北京市政府工作报告指出，2020年北京地区GDP预期目标是增长6%左右，与去年的保持基本平稳。但此次疫情对北京一季度经济的影响显着，第三产业首当其冲，商办市场尤其是零售、娱乐、餐饮、酒店等领域受到波及较大。因此，预计北京GDP增长将会有一定程度的下调。

　　按照政策规划，北京将集中聚焦发展四个城市功能——政治、文化、国际交往和科技创新中心。政治中心是核心，而其余三个定位都将强化第三产业的发展势头，尤其是科技创新中心的定位将推动金融、信息、科技等重点行业实现增长，利于此次疫情后巩固北京写字楼市场的需求，刺激市场的活跃度回升。

　　供应和需求

　　供应方面，受疫情影响，房企投资减缓、施工周期延长，预计2020年一二季度写字楼市场新增供应量将会明显变缓并后延至三四季度，在一定程度上缓解北京写字楼租金和空置率的下行压力。预计2020年，北京市写字楼市场仍将迎来约84万平方米的新增供应，主要集中在CBD以及丽泽金融商务区。

　　需求方面，在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下，预计上半年企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎，特别是扩租、换租的需求会有所减少。但疫情过后，下半年仍有反弹的机会。

　　租户方面，TMT、专业服务业、金融业仍将是租赁主力。随着行业的洗牌和整合，金融科技、5G、云计算、人工智能等领域或将成为写字楼市场的新兴租户力量。另外，生物医药、医疗设备、线上教育、直播、电商类的企业可能会有较大扩张需求。

　　另外随着中国继续开放金融市场，预计疫情后在华外资金融机构的新增办公需求将有所增加，将会刺激优质办公物业的租赁市场，或将扩大京、沪区域部分高端金融企业聚集的商圈的租赁需求。

　　租金和空置

　　面对疫情、经济放缓、新租动力不足及市场供应高峰等多重压力，预计2020年上半年北京写字楼市场空置率将持续上扬，租金水平也将继续面临下行压力，下半年疫情结束后可能会有所缓和。

　　预计到2020年6月份，北京写字楼租金将比当前下跌1.96%，全年预计下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率预计保持平稳，CBD、丽泽桥等商圈将小幅下行，另外互联网、高科技行业的需求有望推升中关村商圈的租金出现小幅上涨。

　　部分业主方会调整租赁策略，通过免租期、较为合适的租金优惠及折扣条件，减免部分的租金和物业管理费，应对疫情和市场挑战。

图：北京重点商圈写字楼租金走势预测（单位：元/㎡·天）

数据来源：CREIS、中指数据写字楼版

　　投资市场

　　北京写字楼市场较为成熟、租金收益稳定、交易流动性强、升值潜力超同类型产品等特点，以及受资产全球配置需求的驱使，北京的优质写字楼项目对潜在投资者尤其是境外投资者具有吸引力，成为投资热点。而本土的很多机构投资者，则对改造增值类办公物业比较青睐。

　　预计2020年，国内外机构投资者的投资策略相对审慎。资产估值在短期内可能会被压低，因此不乏会出现一些优质资产“抄底”的机会。投资者需要精准把握投资窗口期，聚焦和布局一些位置好，现金流相对稳健，稳定性、安全性更高的成熟项目。

　　除了北京传统商业中心以外，通州、丽泽等新兴区域也会是未来三年大宗交易的重点区域。由于人才和科技环境等因素影响，中关村商圈的物业项目仍将受投资者关注。

　　总结和展望

　　周期性和不确定性是不动产投资的长期规律，此次疫情的出现只是诸多不确定性中一个新的变量。短期看疫情，长期看供需；短期波动，长期企稳。目前来看，北京写字楼市场的企稳回升短期内取决于疫情结束的时机，疫情得到控制之后市场会逐渐恢复常态。从长期来看，写字楼市场面临的供需失衡和同质竞争是市场低迷的根本原因。北京作为金融、互联网、IT等领域头部企业高度聚集的一线城市，抗风险能力强的优质租户占比较高，租户群体规模大，企稳仍将是大趋势，未来市场也将对办公楼宇的运营和物业管理水平，以及应对突发公共事件的能力提出更高的要求。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc