行走在城市中，随处可见的是数不清的高楼大厦。

　　有人说，高楼大厦是一座城市最高级的名片，从写字楼的高度，能看到城市的变迁，写字楼的多寡，看到是城市的繁华程度，写字楼的迭代，看到的是城市的未来……

　　所以，很多城市都把高楼大厦当做国际化的象征，热衷于建高楼，没有最高，只有更高，以此来彰显现城市的国际化和大城市感。

　　济南也不例外。

　　这些年，济南城市建设日新月异，一座座高楼拔地而起，尤其是东部新城经十东路沿线，高楼大厦鳞次栉比，玻璃幕墙流光溢彩，俨然一座国际化大都市。

　　被看作城市修容师的写字楼，不仅提升了济南的城市颜值，也在济南的经济发展中扮演了举足轻重的角色。

　　但，写字楼的投资价值几何？可能这是更多人关心的问题，今天，我们就从供应量、涨幅、库存等方面，聊一聊济南写字楼的真实现状。

　　1.

　　2017年-2019年

　　济南写字楼总供应量超1000万平米

　　我们先看一下近三年的商业商务金融用地情况：

　　2017年成交的商务金融用地地上建筑面积约566万平米。

　　2018年成交的商务金融用地地上建筑面积约534万平米。

　　2019年成交的商务金融用地地上建筑面积约375万平米。

　　仅这三年相加就是1475万平米。当然，这些地块并非全部写字楼，还有商业、公寓等业态。2019年1月1日之前，济南市禁止在商业金融用地建“商务公寓”的新规还没有正式实施，按照当时的规定，商务金融用最高可配建35%的商务公寓。

　　然后，再减去部分商业，商务办公性质建筑体量，保守估计也有700万平米。

　　这是从近三年的土地成交方面得出的数据，但我们知道这些成交的地块是陆续面市，是潜在供应，毕竟有的地块还未推向市场，有的地块拿了地两三年还没有开工。

　　我们可以再来看一下其他专业机构统计的市场数据：

　　荣置地数据显示：2015年-2018年济南写字楼市场总供应量为793万平米，总成交量约503万平米。

　　世联行数据显示：2009-2018年济南写字楼市场总供应量为713万平米，总成交量约385万平米。

　　青岛腾策数据显示：2015年-2019年济南写字楼市场总供应量为716万平米，总成交量582万平米。

　　虽然三个机构统计的时间跨度不同，数据也有所出入，但从中不难看出一个共同的信息——近几年济南写字楼供应十分充裕，市场整体表现供大于求。

　　济南写字楼暴增其实是从2016年开始的。2016年，济南CBD建设大幕拉开，随之而来的是大量的商务金融用地的出让。我们曾做过一个统计，CBD片区，从2016年绿地拿地开始，出让的商务金融用地地上总建筑面积约420万平米，包括写字楼、公寓、以及商业。如果除去商业和公寓，写字楼的体量也不小。一些商务办公性质的地块，也有以商务公寓推向市场的。

　　不只是CBD，还有CBD周边，以及汉峪片区、唐冶片区、二环南、南北康、西客站等等，这些地方虽然没有爆发式供应，但总量加起来也不少。

　　放眼整个济南，可谓万丈高楼平地起，看谁还敢瞧不起。

　　2.

　　四年间，住宅价格翻倍

　　写字楼涨幅却停滞不前

　　作为投资产品，很多人买写字楼因为觉得写字楼有升值潜力，尤其在片区腾飞、交通升级、数万高端客群的蓝图描绘下，一些人觉得，放几年再转手，价格铁定涨上来了。

　　然而，理想很丰满，现实很骨感。根据荣置地发布的数据，2015年济南写字楼成交均价为11470元/平米，2019年11月成交均价11770元/平米，而2018年的均价还是12389元/平米呢，涨涨跌跌中，写字楼的价格如定海神针。

　　再来世联行的数据：2015年济南写字楼成交均价11260元/平米，2018年成交均价12635元/平米，4年涨幅12.2%。而且2018年写字楼的成交均价，甚至低于2013年。

　　而这几年，住宅价格可是翻倍增长，写字楼价格涨幅，可以说“很良心”。

　　想当年，济南很多写字楼的价格比住宅贵出一大截，如今涨幅早已被住宅远远地甩在了身后。

　　就像中润世纪广场，在2008年时，就已经卖到了11000-13000元/平米，可以说是二环东卖的最贵的写字楼，当时中润世纪城二手房不过7000元/平米左右。而现在中润世纪城二手房已经涨到了20000-23000元/平米，几乎翻了三倍，而写字楼的价格却只涨到了15700元/平米。

　　所以，指望写字楼价格上涨赚一笔，很大可能只是一厢情愿。尤其是很多人抱着短线操作的心理，来投资写字楼，更是一进一个坑。

　　3.

