在剩的就是新大都的主楼，一共是2.3万平米，下面是商业，已经完成的90%的招商，上面的办公是今天主要推介的，目前的报价是13块钱每天每平米，递增是每两年10%，办公室从三层一直到十五层，交付标准是公共区域精装，办公区域毛坯。
我们的销控分成低区、中区、高区三个级别，根据客户的不同需求做了不同的面积的组合。首先看高区，主推的是平层，标准层的整层的面积是1773平米，中区也做成了LOFT的设计，我们在一个标准层里面分为三户，ABC区，每一个跃层的A区和楼上的A区之间的楼板做了跃层的设计，给客户在面积上更多的组合空间，客户可以选择要四层的A加上五层的A做成一个LOFT，一个层的面积是700，跃层就是1400，我们也满足客户的小面积的需求。往下的三层也做成了办公，我们希望做成联合办公，共享办公，跟上面的企业做配套的小面积的办公需求。
这是15层的户型图，原来是新大都酒店总统套房的位置，层高4.5米，只有一个区A区，面积900平米，优点是层高，最高层，再有就是面积，相对来宾比较小，900平米，而且两翼做成了空中花园，所以15层的客户既享受了高挑高的空间办公，同时享受600平米的户外的办公空间。
再往下看标准层，4层到14层的标准层户型图，标准层分三个区，电梯间出来之后分ABC区，单层面积1771，A区400，B区500，C区600，可以随意的跃层组合。
这是我们打算做共享办公的空间楼层，是三层，里面有很多的小房间，40、50、80平米，最高可以组合到单层面积2000平米，最小的达到40平米。
除了办公之外，一二层是园区的商业配套，为客户提供30到650平米的商户空间，租金是一层15块钱，二层13块钱。我们也入驻了一些企业，这是一二层商业的户型图，总共20个铺位，完成了90%的签约，剩下的是M10的位置，168平米的使用面积，在一层，如果有餐饮客户可以给我们推荐。其他的铺位已经完成了招商。
同时新大都园区现在定位是金融科技的示范园区，也是有区里面的一些政策。可以享受金科十条的政策。第一个可以享受资金的补贴，最高可以享受五千万，同时也可以享受房租的补贴，入驻产业园的客户在房租补贴这块最高可以达到50%。而且还有人才引进以及人工智能的研发，如果说拿到一些新的奖项，也会有相关的费用。
这是整体的项目介绍，大家关心的佣金的问题，现在我们实行的是首访确认制，一个月的佣金，反佣的时间是当月，如果大面积的用户佣金这块也会适当的调整，这就是我今天推荐的项目，谢谢各位。
主持人：下面进行现场最后一个环节，也是最精彩的部分，圆桌对话论坛环节。
对话主题：存量时代城市更新的新逻辑。
城市更新是城市永恒的主题，是个持续备受关注的话题。在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。
据统计，品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速，金融退出机制也已见雏形。目前，品牌企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、大悦城、首创等半数房企已经参与到城市更新中。同时，2019年以来，联合办公行业波折不断。而长租公寓爆雷的趋势大有愈演愈烈之势。
那么，作为房地产企业想要做好城市更新必须具备哪些种能力？ 当前城市更新面临哪些挑战与机遇？
有请以下对话嘉宾上台。
特邀主持：全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会 秘书长夏子清女士
对话嘉宾：北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长 马俊清先生
首汇企业发展有限公司项目发展事业部 总经理 冯众先生
戴德梁行中国资本市场 总经理 刘 兵先生
中粮营养健康科学园 副总经理 聂志毅先生
城市更新研究院院长 陈方勇先生
