房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　在当天下午"新周期下商办物业的新模式高峰论坛"上进行的领袖圆桌论坛环节，特邀中关村固安园总经理王玉龙主持，就"京西南区域商业办公发展新模式"等话题进行了热烈讨论和观点交锋。

　　参加讨论的嘉宾包括蓝光文商旅集团商业经营管理公司常务副总经理史德威、中国高科技产业化研究会智能制造产业促进中心副主任郗龙飞、金地商置华北区域商办营销总监侯智猛、中耀盛世（北京）房地产有限公司总经理马耀扬、中国企业资本联盟副理事长柏文喜、仲量联行工业地产部负责人魏克。

　　以下是蓝光文商旅论坛领袖圆桌对话实录：

　　随着北京非首都功能疏解工作的持续进行，未来北京四环内将不再有新的商办类用地，核心区域写字楼资源愈加稀缺，这将为非核心区域写字楼市场提供较大的发展空间。写字楼市场需求逐步由核心区域向非核心区域转移。今天我们邀请了非核心区域，战斗在京西南区域的金地、蓝光、荣盛等商办精英的代表，让我们听听来自一线的行业大咖们的想法。

　　主持人王玉龙：各位领导、嘉宾，大家下午好！

　　今天在台上的这些大咖们还是能代表北方写字楼区域观点的。

　　我是今天中午刚从上海飞过来，上海的虹桥商务区确实已经形成了，即围绕着机场的商务区。北京在T3周边氛围也不是很好，我也非常期待大兴机场能像马总说的那样，形成一个商务区。因为大兴机场的商务区规划已经出来了，在它的机场西部是做商务区，南部做机场的配套区，交通已经有了发展计划，京津冀一体化已经有了，但是南部发展会怎么样，我们也拭目以待。

　　今天听了一下午，发现今天两个专场，一个是蓝光专场，还有京南区域的专场，大家聊的更多是京南区域。反观中国目前写字楼的市场，从全联房地产商会写字楼分会了解到一个数据：中国四大城市，北、上、广、深，2019年第三写字楼的空置率达到15%，全国写字楼空置率20%，全国商业营业面积空置率30%。

　　记得去年年会大家在谈2019年一定是个严冬，大家要抱团取暖、小步快跑。今年通过几次会议，抱团取暖的少，小步快跑的多。但有一个观点我比较认同，即更多资本介入了商办地产。因为商办地产在3.26政策出台之后，对个人投资有一定的限制，现在一些大宗交易更多形成，也就是说更多的重资产越来越被国外的资本在追逐。

　　刚刚马总讲了他的观点，我想让马总就这个观点再往下谈一谈。刚才他讲到几个观点：

　　1.更加注重空间配套运营和服务。

　　2.商办设计更加注重人性化、智能化和创新。

　　从另一个观点来谈一谈，未来中国写字楼市场，5G时代的到来，人性化、智慧化创新应该是一个什么样的产品更能符合未来市场的发展？给我们这些做商办地产一个建议。

　　马耀扬：5G的到来不仅仅是我们生活上的便捷，未来更多带给我们的是一种生活模式或工作模式的一种改变。现在我们看到很多楼宇的升级，包括园区的升级当中，关于智慧园区、智慧楼宇的打造越来越多，而这里一定缺不了基础建设，就是通讯基础能力。如果没有4G时代，可能也不会有苹果，没有5G时代也不会未来实现更多智慧场景。未来楼宇当中，5G应用场景，包括最基本的监控、视频，所有楼宇数据实时监控。目前智慧楼宇建设中，可以把整个楼宇建设过程中全部植入感应器，对楼宇进行全方位监控，包括楼宇承重、楼宇温度变化。可能未来在楼宇的智能化领域会有很大课间可以去创新、去探索。

　　关于商办市场的发展，大宗交易的话题我会更感兴趣一些。前一段时间我参加一些活动，大家基本都在谈关于商办物业的大宗交易。为什么大家突然对于商办的大宗出现这么热衷的局面？首先，从产品来讲，现在散售产品越来越少，已经无法实现，未来更多是整栋物业的交易。这两年在全球经济放缓的局面下，全世界很多主要国家都在进行降息。我们也一样，带来的好处是物业购置成本在降低。也看到一些真正外资机构首先持有物业成本降低。另外，对于资产回报率期望值在下降，因为降息之后回报率不像原来要求那么高了。我们现在的优质资产可以达到这样的标准，所以这时候也是我们看到为什么有那么多的外资开始进入到一线城市进行优质资产的配置和抄底。这里可能也是未来带给我们所有商办物业从业人员的一个机遇。

　　为什么任何一个时期一定都是挑战和机遇同时存在？在面对一些市场变化的过程中，如何重新从市场这个变化中找到新的机遇，包括今天讲京南、京西南区域发展，都是一样的，就是城市规划在变化，城市功能在重新布局，所有从业人员、开发企业、服务商都在随着政府的功能规划去考量新的区域要做什么，怎么做？如何在这里找到我们能够去发展的一些机遇，这留给我们更多是一些思考。

　　主持人 王玉龙：现在经济在下行，中美贸易摩擦在加剧，供应也在增加，比如房山、大兴、丽泽商务区、亦庄开发区的外扩等等，其实都抢占了很多客源。昨天我和我们公司的招商总在聊，原理最早招商中心是在北京的国贸旁边的写字楼，这个写字楼是国企，非常牛，6点关空调，周六、周日不开空调，访客极其严格，沿着长安街不能开窗等等，租金特别高，物业费也非常高，最高的是宽地费，8万元/年。后来我们就打算搬走了，找了半天写字楼，最后找到佳兆业条件非常好，租金8.5元（含精装修），有五个套餐，你来选，宽带费1万/年，很多优惠政策，所以我们决定搬走。

　　现在在市场环境下，北京的空置率持续在上升，如果未来再不拼拼服务、不拼拼创新，虽然是国企，但是也要讲究利润、创新。刚才跟瑞士大帅哥魏克也聊了聊这方面的发展，其实我原来特别想让他谈谈金融方面的，瑞士是一个世界银行，很多资产都转到那边，大家都觉得安全，结果美国一介入，又不安全了。

　　跟魏克交流了以后，他原来在写字楼市场也深耕了很多年，现在也是仲量联行工业地产部的负责人，他在中国待了十六年，据说女朋友也是中国人，你从国内国外的对比，给中国的开发商做商办市场的走向和未来建议提供一点意见。

　　魏克：我在中国十六年，主要工作时间都在中国，其实不太方便跟瑞士做对比。

　　空置率问题确实是所有开发商都要面对的问题，真正要解决这个问题，比如前期整个项目定位很准，之前传统的开发模式是先开发后去找客户，这个思维需要改变。之前想好到底什么样的客户到我们项目去落地，所以会考虑招商推广应该怎么做，所以前期项目定位无论是产业园或商办项目都很重要，到底定位是什么，什么样的企业要落地，前期要做好这个事情。

　　后面的推广要有一定的创新，每个行业定位不一样，推广方式也不一样，产品差异化也很重要，如果开发产品跟隔壁的产品一样，那我们优势在哪里？所以一定要强调竞争优势，有竞争优势才有市场。

　　因为我的背景是做产业地产，做了十三年的时间，比较了解政府对产业的要求是什么，无论是产业园还是商办项目都要求发展产业。今天认真看了一下蓝光的介绍，我觉得他们也是一个商办物业项目，最终落地中国电信5G项目，我觉得是很好的案例。商办物业项目还是落地产业，蓝光来做这样的事情，政府也认可这样的项目，后面政府有资源、也有渠道，也可以帮助项目做招商。无论什么样的项目，产业属性很重要。

　　主持人 王玉龙：2019年三季度，截止到9月底的数据，北京写字楼的库存2.21万套，库存面积569万平方米，体量非常大。过去三年，非核心的商务区贡献全市54%的甲级写字楼的净吸纳量，也就是说一些商务园区或一些产业园已经成为这个市场的重要补充。

