房讯网讯 一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心，更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。

　　疫情发生以来，文旅地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对文旅地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？文旅地产企业从业者应该怎样应对和反思？对文旅地产市场有何预测和展望？

　　为此，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新文旅50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导展开专题采访，围绕疫情应对、营销策划、未来趋势等话题为文旅地产行业平稳发展提供真知灼见和理性思考。

　　3月31日，针对疫情对文旅地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题，房讯网采访了思凯来文旅产业集团董事长李涛。

　　思凯来文旅产业集团董事长 李涛

　　根据以往经验，疫情中的经济生活，对于大经济环境而言，影响有限。所以后续的商务活动、人们的休闲活动还有反弹的机会，在这过程中，企业应抓住机会，让产业活跃起来，让经营活动逐步走上正轨。

　　结合目前危机和新的政治经济环境发生的巨大不确定性和挑战，利用当前阶段，考虑清楚未来战略性的重新布局，显得尤为重要。其实，此次疫情也给了行业更多时间从不同角度进行更审慎的评估和更深入的思考，大家对于文旅地产抵抗不确定性风险的考量，有了更加深刻的认知。

　　此外，对于商业模式的健康性、安全性，大家议论得也比较多。在抗疫过程中，经济生活基本停摆，但以家庭为单元的最基本的生活方式又重新凸显，人们有更多时间思考健康生活的意义，同时也接受了一些新的生活方式，如线上教育、线上办公等，这种线上获取信息的生活方式，在这次特别的历史时期，让大家有了更深的理解。

　　经过思考，我们也提出了一些问题，什么样的文旅地产是更加健康、更加可持续、更加适应未来政治、经济大环境的？文旅地产实际上是通过物质性产业手段带给人们精神性享受的地产形式，什么样的物质手段是健康有价值的，更经得起考验，在未来产业转型、经济升级发展中更有活力？什么样的精神文化内容在城市生活、消费升级中是人们最需要的？这些都是从业者在本阶段需要审慎思考的问题。

　　城市新文旅是增量中的重要表现类别

　　中国正处在城镇化百分之六七十的程度，未来还有10%的升级空间，尤其大城市群的发展，让中国又诞生了近20个千万级以上的大城市群。城市群是未来最后10%新增量的产业发展重要承接区域，在这些区域，还有一些比较大的新的城镇增量开发，在这些新城当中，新的活力能量驱动中心已经潜移默化地发生了转变。

　　早先的文旅地产主要是通过投资大型主题娱乐等核心引擎型项目带动该区域的产业和消费集聚，这种集聚效应是城市所需，也是城镇化和区域经济发展所需。但是在新时代和新经济背景下，集聚的产业和内容将会发生根本性变化。

　　也就是说，从娱乐、主题公园等这些更物质性的内容，展现更丰富、更有机的归于城市本体的新型商业、文化、教育、体育、健康、科技创新等产业魅力元素、城市开放空间生态，这种未来新的要素构成将取代过去老的机械式的要素构成，而集聚模式将升级为更有机的模式。

　　由于土地比较稀缺，政府对于新项目的期待值越来越高，希望这些项目一方面能够带来新业态的投资，一方面能够创造新型地区消费中心，拉动经济发展和其他产业集聚。这是城镇化升级和新型消费升级中新的使命。

　　文旅地产在这样一个大前提下会诞生一些新的内容。同时，中央对于房地产、对于土地金融政策越来越严格，且对于地产比较限制的大金融环境也和过去有了很大差别，再加上城市和消费人群新的需求，城市新文旅会是一个在增量中的重要表现类别，一个创新的重要热点区域。

　　再把研究聚焦在国际文化旅游休闲的成功区域，可以看到这些区域并不是一个庞大的资产业态堆积或者累加，而是一个有机构成，不论是悉尼达令港，还是伦敦西区泰晤士河南岸，世界范围内的城市文化旅游，都可以看到文化休闲集聚区产业集聚方式的多种多样，其中很多并不是靠很大的业态，而是能够与城市生活融合得非常好的可持续业态。

　　这些业态的集聚吸引消费者反复到访，远比主题公园带来的价值更多。实际上，文旅休闲产业这种新的集聚效应本身没变，变的是内容，可以容纳更多的新型产业，形成更多的新型消费中心，而商业和产业的成功，又推动了整个城市文化和品牌的良性发展。

