房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。

　　新冠肺炎疫情发生以来，产业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。

　　疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对产业地产市场有何预测和展望？

　　日前，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新园区50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。

　　27日，针对疫情对产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的行业影响、政策建议、企业机遇等问题，房讯网采访了中科产城董事长郭莹辉。

中科产城董事长 郭莹辉

　　房讯网：疫情之下，对产业地产行业会产生多大的影响和冲击？从业者应该怎样应对和反思？

　　郭莹辉：疫情发生以来，我国几乎全行业停工、停产，这在建国70年历史上实属罕见。我国从产能过剩突然到产能归零，这对中国实体经济和全球产业链都是经济灾难。"覆巢之下，焉有完卵，"在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。

　　新冠疫情对房地产全行业的生态系统造成了巨大的破坏，各个细分行业影响又差异巨大。

　　第一，房地产企业上游的生产供应体系全面瘫痪，商品房生产周期不能得到保障。因为商品房的开发过程中非常依赖于上游物料和劳动力的供应充分性和高效性，才有房地产高周转的基础。而全国大范围的禁足、封路，导致水泥、钢筋、商业混凝土、农民工等产业链供应几乎停滞，商品房生产的工地无法复工、开工，造成开发商供货断货、交房违约、借贷还款等一系列经营风险急剧增高。

　　第二，房地产企业下游的消费市场严重紊乱，销售周转失灵，租户大量流失，导致房企现金流压力巨大，出现生存危机。本次疫情造成普通百姓多重的经济损失，包括生意失败、工作失业、股票投资损失等等，进而导致其中的潜在购房者失去或者降低购买能力；同时，宏观经济增速预期不明朗，致使大众对投资性房地产的观望情绪更加浓厚；另外，持有型物业中比如商场、餐饮、文旅类资产，面对的消费端流量严重不足，经营性现金流量非常困难；写字楼产业园区因为企业级客户经营压力的传导，导致大批的退租、减租潮，使不动产的业主生存压力巨大。

　　第三，房地产企业经营保障体系运转不力，行业性经营环境更加恶化。全国性抗疫也让地方政府的工作重心转到了抗疫防灾上，所以，房地产项目的土地供应速度节奏放缓，审批办事效率严重下降。金融机构依然对房企融资的限制，加上民间私募融资更加谨慎和困难，使房企的项目融资渠道和环境仍然没有改善。

　　第四，全行业内细分领域差异巨大，生存状态各异。疫情对于传统的"高周转"住宅开发业务而言，只是短期的经营现金流冲击和压力，一旦疫情过去以后，只要行业调控政策和消费者趋势没有大的改变，依旧会快速恢复到疫情之前的态势。然而，各类持有型"慢经营"的资产，本身的经营现金流与投资回报率之间就是很紧张的财务关系，本次疫情严重的影响到客流、现金流断流，无疑是本已脆弱的资产收益财务模型雪上加霜影响、更加举步维艰，轻者项目经营性金融机构借款逾期违约产生信用不良记录，重者因为客户大批退租、商业氛围消散而导致企业马上流动性破产倒闭。还有以装修、设计、销售代理、管理咨询等以人力资源为主的服务型企业可能大批大批的歇业倒闭。

　　产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计2020年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。

　　房讯网：疫情之下，您对产业地产市场预测和政策建议？

　　郭莹辉：疫情之后，建议政府重视产业园区与城市运营的作用和贡献，加大政策改革力度使其成为产业就业与城镇高质量发展的重要助推器。

　　疫情出现以来，全国多个省份，几十个城市先后对房地产行业进行适当政策调整，并有所松动，比如网上办公、延期支付土地款、减免部分企业行政规费、有条件解除限购、银行降低首付比例等等，但是这些政策都是因为疫情的应急之策，并不能改变房地产行业窘迫的现状，更没有渗透到产城开发与运营这个亟待政府关注、扶持的房地产新兴领域。

　　以往的产业地产、城市运营有很多政策雷区严重制约了行业的活力，希望通过本次疫情后产业发力和经济回升的需要，系统性、大力度改革政策体系：

　　一、土地供应方面。建立对产业地产混合开发业务鼓励政策，允许地方政府将产业用地与配套住宅用地"捆绑"供地；允许对特定投资招商对象设置定向挂牌条件；允许在全市土地指标中统筹并优先用于产业项目；允许经济发达与欠发达地区的政府间进行土地指标公开挂牌交易等等。