　　刚才大家听了房山发展计划--城南计划，包括蓝光做了一个大的综合体项目，想问一下金地的侯总，据我了解，金地在大兴应该落了两个项目，一个是国家新媒体产业基地，25万平方米，还有一个项目，跟侯总聊天过程中，他们在房山也有一个这样的计划，不知道是否方便透露。你们为什么看好这个区域？为什么看好京南，你们公司布局的想法是什么样的？

　　侯智猛：刚才看完蓝光的介绍，其实已经符合了房地产和写字楼趋势的发展。

　　我们为什么看好房山区域？因为我们把整个城南誉为南望京，我们一直坚信南望京的发展和现在形成的望京CBD核心区的发展类似，我们看好北京南城的商办市场。

　　未来的北京整个城南写字楼发展趋势。我们作为房地产开发企业，主要看三点：

　　第一，市场的走势，政策的导向。

　　第二，产品力的升级。存量大多在五环以外，做什么产品能吸纳这些核心区的企业搬迁、选址、总部呢？更多靠产品力，空间设计、灵感以及生态、私密性，可能更多是产品力方向。

　　第三，客群。客群的定位现在已经发生了明确的改变，外资、险资、基金，三季度北京新增了85万方的写字楼，卖了65万方的写字楼，Top10只有顺义天竺的人民网买了2个亿。经过我们客群分析，包括城南客群分析，大多企业选址总部无非是外地的总部在京选址和核心区总部外迁。核心区总部外迁可能是承受不了高租金，为降低成本。新兴政策扶植企业的导入会助力南城。

　　北京四个方向，东南西北，只有南城目前来说是相对于其他区域更好的价值洼地，所以我们对南城有一个更好的期待，也期待成为下一个望京，甚至赶超望京。

　　主持人 王玉龙：侯总提出的理念很好，"南望京"，我当时还赋予一个名字，叫"京雄走廊"，京保石的桥头堡。

　　特别想问郗总，大家一直在谈3.26的政策是对商办地产和产业地产有一定的限制，能否扶持？从机构角度来讲，认为未来政府在商办类的地产领域里会不会有一些扶持政策？如房山想大力发展京南区域，就要给企业一定的扶持和空间，要给一定政策。针对于京西南的发展，如果政府从政策层面来讲应该给予什么样的扶持？你有什么样的建议？从你的角度来讲，你对京西南的发展怎么看？

　　郗龙飞：因为我在房山操盘过项目，我认为房山区域相对于北京多点的卫星城，包括大兴、顺义、怀柔、延庆，房山是离北京城区最近的一个区域，而且我认为房山营商环境是最好的。为什么这么讲？

　　第一，房山在招商引资方面对于高精尖都是一事一议的政策，同时对孵化创新相关的，包括人才政策、创新政策都是有一事一议的政策。有两个案例：互联网金融安全示范园，北京基金小镇，这两个项目都是在2016年6月成立的，到现在也就是三年时间，我看到今年上半年政府的数据，其中基金小镇三年时间入园企业达到1300家，管理资金总额达到1.79万亿，互联网金融安全示范园到三年时间，入园家数将近500家，纳税额达到12.4亿。

　　第二，因为行政主管基本都是80后，不管是经信委还是科委，还是文资办，还是主管农业和文旅的副区长全是80后，以前我们看到的房山都是煤炭之乡、建材之乡，包括三大物流基地，现在跟以前不一样了。现在房山重新的定位"三区一节点"，这是要把房山打造成一个生态宜居，包括科技创新试验区，所以在高精尖方面，包括在一些产业方面的扶持力度是非常强的。在其他区域，相信可能看不到对于买或租的大型企业是有不同政策的。

　　主持人 王玉龙：蓝光刚才做了一个非常漂亮项目的专场推介，我也详细看了一下，这个项目里面算是一个综合体，我不知道它的土地性质是什么，是F3还是什么，因为有科研、有商业、有住宅，是多业态的综合体项目。