夏子清：很高兴受邀就城市更新的话题跟大家各位进行一个碰撞，戴德梁行的刘总因为一些特殊事务的关系，改成戴德梁行中国市场部高级助理董事林申先生。
城市更新在中国不算是新事物，也算是新事物。从市场来讲，只要有新建的就会有存量，有存量其实城市更新就一直在进行，但是中国确实是比较特殊的情况，改革开放四十年以来，应该说经历了最快的城镇化的速度，改革开放之初只有19%的城镇化率，现在已经接近了60%，在这样的高速城镇化的背景下，我们的阶段也在发生着变化，大家知道现在建设用地的总量天花板还有耕地应约数让我们的土地用量发生根本的变化。
有三个方面：一个是从高速发展向中高速发展到现在的增量和存量并存的时代；第二个变化是从高速发展到高质量发展的时代；第三个变化是现在的城市建设和管理的视角也在发生变化，向基层视角转变。
新的时代也给我们企业提出了很多新的思考，可以说了大家进入城市更新，也不仅仅是因为我们想进去，而是市场在哪我们就要到哪做，但是怎么做好城市更新，现在有专家也说了几种路径，科技驱动能力，产业迭代能力，创新和设计能力，资产管理能力。在座的各位，第一个问题是提给中粮的聂总，从开发商的角度做一个解读，要做好城市更新需要具备什么能力？
聂志毅：城市更新是一个新的话题，内部来说也是一个风口，中粮从北京开始，中粮广场的改造15年开始，从北京做了两个项目，中粮广场，三立大厦（音），今年有幸去做宣传的城市更新、产业园和业务的发展，北京和深圳350万方需要产业升级，在我看来开发商要具备什么样的能力，比如说开发商的前期的项目设计应该是基本的能力。
内部更看重的是创新，产业还有运营，这也是我们一直强调的，也是内部的团队怎么利用创新的手法完成项目的改造，不管是设计上，创新的理念，创新的思维，都是我们一直强调的。我们要运用创新的手法使我们的产品更加惊艳，更加有竞争力。
从写字楼到产业园，更多的要从政府的层面说，不仅仅关注的楼宇空间的变化，更多的是产业迭代的升级，可能有商业的运营能力，还有不同的产业链条的能力，现在我们也在推动的项目，在深圳做的健康的产业园，围绕中粮的产业链条做食品健康，检测、大数据，我们把原来的厂搬走了，重新建厂，都是产业升级。北京的一些原来的百货升级为产业，引入了摩根史丹利，CBA，都是产业升级的问题。
我们一直说是重运营的时代，楼宇里面更多的关注运营的手法，我们用商业的手法运营写字楼，像科技我们自己开发的智能化的运用，社群社区的运用，甚至更多的在探索的产业升级的服务，怎么在产业链当中帮助客户在产业园里面孵化他们，帮助他们共同的成长。整体把整个片区从一个项目带到区域的重构和区域的升级，我们也希望和政府一块推动整个区域的重构，进一步加强资产的价值。
夏子清：谢谢聂总，城市更新总体上来讲，开发企业介入城市更新算比较早的，我的印象里面我们最早介入城市更新应该是金地，之后的佳兆业、富力这些企业，包括万科，刚才的主持人说了，半数企业以上都在做城市更新，TOP100强企业都有布局了，现在国外的机构和运营企业也在进入这个行业。
因为我们确实从新增土地建设量来讲已经到了天花板了，真的进入城市更新，也有人说新建是一个老事物，但是城市更新对我们也是一个新事物，我们也面临政策，金融退出模式，都存在很多的困难。今年的WE WORK的IPO失败对行业的影响也很大，虽然我们也说有一些退出的机制在解决，但是在中国还是也很长的路要走，尤其是商业这块，我们的国情也不一样，在国外REITs已经发展的很好了，但是在中国只能说是类REITs，离真正的REITs阶段很远，城市更新面临着一些挑战，但是也一定是企业的机遇。下面有请首汇企业的冯总讲讲，您从投资机构和运营商的角度，结合案例讲讲企业在城市更新里面的机遇和挑战。
冯众：谢谢主持人，想分享的还是从案例出发，一个案例是我们在和西四环的金融科技园项目，原来是华润万家和家得宝的仓储超市，2016年关停并转了，我们收购了之后想怎么适应新的产业需求调整，调研了很多方案和项目，最后把单体的楼切割成几个办公独栋，非常适合健康科技企业的使用需求，这个项目的特点产权清晰，空间足够，排污、环评都符合要求，这个项目现在已经满租了，进入了运营期，从这个项目我们总结市场的机遇是有的，项目不断的出来，而且大家也都进入了这个领域，尤其我们在北京感受市场非常明显，新建已经没有了，打了进入了存量开发和存量改造，以前存量项目不赚钱做的少，现在新建的项目没有了，所以进来了。
