近日，高力国际发布2020第三季度西安物业市场回顾与展望报告指出，三季度写字楼市场持续回暖，房地产建筑引领市场需求；在政府政策扶持下，产业园租户结构维稳；零售市场复苏，餐饮及零售业态加速洗牌。
写字楼当季回顾
市场持续回暖 房地产建筑引领市场需求
第三季度，永威时代中心、西影大厦及天一国际等3个写字楼项目交付入市，新增供应面积合计15.5万平方米。与此同时，得益于国内稳定的疫情形势，全市经济活动持续恢复，季内租赁需求回暖。
需求方面，房地产建筑行业持续活跃，占当季新增租赁面积近四成。在全市“稳投资稳增长”的背景下，市政府强调加大公路、铁路等传统基础设施及社会民生项目投资与加快重点项目建设。因此，以建筑工程类为代表的企业需求活跃。此外，“新基建”诸如通信及新能源企业同样录得较大面积成交。
由于当季新增供应较大，致使全市空置率环比上升2.8个百分点至24.9%。租金方面，全市平均账面租金环比增长0.1%，录得99.4元每平方米每月。同时，租户仍对租赁成本较为敏感，因此季内高力观察到城北子市场以明显的租金优势吸纳了更多的新增租赁面积，居各子市场之首。
未来展望
供应放缓 市场重回去化阶段
此次供应高峰仅短期推高全市空置率。从供应端来看，新项目入市步伐放缓，高力国际预计第四季度全市无新增供应，而2021年，全市新增供应亦仅约20万平方米，同比下降30%。
另一方面，传统金融及房地产建筑等核心市场需求持续回升。同时新经济发展将为写字楼租赁市场提供新动能。9月，市政府印发《西安市2020年稳投资实施方案》，其中再次明确提出加大新经济投资支持力度，推进5G、人工智能等新技术在数字经济等的融合应用，以推动全市新经济发展，从而逐步支撑相关企业办公需求上升。因此，高力国际预计在供应回落及需求回暖的双重影响下，市场空置率将重回下行通道。
产业园市场当季回顾
政府政策持续扶持，产业园租户结构维稳
本季度共入市两个产业园项目，分别为高新区的数字经济产业园以及经开区的西安工业设计园（H）。新增供应面积合计23万平方米。截至2020年第三季度西安市产业园总存量增至382万平方米。
需求方面，本季度净吸纳量约为28万平方米。与上季度相比有了较大增长。得益于政府优惠的招商政策和明确的招商方向，产业园租户结构仍保持相对稳定。如华为，爱立信等科技类公司仍为产业园市场的主要需求来源。
租金方面，第三季度全市平均租金与上一季度持平，为50.1元每平方米每月。市场化的开发主体继续采取以价换量的租赁策略；同时，新入市项目凭借其较高的产品力略微上调租金；同时，一些政府主导的项目租金保持稳定。因此，本季度全市平均租金与上个季度相比没有显着变化。
未来展望
根据目前的情况，产业园未来三年将有较大新增供应，主要集中于高新区和西咸新区。预计到2022年总库存量将达到500万平方米以上。随着新增供应的持续放量，预计西安产业园空置率仍将继续攀升。
从2020年到2022年,我们预计全市产业园平均租金将出现小幅波动。随着产业园项目和写字楼项目的集中供应，部分现有的产业园项目租金将承受较大下行压力。开发商或以降低租金，延长免租期等优惠政策来吸引客户，提升租赁表现。
零售市场当季回顾
零售市场持续复苏，餐饮及零售业态加速洗牌
第三季度，西安零售市场在沉寂半年后迎来U Plaza及沣西吾悦广场两个零售项目，共12万平方米新增供应入市，推动市场总体量升至近388万平方米。虽受疫情影响部分项目仍出现较大面积空置，但新入市项目均实现了较高的入驻率，为西安零售市场带来活力。此外，新入市项目均位于新兴片区，同时拉动了新兴片区的商业氛围。
需求方面，餐饮及零售业态仍为需求主力。在部分较大连锁餐饮品牌受疫情影响暂缓拓店的同时，伺机拓展西安市场的外来餐饮品牌表现活跃，加速了西安零售市场餐饮业态的洗牌。与此同时，如钟楼-解放路等以游客为主要客群片区的项目，为迎合客群喜好则积极引入运动品牌。拉高了运动品牌需求占比，推动了零售业态的更迭。
虽市场逐渐恢复活力，但随着餐饮零售的持续退租，部分项目仍出现较大空置面积，拉升零售市场空置率至6.2%，环比上升1.7个百分点。租金方面，由于部分空置率较大项目持续降低租金预期，全市平均首层租金环比下降1.0%至328.4元每平方米每月。
未来展望
虽国内疫情已保持稳定，但受国际疫情影响，部分国际品牌仍保持谨慎拓店态度。与此同时，随着部分项目品牌合约陆续到期，项目间两极分化将持续加重。在较大的空置压力下，部分项目或将另辟蹊径，整合利用空置面积打造场景化设置或引入更多新兴业态，为西安零售市场注入更多活力。
高力国际西北区总经理李静表示，随着西安疫情的持续稳定，市场不断释放回暖信号，办公楼，产业园及零售市场需求的增加使各类业主对未来的租金预期逐渐回稳。此前紧张的市场情绪逐步得到缓解。在国内经济形势向好，西安城市经济迅速回暖的基调下，西安市政府对招商引资政策的持续“加码”将使西安市场得到更多外部企业及投资机构的关注，推动市场迸发出新活力。
来源：高力国际
编辑：wangdc
