房讯网讯 工业经济看厂房、服务经济看楼宇。对于以现代服务业为主的都市楼宇经济来说，即便没有此次突如其来的新型冠状肺炎疫情影响，2020年楼宇经济也面临着巨大挑战。

　　自疫情发生以来，产业地产包括产业园、经开区及上下游企业防疫复工两条战线免租减租损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，产业地产行业、企业受到哪些影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？产业地产市场未来有何预测和展望？

　　为此，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网开展"新园区50人专题采访行动"，邀请50位产业地产行业内的公司老总、专家学者、研究机构和代理机构，围绕影响和冲击、应对和反思、预测和展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。

　　我们期待与大家共享思想，共克时艰。

　　一、影响和冲击：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春

　　中科产城董事长郭莹辉：

　　覆巢之下，焉有完卵"，在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计2020年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。

　　中国宏泰发展董事局主席王建军：

　　突如其来的疫情造成了巨大的影响和损失，对所有行业来说这是一次大考，任何企业如果过不了这道坎就要被淘汰。其实偶然的背后都是必然。从商业的角度来说，每一次危机也蕴含着契机，有内在规律和节点。这次疫情之后，可以预计很多行业企业开始出现分化，加快优胜劣汰，有的面临生死攸关，也会有一些逆袭而上，让2020年成为一个重要的分水岭。

　　嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：

　　突然出现的新冠黑天鹅对商业地产的冲击直接体现在商业零售（闭店率高、人流量低）、公寓（返程延后、资金链承压、租户维权）、酒店（旅游消费基本停滞，入住率断崖式下跌）等。写字楼、商务园、产业园等作为企业复工、复产的物理空间承载主体，受到疫情影响相对缓和，主要表现为企业延迟复工可能引发的出租率的波动以及租户结构的调整和转移。此办公类产品存在替代性、承接性，面对突发性风险事件的抗跌能力较强，具有较强的韧性。

　　全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清：

　　疫情对商业地产行业、企业的冲击主要有以下三个方面：首先，因为受疫情影响，园区空置率和空置周期双向上升；同时还面临违约率增加，租金主动或被动下跌的问题，企业造成营业额损失，但园区防疫管理和服务压力有增无减，导致整个园区收益降低，甚至出现亏损、资金链断裂的风险。其次，面对诸如员工工资、银行贷款利息等硬性支出，企业资金周转压力大。第三，因疫情影响，导致在施或计划实施工程被迫中断或延期；而且即使复工也需要面对工人隔离、建筑材料采购困难、物流缓慢等问题，进而增加企业成本。

　　新松智能产业集团副总裁曲洪波：

　　疫情对于产业园区的冲击并不是直接的，更多的是通过对购买和租赁的企业的开工影响来作用于产业园区的，随着节后企业大面积的复工，被疫情波及，大量的产业工人不能及时到位，订单无法按时完成，产业园区的负面影响会逐步显现。产业园区的市场和信心的恢复可能也需要较长的时间。

　　宏远·智慧产业园招商运营总经理王凯：

　　突发的疫情让我们从另外的视角冷静审视产业园区建设，应该更加科学理性地构划区域产业协同发展和产业园区建设，特别是京津冀协同发展的机遇。围绕中心城市以及核心产业聚集区推进产业的合理布局，做到产业及人群的有合有分，达成从区域产业核心到周边区域产业配套及外围产业延展的协同效应和可持续发展模式，这当中更要关注园区和企业人员的健康与保障。

　　联科智慧城投资集团副总裁袁建功：

　　年一场疫情席卷全国，从武汉宣布疫情进入紧急状态到全国各地出台各种防控措施，几乎整个中国只有一个主题，就是如何共同抗击新型冠状病毒，确保国民的身体健康。企业停产，国民禁足；疫情对产业园区带来了很大的影响和冲击，从以下几个层面来看至关重要：