顺应产业升级的需求，研判租户和客户对空间的需求以及对行业发展的情况，是对我们市场化运作的机遇，我对未来的市场比较有信心，虽然形势不如之前那么蓬勃发展，但是会在政府的引导下，产业升级的背景下找到自己的一席之地，而且明年应该是向好发展的态势。
两个项目基本上已经招租完成一个，另一个也差不多，所以我们也在拓展新项目，如果有资源和合适的信息，欢迎推荐。
夏子清：谢谢冯总，今年11月20日我们举办了长三角城市更新峰会，我们和戴德梁行一块发布了中国城市更新白皮书。说起来大家都在这个圈子里，戴德梁行作为五大行，也请您谈城市更新面临的市场和挑战。
林申：我非常赞同刚才聂总和冯总说的，城市更新项目和新建的项目最大的区别就在于不是一张空白的画布，而是有一个轮廓的画布，怎么画出完美的画作，所以面临一个困难，我们花很多的精力思考如何创新，在原有的框架下怎么变得更有效并且产生收益。
这些成功的城市更新的项目在市场上得到很好的认可，这就是非常好的机遇所在，这些项目大多有非常好的独特的地理位置，这是一个非常好的基础。我们说房地产就是位置位置位置，它已经把最重要的一点解决了，我们就看什么定位适合它，我们如何实现这个定位。
这是项目层面的困难和机遇。
从交易和市场的角度看困难和机遇是什么呢，就是REITs这样的退出机制还没有完全成熟，刘总演讲的时候提到基金接手改造完成并且租赁完成的成熟项目的时候，对之前改造过程中的手续问题，或者未来潜在的运营风险的问题存在比较多的顾虑，导致现在还没有大规模的基金接这些已经改造完成，已经运营成熟的项目，这是我们现在看到市场交易层面上的困境。
从租客最开始不愿意城市更新项目，到现在德国大众这样的世界500强企业在城市更新项目签了20年的租约，我们相信投资市场也是这样的趋势，大家慢慢会接受城市更新的项目，并带来市场的盘活。
主持人：谢谢，陈院长应该是城市更新的先行者，城市更新研究院也是民间智库，非常有力量的团队，也想请您从研究者或者专家的角度讲讲城市更新的机遇和挑战。
陈方勇：城市更新和开发是两回事，城市更新是长期的行业，刘兵说的案例，如果按照机构的投资者来说能进入的只有两个城市，就是北京和上海，因为能够退出，天津很多很便宜的资产，但是没有人愿意进，因为没有退出的路径。
最近招商蛇口作香港收了一个位置，做了很大的牺牲，投资回报率7.5%，是很高的回报率了，应该是拿的最好的物业，即使这样的物业在香港上市也不认可，当日破发8%，这是资本市场对更新市场，对办公市场的反应。
我稍微泼一点冷水，大家都在讲各种改办，大家知道今年最惨的市场，我跟一个老总聊，他说今年再便宜也不接了，把手里的能做好就不错了，这个是要提醒大家的，城市更新是有很多的特殊性，要考虑市场的反应，比如说中粮和首创他们有很多的特殊的资源，特殊的地段，特殊的位置可以考虑，但是并不是任何人进出这个市场都可以赚钱的，大多数人都是不赚钱的，可能是赔钱的。包括刚才说的联合办公今年出了很多的问题，长租公寓出了很多问题，包括今年说文创，最惨的是东边的文创，文化传媒行业很惨，很多的大牌演员都接不到活了，产业不行，市场很难接受，大家不要看有人吃肉，不是那么好做的。
