“受疫情影响，以前能租6.5元/平方米/天，现在写字楼在改造升级后，也只能租4元/平方米/天。”位于浦东陆家嘴板块的永华大厦，近90%的空置率，整栋楼改造升级后，正面临招租难的工作人员感叹。

　　11月26日，记者在走访浦东陆家嘴和南京西路多个写字楼后，发现大量写字楼空置，租金普遍下降，面临招租难的问题。而来自中指研究院的数据显示，2020年第三季度上海写字楼新增供应项目面积将近37.1万平方米，分别是前滩中心、陆家嘴滨江中心、长宁国际T3和T4。写字楼销售面积，前三季度销售为70.82万平方米，同比下降9.93%。

上海主要商圈甲乙级写字楼租金走势数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　在浦东新区办公的一家中小企业主刘伟（化名）正准备退租，他告诉中国房地产网上海，说：“对中小企业来说，租写字楼是一笔昂贵的固定开支，经历今年疫情，既然线上办公能解决问题，就可以省下租写字楼的开支，用来做渠道运营，业务拓展。”

　　曾聚集大量创业公司，市场火热的联合办公，现在也鲜少有人问津，位于陆家嘴的一家联合办公工作人员说：“以前一个工位1800元/月，现在一个工位1000元/月，还是没人来。”

　　长期从事写字楼租赁的小何说：“公司在浦东、南京西路、普陀、杨浦都有写字楼出租，以前陆家嘴、南京西路租金能去到7.5元/平方米/天，现在普遍都下降了。”

　　而中国房地产网上海在距离南京西路地铁站200米处一栋写字楼看到，过往6-7元/平方米/天甚至更高租金的黄金地段，也降为4-5元/平方米/天，现场居高不下的空置率跟之前的人声鼎沸形成鲜明对比。

　　随着甲级写字楼租金逐渐降低，市场上也出现一些期望改善办公环境的租户从乙级写字楼搬到甲级写字楼现象，从事金融行业的张先生，便将公司办公地点从原来浦东新桥搬到了陆家嘴核心区域，张先生说：“今年虽然受疫情影响，但公司业务还可以，看甲级写字楼租金下降，于是换个好的办公环境。”

　　由于疫情对营商环境的改变带来一定的影响，大多企业仍以节约成本为首要考量，预计短期内空置率下降可能性较低。另一方面，疫情对中小企业的持续性影响在第三季度数据上也有明显体现，中小企业开始搬迁，缩减面积或退出市场。

　　在市场供应方面，因疫情影响延迟入市的项目在今年三季度逐步交付，新增供应体量上涨，而企业租户的决策更加谨慎，租金持续走低。

图片来源：同策研究院

　　来自中指研究院数据显示，第三季度，上海甲乙级写字楼租金环比二季度下跌2.22%，至4.58元/平方米/天。截至三季度末，上海全市写字楼的空置率较二季度上升1.57个百分点。其中核心商圈虹桥的空置率上升2.99个百分点，漕河泾商圈空置率较三季度上升0.3个百分点。

　　在大宗交易市场，与11月备受关注的上海明天广场两次流拍截然不同的是，三季度，上海大宗交易热度不减，共录得14笔大宗交易，这之中写字楼物业类型有5笔，工业物业类型有5笔，商业4笔。其中，国海证券以13.8亿元收购绿地外滩中心C1栋，成交面积达15209平方米；澜起科技以5.46亿元收购漕宝路181号的写字楼项目，成交面积达15166.94平方米；嘉会医疗以5.8亿元收购漕河泾泰科电子厂房。

　　对于明天广场的流拍，同策研究院分析师丁垚接受采访时表示，明天广场流拍原因是多方面的，自身存在部分司法问题未彻底解决是其内部原因，同时，上海商办大环境也是重要外部原因。上海下半年以来商办供应同比增加，继6月份后，10月份商办供应面积同比涨幅再次突破300%，市场供大于求，空置率上升。明天广场的流拍更多与其自身内部因素有关，当下上海商办市场整体的确不太乐观，尤其是外围区域，压力较大。

　　但从大宗交易的投资者类型来看，有7笔外资买家，上海依然是中国乃至全球最富吸引力的投资热土之一。据了解，目前落户上海的跨国公司地区总部和研发中心累计已达到763家和477家。今年1—10月，上海实际利用外资达171.79亿美元，同比增长6.2%，总部型经济正在不断壮大。

　　上海市委、市政府历来高度重视外资企业发展，今年以更大力度的开放，重启新冠疫情带来的停摆。为落实外商投资法，上海已率先出台全国首部地方外商投资条例，外商投资的手续更便利，权益保障也更周全。《上海市鼓励设立和发展外资研发中心的规定》也将于12月实施，为外资研发中心聚集发展营造更好的政策环境。

　　来源：中国房地产报长三角观察

编辑;wangdc