房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏应邀出席论坛并开幕演讲，他表示，数字科技是未来房地产熵减的一个重要利器，房企应结合自己传统基因、传统优势，在黑科技和硬科技上继续挖掘新的商业模式。

　　张鹏认为，数字化已经贯穿了地产开发的全过程，建筑和建筑的链接是未来趋势，包括空间、商办、产业园、住宅、小镇等，通过人和建筑的链接，软件和硬件的链接，最后实现人和人的链接，一切都需要科技化，都需要数字化。

　　以下为张鹏演讲实录：

　　刚才认真听了钟老师的演讲，受益匪浅，但是开发商有自己的逻辑，我们听上去每条都对，但是开发商要去做，又特别特别难。刘凯之前找我的时候，我在想一个写字楼和产业园的会议，找我们以住宅开发为主的开发商来讲，逻辑不对。但想想也对，这个时代没有什么对，没有什么不对。昨天我们跟大家通报一下，在怀柔开了一个闭门会，就是大家聚在一块吐吐槽，发发牢骚，这么大的压力。

    考验

    我总结下来几个方面，接下来地产商在这么严峻的经济形势下，第一考验的是投资能力，不能拿错地。第二考验的是融资能力，谁还能拿到钱。第三过去一概不重视的基本功，运营能力，成本控制能力，包括营销能力，营销实际上过去是地产商没有做的营销，实际上像刚才钟老师讲的，过去的营销都是粗放式的，住专业与产品前端的，而不是客户入住后端的，所以现在被渠道绑架命题也不对，也不完全正确，但是能不能把渠道费用降下来，一个企业管理费用、营销费用能不能控制在整个当年销售额2.5以下，似乎是非常非常艰难的。

　　我们就把问题聚焦这在几个细项，最后大家讲，每个企业八仙过海，各显神通，反正年年难过，年年还得过，考验的是一个企业是不是具有长期主义精神，是不是致力于长期发展，如果短期，相信很快就会有很多房地产商出现了各种各样的问题。

　　所以我是从一个地产商的角度简单把我们对地产的形势做一个我们的解读。经济上的地产政策，中央经济会议刚刚开完，我们对降息有期待，但现在还没有看到曙光。当然我们对因城施政，每个城市的调控管理有很大的向往，但是长沙又出了利润不能超6-8，全都控制住，房住不炒还要坚持下去，金融政策、信托，2019年年中，上半年似乎信托又成立了一个救命稻草，也不能讲救命稻草，但是大家都通过这个方式拿到了一些钱，下半年窗口指导，所有钱都会涌入，从中包括正常的开发贷，现在都越来越难。

    共生

　　所以我们也认为接下来有几个共生，第一周期共生。经济大周期短周期，和区域周期叠加在一起，一个项目一个区域，都不能判断失误，我们也进了天津，天津有一个区域，不想提了，三个月前3月45套，三个月以后3月卖两套，能判断的准吗。

    产业共生，我们进了40个城市，现在政府对产业的联动，产业的导入，带来的人口，带来的税收特别感兴趣，但是现在他要求你先把商业，先把产业园，先把所有能够带来的人口，和税收的先见到一定程度，供你住宅用地，那个住宅用地还要分开招牌挂，还不一定是你的，所以我用产业获取土地也不是那么容易。

　　城市共生，京津冀、大湾区、长江中游、中下游、华东，别选错，四五线、五六线效应，但是有一个现象值得注意，原来大家觉得一二线地产商应该是利润的高地，现在反过四五线反而拿对了，有利润，一二线证明一下存在感得了。昨天还跟一个地产商交流，北京十万块钱以上的项目销售增速降了70%以上，这是我们切实的感受，大家愿意看统计数据也没有关系。

    所以我们就总结出来房地产企业往下怎么办，六个方面坚持住，可能还能活下去，成为今后的三五十家，三五十家不一定，但是要致力于长期注意。

    活下去

　　价值观， 我们认为把企业利润放到历史长河评价，真正被大浪淘沙留下来的公司，一定是为社会承担责任，具有正向价值观的公司。这句话大家听上去是理论，但是我们看一下中国的前100强，世界的500强，没有一个不是如此。我们认为模式要清晰，管理要规范，把现在企业制度放到地产行业，过去大家也觉得可做可不做，但我们认为未来现在企业管理制度是这个企业能够保留生存下来最重要的组织形式，昨天我们也讨论了，说以前开发商一把手，总裁也好，董事长也好，坐在一起，在哪拿地，多少钱拿的，市场占有率，增长率是多少，昨天讨论都是你的组织模式是什么样，变型了没有，又裁了多少人，哪个区域进行调整，话题都在转移。

