天津楼市真的在降价厮杀吗？

　　“大环境在降，但是核心区域降得少一些，如市内六区的和平区、南开区和河西区。”张军对记者说。

　　张军是天津一名二手房经纪人，今年已经是他在和平区从事二手房交易的第五年。据他介绍，天津房价曾在两个时间点达到高峰，一个时间点是从2015年年底到2017年3月31日出台限购政策这段时期，另一个时间点是2018年出台“海河英才” 计划之后的几个月。

　　“特别是2016年，天津市的房价翻了一番。”张军告诉记者，现在天津的房价都是在这两个时间点涨上去的。现在，“天津房价处于平稳状态”。

　　根据安居客的数据，1月至11月，天津新房和二手房的价格均呈下降趋势。1月天津新房均价为19085元/平方米，11月新房均价为17894 元/平方米；二手房价格方面，1月天津二手房均价为20785元/平方米，11月二手房均价为19857元/平方米。

　　此前，有媒体报道称，天津房价进入下降通道。对此，天津市住建委回应称，今年疫情过后，天津市房地产市场呈现“价升量稳”状态，一直在合理区间运行。

　　据澎湃新闻报道，进入今年三季度后，天津市房地产市场住房价格连续上涨，房屋成交量持续增加，房地产市场呈现持续平稳健康发展态势。

　　通过查询国家统计局公布的1至9月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，记者发现，1至9月份，天津新建商品住宅销售价格指数方面，除4月份和5月份同比下降外，其余几个月同比增长；天津二手住宅销售价格指数方面均有不同程度的同比下降。

　　多位受访者表示，《京津冀协同发展规划纲要》和“海河英才”计划的出台，加速了天津房地产市场的发展。同时，优质的教育资源和便利的落户政策也吸引了一大批外地客在天津落户买房。但由于近两年天津经济处于深度结构调整之中，目前产城融合因素对天津房地产市场需求的支撑较弱。

　　“天津应充分利用京津冀协同发展战略机遇，做好产城融合的大文章，吸纳更多优秀人才，实现自身高质量发展。”天津社会科学院经济分析与预测研究所研究员张智在接受记者采访时表示。

　　针对目前天津房地产市场形势，多位受访者表示，目前天津房地产市场处于平稳、健康的状态。

　　涨价往事

　　最近这些年，天津楼市发生了两大变化。张智的体会最深，他对记者说：

　　“一方面，受房地产调控政策影响，天津房地产市场热度由2017年之前的急升转为缓降；另一方面，天津从2017年开始进入宏观经济战略转型阶段，经济结构深度调整导致部分人口外流，引起住房市场需求有所下降。”

　　尽管这两方面因素对天津房地产市场产生了明显抑制作用，但张智认为，客观上而言，目前天津房地产市场运行处于健康平稳的区间。

　　2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》。这次会议指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略。战略的核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，走出一条内涵集约发展的新路子，探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式，促进区域协调发展，形成新增长极。

　　那一年，也是刘华成为二手房经纪人的第一年。

　　至今他还记得2015年刚入行的那几个月。“刚入职那个时候，什么都不懂，也不知道那个时候房子好卖。当时有一个客户，（我）只用半天时间就成交了一套房子。”

　　那时，刘华对天津房价最强烈的感受是，“一夜之间房价就涨起来了。”

　　根据安居客公布的数据，从2015年3月开始，天津的房价连涨27个月。2015年3月至2017年5月，天津房价从均价14685元/平方米上涨至25183元/平方米。

　　此外，根据克而瑞公布的数据显示，2016年，天津市房地产市场的销售面积为2583万平方米、销售套数为24万套、销售金额为3545亿元，相比2015年的1471万平方米、13万套、1742亿元，涨幅分别达到76%、85%和104%。

　　2017年3月31日，天津市人民政府发布了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。

　　2017年是一个全国楼市的政策大年，天津不例外。为了抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定，2017年3月31日，天津市人民政府发布了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，并表示要深化区域性住房限购。对在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士，暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

　　同日，中国人民银行天津分行、中国银行业监督管理委员会天津监管局联合印发《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，其中规定，在天津已有一套住房或在该市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付比例调整为不低于60%。