　　史总，从项目操盘手角度，刚才给我们分享了蓝光量子星项目，如何打造京南区域商业办公新模式、新物种、新亮点？

　　史德威：今天蓝光文商旅借助中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会平台做项目推介会，其实主要是我们对蓝光·皇冠国际这个项目特别有信心。

　　可能现在大环境没有三年前那么理想，以前做项目时也赶上过2009年的金融危机，当年我在北京做写字楼的时候，客户真的吵着闹着要退租，最后是怎么渡过的？很多人都是看到了金融危机里只有危，还有机（机遇）。客户外迁也属于消费降级的一种感觉。可能搬到更好的楼，搬到这个区域也不一定是降级，但是把性价比提高了。

　　关于项目如何操作，其实并不是位置不在CBD、不在东二环、不在长安街就不能做了；不在金融街、不在中关村就不能做写字楼了，其实各有各的更好的点。我们和销售人员沟通时就讲过，是否把所有的销售途径都做到了，有没有？如果还没有的时候，就不能说就不行了，打退堂鼓，要认输了，其实这是不对的。

　　我在硬件和软件两方面着重说一下。蓝光·皇冠国际是一个很大的综合体项目，里面有五星级皇冠酒店，还有酒店式公寓，有写字楼、商业，联合办公--量子星，是比较全面的项目。我们在策划的时候，对硬件考虑的比较多。蓝光以前并不是专业做大型综合体开发，我们还是希望能有一个很好的团队组合做出一个好的项目，这是基础的基础。

　　我们反复提到硬件如何打造？打造到什么程度，到底是否要往里面砸一个超越国贸三期、中关村的项目，没必要。位置、体量在这里摆着，但很多东西做到了很极致。我们把大客户的保障电源和一些餐饮的重要冷库电源全带了，这就是比较细的一个点，我们做得比较极致的方面。

　　软件方面，我们希望蓝光·皇冠国际并不是纯粹的写字楼，我们希望商业配套比较全面。如果客户来了这边，觉得离市里远，在这里想住高端的酒店也可以，想住性价比高一些的也可以住性价比高一些的，这里也有酒店式公寓，吃个饭看个电影也很方便，我们想在这里打造这样一个项目，所以我们还是更希望能借助今天这个场合把我们项目推荐给北京所有的代理行的朋友，还有来参会的好朋友。

　　主持人 王玉龙：我这一两年参观过很多比较不错的写字楼，其实我最愿意参观的是它的食堂，食堂的好坏是代表一个管理者对于整个客户人群的定位和服务意识的体现。之前跟中粮交流的比较多，中粮做的智慧谷，还有安定门的中粮广场，还有北京站对面中粮广场的提升，其实特别注重产品的设计，而且无数次提到了"有温度"，刚才马总也谈了"智慧化"人文的因素，而且更加注重综合性的服务。

　　最后一个问题问一下台上几位嘉宾，2019年展望2020年，大家说的基本都对，因为"稳"字当头，各位对2020年，甚至于2021年的市场怎么看？等到明年再坐在这里时回顾一下，看看大家观点对不对。

　　魏克：因为我的工作是在工业地产板块，我们接触比较多是国外的基金，无论是今年还是明年，我们觉得是很不错的，国外资本也比较关注国内一些物流地产、产业地产、数据中心，我们看到了这个趋势明年还是会有的。从我们的角度，还是比较乐观。

　　柏文喜：对近期的商办市场，包括楼市，怎么看的问题？最近我接受媒体采访时也讲了我的一些看法，经过近两年的防风险、降杠杆、降负债，现在很多企业运行风险已经下降了；从国民经济大势上来看，第三季度到第四季度的国民经济增长小幅下行。在下行压力之下，大家发现财政政策和货币政策虽然还在强调稳健的基调，但实际上已经进入了相对宽松、相对放松的阶段，长期利率已经在走低，尤其是昨天富力H股增发的问题，去年10月份就上报了，拖了一年多，昨天核准了，这是一个信号。

