房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为“融合与分化：新周期下房地产的新逻辑”。

　　来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、北京金隅投资物业管理集团有限公司、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

　　当天下午进行的"写字楼论坛"领袖圆桌对话环节，以"新周期下运营管理的新逻辑"为主题。远洋集团写字楼事业部锐中心项目运营总经理周雪峰受邀参加了讨论环节，就新周期下写字楼创新运营管理与参会嘉宾进行探讨与分享。

　　周雪峰认为，写字楼运营者应把企业客户和个人用户的关注点完美契合之后，再来研究怎么给他们提供更好的产品；从大运营的角度去看，写字楼运营有很多可以深挖的点，可以从产品、空间、服务介入实现创新运营。

　　以下是周雪峰在领袖圆桌对话环节发言实录：

　　　　谈到运营这个问题，一直离不开的一个点就是客户。因为我们往往在说市场，其实市场呈现出来都是一些客观反应的现实，我们会分析哪些客户成交了，其实只是一些行动的反映的结果。但是如果说我们想怎么做好运营，其实我们要去关注客户的需求。但是我们往往忽略一点，就是用户。客户和用户的区别是什么，客户可以总结成一个B2B，是一个组织，是多人性的。但是用户是个人性的，客户和用户他们的需求有哪些共性，有哪些差异？不知道大家之前有没有关注过，或者有没有研究过，一个企业租用这个写字楼关注点是什么，可能关注租金、地理位置，可能租金是最重要的。但这个企业员工个人关注和企业关注有某些是共性，交通便不便利，上下班坐地铁方不方便；个性化需求和公司整体关注点不一样，或者有很多时候很有可能是相反的。例如一个写字楼物业费越高，服务越好，员工体验越好，但往往企业会觉得租金高了，物业费高了不太愿意租用，所以很多点是矛盾的。

　　研究这两个关注点，最早的出发点是因为什么？是因为我们觉得未来的优质企业，优质客户，一定是更加关注解决员工需求，我们把客户和用户的关注点能完美契合之后，再来研究我们怎么给企业提供更好的产品，更好的服务和更好的空间，这是第一个出发点。

　　我们原来更多的研究是，研究这个公司是一个什么行业，行业属性是什么，聚集度在哪？未来我们研究方向更是一个从企业的全生命周期研究，不同的一个初创型企业，成熟型和发展型，不同的阶段，需求关注点肯定是不一样的，然后我们给他提供的产品和服务应该也是不一样的。包括如果是一个个体，他不同年龄段的客群需求也不一样，或者说他每天从进入这个楼里，到每天下班之后，这个不同的场景的切换需求也是不一样的。如果我们想把运营做好，我们必须要在更早的前期介入，比如说这个产品在早期定位阶段，或者说接下来产品设计阶段，我其实就是应该要运营进入，要考虑到产品前期设计，哪些符合客户的需求，哪些更符合用户的需求，我从三个层面去解释这个问题，这跟刚才中粮马佳音马总提到他们有三个维度，跟我这个是完美契合的，都是一样的：产品、空间、服务。

　　产品层面，因为现在市场竞争很激烈，很多写字楼配置是越来越高，层高越来越高，空调做的档次越来越高，全控制系统，各种投入，企业也都有钱。其实我们在做这些投入的时候，我们发现了很多问题，就是有很多楼宇超配的现象，可能并没有研究当净高超过3米的时候，企业装修成本是大有幅度提升，也就是说这个东西不是越高越好，而是有一个非常好的区间段。比如加长地板，很多企业对于加长地板没有那么高，但往往我们给客户提供都是标准化服务，定义甲级写字楼必须加长地板，往往做这些需求的时候，资本投资点和企业关注点是错位的，导致很多觉得投了很多钱，造价很高，但最后为什么客户不愿意租用，就是这个问题。

　　空间层面，如果原来标准的写字楼，其实面对标准的企业需求。这几年联合办公产品，相当于在北京，包括全球市场都是一个非常新兴的办公产品和办公形式。近两年可能是萎缩了，所以很多一些联合办公的企业开始转型，有的是干脆转成定制装修了，因为自己的装修风格有自己的品牌特色，还有一些把初创企业，把户型面积放大，做成工作室形式，把产品区间放大，相当于是在原有的联合办公逻辑下，商业模式行不通了，尽量压缩每一个工位的面积实现全面积平销最大化的逻辑算账算不过来了。所以，未来我们如果考虑的话，其实不应该以一个单独联合办公自身的营业逻辑去考虑，而是说把这个联合办公房引入楼宇里，整个楼的经营逻辑去考虑联合办公产品应该起到什么作用。因为我们远洋跟世界知名联合办公合作很多，引入进我们写字楼，其实对我们整体楼宇的租赁运营并没有起到太大的帮助，同时还会给我们产生很多运营商的难题。比如说营业时间不一样，营业理念不一样，让客户可以带宠物进楼宇，这个在北京写字楼是完全不允许的，往往发现有很多矛盾点，反过来其实对我们运营产生很大影响。是不是考虑未来在运营产品里，我们把联合办公的运营逻辑放大，除了解决中小型企业短期短时办公需求，楼内这些大企业比如说一些临时的办公需求，一些过渡的办公需求，一些外来的年终要审计，外来的审计相关的单位的合作方的临时办公的需求，要放到一个项目层面考虑这个空间运营就产生了很多新的想法。

　　另外，远洋近两年一直在推行的健康的理念，从最早说关注使用者，就是关注自身方方面面。远洋近两年推的WELL标准，关注楼宇内所有空气、水、光、营养、健康几大方面，是医疗层面的审核标准，在前几天远洋总部刚通过了亚洲最大的办公区的国际认证。WELL标准的审核标准严到什么程度？严到在检测前一周，所有公司女士不能喷香水，香水对空气质量有影响的，影响检测结果；在一周内所有员工不允许吃榴莲糖，那个空气现场打包寄大美国去验，比如说会议室的吸音情况。所以健康未来不管是办公也好，还是居住也好，更多是个人使用者会更加关注的一个，往往我们会觉得如果一个优质的企业，老板也会关注员工健康问题，这也是我们从空间层面关注的一些因素。

　　服务层面，我们现在一直在推行租赁运营管理一体化。因为如果做写字楼运营应该都知道，招商租赁和物业管理完全是两个团队，但是在两个团队运营当中，在给客户提供服务的时候，就不是一个全流程，是一个交接过程。从客户进来是招商经理，租赁经理对接，之后有很多投诉再找租赁经理，说对不起，这事不归我管，找物业公司，会产生断层，我们现在做的希望从架构上把前期租赁运营和后期管理整合到一起，形成一个全周期的配合，从头到尾都是一个团队一个人。所以我从运营层面，在物业前期的管理里面进入比较深，从所有的前期的各项服务，从企业计划搬家，现场搬家，实际进入，到使用全周期的物业服务。这也是我们推行的一个标准。

　　还有，我们甲方作为一个提供空间的供应商，对于企业来说也是一个供应商，只不过这个供应比较大。从这个层面来说，客户对接很多供应商，我们做一个大的供应商，给企业提供一站式服务可不可以，我觉得也是OK的。所以在服务层面，我们未来也是有很多可以去思考去研究，去深挖的东西。所以我觉得以上这几点对于运营创新，还有大运营的角度去看，有很多可以深挖的点，我基本观点就是这样。

　　关于2020年的市场怎么看？我引用钟教授的观点，因为给我们这些企业提供了很大的信心，演讲中有两个字非常好，就是"深耕"。

　　来源：房讯网