　　这样一个发展的产业模型一定会在中国出现，最开始由于资本率先进入可能会采取一些比较容易的通道模式，这个模式如果改变会回归产业发展的本身客观规律，在这一过程中有很多新型产业模型诞生，与未来城市新文旅项目发生更密切的连接，是综合很多要素的定制化发展的结果。

　　同时，和城市人性化的空间、更宜居的空间、生态的空间、建筑内外环境等形成系统化的构成的创新，成为更可持续、更有层次、更有深远价值的带给人们更多元体验和更广义内涵的新型项目，会在未来大城市群或者二线一些主要城市广泛诞生，这就是城市新文旅。

　　今年3月13日，国家发改委、财政部和工信部等23个部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》，指出重点推进文旅休闲消费提质升级，构建文旅多产业多领域融合互通的休闲消费体系，建设文化产业和旅游产业融合发展示范区。

　　可见，拉动内需市场，创建一批国家级和地区级的消费中心，是当前刺激国内消费的重点所在。而文旅地产作为新型集聚产业，将是主要载体和主要推动力。

　　城市更新与文旅结合驱动存量市场

　　城市新文旅针对的是最后10%的增量，其实城镇化达到百分之七八十以后基本就告一段落了，往后会进入存量市场。存量市场基本上以城市更新驱动，实际上也与欧美等国家发展路径一样，当新增量基本完成以后，整个城市发展就进入城市更新升级中。

　　城市更新，就是从简单的增量市场进入存量市场的探索，从存量市场寻找可创造的空间。因为过去城镇化是一个量化的过程，很多城市虽然发展起来了，但是其文化内涵、社区环境、区域潜在价值等很多都未被充分挖掘出来，还停留在一个肤浅的阶段。随着现代城市转型和人们对于城市文化生态宜居产业各种各样新需求的诞生，城市更新在存量中的升级非常重要。

　　而升级有多种产业表现形式，可以是微改造，也可以是整个片区的系统化改造。但不管怎样，文化、旅游、教育、艺术等文化类、休闲类、创意类的产业一定是城市更新中最核心的内容。而这些新内容不能简单地称为商业地产，它实际上是一种文化，一种新型城市更新中文旅商的结合，内容可以很多元。目前这个市场非常巨大，大湾区、长三角等部分城市已经在这方面进行了一些比较大范围的实践。

　　实际上，城市更新也是对过去快速城镇化的纠偏，或者说补充，因为在当初"快速"的过程中很多内容都没来得及更有品质地打造，所以其实我国很多城市都非常需要"更新"。且这类项目有个好处，因为其所在区域的经济、消费、产业格局已经初步形成，城市更新只是在其中做一个升级，所以投资风险相对较小，却容易带来锦上添花的效果。

　　尤其在研究很多欧美发达国家城市更新项目后发现，城市更新与文旅地产联系密切，很多城市更新项目更新的并不是物理性的空间，而是借助物理性的空间提升发展机会，利用其过去的文化历史产业基底和传承，与新型产业、新的城市物理空间融合，带给城市新的资产、新的形象、新的生活。如伦敦国王十字、巴特西电站综合改造项目等。

　　说到底，文旅产业面对的不仅是10%的增量，还有很大的产业发展空间，同时针对更大的城市更新，文旅地产也有更多的新的产业领域值得我们去研究。

　　新康旅和新旅居未来将强势爆发

　　此次疫情令人们更加重视健康，未来结合新的城市人口老龄化，辐射广泛的健康产业与文旅可以很好的融合，产生爆发式增长。尤其城市群周边，在驾车一两个小时的区域，结合较好的生态环境，再加上逆城镇化不可避免的趋势，这些区域会成为新刚需。

　　且随着科技的发展，人们生活方式、出行方式、工作方式也发生了相应变化。同时，随着教育、体育、健康、养老、城市休闲和度假等产业的增长，都会推动逆城镇化的发展。而随着一些农用集体土地的释放，逆城镇化有了载体，形成了新的需求，而这个需求是过去相对简单的旅游地产所缺乏的，会催生一批新的康养旅居产品或者城市微度假产品，而且这些产品一定是与城镇化最后的10%相辅相伴相生的。

　　作为文旅地产的分支，这些产品将成为疫后投资热点区域，同时也与很多文旅特色小镇战略布局形成更好的结合。其实，现在浙江、大湾区等都已经出现了这样的产品。而且可以预见，未来将有更多企业进入该区域，探索其中的地产内容。

    来源：房讯网