　　战略，非中心、大流量、创动能，这个经常在谈，没有一家企业能够一枝独大，今后都是产业链和产业链的竞争。昨天晚上跟白宝萍在一起，今后企业的竞争是企业形成价值链和价值链的竞争，链合在一起，成本最低，形成了差异化的竞争，这可能是一个优势。大流量把自己的边界打开，而不是以我为中心，创动能相互赋能，企业与企业之间，价值链与价值链之间。

　　产品，精耕细作、产品主义、场景运营，从跑马圈地，到一定要细致入微，从过去的营销主义，真正走到产品主义，过去营销是怎么好卖怎么来，今后是谁的产品能够获得客户，产品主义至上。从过去的空间规划到场景运营，往里装服务，装内容，装配套，装老百姓潜在的需求，未来的需求。

　　风控，现金流、负债率、利润率，这是铁三角，尤其是现金流，在现阶段，至少我认为在明年6月份之前，应卖尽卖，应售尽售，因为本来销售形式就在下降。就在减缓，手里的货不要囤，赶快卖掉，现金为王。利润率，刚才钟老师说的很对，平均利润率已经下到9个点了，大家看到那个财务报表，公开的财务报表，都是经过合理合法的美化过的，但是真正的利润率，地产商心里是非常非常清晰的，现在是个位数。负债从200降到180，降到80左右，这三者我们认为才能够相对于平衡。还有一个就是资源资本和资金不要错配，用短钱一年的钱，两年的钱，12、15，有的都到16了，去干文旅项，去干养老项，这都是严重的错配，而在我们身边还真的不少见。所以我们在七内部，这也都是划了铁律。

　　客户满意度，从适应到引导到创造，这个事只说一句话，没有任何一家地产商过去把客户满意度作为企业战略的KPI，有的也都是形同虚设，但是我们相信以后，就像汽车一样，就像制造业一样，就像白色家电一样，客户满意度要成为企业绩效中比重占的比较大的一个指标，这天应该很快就来临。

　　创新，产品创新、模式创新、技术创新，我讲只模式创新，模式创新现在很多企业都在做了，把所谓的多元化，有的是同心多元化，有的就是多元化，一业为主，多业为辅，有些有现金有钱的，什么领域都做一点，没钱的就围绕房地产增量和存量做配套，我觉得在现阶段，都能够让企业在企业内部的组织上和发展上能看到希望。这件事情地产商是具有说服力，最有条件的，因为他的客户最多，空间最多，应用的场景最多。你不做谁做？

    熵减

　　第四方面讲一讲我们最近研究了一个字，叫熵，在形势不好的时候，企业面临巨大危机的时候，这个熵在增多，企业熵、组织熵、流程熵、授权熵、城市建设也是熵，熵多了就无序，无效的能量，没有方向，方向感缺失。我们当代和一批这样的公司，我们一直在思考，怎么能让减熵，熵减，下一步往哪走。昨天我在闭门会上也讲到，因为也有头部的几千亿的公司，五六千亿的公司，也有几百亿的公司，主持人问你们说说未来地产上怎么分化，我说怎么往几个方向，现在35家千亿，可能会占到整个地产份额的70%以上，这个趋势已经越来越明显。还有那么多公司怎么办，资产管理公司，彻底转型到金融公司，这个跟企业的基因有关，还有一类转到数字化公司，资产管理公司、科技公司做地产继续做增量和存量，骨子里传统地产公司，就这么几类。大家说也值得商榷，没有对和不对，只有适合和不适合。我觉得像当代这样的公司，因为我们20年就做绿色科技，所以我们就升级为以地产开发增量和挖掘地产存量为主要基地的地产科技公司。甚至可能地产都不要了这两个字，就是地产，基于什么认识，我刚才讲了，地产商什么最多，不是钱最多，钱不是你的，有的杠杆都是1：10了，地也不是你的，迟早你要卖出去，你留一部分，不管转型到哪去，一定是轻重资产结合，没有重资产，也没有轻资产，没有你的主业，也没有你未来的主业，这句话有点矛盾，大家可以琢磨。

