房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。

　　新冠肺炎疫情发生以来，商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？商业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对商业地产市场有何预测和展望？

　　日前，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为商业办公行业平稳发展提供真知灼见。

　　2月29日，针对疫情对商业地产，包括开发商、运营商、渠道商的影响反思、应对建议、预测展望等问题，房讯网采访了中耀盛世董事总经理马耀扬。

中耀盛世董事总经理 马耀扬

　　房讯网：疫情之下，对商业地产（写字楼、产业园）行业、企业影响和冲击？

　　马耀扬：此次疫情对于商业地产整体的影响较为深远，不仅仅是短期对行业发展影响较大，对于行业长期来看也有着重要的影响，对于商业地产的整个生态链都会是一次前所未有的严峻考验，也会直接放大目前行业发展中所面对的一些问题：

　　1、 商业地产自身与经济环境关联度较高，且行业客户主要为企业经营客户。疫情之下，短期来看对经济环境和行业发展都造成严重影响，行业信心跟经济环境都需要一定恢复周期，现阶段对于无论是开发商或经营企业的现金流都是较大考验，由于有需求的企业客户会推后租赁或置业计划，造成开发商短期招商或回款压力加大。

　　2、商业地产行业的运营影响会更为突出，此次疫情对线下商家的影响是显而易见的，完全依赖人流的商场、酒店等行业的发展在此次疫情期间损失惨重，包括产业园这类物业，自身运营需要集合政府、机构、产业链条的上下游企业共同推进，多数园区运营能力较弱且又是人员聚集较为集中的环境，疫情之下影响更为明显。

　　3、 现阶段商业地产行业的营销推动更为受阻，商业地产相对住宅地产本身客户流量少，目前市场上推出的众多“线上售楼处”（住宅为主）更多体现的是品牌营销，无法形成有效客户的转换，一方面目前市场上推出的线上售楼处大多仓促上线，没有完善系统的技术手段支持，不能满足客户对产品的详尽了解及个性化需求，且无法形成有效客户引流；另一方面商业地产多为企业行为且资金额度较大，线上售楼处很难短期对标目标客群。

　　4、商业地产在面对经济下行周期叠加疫情影响导致去化难度大幅提升，企业客户在当下多数选择降本提效，即使有需求客户在面临抉择时刻也会争取更多苛刻条件，最大限度降低企业的自身风险，从而使交易难度加大、交易周期增长、回款时间延长。

　　5、商业地产目前处于高位的存量市场，供求关系严重失衡，无论是全国一线城市写字楼均面临空置率不断上升的压力，还是商业地产销售型物业近两年持续成交低迷，导致市场对传统线下渠道有较强依赖性，疫情之下线下渠道全面停滞去化压力将会陡增。

　　房讯网：疫情之下，商业地产（写字楼、产业园）行业从业者的应对和反思？

　　马耀扬：此次疫情给处于行业链条中不同阶段的各类企业也会面临严峻的挑战和考验，但对于整个行业发展也许会推动新的蜕变，营销模式、运营模式、服务模式、组织结构等在此次疫情过程中也给行业从业者带来很多新的课题和反思，对于行业的长远良性发展具有深远的意义。

　　1、增强企业品牌塑造，吸引需求企业进驻

　　结合目前全国防控措施，配合政府部门及行业协会组织防控防疫力量，定点公益派发防护用品等，保障入驻企业安全复工，并给予阶段性租金优惠政策扶持，加强疫情期间的防控防预工作的执行，提升运营服务能力，从而增加企业品牌关注度，树立社会责任感，提升客户信任度，吸引更多需求企业进驻。

　　2、强化线上营销体系，拓展创新营销模式

　　在此阶段会推动具有品牌影响力且有一定市场规模的开发企业加大线上营销的建设投入。受疫情影响大多数房企线下营销活动会受到制约，从而转向线上与线下相结合的营销模式，建设线上营销体系，搭建开发自主营销平台，通过全民营销APP和线上小程序，为客户提供在线咨询、看房、选房、订房等服务，结合新媒体平台资源，促进成交转化。部分企业也可选择目前市场中已有相对成熟的线上地产营销工具战略合作，优势是低投入、反应快，获客成本低，总之，需要远离舒适区，跳出传统营销思维，创新营销获客模式，整合一切资源。

　　3、运营企业降本提效、开发企业现金为王

　　商业地产行业面对本次考验，无论处在开发、运营还是服务端的企业在本次疫情中能否顺利突围，需要企业本身的“免疫力”更需强劲的“造血”能力；企业需要开源节流，提升融资能力。

　　4、完善物业管理体系，提高楼宇运营能力

　　在此疫情期间对于商业地产中运营类物业的运营能力及物业服务能力提出更高的标准，提升楼宇运营和园区运营在面对突发事件的应急预案能力和更加标准化的运营体系。从楼宇的门禁管理系统、中央空调的新风系统到公共区域的卫生防疫，对入驻企业进行管家式服务，包括及时各项信息反馈，都可以增加企业和物管之间的信任度，成为项目品质提升的价值点。

　　房讯网：疫情之下，对商业地产（写字楼、产业园）市场趋势的预测和展望？

　　马耀扬：根据当下疫情的发展态势，疫情大概率在4月份左右会结束，市场逐步恢复正常。但整体市场信心及企业经营完全恢复仍需更长时间。突发的疫情导致行业发展中遇到的问题提前显现，并放大问题所带来的影响，促使行业从业者更加深度思考，并促进行业发展进入更为全面的创新升级阶段，总的来说短期形势严峻，长期逐步趋稳。

　　1、因城施策，需求释放

　　疫情短期内会造成行业需求下滑，商业地产相关产业链庞大，需求下滑导致相关产业投资、生产、消费也面临收缩的风险，从而影响经济活力。基于“因城施策”的指导，为促进城市稳定发展，保障各类企业有序经营，政府会出台针对企业的各类行政或财政方面的相关扶持政策。疫情过后市场也会逐步复苏，因疫情所导致的一季度需求抑制，预计在二季度中后期市场成交量会出现一定程度的释放。

　　2、多元促销，快速去化

　　本年第三季度为多数开发企业还贷高峰期，到期债务压力叠加销售现金流减少，部分房企特别是杠杆高、资金成本贵的企业难以为继，企业必须进行自救，重压之下的存量市场势必会出现多元促销方式以价换量，从而促进整体市场交易活跃度增加，缩短周期快速去化。

　　3、金融政策或放宽，资金流动性增强

　　商业地产同住宅地产有本质不同，商业地产作为企业经营的生产要素，是社会经济发展的重要组成部分，也同时具备资本市场的金融属性，最终商业地产大部分仍需要通过金融市场进行资本化。当前经济下行压力加剧，降息、降准周期有望到来，此次疫情影响或成为行业发展催化剂，加速优质资产整合，推动城市更新进程，促进商业地产资产流动。

　　4、年度市场需求回归，大宗交易机会提升

　　本次疫情对全国商业地产项目的营销节奏和销售节点均产生影响，预计疫情结束后的1-2个月内，市场会迎来一波集中需求释放，将成为年度营销的重要窗口期。另外目前一线城市商业地产已出现部分优质商办资产低价入市的情况，国内外机构资本也会借此时期选择介入，年度大宗交易机会有望提升，房企应该积极提前做好营销准备工作，强化项目价值输出，及时把握时机去化，全年度商业地产销售或呈现价跌量升的趋势。

　　来源：房讯网