　　其一，招商运营端，多数产业园区企业面临着停工/复工、入园企业面临疫情防疫以及疫情期间的正常运营挑战；

　　其二，租金收益端，多数中小微企业是大部分园区的主力，疫情期间中小微企业的抗风险能力较弱，中小微企业面临的问题，现在不仅仅是在家办公的问题，而是没有业务和订单，基本都是成本，这种大环境下大部分企业现金流有很大影响，没有利润来源，产业园区的租金收益会直接受到影响；

　　其三，行业洗牌端，疫情之后全国会迎来新一轮的基建投资，但是基建的对象一定会转向数字化基础建设的方向，传统的产业园区面临新一轮的竞争经营压力。

　　绿科科技国际执行董事汪传虎：

　　疫情用最简单粗暴的方式检验了我国在基础设施建设、城市管理、民生服务和产业发展等方方面面的成绩。中国企业面临着经济下行压力、产能过剩、需求短缺、出口不足、疫情引起停产停工等多重危机的叠加。而日趋完善的产业体系、厚积薄发的科研实力、先进的科学技术，正成为战"疫"的有力武器。

　　作为我国经济社会发展的重要载体--产业园区承载了众多创业企业，产业园区如何在这种黑天鹅式的社会经济逆境中保发展、稳增长，仍面临巨大挑战。疫情之下，产业园区产业如何升级转型、打造产业创新能力、产业园区的运营策略和未来的发展规划，是如今各大产业园区目前最重要也最亟待解决的问题。

　　那么，现阶段各类园区及入园企业受到的影响有哪些？

　　1、疫情对产业园区的影响：园区收缴租金压力增大，管理压力增大，园区服务体系受到影响，新客户招商工作停滞，新项目建设进度滞后，园区经营压力加大，资金链紧张，园区空置率增加，园区未来发展不确定性增加等问题。

　　2、疫情对入园企业的影响：主要是生产型企业原材料供应不足，市场订单减少，收入减少，生产困难增加，资金链承压雪上加霜，企业用工紧张，市场预期下降，对园区智能化要求高等问题。

　　中管世纪创发科技有限公司董事总经理王连生：

　　全生命周期介入园区客户企业，在企业发展节点事件上及时有效互动，给予企业外部资源支持，保障稳健持久经营，实现园区与客户企业的共生、共赢、多赢局面。疫情下很多中小企业在政府资源、市场资源、人员流动、流动资金、成本管控、政策争取、突发事件处理等方面把握不好，会出现断崖式发展情况，在这种情况下外部资源给予支持，对中小企业的发展将是一个转折点。

　　顺势而为响应国家政策、地方政府政策，注重产业链延伸的上下游企业孵化。按照园区所在地方政府行政区域内的产业布局、空间规划、环境资源、人文特点结合国家层面政策导向去定位或调整园区业态，即是顺势而为达到天时、地利、人和。与此同时注重产业链延伸的上下游企业孵化，这些企业里面会有隐形冠军企业、独角兽企业。

　　二、应对和反思：山重水复疑无路，柳暗花明又一村

　　嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：

　　作为产业园运营商，面临的更多是企业研发、生产、办公的综合需求。疫情后紧张的复工局面再一次说明企业最重要的是正常生产经营、政策支持、融资需求、上下游配套等等，这些形成一个企业发展的生态环境。 因此，在给园区客户提供上述安全、健康环境的基础之上，及时了解客户客户面临的难点、痛点，积极协助企业复工复产，通过针对性的协助部分企业通过争取政策补贴、融资支持等方式度过难关显的更为重要。

　　隆基泰和产业发展集团总裁李国忠：

　　疫情发生以来，产业园区行业从业者积极响应政府号召，全力协助政府抗击疫情，支持园区企业发展。隆基泰和产业发展集团所属的所有园区严格执行防疫措施，每天两次对园区进行消毒，并迅速完成了防疫物资的采购及储备；同时，为了协助园区企业顺利复工复产，隆基泰和产发集团积极对接人社局，共同举办"2020春风行动暨就业援助月网络招聘会"，协助将用人企业和劳动者之间架起'桥梁'；另外，面对园区内部分企业经营困难的现状，隆基泰和产发集团第一时间与多家银行对接，协助银行面向园区内企业推出小微快贷、防疫保障企业贷款绿色通道等融资措施，全力保障园区企业平稳发展。