　　限购限贷政策出台后，天津房价开始下降。

　　根据安居客的数据，2017年5月至2018年5月，天津房价从均价25183元/平方米降至21461元/平方米。

　　在安居客官网上，查看近3年天津房价的数据，2018年8月是近三年来天津房价最高的一个月。

　　一位二手房经纪人表示，那段时间房价上涨，是因为政府出台了“海河英才”计划，人们恐慌性购房。但是过了那段时间后，天津房价开始慢慢降下来。

　　2018年5月16日，天津对外公布了吸引人才的“海河英才”计划，降低了人才落户门槛。本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户。

　　值得注意的是，在住房上，新引进的高层次人才，购买首套自住用房不限购。

　　政策出台后，天津房价出现了短期的上涨。根据安居客数据，从2018年5月至8月，天津房屋均价从21461元/平方米涨至23391元/平方米。目前，天津房屋均价为19857元/平方米。

　　2020年3月至11月，天津房价均价呈下降趋势（安居客数据）。

　　外来客户

　　人口是国内热点城市都在争取的资源。记者翻阅《2019年天津市国民经济和社会发展统计公报》，统计数据显示，截至2019年末，天津市常住人口1561.83万人，比上年末增加2.23万人。

　　天津的教育人口，历来备受关注。截至2019年末，天津市共有普通高校56所，中等职业教育学校74所，普通中学527所，小学877所。全年研究生招生2.55万人，在校生7.33万人，毕业生1.85万人。普通高校招生15.96万人，在校生53.94万人，毕业生13.71万人。中等职业教育学校招生3.21万人，在校生9.97万人，毕业生3.67万人。普通中学招生15.18万人，在校生46.20万人，毕业生13.08万人。小学招生12.78万人，在校生70.20万人，毕业生10.08万人。幼儿园2374所，在园幼儿27.59万人。

　　张智在接受记者采访时表示，近年来，除城市发展基本刚需外，影响天津房地产市场需求的主要有三个因素：产城融合、基础教育和京津协同。

　　产城融合主要指产业发展与城市人口之间的关系，最近两年天津经济处于深度结构调整之中，目前产城融合因素对天津房地产市场需求的支撑较弱；基础教育上，天津则有较好优势，吸引了大量北漂人才落户天津，其对房地产市场的支撑显着。

　　张军表示，自己有一部分客户是外地人，因为天津有优质的教育资源，他们为了子女上学来天津落户买房。

　　房价分化

　　天津中原地产投资顾问部高级总监薛秋宇对记者说，目前天津房地产市场呈现“梯次固化，各自分化”的格局。

　　今年是薛秋宇对天津房地产市场研究的第十五年。他认为，目前天津房价呈3个梯次。第一个梯次是市内六区，包括和平区、红桥区、河北区、河东区、南开区、河西区，这六个区的房价基本稳定在3万-4万元/平方米；第二个梯次是环城四区，即东丽区、津南区、西青区和北辰区，房价大概接近2万元/平方米；第三个梯次是远郊五区，武清区、宝坻区、静海区、宁河区、蓟州区，房价大概1万-1.5万元/平方米；滨海新区从核心区到外围区域价格也呈梯次分布。

　　薛秋宇表示，因为各自区域的发展规划和相关的配套设施不一样，以及各区域的土地供应情况和房企拿地的地价不一样，导致了目前天津各个区域的房价也不一样，价格分化比较明显。

　　从安居客公布的数据看，虽然天津二手房市场整体呈下降趋势，但是市内六区的和平区、南开区、河西区三个区域11月的二手房均价，比去年同期上涨。市内六区的其余三个区和环城四区的二手房价格相比去年同期则是下跌。

　　据一位在南开区从事二手房交易的中介人员介绍，由于和平区、南开区、河西区三区是学区房的重点区域，所以二手房价格基本没有降。但环城四区的房价由于新开盘的项目比较多，二手房价格有所下降。

　　张丽是天津本地人，准备将红桥区的房子卖掉。但是，在网上登记了两年都没有卖出去。中介告诉她，价格至少要降20%才能卖出去。

　　同样根据安居客数据，今年1月至11月，红桥区二手房均价从25399元/平方米降至23773元/平方米。

　　除了一些区域的二手房降价外，一些区域的新房价格也在下降。

　　一位在西青区从事新房买卖的置业顾问表示，有一个楼盘年底推出特惠房源，均价从6月开盘时的21000元/平方米降到了19000元/平方米。“现在是开发商优惠力度最大的时期。”

　　首钢地产首钢?柒里风华市场经理马腾飞在接受记者采访时表示，有些项目之所以降低价格销售，一是因为疫情原因，房企去化的压力增大；二是受融资“三道红线”的影响，有些房企着急回款来降杠杆。