　　我们基于这么几个认识：未来仍然是数字科技的天下，数字化已经贯穿了地产开发的全过程，所以我们认为建筑和建筑的链接是一个趋势，建筑是硬件，建筑和建筑怎么链接。建筑和人的链接，我所说的建筑，也包括空间，也包括商办，也包括产业园，也包括小镇，也包括住宅，人和建筑的链接，软件和硬件的链接。最后人和人的链接，人与人是动态和动态的网状的链接，这些都需要科技，都需要数字化。

    数字化

　　第五硬科技、黑科技，所以我们在内部做了这么一个系统的定义和命题，我们在两个方面发力，一个叫硬科技，一个叫做黑科技，什么是硬科技，就是伴随着房地产，设计、建设、施工、运营相伴相生的科技系统，就把它定义为硬科技，凡是在建筑领域，建筑外跟人相关的，跟人的需求相关的科技就叫做黑科技。去满足所有人在建筑里和建筑外的需求的科技就叫做黑科技。所以接下来我们怎么进行熵减，让血管里的杂质降下来，让效率更高，让成本更低，让下一步的盈利模式更清晰。数字化、科技化，做这么几件事：端侧建模，网侧链接，云侧应用。

　　端侧就是把你建设的全过程形成数字化建模，我举一个例子，我们在所有建筑里从设计图纸开始，跟建筑物里技术相关的，任何一个隐蔽工厂，任何一个设施设备，我们都用传感器，用链接的模式记录下来，让它建成以后可追溯、可视化、可操作，可监可测，最后还加一个可控，就是我们现在做的事情。房地产的主业继续往前做，但是地区让地产变得数字化一些，变得科技一些。我们过去你看水、电、煤、气，在任何一个建筑里，都能够集成到一个底层数据库里，这个数据库越积累越大，越积累越多，最后用数学算法找到新的降低成本、优化管控措施的办法。举一个小例子，这是我们在通州寸土寸金的地方建了一个当代建筑艺术博物馆，操刀主设计世是当代时光里的庄维敏大师，这个建筑很有意思，是以能量流动为设计理念，时刻强调室内环境和室外大环境能量与能量交换的一个新建筑，在这个建筑建设的过程中，从图纸开始，我刚才讲到，建设的全部过程都记录了下来，我们预计建成以后，能源降低一半以上，成本降低20%。前两天全联开会的时候，广联达的刁董事长提出一个理念，他说以后地产商给大家交付实体建筑一共是两套图纸，或者是两套云端的东西，一套是物理世界，一套用BIM和物理方针技术集成的虚拟世界。我说还有一个，因为硬件和硬件的集成和数字孪生的呈现，人没在里面。我们要交出去三数一图，这个数就是数字，把人集成在里面，人的需求，人的行为轨迹，人的消费习惯，能不能抓取出来，这是我们以后要做的事情。

　　这是我们做的另外一个，在顺义建设一个全生命周期适老化的，把我们过去所积淀来所有建筑物质基础都呈现了出来，但是装配式在工厂里加工45天，现场拼装，7天完成，既没能耗，不消耗能源。科技家居里面全部都实现，我跟聂部长（音）到现场看过，运用了大量传感器，把人在屋子里的行为轨迹全部都记录下来，当然这个背后还有一个安全的问题，我们今天会上不想讨论这件事。所以我想表达什么，技术都是成熟的，技术的链接和集成上了一个台阶，集成以后用数学算法去找到新的商业模式是极其艰难的，比如在这个建筑里，他大量的运用了科技家居的技术，人跌倒在屋子里15秒，如果身体没有动作就迅速回传到物业中心，需不需要，技术上能不能实现，完全能实现，但是是不是你客户需要的，那是营销客户定位要解决的问题。

　　网侧把我们建设的社群、社区、产业园、小镇，用数字化全部链接在一起，这是我们刚刚交付给华为在深圳的智慧园区交付的一个作品，因为当代所孵化的数字孪生51VR，主要是把AI和VR和DB技术集成在一起，1：1的还原现实世界，形成一个线上操作平台，在这个解决方案里，所有的园区里的人、水、电、煤气、建筑、高空抛物、危险源识别都能够被实时抓取。