　　二、投资主体方面。首先，大力鼓励地方政府改革城市投资平台的功能、模式，以产业地产和城市运营商的战略定位进行市场化大力度改革，以释放长期以来体制弊端的约束，改变造城招商不专业，创业干事效率低下，政府融资平台功能丧失，且全国性平台企业严重亏损的局面。其次，大力鼓励传统开发商、央企基建商转型为产业地产开发商、城市片区运营商，既解决社会企业投资市场不足问题，也解决地方政府迫切需要的产业导入、项目资金、团队能力等问题。第三，允许地方政府与社会化资本共同搭建"混合所有制"园区投资开发平台，并通过参股方式有效监督的前提下，通过PPP、BOT、BOO等财务模型以"政府购买服务"方式实现政企合作，可以购买该平台产业园区、片区开发在规划策划、项目融资、基础建设、产业招商、园区运营等等专业化、模块化、平台化的若干服务。最后，针对发展产业的各类投资开发平台企业（包括政府政策性平台、社会化平台）给予全国统一的公平待遇和系列政策优惠扶持，比如企业所得税参照高新技术企业减免，所投资项目融资贷款发放快速审批且有中央政府财政专项贴息等。

　　三、经营环境方面。首先要认识到产业地产、城市运营是有利于产业经济和城市配套协调、高质量发展的新型业务，各级政府应该予以认可、支持。其次，应该将这些新型企业与传统的房地产开发商予以区别对待，除了前述的土地保障供应、投资主体改革、项目融资支持以外，还应该给予企业生产、销售活动方面诸多的差异化政策支持。包括，园区物业产品有条件的对外销售，园区配套的住宅可以对输入型产业人口销售（不受限购、限贷等）等，在产业新区而非城市核心区更应该鼓励产业、生活的资源、要素快速交易聚集。

　　房讯网：疫情之下，对产业地产市场机遇和展望？

　　郭莹辉：本次疫情对于产业地产商也是重大的战略调整机遇，抓住有限的政策窗口期重塑商业模式，找准市场切口渡过生存难关。

　　本次疫情既是对国家战略安全的警示、国家应急体系建设的检验、城乡行政治理水平的大考，也是国家在人民百姓卫生、健康等基础设施规划布局、投资建设的重新审视和政策调整，对于产业地产领域有着积极的意义和市场机遇：

　　一、生物科技园区建设机会。党中央首先敏锐的认识到本意新冠病毒的巨大的爆发性和破坏性，及时提出"将生物安全纳入国家安全体系"，其后，必将在全国性建立更加安全、可靠的国家级重点生物研究实验室；在基因检测、疫苗研发、球蛋白与人造血浆生物制品等药品研发领域加大投资和激励政策；在生物医药高科技人才培养会更加积极；在国家应急系统、军事战备物资的政府采购方面加大储备。。。这些利好因素将会积极促进地方政府、科研院所、社会投资等方面积极参与到生物医药产业链当中，包括生物医药产业园区规划建设，以及园区内重点实验室建设、科技企业研发和成果孵化等。

　　对于从事生物医药科技产业园区策划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区投资与运营企业将是重大的政策利好和长期而巨大的市场机会。

　　二、智能家居、智能楼宇与智慧园区的机会。本次疫情将十几亿人禁足在家里长达月余，再次唤醒百姓对家庭的功能的认知和智能家居的新需求。原来厨房内几乎沦为摆设品的洗碗机、消毒柜、电烤箱、微波炉、厨房电视等一下子成为主人居家生活的必需品，孩子居家上网课的需要居然能把华为平板电脑买断货！在加上家长居家远程办公，对家庭5G无线网络及其软硬件的更新换代产生巨大需求。开发商线上售房和装修公司VR全屋装修软件系统等又催生了产业互联网的应用。写字楼、产业园对于流行病监测系统上线也许会成为国家对公共建筑的常态化要求，涉及到中央空调的过滤升级、无接触测温设备、大数据分析系统、配套食堂与零售等无人化等，将会集成人工智能-大数据-机器人等高科技产品协同以满足全新的应用场景。

　　三、康养地产和科技住宅的机会。 如同2003年非典后北京及全国对低密度、健康型房地产市场刺激一样，本次疫情过后将对百姓的生活方式、置业偏好、投资理念发生重大的改变。比如，郊区型花园式养老住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等具体的房地产细分产品将是重大的市场机会，同时，百姓对于缩短通勤距离的产城融合工作与居住理念、以房养老的投资与生活理念等，都会对居住工作模式、城市配套服务功能等房地产开发、区域规划与城市设计等提出新的要求，这些都是相关产业地产公司的重大商机。

　　以上有关疫情对产业地产行业的影响分析以及政策建议，仅供政府领导、专家学者、行业同仁交流探讨，欢迎批评指正。更多详情请关注微信公众号"中科产城"。

　　来源：房讯网