　　在房产调控方面，行业监管部门对于资金流向楼市，尤其是流向土储市场方面严加防范，最近为什么突然放松。所以核准富力H股增发是一个信号，虽然不代表从此货币政策楼市调控有一个根本性的转向，不代表行业监管政策拐点的到来，但是这个行动表明了整个调控和大的政策的松动，对未来是有利的。

　　从实践中来看，环京楼市，因为一般楼价的下降都是周边地区先降，而且降很多，核心地区抗跌能力会强一些。前两年，尤其是到去年，环京地带无论是固安还是燕郊地区，楼价降了至少1/3以上，可是最近回升的非常明显，我不知道固安的价格走势怎么样，燕郊现在又涨回来了。

　　所以对于明年和后来的楼市，包括商办楼市的走向，我是相对来讲乐观的，而且必须乐观，经济托底的行业都不乐观的话，其他都是空话。

　　因为我是做投行的，也从金融的角度来谈谈对京西南区域商办楼市的一些看法。

　　从金融角度来讲，金融是从术的层面上来帮助行业解决问题的。商办物业的问题在于资产的流动性相对来讲比较差，大家都讲到了商办物业交易大宗的特征，大宗意味着低频，这是商办物业交易的特点，反映了商办物业流动性比较差。

　　商办物业的价值是由什么决定的？一是它能够带来的租金，二是由它的流动性来决定的。如果我们能够通过一些交易结构的设计，通过一些金融手段，通过资产证券化的形式把其凭证化、等额化，甚至电子化来提升其来源性，在同样的现金流创造能力之下，实际上它的价值也提升了。而且在这方面，听说蓝光有一些金融方面的设计，包括资产管理、基金等有一些配套。我想都是准备用这个来为其物业流动性的提升做一些支持，我认为蓝光的构想还是非常周到的。

　　蓝光作为川渝地区老大，来到北京发展，而且选择了京西南这个处女地，是很好的方向。期待公司也能获得发展，改变京西南商办市场的现状。

　　最后介绍一下，中国企业资本联盟是早年北大方正创始人王选院士发起的一个企业间相互交流学习和互助的民间社团组织，现在是一个独立的非公益性组织。第一，这个组织里有300多位不属于任何组织的独立经济学家，在帮这个行业做一些资本市场的事情，帮行业做一些融资和资本市场对接的业务。第二，促进会员之间交流，这个组织在全国应该有好几万会员，比较活跃。

　　马耀扬：前面两位老总跟各位讲了保持乐观的态度，今天的会场应该说点正能量的话，因为前一段时间私底下跟朋友一起聊天，悲观的话听了很多，负面情绪的话也听了很多，在今天这个现场确实需要有更强大的一些信心。

　　我在刚才两位老总的乐观强度要加上两个字，叫"谨慎乐观"，这是我对于明年的预判。为什么要加"谨慎"两字？因为现在面对的市场环境确实是摆在我们眼前的，从明年整个发展趋势上有几点会看得比较清晰：

　　从销售端来讲，客户出手的意愿明年一定不会很强，肯定还是相对缓慢的过程，客户在租赁方面，从核心区域进行外迁的客户数量明年会有明显的增长。所以在座各位可以关注一下在一些租赁客户迁址方面，从原有的核心区域迁至非核心区域或四环、五环以外的区域，这是企业在现有周期下进行降费最简单有效的一种方式。

　　对于开发企业来讲，明年最重要的就是融资能力，目前来看，这是明年非常重要的一个方式。至于运营方面能力的提升，也不是短期之内能够马上实现的。

　　对于行业从业人员来讲，明年的趋势是明年行业的人员数量上会有所减少，但人员整体的专业能力会有所提升，这是行业倒逼出来的。坦白来讲，在座各位很多人在这个行业，尤其做商办十年以上的，在过去上行周期当中，我们是享受了政策、市场带给我们的很多机会，但今天在新的周期下，如果我们希望能够在这个行业当中做得更好，或者我们真正为这个行业能够作出一些贡献，可能需要所有从业人员从自身专业能力各方面的提升。

