沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。
习近平总书记指出：“抗击疫情有两个阵地，一个是医院救死扶伤阵地，一个是社区防控阵地。”
商业地产包括写字楼、产业园正是社区防控阵地的重要组成部分。自疫情发生以来，商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？商业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对商业地产市场有何预测和展望？
为了能为更多的商业地产企业提供助力，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起“新商办50人专题采访行动”，采访、整理了来自50位商业地产总裁的思考和建议，期待与大家共享思想共克时艰。
影响：沉舟侧畔千帆过
全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯：
面对突如其来的疫情，对于商业地产的整个行业都会是一次前所未有的严峻考验，进一步加速商办地产行业洗牌。疫情之下，对商业办公是遭遇之战，强者恒强弱者恒弱；对联合办公是争霸之战，狭路相逢勇者胜；对长租公寓是生死之战，全力自救向死而生。
中国宏泰发展董事局主席王建军：
突如其来的疫情造成了巨大的影响和损失，对所有行业来说这是一次大考，任何企业如果过不了这道坎就要被淘汰。其实偶然的背后都是必然。从商业的角度来说，每一次危机也蕴含着契机，有内在规律和节点。这次疫情之后，可以预计很多行业企业开始出现分化，加快优胜劣汰，有的面临生死攸关，也会有一些逆袭而上，让2020年成为一个重要的分水岭。
大悦城控股北京大区公司常务副总经理、中粮广场总经理孙天立：
影响主要体现在五个方面。第一、市场需求减少，受疫情影响一季度区域产业引入、客户选址将会暂缓或延后，实际看房量减少；第二、承租能力减弱，部分行业中小微企业实际经营收到冲击导致租金支付和续租租金承载能力下降会有降租需求，楼宇将面临保业绩和保品牌的选择；第三、需求行业可能发生变化，大型人员密集型行业、共享办公等未来楼宇业主会慎重引进，而国企、金融、科技、医药等企业由于稳定性强，仍会是需求主力；第四、对于调整期楼宇来说，疫情会加速楼宇调整和产业疏解，楼宇运营方可以结合防控要求和合同履约情况进一步筛选出未来长期合作伙伴；第五、楼宇运营者大多数也属于中小企业范畴，在防疫成本、贷款成本和企业税收成本压力下，面对入住企业减租需求也很难推出帮扶政策，急需政府相关部门在企业经营各个环节给予减税降费支持。
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：
突然出现的新冠黑天鹅对商业地产的冲击直接体现在商业零售（闭店率高、人流量低）、公寓（返程延后、资金链承压、租户维权）、酒店（旅游消费基本停滞，入住率断崖式下跌）等。写字楼、商务园、产业园等作为企业复工、复产的物理空间承载主体，受到疫情影响相对缓和，主要表现为企业延迟复工可能引发的出租率的波动以及租户结构的调整和转移。此办公类产品存在替代性、承接性，面对突发性风险事件的抗跌能力较强，具有较强的韧性。
誉翔安地产执行合伙人王珂：
商务楼宇市场从2018年开始逐年走低，是由全产业收缩的基本盘决定的，本来是个缓慢下降的过程，这个过程也会伴随着新老产业进行交替。但突发的疫情，对市场起到了加速衰退的作用，而新的产业跟不上，这种企业端的变化也就导致办公楼宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京为例，尽管产业园承接了一部分传统办公楼的需求，但总体仍然是缩量价跌的。所以疫情之下，客户市场必然是萎缩的，放在短期（3-6个月）会是现金流质量差的企业开始退租裁员清算。反映在空置率和租金上，以北京为例，应该空置率在16%的基础上放量下跌到20%以上，价格也会继续下调，但因为租约的缘故不会剧烈下跌，最多下调10%。放在中期（1-2年）来看，如果呈现空置率快速提升的超跌现象，伴随着疫情缓和，会慢慢回升，但价格不会反弹。
亚太商业不动产学院院长朱凌波：
影响和冲击可分为短、中、长三种状态，长期影响在6个月以上。即使疫情彻底结束，工作和生活全部恢复，原来存量的写字楼和产业园市场也会出现30%乃至更高的闲置和空置。再加上疫情后遗症形成的对写字楼和产业园在空间、环境、安全、环保和智能化的升级需求，会增加存量市场的追加投资或一定比例被淘汰。如果增量部分在这创新方面抓住机遇顺势而上，必将使未来的写字楼和产业园市场竞争更加激烈和严酷！清盘破产、断士断臂、优胜劣汰、收购兼并等现象和事件会层出不穷。
中科产城董事长郭莹辉：
“覆巢之下，焉有完卵”，在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计2020年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。
第一太平戴维斯高级董事温书阅：