　　中关村协同发展投资有限公司董事长高中成：

　　目前应对措施主要包括，第一，加快转型发展，加强传统园区企业向互联网业务模式转移。产业组织、产业招商、产业服务都要快速转向互联网模式，加强相关线上产品开发和大数据积累，探索互联网产业组织商业模式。第二，与当地政府密切合作，推出适应形势的产业促进政策。此措施因项目因地制宜。第三，适当调整年度各项工作计划，在保障防疫安全的前提下，安排和组织园区企业尽快复工。

　　洪泰产业社区CEO盛英泰：

　　首先，信心是金。疫情给企业带来的最大问题可能是恐慌，企业的创始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，国家和地方陆续出台一些特殊时期支持中小企业的政策。其三，现金为王。危机时期，资金紧张，要开源节流，注意现金为王。其四，智慧化数字化管理。在运营方面，在像物业管理和企业服务方面，我们要更多的考虑线上的资产管理、数字化的能力，尽量减少线下人与人的直接接触，通过智慧园区的平台实现园区的管理和运营变得更加便捷和高效。对运营商来说，原来线下部分占了75%，未来这个比例一定会缩小，线上的比例会进一步扩大。过去很多园区和政府机构可能更关心招商的效果，而对运营的安全性、运营的效率、运营的便捷性和准确性都不是很重视，所以未来轻资产运营的一种新方式新思路。

　　坤鼎投资管理集团股份有限公司副总裁杨冬：

　　园区地产作为地方承载产业发展的物理平台，在市场尚未恢复的情况下，尚难以通过有效的促销模式和服务提升手段缓解压力。但是面对前述整体市场的巨大变化，在地方政府必然需要提振经济发展的时候，或许正是产业地产寻求突破的良机。这个机会就是，争取地方政府认可和支持，促进地产行业进一步融合，以产业地产为核心支柱，突破土地性质的制约，放开园区物业的租售限制，真正按照产城融合理念，实现工业地产开发与商业配套、住宅配套开发一体化，使工业地产价值获得释放！如果真正使工业物业成为企业优质资产，这对全社会经济体系正常发展具有重要的意义！

　　中国高科技产业化研究会智能制造产业促进中心副主任郗龙飞：

　　此次疫情带来的思考有以下几点：

　　一是新一代信息技术产业给这次疫情防控重大支撑无疑是非常明显的，不论是统一的城市疫情防控、监测，统筹、调配、指挥及信息传递；还是智能化的监测设备和无人值守服务，与2003年的SARS时期相比，都显示出了无与伦比的优势；

　　二是此次疫情危机中，我们可以看到国内园区在应对速度、力度、创新性等方面呈现出较大差距，总体来说，东部园区在疫情排查效率、政策响应、行政审批绿色通道建设以及产业链的协调同步上都更为突出，这种园区"速度"和"力度"得益于政府及开发区充分授权型体制和较高的园区治理水平；

　　三是突如其来的疫情，在5G、数字信息、智能制造的发展方面，将加快布局与应用，同时也提出更高的要求。将倒逼园区重新审视配套服务的重要性，在园区中生鲜电商、无人便利店、同城物流、机器人配送车等的服务能力建设，都将影响未来企业的入驻选择。

　　四是疫情也导致企业员工在家远程办公，由此可见远程办公可能成为一种趋势形态，同时延伸相应的产业链，因此开发商应有脱离原有的租售模式的固有思维，在园区产业定位、产品规划设计、招商运营方面进行迭代、变革，未来市场产品一定是具有独栋、低密度、高绿化率、高品质智能化楼宇、配套完善的园区和高水准运营能力的园区将受到青睐。