　　明年是步入小康最后一年，到了攻关期，商办行业2020年也可能会是一个蜕变之年，从开发企业到所有从业人员，到整个产品的转变，可能在2020年都会发生一些变化，这是我对整个明年市场的预判。谢谢！

　　侯智猛：马总说的是"谨慎乐观"，我叫"遇见机遇"，还是充满机遇的，有两个方面：

　　第一，京西南。

　　第二，北京市。

　　北京市今年截止到三季度是226个亿，虽然主要集中在核心区域，但不排除五环外项目。

　　京西南世界量级的机场，需要一个反应器，东航、海航明年才会逐步搬迁过来。对于京西南板块辐射作用是有的，一般开发企业肯定是有政策红利，有或没有确认之间扎进去，这个阶段在路网交通搭建完成或临界点时一定是最佳的时机，等到人口和企业同时导入之后，区域成熟以后，就是一个完善的时期了。

　　所以明年还是充满机遇的一年，但我们肯定还是要保持良好的心态、充分的信心，坚守住本职和专业工作的同时，为我们的业主和我们的合作方提供更好的服务和选择。

　　郗龙飞：两个词，迭代、融合。

　　迭代。

　　从北京三产的产业结构去讲，从2015年三产比例是79.6%，2018年底三产结构上升到80.4%，核心金融业从2015年占到了22.4%，零售业是12.8%，但是到2018年，零售业已经从2015年的12.8%降到了7.3%，这是很大比例的下滑。

　　2015年，软件信息跟相关服务业占比是13%，2018年三产里上升比例很快的产业就是科技研究和技术服务类，是从以前5%+上升到2018年底10.2%，科技服务研究方面应该跟高校融合。二产结构到2015年时不到20%，2018年有一个很重要的指标，医药制造类突然从7%+上升到了10%。这是迭代的更新，包括总讲到正南首都国际机场、正西新首钢都是代表未来新兴力量。

　　融合。

　　房山是离北京区最近的区域，这个融合应该从京西南丽泽商圈到总部基地，从总部基地通过房山线，总部基地跟房山已经深度融合了，在过去两年中我们走访了40多个园区，访谈了将近500家企业，其中40-50我上市公司，总部基地访谈了3家企业，其员工60%全部住在长阳。我们跟他们沟通过程中，他们对房山是否有选址需求或是否愿意搬迁过程中，已经表述完全愿意，其中2家上市公司药企，员工60%全部住在长阳，最主要搬迁的原因是大的经济环境这几年并不是很好，他们需要跟中医药大学结合，因为他们很多科研力量需要依托高校--中医药大学；房山大学城本身在企业成长过程中，人员是企业当中最核心的力量。

　　北理工成果转化也是跟企业相结合的，因为北理工的成果转化处长是北京市高校成果转化中心秘书长，企业跟高校相结合，蓝光项目如何跟高校相结合，在成果转化方面，房山政府这方面有很强的扶持力度，因为我们有这么好的区位优势、交通优势，包括相关配套优势、高校资源，还有相关行政服务的综合能力。所以我对未来的西南市场非常看好的，就是如何深度去跟当地资源相匹配、相融合。

　　史德威：蓝光文商旅最希望明年在北京我们的项目是可以和我们的合作伙伴以及台下的嘉宾共赢，这是我们最希望的。

　　刚才有的嘉宾说的是明年可能大环境比较乐观，有的是谨慎乐观，有的是不太乐观，其实乐观不乐观，日子还得过下去，乐观有乐观的过法，不乐观有不乐观的过法，一句话：勒紧裤腰带，争取把日子过成好日子，希望和所有的嘉宾、合作方有一个共赢的结果。

　　主持人 王玉龙：刚才听的几位嘉宾的分享，总结比较到位，明年充满机遇又是充满挑战，又是谨慎乐观，又是迭代、融合，也是创新。在此基础上，可能我们要练好内功，把自己的服务意识，技术层面进行提高，同时要注重现金流，只有保持充足的现金流，我们才能活着，才能为美好的幸福生活去努力。

　　今天论坛到此结束，预祝大家在下一个环节中大奖。谢谢！

　　来源：房讯网