本次疫情将在短期内对商业地产造成巨大的冲击，空置率上升和租金的下跌会成为最主要的表现。但对于不同类型的物业，其影响结果也有很大差别。对于已经处于稳定期的存量楼宇来说，在疫情期间，无论是业主还是租户，续租将成为其最好的或者唯一的选择，原本有搬迁需求的企业在此阶段更倾向于续租，尤其是2020年上半年租约到期的租户，从理论上不具备搬迁的可能性，尽快与原业主锁定续约合同是其最好的选择。对于稳定期的存量楼宇业主来说，此次疫情反而会成为一个争取未来两年租约结构稳定的重要契机。对于新建楼宇或者预租期楼宇来说，负面影响较大。楼宇的交付时间被迫延后，已经签约但还未开始装修的租户，或者装修过程中的租户都将面临巨大的压力，同时业主也将面临巨大挑战，包括是否对上述租户提供优惠或租金减免，疫情期间的推广，空置面积的去化等等都将是值得深度思考的问题。
冲击：病树前头万木春
当代置业执行董事兼总裁张鹏：
对于房企而言，本次疫情预计在各个端口都会受到影响。在需求端，购房需求主动或被动释放动力减弱，在疫情严重地区更为明显；在开发端，开复工推迟和劳务人员的缺乏十分凸显；在营销端，线下售楼处关闭、营销受限、回款受阻。入伙端，项目工期延误或将推迟交房时间，影响业主满意度。物业服务端，客户对于物业服务品质提出了更高的要求，也是新的考验。所以在短期行业下行的趋势下，房企保证资金的绝对安全，经营风险的绝对可控是第一位的。
中交房地产集团副总经理周济：
从开发层面看，首先一个方面是，今年计划的开工、销售都会大大向后延期，特别是销售，在疫情退去后的一段时间，市场营销都会承受严峻的考验和压力，因为购买人群的购买心理的抚平和恢复需要的不仅仅是时间。另一个方面的影响就更为深远了。在痛定思痛后，从城市规划、小区规划、商业及写字楼平面规划及动线布局、城市及社区公共卫生定位设计、住宅防疫设计和设备、精装修防疫、中央空调系统等产品的防护重构等等，对房地产各业态产品进行重新的立体的、系统性的审视，在局部上不失为一场房地产行业的产品革命。
全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清：
疫情对商业地产行业、企业的冲击主要有以下三个方面：首先，因为受疫情影响，园区空置率和空置周期双向上升；同时还面临违约率增加，租金主动或被动下跌的问题，企业造成营业额损失，但园区防疫管理和服务压力有增无减，导致整个园区收益降低，甚至出现亏损、资金链断裂的风险。其次，面对诸如员工工资、银行贷款利息等硬性支出，企业资金周转压力大。第三，因疫情影响，导致在施或计划实施工程被迫中断或延期；而且即使复工也需要面对工人隔离、建筑材料采购困难、物流缓慢等问题，进而增加企业成本。
金融街北京置业有限公司副总经理高亮：
商办市场的市场格局、客户结构没有发生本质上的变化，阶段性的问题暂时替代了一直存在的竞争及供需形成的结果导向，举个例子，显然周边大体量的产品入市对运营初期的项目影响会更大，影响周期也会更长。分城市、分区域的表现各不相同，已经定型的城市核心的商务市场形态依然稳定并持续发展，积极方面一是产业的聚集效力会放大，符合发展需求的产业、产品的竞争力提升，二是城市及项目核心的竞争力受生活配套、医疗配套等因素影响凸显；三是办公环境和企业人文会成为企业竞争力的有利体现。受到极大影响的包括配套商业、踏空未来行业导向的初创企业，面临巨大的经营甚至生存压力。
中海商业北京公司总经理李佳林：
疫情直接导致人员流动性降低，从而影响购物中心、酒店等业态的客流，造成商户、资产经营者或持有人的经营受到严重冲击。写字楼同样受疫情影响，新租客户无法到访实地看房或因装修节点延迟无法锁定起租日，部分企业经营出现短暂困难，造成资产收益的不确定性增强，将对本年资产收益产生一定影响。但从长期来看，需求仍然存在，随着防疫工作的深入开展，全社会各行业复工复产，商办资产的经营必将恢复至常态。
国贸物业酒店管理有限公司董事总经理魏凯：
疫情对中国经济的影响是阶段性、暂时性的，相信我们一定能很快战胜困难，继续保持经济健康稳定发展。我相信疫情不会影响这些企业在中国投资经营的决心和信心。截至目前为止，国贸尚未出现因疫情造成写字楼租户退租的现象。
高力国际华北区董事总经理严区海：
针对北京的甲级写字楼租赁市场来看，我们的基本判断是疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。市场需求短期受到抑制，随着疫情逐步结束会恢复到正常水平。危和机从来都是同时存在的，线下商业活动被疫情冷冻的同时，线上商业活动却更加活跃。有意思的是，此次疫情向整个行业进行了一次行业数字化的"路演"，这次被迫的"数字化大练兵"涉及写字楼市场很多方面，例如远程办公，疫情防控，房源展示，线上带看等。相信此次疫情会让整个行业看到数字化和线上化能力的重要性，此次疫情将对于整个行业的管理运营，甚至是公司组织架构等方面都产生深远的影响。
中信资本房地产部执行董事、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平：
总体而言，写字楼面临的是疫情和经济环境综合效应的影响。疫情对写字楼的影响相对于购物中心、百货商场等商业物业有明显的滞后效应。餐饮业、旅游业、零售业等服务业先受影响，之后可能传导到某些生产服务业。影响的程度更多取决于本次疫情时间的长短。经济有自己运行的规律，传导需要时间。疫情影响到写字楼需求端，以2003年非典及2008年经济危机的经验来看，滞后的规律是通常是6个月左右的时间。如果说中美贸易战是长期影响的话，希望疫情的影响是短期波动的，但疫情导致中小企业的经营压力对于部分写字楼需求造成的负面影响可能会持续。本次疫情之下，相比中小企业而言，大型企业压力相对可控。从写字楼面积需求行业角度看，TMT行业、医药行业这些可能受益的行业，未来进而稳定或增加面积需求。传统写字楼的韧性行业如金融、专业服务业相对而言抗压能力较强，预计需求会保持稳定。
来源：房讯网