　　启迪协信集团园区运营部总经理徐鹏：

　　一是积极和政府沟通，争取补贴和免租金，特别是对业主方是国企的情况，争取更长的免租期；

　　二是和客户进行沟通，争取缓交而非免除租金，对于部分企业用最近换取股份，对于拟入驻企业进行沟通；

　　三是与物业服务方沟通，对消毒、人员进出等进行严格管理；

　　四是做好复工准备，同时压缩人力成本；

　　五是与供应商进行沟通，减轻付款压力。

　　绿科科技国际执行董事汪传虎：

　　通过疫情反思，政府会加大新一代基础设施和互联网平台的投入，充分调动企业积极性，扶持企业发展的优惠政策，对智慧生态园区发展利好。

　　能力体现：产教、产城、产服融合是未来园区发展的大方向，产融结合是新手段，智慧生态是目标，对园区企业发展提出更高的要求。园区企业需要从顶层设计、产业生态构建、金融创新、空间承载优化、运营服务创新等几个方面系统提升，才能适应发展的要求。

　　数字化转型：从长远来看，全社会的线上服务需求、数字化转型需求的不断增长会成为必然趋势，我国在消费、应用领域已经具备了一定的创新领先优势，前端消费互联网带动后端产业互联网发展，是我国数字化转型最为典型的一个特征。

　　产业弹性：重视产业弹性，提高企业危机应对储备能力。产业弹性是企业在受到意外冲击时灵活调整产品种类和规模的能力，产业弹性强，意味着企业能够根据市场变化进行转产，适应新的市场需求从而得以持续生存。

　　适应办公、教育、制造方式、社会治理的新变化，创新居家、移动、线上办公，在线教育，及公共服务互联网平台化。

　　园区中国董事长梁椿：

　　第一，不论是品牌运营商还是中小型运营商，要做好打持久战的准备。因为园区本身就不是一个短期牟利的暴利行业，要遵循自身发展的规律。而且园区的成功一定是看你培育了多少优秀的企业，产生了多少上市公司或者有能力的企业家。而不是简单的卖掉了多少物业，招租出了多少面积，所以我认为园区运营商一定要练好内功，首先从各方面做好长期作战的准备。

　　第二，加强团队培养。疫情过后，我认为园区会发生组织机构、管理架构和人员裁减的变化。这几年园区发展虽然也到处招人，但其实有的运营商人员并不少，一个招商团队就是几百上千人，这一次他们肯定会在人员精减合作、管理扁平化发展上做更多的安排。

　　第三，加强区域深耕能力。以前大家看园区注重规模，认为复制更多的面积才能检验商业模式的成功，但是我认为，未来园区会向小而美发展，更多体现区域的深耕发展，深度资源整合，深度运营，提供更有价值的服务，这对园区本身才是最重要的。园区运营商要学会在危中找机，更加客观和务实地看待园区的发展，而不是盲目的一哄而上。未来园区数量不会少，但是运营商的质量和品牌度会越来越集中。

　　深圳赢城产业运营有限公司总裁王玉祥：

　　面对疫情带来的冲击，产业园和写字楼要加强园区管控，着力提升防疫管理水平；要帮助入驻企业解决生产要素瓶颈，尽快恢复生产，并积极响应国家和当地政府的减免租金倡议，适度减免租金，降低"空置率"；要适度加大相关智能化投入，构建智慧园区管理"云平台"，将园区招商、运营服务功能尽可能转移到线上，升级服务水平，加强"社群"关系营造，构建"有温度"的园区；加强自身成本控制，争取外部融资或政策性补贴，确保现金流安全。

