土地市场的热度正进一步降温。

　　多家研究机构的统计数据显示，10月，房企投资拿地节奏明显放缓，全国土地成交量价齐跌，土地出让金总额缩水近2成，溢价率也降至4月份以来的历史低位，土地流拍现象进一步加剧。

　　业内人士认为，在“三条红线”约束房企降负债影响下，土地市场热度较上月进一步回落。临近年底，房企拍地将会更加理性，土拍竞争或进一步降温，仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度，条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑，预计优质地块价格仍将缓步上涨。

　　从10月全国土地出让金排名前二十城市来看，一线城市仅广州上海入榜，广州收金逾216亿元居榜首；二线城市共占据榜单13席，为榜单主力，其中南京揽金逾139亿元，位列第三。

　　房企拿地规模下滑显著

　　中指研究院的数据显示，1-10月，TOP100企业拿地总额25950亿元，拿地规模同比增长10.9%，增长率较1-9月有所上升。

　　尽管1-10月拿地同比显着上升，但是从单月来看，代表房企拿地规模持续下降，并创4月以来的新低。

　　中指研究院指出，一季度，部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地，50家代表房企拿地规模处在较低水平；进入二季度，商品房交易市场信心逐渐恢复，各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善，多重因素影响下50家代表房企加大投资力度，5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。经历二季度的积极补仓后，三季度房企调整拿地节奏，拿地规模整体低于上季度。10月房企拿地节奏再放缓，规模下滑明显。50家代表房企中，39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑，这一比例较上个月有明显增加。

　　对于房企拿地节奏放缓的原因，亿翰智库认为，大中房企具有较强的回款能力和融资能力，充裕的资金流入能够帮助公司增加在土地市场上的拿地力度，中小房企规模偏小带来的回款规模较低，并且受规模限制融资门槛较高，以此导致外部融资规模较低，限制了公司的投资力度。但是在企业量入为出的投资策略下，公司根据自身的资金储备选择合适的城市适时增加土地储备，不再一味追求核心城市的高价地块，更有利于企业保持稳定的发展。

　　土拍溢价率再创新低

　　从全国土地市场来看，10月土地成交缩水，溢价率继续走低。

　　中指研究院的数据显示，10月，全国300城土地成交量环比缩水，土地出让金总额环比缩水近两成，土地平均溢价率为11%，较上月减少2个百分点，再创今年4月以来新低。

　　克而瑞研究中心的数据也显示，受“中秋+国庆”双节因素的影响，10月土地市场成交量明显下滑，降幅超三成；同时，土地成交单价也连续五个月下滑，并且在房企融资环境收紧后，10月份成交溢价率再度明显下滑，降至年初3月份水平，市场热度明显下滑。此外，土地流拍也在加剧，10月份流拍率环比9月大幅上升，已经超过10%。

　　对于10月溢价率继续走低的原因，亿翰智库认为，主要是行业融资渠道不畅使企业拿地更加谨慎，并且根据量入为出的原则，不一味追求的高价地块。

　　克而瑞研究中心也认为，10月溢价率明显下滑，一方面与热点城市优质地块供应明显减少有关，另一方面与“三条红线”融资规则试点实施有关，资金面收紧下，企业拍地积极性明显回落，土地成交溢价也因此明显下滑。各能级城市表现方面，除一线城市因沪、广、深均有优质地块出让较多使得溢价率明显上升至11.7%外，二线和三四线城市的溢价率环比均有所下滑。

　　年底房企拍地或更加理性

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，8月“三条红线”融资新规之下，房企融资环境进一步收紧，再加上多地调控加码，房企拿地投资的积极性受到一定程度的影响。据克而瑞研究中心监测，拿地放缓成为9月份50强房企的主流趋势，三季度房企投资金额下滑26%，地价连续3个月回落，溢价率也在9月份明显回落，流拍率升至9.3%，土地市场整体热度明显回落，10月土地市场进一步降温。

　　不过，丁祖昱同时指出，在融资监管规则实施之后，热点城市中优质宅地的供应有所增加，以10月份以来成交单价TOP20地块来看，以最高限价成交或成交溢价率超过30%的地块数量多达12幅，优质地块竞争仍较激烈。

　　对于土地市场未来走势，丁祖昱认为，临近年底，大部分房企已完成了增储目标，而在融资监管要求下，部分高负债的房企也会减少拿地支出，加速销售回款，以降低财务杠杆率。接下来，房企拍地将会更加理性，土拍竞争或进一步降温，仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度，条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑，预计优质地块价格仍将缓步上涨。

来 源：  证券时报

     编 辑：liuy