地产暴跌，依旧加压

　　近期，内地省市都在给楼市纾困，甚至“救市”。但是，海南，这个楼市调控最严厉的省份，却在逆行。

　　3月7日，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确“全岛限购”的同时，祭出“取消预售”的重磅政策。自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，全部现房销售。现房销售的房屋，通过竣工验收，且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

　　真的很重磅，海南是中国第一个取消商品住房预售制度的省份！怎么评价？海南太“硬核”了，调控棒棒的，不是一时的棒，而持之以恒。

　　2018年3月，海南喊出“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖”；

　　2018年4月22日，海南祭出史上最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售；

　　2019年9月16日，海南再次发布历史性政策：全国范围内，首次明确提出，全面禁止低端制造业，房地产行业榜上有名，禁止开发产权式酒店、中部4个生态县禁止开发外销项目！

　　要知道，2019年，海南GDP增长5.8%，未完成7%-7.5的目标！

　　要知道，2019年，海南房地产开发投资下降了22.1%，这是上世纪90年代泡沫破灭以来，海南地产开发投资的最大跌幅！全国是多少呢？9.9%，接近两位数！相比全国，海南足足低了32个百分点。

　　商品房销售额呢？2019年，全国商品房销售额上涨6.5%，海南下降了38.8%，也是上世纪90年代，泡沫破灭以来的最大跌幅。相比全国，海南低了45个百分点。土地出让方面，海南已连续近10年负增长了！

　　取消预售，“以退为进”

　　令人疑惑的是，近期全国有20多个省市出台政策，给地产纾困。其中，降低预售门槛，备受各地重视，比如江苏经济重镇无锡，规定地产项目形象进度达到25%，就可以去申请预售了。什么意思呢？基本上就是，很多项目出地面后，就可以卖了，这比“卖楼花”，只前进了一小步。

　　再比如，华东另一经济重镇——苏州，2月24日发布新政，取消土地现房销售和封顶销售的出让政策。也就是说，不管地卖的多贵，都可以预售。

　　另外，很多省市规定，开发商可以跨节点提取预售监管资金，什么意思呢？为防止楼盘烂尾，要求开发商卖房的资金存在银行，房子建设进度前进一步，就提取这一步的资金。现在，可跨节点提取，预支资金。台面上，是为了疏解开发商的资金链，但本质上，其实就是给开发商加杠杆。

　　中国的开发商，有两大生命线：快周转、加杠杆！

　　预售制度，本身就是让开发商加杠杆、快周转。

　　2018年，关于“取消商品房预售制度”的传言很多。最后，都不了了之了。取消预售，影响太大，不仅对房地产商、对金融的冲击非常大，房地产开发投资也会下行，对行业上下游（建材、水泥、玻璃等）影响也很大。

　　那么，现在房地产的脸都“杵在地上”了，海南为何还要逆势加压？

　　笔者认为，这是海南“以退为进”的做法。

　　海南壮士断腕，去除地产依赖的决心，其心可诚，其志可坚，日月可鉴！

　　不靠房地产刺激，说了不靠，坚决不靠！

　　但是，不依赖，绝非是污名化地产，绝非消灭这个行业，而是让这个行业正常起来！

　　什么叫正常？作为国民经济20个行业中的一个平等的行业，房地产与国民经济、城市发展和其他行业，有合理的依存关系。我们要“去地产依赖”、“去地产投机炒作”，但不是“去地产”。比如，近几年房地产开发投资，依然占据海南固定资产投资的近半壁江山。

　　2016年，海南暂停新住宅用地审批、暂停新住宅项目规划，到目前为止，已4年过去了。海南要建设全岛自贸区，医疗、教育、体育、文化、种业等多个行业；要大发展，还要引进外资，引进人才，做大外贸，地产这个基础性行业，不可能不发展。