　　针对未来可能再次出现的"黑天鹅"事件，园区必须要"未雨绸缪"，构建预警机制和应对策略。

　　三、预测和展望：长风破浪会有时，直挂云帆济沧海

　　荣盛产业新城集团副总经理王玉龙：

　　从新冠疫情看产业园区的五大转变。第一、园区配套升级及硬件的转变。对新建的园区来讲，经过这次疫情，应该将健康、绿色作为园区建筑设计中的一个重要的评价因素。第二、政策扶持的转变。政府肯定会出台更加有利，更有针对性的政策和措施来刺激经济，大家要密切关注，快速反应，详细解读政策，抓住这次少有的窗口期。第三、产业转型升级的转变。在互联网时代下，产业园区不再是一个独立的个体，而应该是一个产业的集聚。第四、产业招商能力的转变。线上招商方式可能会成为趋势。第五、园区智慧运营能力的转变。未来的产业园区，将会是通过互联网新兴技术"大数据""云计算""移动互联"等技术，打造一个智能化的运营服务信息平台，实现企业资源共享、高效办公、业务管理、合理决策等功能的一体化。

　　全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯：

　　新冠肺炎疫情发生以来，产业地产包括写字楼、产业园奋战在防疫复工两条战线，同时免租减租损失严重，经营受阻业绩停滞。直接面临的是疫情和经济环境叠加效应的影响。我们预计，疫情之下产业地产开发商、运营商、渠道商会面临很大的生存和经营压力。

　　疫情之后，我们认为产业地产包括写字楼、产业园将发生五大变化，绿色健康安全成为用户首选，轻重资产运营模式轻者胜，资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起，科技赋能智慧运营迎来窗口期。

　　嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：

　　疫情是调整优化租户结构的重要契机。从行业角度看，生物医药、互联网、科技等依旧看好；疫情催生的新的细分产业比如第三方检测、公共卫生防疫、医药与医疗设备、大数据、5G、AI、线上办公&游戏&视频、远程教育、远程健身和医疗等等也会快速增长；律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响较小；这些客户扩租能力更强，将会成为未来争取续租、扩租的重要对象。

　　智慧楼宇、智慧园区将成为发展趋势。深度 B 端运营，培养客户粘性，将成为未来运营商重要的评价指标。

　　疫情之后，我们认为商业地产将发生五大变化，绿色健康安全成为用户首选，轻重资产运营模式轻者胜，资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起，科技赋能和智慧运营迎来窗口期。

　　中智科博产业经济发展研究院院长黄永刚：

　　第一，智慧园区、高水平物业管理方将不断凸显价值，楼宇智慧服务等将愈发引起市场青睐。

　　疫情期间，通过搭配智慧平台展现出的智能体温检测、空气实时监控、人员智能定位等可视化无接触服务备受瞩目，智慧服务对楼宇的价值影响已然显现。疫情期间更加凸显高水平物业管理企业方，此次均豪物业、中海物业等这些企业让我们钦佩。在本次疫情中体现出的专业度、敬业度以及高效应对突发事件的能力为市场带来了启示，或带来了行业升级风口。

　　第二，后疫情时期，将加速楼宇经济升级，催生专业化品牌楼宇诞生。

　　按照一楼宇一园区"、"一园区一特色。更加注重特色产业人才圈的人文关怀，形成产业合力；更加注重发挥每幢楼宇自身优势和功能定位,搭建产业公共服务平台，集聚创新创业团队,全面提速助推经济发展形成若干增长极。专业化楼宇创造的良好的创新环境、产业生态环境必将是特色楼宇经济发展的强大动力。

　　第三，疫情之后加快推动实楼宇经济高质量发展

　　着力提升新建楼宇的品质、提升楼宇服务能力尤其应急管理能力。做好城市楼宇经济区域整体规划，除写字楼建设外，要配套规划建设餐饮商业、高品质商务酒店、公共交通设施、公共应急物质装备等。制定商务楼宇物业服务标准促进楼宇物业服务规范化、优质化。

　　泛华集团董事长杨天举：

　　疫情的过程，将倒逼园区重新审视配套服务的重要性，在园区中生鲜电商、无人便利店、同城物流、机器人配送车等的服务能力建设，都将影响未来企业的入驻选择。同时，产业园对于流行病监测系统上线也许会成为国家对公共建筑的常态化要求，涉及到中央空调的过滤升级、无接触测温设备、大数据分析系统、配套食堂与零售等无人化等，将会集成人工智能-大数据-机器人等高科技产品协同以满足全新的应用场景。