　　写字楼库存量约400万平米

　　去化周期43个月？

　　除了价格涨不上去，济南写字楼市场还面临一个更严峻的现实，库存泰山压顶。

　　根据荣置地发布的数据，截止2019年底，济南写字楼库存量高达398万平米，去化周期约43个月。当然，各机构统计的口径可能略有不同，尤其是许多潜在的库存可能不在统计范围。

　　库存高企，一方面是供应量大，另一方面是去化慢，与住宅动辄几千套的销售量相比，济南写字楼的成交数据显得有些惨淡，有的项目每月成交仅录得个位数，很多写字楼项目，开盘多年都卖不完。

　　写字楼的难题有目共睹，面临高企的库存，一些商务金融地块，能不做写字楼就不做写字楼，而是包装成小面积公寓对外销售，这种乱象可谓不少。虽然2018年11月，济南城乡建设委市规划局等四部就已经明确规定，从2019年1月1日起，禁止在“商业金融”用地中设计“商务公寓”房屋类型，但仍有一些项目在危险的边缘试探。前段时间多家媒体报道的禾悦广场，就是其中一例。禾悦广场1号楼只有58套公寓，其余508套全为商务办公，却全部以精装公寓亮相，把508套商务办公产品也当成公寓售卖。

　　这种现象绝非个例，但总是野火烧不尽，春风吹又生。或许，这是面临写字楼库存高企的现实，无奈的一种选择吧。

　　4.

　　写字楼空置率高企

　　伴随而来的是租金下滑

　　很多人觉得，买了写字楼就算涨幅不明显，还可以租出去，当个包租公，包租婆，轻轻松松年入几十万。但是，数据会告诉你，写字楼租赁市场同样不容乐观。

　　据媒体报道，2019年6月18日，仲量联行《中国楼宇经济发展年报》发布，全国写字楼平均空置率为19.8%，其中，宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

　　当然，不只是青岛济南写字楼空置率高，世邦魏理仕日前发布的《2020年中国区房地产市场展望》报告显示：2019年主要城市写字楼空置率约两成。截至2019年末，世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%。

　　就连北京上海深圳，写字楼的空置率都在与日俱增。深圳写字楼空置率20%；上海写字楼空置率19.4%；北京写字楼空置率13.8%，创2011年以来最高水平。

　　而随着写字楼项目的越来越多，新的写字楼陆续交付，空置情况或许在短期内仍难以得到改善。

　　写字楼难租在济南已是不争的事实，除了高新、奥体这样IT、金融公司密集、人口流量大的区域，租赁状况相对好一些，其他一些片区写字楼的空置情况都十分普遍。

　　据媒体报道，汉峪金谷，租房信息发布量在济南位居榜首，租赁信息多达544条。

　　2019年11月份也有媒体报道，齐盛大厦1号楼的入驻率还不到50%，一些老旧写字楼的情况更差，空置率在60%。

　　空置率高，租金自然也涨不上去，以解放路商圈为例，根据2019年12月份3房网数据统计：

　　华强国际广场写字楼出租均价63.38元/㎡/月，环比下跌9.55%。

　　国华大厦写字楼出租均价51.86元/㎡/月，环比下跌21.22%。

　　赛博大厦写字楼出租均价46.5元/㎡/月，环比下跌13.08%。

　　东源大厦写字楼出租均价87元/㎡/月，环比下跌3.33%。

　　人口、资源密集的老商圈尚且如此，其他区域写字楼租金状况，可见一斑。

　　5.

　　济南写字楼的明天

　　记得这两年，济南不少地块出让，都有引进企业的相关条件，尤其是CBD地块，有的需要引进世界500强企业，有的要落户区域总部等等，也有要求需要自持多少等等。所以，这是写字楼未来的一个希望，希望承诺能兑现。

　　另一个希望就是越来越多的企业进驻济南，而非在济南城区内从西搬到东，比如一些银行总部，从大观园周边搬到奥体周边，这不是解决问题的根本。解决问题的根本，只能寄希望于更多的企业进驻济南，共同发展大美富强通的大济南。

　　济南写字楼的明天还面临一个问题，就是老旧写字楼的问题，配置跟不上，比如电梯，8年前我在东环国际广场上班，最头疼的就是挤电梯，不知道现在解决了吗？除了电梯还有停车难的问题，停车位少，停车不便，让一些企业也不愿进驻。

　　济南写字楼的另一个问题是扎堆，集中在东部新城，或许这是聚集效应，但未来造成的交通拥堵也不可忽视，其实这种现象已经显现。并且这种扎堆聚集与大城市去中心化的趋势也不相符。

　　对于现在在售的写字楼来说，谁的配套好，配置高，物业服务好，交通便利，或许谁才有真正的明天。

　　不然，等来的只能是空中楼阁。

　　备注：

　　这是春节前的一篇文章，因为疫情迟迟没有发布，今天是春节后第一天上班，让我们回归主题，聊楼市。毕竟，疫情都是暂时的，不过是历史长河中，一个小小的坎坷，当然，对一些家庭来说，可能是用尽全身力气的无奈，还有刻骨铭心的痛。疫情过后，什么都不会改变，一切还是如常，周而复始，好了伤疤忘了疼，我们一向如此。