　　2018年3月开启断腕“去地产”，目的是去地产投资和依赖。两年过去了，想在海南炒房，已绝无可能。既然如此，市场恢复正常，就提上议事日程。恢复从供地到开发，再到卖房，可以！前提是，杜绝给市场传达再次依赖地产、再次激活投机炒房的信号。于是，住宅土地出让重启了，但所有房子必须“现房销售”。

　　加杠杆炒楼的开发商，请走开！

　　吸引人才、搞安居房，地产不可离

　　此次海南新政，还有一个看点，就是“发展安居型商品住房，让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能以与收入水平相适应的价格，购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）红利。这就涉及到海南当下面临的另一个重任——“抢人”，同样也离不开地产。

　　自2018年6月以来，海南省、海口市、三亚市，相继出台了8次人才政策。最近一次是2019年10月25日，海南发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，将居民落户全面放开，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。

　　当下，要吸引人才、留住人才，放开落户限制是不够的。你全面放开，别的省市也会放开。现在，非热点省市，落户基本无门槛。关键是，产业经济、教育、科研等发展水平怎么样？有没有补贴、有没有购房优惠？对海南，地处天南，孤悬海中，除了拿房子来吸引，还有什么呢？

　　即便是杭州、成都、武汉等热点二线城市，也要拿房子来引人才，比如武汉提出的人才8折买房的“百万人才留汉计划”。对海南来说，上世纪末的地产泡沫、2010-2015年国际旅游岛概念下的又一轮泡沫，真是伤筋动骨。一时间，“天涯，海角，烂尾楼”成为海南的三大景观，基础设施相对薄弱，实体产业发展滞后。

　　2018年4月13日，领导在海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布：支持海南全岛建设自由贸易试验区，并提出了9大支持产业。不管哪一类产业，都要吸引人才。此次新政提出安居房，目的之一也是为吸引人才。让商品房市场再次复活，并给价格低的安居房输送建设资金，这就是政策初衷。

　　取消预售，海南只是个案

　　2019年，海南GDP增长5.8%，与2018年持平，下滑的局面控制住了，房地产开发投资占比降到了2012年以来的新低。可见，脱虚入实，取得了实效。2019年，海南地产还在明显下跌，但第三产业增加值同比增长7.5%，比2018年上升了0.7个百分点。2019年，海南利用外商直接投资更是爆增了84.5%。

　　中国只有一个海南，只有一个海口、一个三亚。独特的地理位置、独特的气候，赋予了独特价值，绝不会让泡沫暴殄天物。上面的决心很大，只要自贸岛的各项政策落地，海南的地产就会重新焕发生机。经过2018年下半年以来的快速下跌，2019年下半年以来，三亚和海口新房价格指数涨幅开始稳定，2020年1月，海口、三亚新房价格指数涨幅分别为6.6%和6.7%。可见，自贸岛的规划利好，政策落地，开始利好楼市预期了。

　　最后，大家关心的是，海南现房销售制度，是不是个例，其他省份、城市会不会跟进。毕竟，很多人认为，预售是当下地产诸多问题的根源之一。去年，上面就讨论过，要不要废除这一制度。

　　笔者认为，海南只是个案，取消预售，是在确保继续断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”的既定战略不改的前提下，恢复商品住房供地和开发，让地产回归正常，并给海南建设安居房、吸引人才，搞好基建，输送资金。

　　作为岛型经济体，海南的经济体量小、产业简单、人口少（常住人口近944万），地产规模很小（占全国的1.2%）。从地产依赖到产业转型，包袱少、负担轻、转身快，地产断崖都能承受，遑论全面推行限售制度。对国内其他省市，不存在海南这种要断腕去地产依赖的大环境。

　　全面推行限售，开发商的资金链顿时承压，住房供应节奏骤降，房价可能将会明显上涨。对上下游的冲击，对开发投资的冲击，对地方财政的冲击等，都不可同日而语。所以，海南可以搞，别的省市不行！

　　（作者：李宇嘉 经济学博士 财经专栏作家广东省住房政策研究中心首席研究员）

来源：李宇嘉笔记