　　在产业园区发展形态上，在园区产业定位、产品规划设计、招商运营方面进行迭代、变革，未来市场产品一定是具有独栋、低密度、高绿化率、高品质智能化楼宇、配套完善的园区和高水准运营能力的园区将受到青睐。

　　产业园区作为产业发展的重要载体，已经成为各地区域经济发展的重要助推器，本次疫情将推动园区现有产业进行"整理、优化、升级"，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。由单纯的土地运营向综合的"产业开发"和"产业培育"转变；未来的产业园区，将会是通过互联网新兴技术"大数据""云计算""移动互联"等技术，打造一个智能化的运营服务信息平台，实现企业资源共享、高效办公、业务管理、合理决策等功能的一体化。

　　北京实创亿达科技服务有限公司总经理官兰兰：

　　从前景来看今年非常不乐观 ，疫情已经在全球范围扩散，疫情停止时间不容乐观。估计上半年基本业绩很差，下半年预计会接近恢复正常。

　　中联智创董事长曹志国：

　　在这样困难的环境下，对园区来说是生死考验，行业内将有80%园区逐渐退出舞台，市场将进行重新洗牌，这对产业园区来说同样是一个机遇。"地产式"产业园区失去市场，剩下的产业园区将逐渐"去地产化"，专注运营、赋能价值，真正回归产业本质。

　　山雨欲来风满楼，产业人的紧张与不安昭示着市场的风起云涌。地产热潮必将成为历史，实业终将务实。疫情浇了一盆凉水，人们有机会冷静下来去思考，从个人、企业、园区、产业、城市，每个环节的人都意识到一切将发生改变，思考在这个浪潮中如何找到自己，找到未来。

　　产业园区市场格局的改变是必然的，未来地位的上升同样是必然的。变革过后将推动中国产业化进程，出现无数家独角兽企业、独角兽园区。价值，将成为产业园区的核心，也是整个产业生态链的根本；赋能，将成为产业园区的价值输出方式。政府、园区、企业，三者将成为同伴关系，为产业事业并肩作战，同舟共济，向共同目标前进。产业园区的未来，就是中国产业化的未来，抓住关键机遇，产业园区将迎来新的春天。

　　匠人科技创始人兼CEO项铭：

　　我认为未来整个产业的发展趋势一定是两极分化，这两极分化是由这个行业的存量市场这根本性来决定的。两极分化以后，未来行业会出来非常多的专业机构和运营机构，这也是必然的。

　　所以，我认为写字楼、产业园一定是从招租变成真正的招商。

　　左邻副总裁周荟荣：

　　园区和楼宇管理方在防控疫情过程中，纷纷将眼光投向智慧园区运营平台，但都十分注重平台对长远发展的实际效益。管理方的需求更具体，对效益追求更明确；已经摆脱早期为了智慧化而智慧化的盲目。这是行业发展良好的方向。

　　通过疫情，很多园区楼宇意识到可持续的增值营收的重要性，会更注重运营。疫情发生，影响到大部分园区和楼宇管理方的稳定租金收入，促使管理方思考增值运营方向，实现收入多样化，确保良性发展。

　　北京龙创宏业科技发展有限公司总经理高富强：

　　产业园市场应是先低后高，逐步回暖，3-6个月恢复期过后，一定会迎来一个持续性的爆发期，这段时间就是各家园区的机会和竞争，无论租赁还是销售型的，提前做好准备，积累引导客户，可以开展线上营销，梳理更多更务实的服务内容，有针对性的推荐给客户。

　　在未来园区发展展望方面，智慧园区建设会是一个趋势，信息化、数字化、智能化将加快推进，专业性的园区尤其是医疗防护、大健康、人工自能、大数据园区建设会火热起来。另一方面，疫情给园区进行转型升级提供了加速的进程，推动了产业机构的优化升级。个人还是比较看好产业园的发展未来，一起努力，未来可期。

    来源：房讯网