　　当然，我们认为不仅仅是一个产业园，数字化也好，黑科技也好，硬科技也好，不是一个单独的技术系统，还是要集成到一起，终进行数字感知，数字学习，要告诉你这个建筑在建筑里的人，他们的行为轨迹，要让建筑有视觉，有听觉，有大脑，它要贯穿除了建筑以外的酒店、办公、养老、幼儿园、电影院，能不能把这些数据都抓取到一起，形成一套算法。现在我们正在这方面做深度的研究。所以我认为未来的园区，绿色科技+场景流量+数字智能，当然还有产业，没有产业这个园区没有活力。

　　云侧，数字城市，我们有理由相信，未来的世界一定是一个物理的世界和一个孪生的数字世界。所以我们下足一点功夫干这件事，地产商做这件事其实是不容易的，今年给深圳市政府交付了一个2000平方公里，1：1还原了整个深圳城市的全场景，这个工程实现了高一帧，城市交通、商务、政务、政府服务、商业各类数据的汇聚和集合，物联网社会的反向操控，说你呈现出来，我现在想知道某个街区现在正在发生着什么，交通是否用度，能不能实时呈现，完全能够实现，当然我们在实现这个过程中，有五个等级，这是第二个等级，到第五个等级的时候是厘米级还原，成本推高。第二个案例大家看到上面是一个真实的世界，下面是一个数字卵生的世界。这是合肥政务区天鹅湖管委会在接待大厅里呈现给大家的操作性，我们把天鹅湖两平米公里，任何一个楼栋，楼栋里任何一家公司都11还原到操控平台上，在这个操控平台上，政府各类管理部门，不管是交通商务刚才提到那些，都可以实时抓取他需要的数据，我们认为大大提高了城市管理的效率，现在这个作品已经在全国大约100个城市都完成呈现出来了。

　　我上次在大会上讲过一次，这两天我去新加坡去的比较多，他们跟我讲新加坡2025年智慧国，听的我什么是智慧国，我说你给我讲讲什么是智慧国，我们新加坡的智慧国就是连接、收集、理解，2025年就是实现理解，其实我们所说的应用，连接，大量的铺设5G、4G传感器，收集各行各业在政府的统筹安排之下，实时数据能够迅速回传到云端，呈现到大屏幕。第三政府需要什么？我们就榨取什么数据，并且迅速拿出方案。我说你给我举个例子，他说你把我带到张义新机场，大家有机会可以看看，张义（音）新机场是这样，提前三天可以值机，住在里面吗，里面衣食住行、游购娱，养老、办公、写字楼、幼儿园全部都有，可以在里面待三天，我说你不怕安全问题吗，他说看我们交流半天你还不明白，我说都明白，因为你运用大数据分析，运用了传感器，运用机器识别，这个人在机场上任何行为轨迹、消费，和满足需求的动作都已经被记录了下来，不可能超越僭越安全底线。

　　后来我们跟他沟通，做样这了一个数字孪生世界，把新加坡国土面积任何一栋建筑都进行了还原。所以我们觉得大环境是这样，主业还得做，我们就结合自己传统基因，传统优势，在黑科技和硬科技上继续挖掘新的商业模式，我们找到了熵减这条路，就叫数字化，数字化不仅提高企业内部的管理的流程和运营的效率，我们抓取一些销售数据，人流有多少，这些人都对哪个感兴趣，对户型感兴趣，还是对科技感兴趣，对装修感兴趣，这些都是容易的。更重要是要地产数据化在建设的全生命周期，就是硬件的全生命周期，和客户、幼儿、少年、青年、壮年、老年消费和行为习惯的全生命周期中，找到一个新的数学算法，并且形成新的商业模式，这是我们要做的事情。所以我只是拿当代做了一个案例，我们认为数字科技是未来房地产熵减的一个重要的利器。

　　回到今天主题上，我想产业园、写字楼都是一样的，商业的本质是一样的，我们得出一个结论，数字链接、产业赋能，向大家报告这些。谢谢。

　　来源：房讯网