尽管土地市场降温明显，但从房企拿地情况来看，中西部省会城市与城市群内核心城市仍然是房企投资热点。

　　融资收紧压力已率先传导至土地市场。

　　受疫情影响，2020年土地市场在经历1、2月短暂低迷后，3月份开始迎来供地高峰，单月供地1545宗，环比增长150.81%，同比增长38.07%，这样的热度一直持续到二季度。

　　进入三季度，受持续趋严的调控压力，土地市场开始转冷。到9月底，土地市场成交情况已连续下滑3个月，热度明显回落，主要体现在土地出让金下降、溢价率下降、房企拿地规模下滑、地块流拍等方面。

　　中指院数据显示，进入三季度，50家代表房企拿地规模整体呈持续下滑趋势，有32家9月拿地金额较前8个月均值出现下滑。

　　克而瑞数据亦显示，截至9月27日，重点监测城市流拍现象较上月加剧，流拍率升至10%以上。流拍地块主要集中在三四线城市，其中3成是商办地块，涉宅用地则位于区位偏远、周边配套欠缺的远郊区域。

　　业内表示，由于调控从紧的预期仍在，土地市场降温在一定程度上反映出在“三条红线”影响下，房企开始有所顾忌，谨慎拿地。

　　不过亿翰智库首席研究员张化东表示，从近几年土地市场表现来看，房企为平衡资产负债，到了下半年一般会停止土地再投资。“‘三条红线’对土地市场影响是短期的，长期是对经营模式有影响。”

　　值得注意的是，尽管土地市场降温明显，但从房企拿地情况来看，中西部省会城市与城市群内核心城市仍然是房企投资热点。中指院数据显示，1-9月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占7席，其中武汉、兰州和西安占据前三位。

　　7家房企新增土储过千万平方米

　　中指院统计数据显示，50家代表房企1-9月月均拿地均值为1928亿元，显着高于2019年月度均值。截至9月底，共有7家房企新增土地储备跨过千万平方米，碧桂园继续领先，累计新增土地储备2846万平方米。

　　中国恒大、绿地控股占据二三名，分别新增土地储备2639万平方米、2310万平方米。龙湖则以1137万平方米成绩，踏入千万平方米土地储备阵营。

　　房企积极性提升在拿地销售比上也有所体现：1-9月50家代表房企拿地销售同比微升4%，疫情影响退去后，一季度挤压的土地需求得到释放。

　　分梯队来看，第二梯队房企拿地最为积极，拿地销售比高达49.2%；其次TOP21-30企业拿地销售比也达到了42%，后两个梯队拿地销售比则均低于均值。

　　前10房企拿地销售比仅为31.2%，同比下降4.5%，在各梯队中垫底，这一方面体现了前10房企土地储备充足，规模持续领先，拿地态度最为保守；另一方面也体现了行业加速整合、中小型房企对规模的适度增长仍存在需求，拿地意愿较为积极。

　　尽管从拿地销售比来看，前10房企积极性不如其他梯队，但前10企业年内新增土地储备仍占50强新增土地储备的46%，前20房企新增土地储备占百强总新增土储的6成以上，龙头房企规模优势依旧显着。

　　此外，从房企拿地情况看，50家代表房企中有34家房企2020年1-9月月均拿地金额超过2019年月度均值，其中越秀前9个月月均拿地金额较上年增加两倍以上，奥园、融信和绿城则在一倍以上。中国金茂、中国恒大、融创中国这几家龙头房地产企业拿地态度呈现一定放缓趋势。

　　有房企人士告诉记者，虽然现在各地仍在积极推地，供应量维持在较高水平，但优质地块供应占比已明显减少，这和企业投资预期并不相符。

　　从权益金额占比看，中指院监测代表房企中，截至9月底50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.8%，较上年同期增长了1.6个百分点。

　　其中，前10阵营企业权益金额占比同比下降1.4%，在招拍挂市场更倾向于合作拿地。其他阵营企业在招拍挂市场的合作力度减小，具体来看，TOP11-20和TOP31-50阵营企业权益金额占比均出现显着上升，分别同比增长了3.4%和2.8%，TOP21-30阵营企业同比微升0.6%。

　　早在今年3月31日年度业绩会上，恒大集团副主席、总裁夏海钧就表示要控制土储规模，“以前是每年新增6000万到8000万平方米，今后3年每年新增土地储备约4000万平方米，通过土地储备逐渐减少实现规模控制”。背后原因是，过去数十年，恒大高增长的同时也伴随着高负债。控规模、降负债是恒大战略目标。

　　“可以预计，如果这些减速龙头企业目标顺利达成，那么几年之后它们定会享受到销售增加带来的利润提升，以及有息负债下降也将释放大量利润，资本市场对这些房地产企业的估值将又是另一番景象。”有资本市场人士分析称。

　　房企加码长三角、中西部

　　总体来看，房地产企业拿地同比显着上升。根据中指院数据显示，2020年1-9月，TOP100企业拿地总额23796亿元，拿地规模同比增长9.2%。具体从新增土地储备分布情况来看，长三角和中西部区域成为房企投资热点区域。

　　中指院数据显示，1-9月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占7席，其中武汉、兰州和西安占据前三位；从拿地金额来看，长三角区域前10企业拿地金额3580亿元，位居四区域首位；中西部区域前10企业拿地金额2611亿元，位列第二；拿地面积来看，中西部区域前10企业以9279万平方米拿地面积位居四区域首位。

　　西安一位房地产研究人士告诉记者，尽管融资收紧预期仍在，导致房企资金紧张，但并没有影响其在西安土地市场的决策思路。“其实各地受到的影响并不一样，以西安为例，很多房企进入西安属于战略性拿地，再加上目前西安土地价格属于洼地，如果房企本身土地储备不足，所受影响较小。”

　　也有房企人士表示，今年上半年长三角区域楼市火热，市场出现一二手房价倒挂的情况，导致新盘去化极好。

　　该房企人士透露，按照正常开发节奏，在长三角区域从拿地，到项目开盘，大概需要6-8个月时间；如果是10万平方米规模的项目，从拿地到最终售罄时间大概18-24个月。“今年房企销售压力还是比较大的，长三角区域显然更为安全，毕竟现金回笼会更快。”

　　以招商蛇口为例，尽管大本营聚焦在华南区域，但最近几年却活跃在长三角和中西部的土地市场中。根据克而瑞数据显示，按照建筑面积，今年上半年，招商蛇口在华南、长三角、中西部、京津冀区域拿地比例分别为18%、35%、40%、8%。除招商蛇口外，还有碧桂园、万科等华南房企也开始进行战略转移，活跃在长三角区域中。

　　值得注意的是，除这种其他区域房企战略路线转移之外，根植于本地的长三角区域型房企如滨江集团、新力、德信等，也开始加码扩张，在区域投资表现亮眼。以滨江集团为例，今年1-9月，在长三角区域中拿地金额位列第一，拿地范围主要集中在杭州，进一步扩充在长三角区域的土地储备。。

　　业内分析称，目前滨江集团土储达到2700亿货值，参考2019年1121亿元销售额，目前的土地储备可以满足未来2年左右销售，在加大巩固自身优势和区域的市占率上有着积极作用，也为后期规模扩张打下坚实基础。

　　来源：中国房地产网

编辑：wangdc