但是城市更新肯定是未来，这两年的工作会议只提房住不炒了，已经不说房地产了，你要不做城市更新就没有饭吃，要不然就退出行业，做这个行业就要想钱怎么进，怎么出。如果要做这个行业，要摒弃原来开发行业简单的打法，不是说我就是一个炒菜的，我买了地盖了楼就能卖出去，城市更新你要进的时候想好为谁做，结果是什么，什么产业愿意进来，刚才聂总说的案例，他们在深圳感触更深，深圳现在的前海那边50%的空置率，最近的租金两三块钱，太惨了。就在深圳这个地方，我看了一个城市更新的案例还挺振奋的，原来万科的刘爱明在深圳做了一个智能硬件的园，那个楼按建筑没有办法说，但是很赚钱，已经实现的租金到产业的逻辑，大家已经看科技，不看产业了，你可以跟一个产业深度连接，这个产业是城市需要的，能够捆绑住再谈租金才好，如果还是以楼的品质，租金来论不行了，现在是抢肉的生意，最近中粮有一个案例，500强就这么多，谁抢了就证明另外一家少了，所以大家拼的是关联度，拼服务，拼对这个行业的理解，而不是原来拼硬件这些。
夏子清：接下来有请米兰之窗的马总讲讲，房地产愿意说一句话，上下游产业，最近从商业的角度我们也一直聊，城市更新的领域里面是不是也会这样分，从社团组织上，我们其实是想给大家提供一种想法，其实也不是上下游，大家还是一个合作的产业链上的生态，这个生态作为我们服务的供应商也是不可或缺的链条。
这里面我们链接新旧动能的转换，我们也在做一些老旧厂房和老旧小区的试点，发现很多的问题，包括如何高品质发展的问题，节能也好、绿色也好，未来要求服务供应商的水平和质量达到一个更高的层面上。
您从供应商的角度讲，您觉得这个对于我们是不是一个新的风口，如何保持高品质的发展，迎合时代的发展？
马俊清：大家好，这个话题，因为各位都是开发商领域的，刚才听几位讲了以后，你们是做项目，我们是做产品，上下游我们是分不开的，而且也是很紧密的。
既然说更新，一致是在原有的基础上有所提高，这个提高从建筑的外维护讲，无论是美观度，新的功能和新的性能的提升过程中，门窗和幕墙都是非常重要的一块。
刚才主持人说了，节能角度我觉得未来的城市更新，未来的既有建筑改造也好，节能都应该是非常长远的主话题，而且也是非常紧迫的事情。
中国现在在推绿色建筑，推了几年，近两年又在推超低能耗，被动式建筑，这种步伐非常紧。河北省为了给北京市交代，因为北京一进入采暖季，11月15日以后，到今天将近一个月时间，雾霾的天气数量陡增。由于采暖季的能耗非常大，跟建筑的能耗有直接的关系，河北省提出了一个口号"保卫首都蓝天"，河北省率先在中国推出了超低能耗建筑，河北省几个办公厅联合推出发文推被动式建筑。
而且在被动式建筑的推广过程中给了很多优惠政策，比如说资金支持，原来是一千块钱的现金支持，这样做的目的是为了降低建筑能耗，降低冬季采暖的能耗，减少雾霾天气，为首都做贡献。
这里面需要一个概念，门窗节能，门窗节能在普通建筑里面能耗占50%以上，被动式建筑的占比更大，国家也看到了这个问题，所以我们北京市和河北周边地区率先提出了新的节能标准，80%以上节能，对于门窗欧明确的要求，提出了门窗K值达到1.1的传热系数，不知道各位专家老总知道不知道，这是全世界第一高的标准。
我们原来一直是追着欧洲人走，向他们学习。今天我们突然间超越了他们，我们原来一直说落后德国，落后德国三十年，二十年，后来说落后十年，现在短短的两三年时间超越了，原因就是门窗在建筑节能里面的重要性，所以这是一个很明确的概念。
今天讲的城市改造，讲的既有建筑的节能，城市更新，就是门窗幕墙板块，节能的贡献率是第一位的，所以未来的发展过程中应该说门窗幕墙的市场有非常好的发展空间。
现在为止，城市更新既有建筑改造的门窗使用量要超过新建筑门窗的使用量，我们统计过，一年有6000到8000亿的市场。
未来的发展过程中，您提到的品质提升非常重要，这块从普通的老百姓，大众的角度讲已经有很明确的说法了，或者说很明确的意愿，比如说重新装修的时候，重新换房子的时候，第一个事情是讲到重新装修，要换门窗，而且门窗的投资一般的大众平均在5万块钱，高端人群是17到20万之间，这也是很实在的数据。
这个数据说明了城市更新二次改造换的门窗所花费的远远超过新建筑一次投资的门窗数量，他在自己家买东西的时候一定是追求品质的，买最好的，这样就给我们的行业已经带来了新的风口，我们在城市更新和既有建筑改造过程中，近两年的实践中已经尝到了甜头，今天坐在这里，我们作为部品，特别是外围护结构中非常重要的门窗幕墙的部品企业，应该是带来了非常好的机遇。谢谢！