　　政企共谋

　　“天津目前发展最大的问题是城市资源不均衡。”薛秋宇认为，天津主城区基本上汇聚了天津90%的优质教育资源和优质的医疗资源。

　　“目前环城四区成为了很多房企布局的重点，很多新天津人来到天津后，也会考虑买环城四区的房子。但是就目前环城四区的发展来看，配套设施还有待进一步完善，无法完全满足购房者子女就学和老人养老的问题。”薛秋宇说。

　　在走访环城四区的北辰区和东丽区的新盘时，记者注意到，有些房企在开发建设住宅项目的同时，也会同步建设一些配套设施，如在项目周边建设小学或者商超，来助推区域经济发展。

　　“除了（北辰区）道路和文化中心以外，其他公园配套、教育配套和大型的商业配套都是由开发商代建。”北辰区一个楼盘的置业顾问表示，每个开发商在北辰区拿地的时候，当地政府都要求开发商代建一个公建配套。

　　如天津正荣正宏置业发展有限公司在北辰区开发建设的北辰正荣府项目，项目南侧需代建约1.4万平方米体育公园。

　　薛秋宇认为，政府和企业这样的合作模式不仅会对区域带来较成熟的土地开发模式，也将进一步带动区域内基础配套的建设发展。

　　此外，为了更好地整合提升天津市现有教育资源、推动天津市高等教育内涵发展和职业教育优化发展，早在2010年，天津市政府在津南区打造了海河教育园区。

　　据海河教育园区一个楼盘的置业顾问介绍，（海河教育园区）有独立的户籍和学籍，可以报考市区高中学校。

　　这正是开发商拿地和楼市的最有力支撑。

　　未来不会差

　　长期笼罩在北京的光环之下，天津经济一直是舆论关注的焦点。2019年，天津市生产总值（GDP）14104.28亿元，比上年增长4.8%。

　　还有一个备受关注的数据，截至今年5月底，天津市推出的“海河英才”计划已吸引近30万人落户天津。

　　对“海河英才”计划，记者发现有网友曾在人民网领导留言板上留言，“天津不是缺人，而是留不住真正的人才，要吸引人才应该是创造更好的就业创业环境。靠高考优势吸引来的所谓人才，大多都是为了孩子在天津高考，很多不在天津工作。”

　　对这个意见，天津市教育委员会、天津市人力资源和社会保障局回复称，“海河英才”引进的是人才，特别是优秀年轻人才和高端人才，不是户口批发，不是高考移民，户口落在天津本人在外地的不行，只为落户不来天津工作创业的不行，单纯高考移民的更不行。

　　“和北京比，天津相对低的房价以及教育、医疗等资源，具备吸引人才生活和落户优势，但长久发展还需要经济产业等全方位发展的配合。”在薛秋宇看来，京津一体化是机会也是挑战，想要更好地吸引人才、让留住的人才更好地发展，需要地方政府在经济发展、产业发展等方面继续深化、调整，增加吸引力和提升城市价值。

　　马腾飞表示，他们之所以进入天津，一是源于国有企业的政治使命；二是看好天津未来的发展趋势。“因为目前来讲，国家在城市发展战略上已经明确提出要重点发展四大城市群，京津冀一体化从2015年就出台了规划纲要。在纲要中，北京无疑仍然是核心，但未来的‘发展核心’都指向了天津，我们还是很看好天津的发展。”

　　张智认为，京津双城之间的影响既有动态性又有平衡性。动态性是指影响在不同时期是变化的，比如京津冀协同发展战略对北京人才向天津转移来说是新的有利条件；平衡性是指人才流向是受多重因素共同影响的结果，比如北京就业机遇多但房价高，天津现代服务业发展落后于北京，但天津房价低。个人选择到哪里工作、落户和买房是自身偏好及其平衡利弊的结果。

　　“天津应充分利用京津冀协同发展战略机遇，做好产城融合的大文章，吸纳更多优秀人才，实现自身高质量发展。”张智说。

　　薛秋宇也认为，未来天津房地产市场有很大的发展机会。“京津冀一体化和疏解北京产业是天津未来发展的趋势。在这个大趋势下，天津怎么去抓住这个机会，对于天津来讲是未来发展的核心。”

　　根据克而瑞的统计数据，截至2019年11月，销售TOP50房企有42家进驻天津，进驻率超出80%。其中，TOP20的房企均在天津有布局。

　　（文中张军、刘华、张丽为化名）

　　来源：中国房地产报

编辑：wangdc