进入2020年，限竞房基本完成稳市场、平房价、保供给的阶段性历史任务，不再是北京土地市场的供应主力。因此，不少市场传言称，2020年是限竞房“最后的时代”，明年北京除非出现加码调控，否则房价必然上涨。

　　实际真能如此吗？数据显示，2020年1-11月限竞房成交面积为293万㎡，仍占据整体商品住宅成交面积的48%，此外中原地产数据显示，买房人目前尚可选择的限竞房仍多达5万套，库存充裕，其价格限制属性对市场价格将起到较好的稳定作用。

　　整体来看，11月份北京房地产市场仍保持比较平稳温和的态势，二手房方面成交结构基本稳定，价格基本保持平稳。住宅用地市场方面，预计全年宅地市场成交量与去年持平。租赁市场成交量环比下跌，租金价格环比持平，同比下降，房客源成交周期保持高位。

　　新房市场：限竞房对房价稳定作用持续

　　11月商品住宅累计成交均价为47908元/㎡，累计同比上涨2%，与上月持平。长期来看，自2018年限竞房产品入市以来，成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平稳。2020年1-11月限竞房成交面积为293万㎡，占整体商品住宅成交面积的48%，其价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。

图：北京2018年1月-2020年11月成交均价及其同比 （单位：元/㎡、%）

数据来源：天朗北京房地产信息网、贝壳研究院整理

　　中原地产数据显示，已经入市未预定的限竞房套数有约3万套，而等待入市取证的限竞房大约还有不到2万套，也就是说，买房人目前尚可选择的限竞房达到了5万套。虽然无法与高峰时期相比，但这个数据显然也很可观。

　　关于2021年北京市场新房的价格走势，贝壳研究院表示，由于今年不限价地块供应比例提高，建设用地面积占整体宅地建设用地面积的比例由去年的48%提升至目前的88%，这也使得市场上出现明年房价将走高的预期，但据贝壳研究院统计，自2018年限竞房入市以来，截止今年11月，限竞房商品住宅成交了565万㎡，未来仍有近7成的限竞房项目等待入市，预计明年房价大幅上涨的概率不大。

　　截止11月底，北京商品住宅库存面积为1133万㎡，出清周期回落至20个月。主要原因在于11月成交表现较好，而供应面积相对较低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。12月供应量或将上涨，从而带动成交量相对活跃，但考虑到签约时间存在一定的滞后性，预计年底供应端作用将优先显现，12月出清周期或将小幅拉长，但随着签约的逐步完成，出清周期后期将保持稳定。

　　二手房市场温和升温 景气度提升

　　11月北京二手房市场小幅升温。贝壳研究院数据显示，11月北京二手房实时成交量环比增长约8%，市场继续小幅升温，成交绝对水平处在下半年以来高位上。市场反弹幅度弱于去年同期36%的水平，当月成交同比增幅收窄至29%，前11月累计成交同比增长9.5%。

图：北京链家二手房实时成交量及环比走势

数据来源：贝壳研究院

　　11月，二手房成交结构基本稳定，城六区成交占比70%，具体地，海淀、丰台、通州及西城等区域成交环比增速靠前，其中西城成交量连续三个月向上修复，已经达到2019年以来较高位。

　　此外，二手房价格基本平稳。11月北京二手房价格环比上涨0.5%，疫后市场的修复带动价格上涨，但幅度温和，近半年价格环比波动幅度均在0.5%及以内，同比上涨4.5%。分城区看，海淀、昌平两区价格涨幅在1%附近，石景山、大兴价格环比跌幅约1%，其余城区价格变动幅度不大。

　　贝壳研究院表示，当前市场潜在需求体量仍保持高位，购房者成交节奏略有加快，预计12月市场延续温和升温态势，市场景气度提升，价格环比继续微幅向上。

　　租赁市场持续降温 租金降幅同比收窄

　　北京租赁市场成交量环比下跌，租金水平环比持平。根据贝壳研究院数据，2020年11月北京市成交量环比下降3.8%。北京市租赁成交量在8月达到年内峰值后，从9月转入市场淡季，9、10、11月连续环比下降。从租金水平来看，2020年11月北京市月租金水平为79.5元/平米，与10月基本持平，同比下降2.4%。

图 2020年1-11月北京租赁住房成交量和平均月租金

数据来源：贝壳研究院

　　多数城区租金环比下降，东城、昌平、顺义和门头沟区有小幅上涨。根据贝壳研究院的数据，2020年11月东城、昌平、顺义和门头沟区租金环比有小幅上涨，其余城区租金均环比下降，降幅均在5%以内。从同比来看，顺义、房山、门头沟和亦庄开发区租金有小幅上涨，其余城区租金均同比下降。

　　业主预期止跌，新增房源挂牌均价环比基本持平，但仍保持低位水平。根据贝壳研究院数据，2020年11月新增房源挂牌均价为82.6元/平米，环比基本持平，与去年同期相比下降5.7%。业主出租心理预期从6月开始四连降，11月开始止跌，与10月基本持平，保持低位水平。预计12月市场维持低温运行态势，或将持续下降。

　　土地市场：预计全年宅地成交量与去年持平

　　2020年11月宅地市场无成交，1-11月北京住宅用地市场累计成交建设用地面积254万㎡，同比连续三个月下滑至-12.4%。近期宅地市场供应量较少，近四个月共6宗宅地供应，且计划于12月入市，共计40万㎡，预计全年宅地市场成交量将略高于去年1个百分点，整体与去年持平。

图：北京2018年1月-2020年11月住宅用地累计供求面积及成交累计同比 （单位：万㎡、%）

数据来源：天朗北京房地产信息网、贝壳研究院整理

　　1-11月商品住宅累计供应面积617万㎡，累计成交面积610万㎡，供销比为1，供求均衡。11月累计供应面积同比由正转负至-4%，连续两个月下滑，但由近三年历史数据来看，12月供应端均出现翘尾现象，2018年及2019年12月新房供应量环比分别为87%和13%，结合当前供求平衡的状态来看，预计今年12月供应量将有所提升。1-11月累计成交面积同比由负转正至1%，首次超过去年同期，从单月成交量来看，11月成交面积同、环比均涨，分别上涨58%、32%。预计随着12月供应端的发力，将带动成交量随之活跃，但考虑到签约存在一定的滞后性，预计全年新房成交量将与去年基本持平。

　　值得注意的是，北京今年的土拍市场，最鲜明的特点就是放开限价，商品房逐渐回归主流市场。前11个月北京共计出让44宗住宅地块（限竞房+不限价+共有产权房），其中限竞房仅为6宗，而在12月预计推出的8宗地块，只有2宗限竞房，其余全部为不限价地块。

　　来源：和讯房产

编辑：wangdc