夏子清：1.1这个标准应该是全国前列了，我在住建部院里面办公，我们刚改完的2.8K值。
马俊清：北京2.8也是不对的，这个是2014年之前的标准，2014年之后业应该是2.0。
夏子清：我觉得这些相应的头部企业也是好事情，应该也是差距拉开，发展企业的好机遇。
马俊清：对，在这个行业原来一直做的都是大众产品，工程配套里面我说十年前是以2.8的K值为主，这十年是1.8，现在的1.1中国的大部分企业还是很难做到的。
夏子清：今天的会议开的时机特别好，中央工作会议10到12号，我们今天13号就在这里讨论城市更新的新逻辑。而且这次的工作会议上我看城市更新老旧小区又是重点的词语，很热。现在又到了年末的节点上，我想最后的一个问题，有请在座的各位了一起回答，如果用两个字预判2020年的趋势是什么？
冯众：其实我对明年的预期，就是向好。几个方面：可选择的机会多、产业升级带来的机遇多、政策越来越规范、行业发展进一步的市场化。对机遇选择和城市更新领域的企业来说应该有信心，虽然环境不是那么理想，但是我们还是想尽微薄之力为这个行业发展做贡献。
马俊清：我觉得应该是蓝海，对城市更新的未来部品行业将迎来新的蓝海，在新的蓝海里面我们强调的是品质，产品一旦落实到最终老百姓买单的时候是肯花钱的，他认的是品质。但是一旦落到集体改造，我们给政府补贴的村落改造和企业在小区改造的时候，新换的门窗我看了以后还不如我们十年前装的窗，就看谁买单。品质的提升真真正正是最终的业主的要求。
林申：归真。在这样的市场环境下，不管是投资人还是出售方都会愈发趋于理性，选择项目和项目退出的时候会回归到对市场判断和对收益判断的原始的原点上。
聂志毅：我觉得更加有信心，国家的政策和各个城市都在推动这个事情，政府在做出很多的改变，我们也希望行业内大家可以建言献策，真正的帮助到城市更新走向正规。对于企业来说要更有信心，同时我们也在想到底有没有这样的能力，有没有做好的心态接受城市更新非常漫长，非常煎熬的事儿，不像以前就买过来盖就能赚钱，我们怎么把中粮广场干到400多，在东长安街沿线第一高，比肩国贸的水平，我们怎么把大摩从金融街引到我们这里，我们要做好更多的服务，更多的是产业怎么嫁接。
还有做城市更新，内部的手续有没有变革，有没有还按以前的流程报批审批，因为时间就是价值，大家一定要重新审视流程，重新审视我们的团队和市场，做更多的判断。
短期看，明年很多的开发商是谨慎的，但是长期来看还是要有信心的，国家也在关注这块，我们需要共同努力推动这个行业的发展。
陈方勇：夯实。经过今年一天的波澜壮阔，跌宕起伏，也有一个好处。原来很多的创新企业我们分不清楚，今年终于可以分清楚了，死了一批以后终于知道谁是谁，谁适合干吗都清楚了。
我们不管大环境如何，也不谈什么蓝海、风口，也不说市场多大，我们要说给客户传递多少的价值，所以预期去追逐风口，说这个市场多大，你自己能做多好，提供的跟别人什么不一样的服务，这是实打实的。
现在的市场要返璞归真，大家不再看虚头八脑的东西了。
夏子清：向好、蓝海、归真、信心和夯实，从这几个词语里面可以看到更多的还是对未来城市更新领域抱着很大的信念。但是在这个信念里面要求我们确实要脚踏实地，真正的做一些落地的事情，包括产业，包括内容，大家共同的在行业里面推动顶层设计的法律法规更好的完善和出台，对我们的行业保驾护航。
今天因为时间的关系对话就到这里，我们也期待着下次大家再聚，同时我们也希望在这个领域大家共同发力，为这个行业做更多的摸索，谢谢大家！
主持人：感谢各位对话嘉宾的精彩分享。请一起合影留念！感谢各位领导和嘉宾，"新周期下城市更新的新逻辑"平行论坛圆满结束。
我代表主办全联房地产商会、代表房讯网再次感谢各位领导和嘉宾的光临，以及为我们带来的精彩演讲和睿智思考。
科技驱动，焕新城市。城市更新，万亿市场新赛道新主场，让我们一起努力！
同时也希望大家在今后的日子里，继续关注全联房地产商会写字楼分会的品牌活动，继续支持房讯网的品牌活动。再次感谢大家的光临！
来源：房讯网