11月4日，戴德梁行发布《北京自贸区 利好区域商业地产市场发展》报告，针对2020年9月21日国务院印发的《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，深度解读了北京自贸区四大关键词及其将对北京写字楼市场带来的深远影响。

　　北京自贸区实施范围为119.68平方公里，涵盖了三个片区，为了形成优势互补且不构成内部竞争，三个区域的功能定位和主导产业各不相同。

　　戴德梁行北区研究部主管魏东表示：自贸区设立的目标是为了降低国际贸易成本，促进对外贸易和国际商务的发展，在自贸区建设中，服务业和金融业是中国自贸区的核心发展内容之一。我国多年的改革开放仍存在短板，具体体现在金融业、服务贸易以及数字贸易的开发尚不到位。而北京自贸区的设立正是围绕这几个短板来重点发展。

　　北京自贸区四大优势

　　科技创新、服务业开放、数字经济、京津冀协同发展是此次北京自由贸易试验区总体方案的四个重要关键词及亮点，在一定程度上反映出北京发展自由贸易试验区的优势和未来发展方向。

　　北京自贸区建立后，将与天津自贸区、河北自贸区一起深化产业发展，实现区域有效资源的优势互补，并且北京重点打造的几个园区及产业在京津冀一体化中都居于高端定位，能够起到引领和带动作用。未来，在《总体方案》的指导下，京津冀三地将依托北京大兴国际机场的辐射作用，联系也更加的紧密。也将围绕科技创新、数字经济及服务业开放三个重点方向发挥更大的优势。

　　自贸区下的写字楼市场迎来新机遇

　　根据自贸区实施范围涵盖的三大片区，辐射到写字楼市场的主要商圈有中央商务区、中关村、北京经济技术开发区和通州。

图表来源：戴德梁行北京写字楼第三季度报告

　　其中，中央商务区写字楼存量占比最高，占全市写字楼市场总存量的24.2%。短期来看，2021-2022年，中央商务区新增供应仅为9万平方米，市场将主要以存量去化为主，随着疫情的有效控制和租户需求的稳步提升，商圈内租金和出租率下降的局面将得到有效缓解。长期来看，随着中服地块新项目的入市，中央商务区空置率将被推高，同质化竞争很可能致使业主采取降低租金预期的方式来吸引租户。未来，随着自贸区政策实施的逐步深入和金融业扩大开放的持续执行，将为跨境金融、数字金融企业迎来更多发展机遇，中央商务区写字楼租赁市场需求将得到进一步提升。

　　除此之外，中关村、北京经济技术开发区和通州商圈占全市写字楼市场总存量比分别为9.1%，5.2%和0.7%，这四大商圈共占写字楼总体量的40%。

　　未来，自贸区的建成将带动云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业迎来更多发展机遇，而中关村作为北京高科技企业的主要聚集区，也将衍生出更多租赁需求。

　　未来，北京经济技术开发区商圈写字楼市场无新增供应入市。短期来看，市场租金和空置率将继续保持现有水平。长期来看，随着自贸区高端产业的片区定位和大兴国际机场的启用，商务服务、高端制造业、生物技术和大健康等产业将持续发展，将为北京经济技术开发区写字楼租赁市场带来更多发展机会，届时整体商圈空置率有望呈下调态势。

　　通州商务区将继续以聚集金融、高端服务业为重点，未来将成为北京写字楼市场的主力商圈。同时随着金融企业在通州区的大量聚集，也将带动其他相关产业进驻通州。

　　戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛总结道："自贸区的成立所带来的高端产业集聚、人才红利激增、第三产业以及数字经济的快速发展，都将成为北京整体写字楼租赁市场乃至投资市场持续繁荣的催化剂。随着自贸区发展政策的不断落实，区内写字楼将会迎来新的企业入驻，这将给北京写字楼市场带来新的支撑，长远看北京写字楼市场仍是值得投资者重点关注的区域。"

　　来源：戴德梁行