2020年上半场楼市上演了一波三折的“魔幻”剧情：从售楼处被关、交易暂停到各地出台“救市救企”举措，叠加宽松货币政策提振，市场渐被唤醒，再到深圳、杭州等地现“万人摇号”抢房盛况，炒作之风渐起。

　　不过，从全国范围来看“万人摇号”仍然只是个案。“在不考虑疫情的情况下，销售本已处在下行周期。”国信证券研报称，近期销售升温既有供给增加驱动，又有填补疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策环境不发生改变，“填坑”完成后市场面对的仍然是销售“下坡”。

　　中国楼市向来有着政策市特征。虽然上半年各地均出台楼市利好措施，但一旦触碰到放松限购限贷的大尺度举措，均以“N日游”告终。中央层面三令五申“房住不炒”定位仍是不可触碰底线。

　　与此同时，宽松的货币政策流向正被监管层面加强防范。6月17日国务院常务会议指出，确保新增金融资金主要流向制造业、一般服务业尤其是中小微企业，更好发挥救急纾困、“雪中送炭”效应，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。

　　“中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。”在6月18日召开的陆家嘴论坛上银保监会主席郭树清表示，此外，各国还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出。

　　在住建部政策研究中心原主任陈淮看来，2020年下半年不可能出台任何刺激房地产、让楼市大火的政策。不管是财政还是货币的有限资源首先是解决疫后危机问题。

　　“政策市”效应

　　2020年初，一场突如其来的新冠疫情令整个中国楼市乃至经济猝不及防。1月26日中国房地产业协会倡议房企暂时关闭售楼部，房地产销售一度被暂停。直至2月26日，住房和城乡建设部发文，有序推动企业开复工工作。与此同时，房地产政策利好陆续祭出。

　　上半年，全国多个省市连续出台涉及房地产或专门针对房地产市场的政策。有统计显示，4月份，各地涉及房地产调控的政策发布高达67次，前4个月合计高达238次；2019年同期只有164次，同比上涨45%。

　　在土地出让环节，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限，意在给市场、企业减压；在房地产交易环节，主要涉及放宽预售标准、适度放松限价、人才新政变相松绑限购、购房及契税补贴、公积金政策调整，意在从供需两端助力市场复苏。

　　来自中原地产统计数据显示，今年人才政策发布呈现“井喷”之势，截至6月上旬已有百余个城市发布了人才政策，且其中超过80个城市发布的政策涉及购房补贴。从发布时间上来看，购房优惠补贴政策出台最为密集的时间段尤以二季度为主。仅6月份上旬，就有广州、南京、衢州、南宁、长春等15城发布了购房补贴政策。

　　而为争取抢到更为“高精尖”的人才，部分城市的购房补贴政策涉及额度上限甚至高达数百万元。如6月8日，上海市青浦区宣布，对引进的高层次人才最高给予500万元购房补贴；杭州在2月份宣布，对A类顶尖人才按“一人一议”最高给予800万元购房补贴。

　　但这些针对人才购房补贴优惠政策能否真正起到提振当地楼市的作用，依然需要打个问号。

　　6月16日，国家发改委新闻发言人孟玮在例行新闻发布会上强调，要推动各类城市特别是农业转移人口集中流入的城市，放开、放宽落户限制，也意味着接下来会有更多城市加入到出台人才政策的大军中去。

　　值得注意的是，这并不意味着地方政府可以随意松绑调控，毕竟“房住不炒”是大原则，“房地产平稳健康发展”是基本要求。据记者统计，上半年全国有10多个城市楼市松绑政策遭遇“N日游”尴尬，均因碰触了限购限贷红线。

　　先是2月21日，驻马店市发布政策提出将公积金贷款购买首套房首付比例降至20%，结果2月28日驻马店市政府相关负责同志被约谈，该政策文件被撤回。3月4日，广州发布取消商服类项目限购政策，当日晚重新被挂在政府官网上时，这一内容已被删除。

　　3月24日，海宁市发布微博称，3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。然而，这条消息发布还未到半天就被删掉。

　　5月20日，安徽无为市发布通知，提出“取消商品住房限售政策”，但很快也被“取消”了。

　　流动性释放

　　疫情发生以来，央行在货币政策上不断释放宽松信号，并以降准、降利率等手段向市场投放大量流动性。虽然监管层面对资金流向有着明确的窗口指导，而房地产一直是禁止投入的领域。但地产界都清楚，不管怎么限制总会有资金通过各种渠道曲折流入房地产。

　　这为楼市赢得了喘息空间。

　　在2月26日住建部宣布推动开复工的同一天，央行召开电视电话会议，部署金融支持中小微企业复工复产工作。会议提出，在前期已经设立3000亿元疫情防控专项再贷款的基础上，增加再贷款再贴现专用额度5000亿元。

　　从2020年初至5月央行通过3次降准，释放长期资金约1.75万亿元。LPR两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，是一年期LPR利率下降幅度的一半，房贷利率亦随之趋势性下移。6月最新贷款市场报价利率LPR显示，一年期LPR为3.85%；五年期以上LPR为4.65%，与5月报价保持不变，创下2018年以来的新低。

　　6月17日国务院常务会议发声，要求金融机构向实体经济让利1.5万亿元，并明确提出了降准、再贷款等工具。央行又开启了一连续的逆回购操作，向市场释放流动性。

　　随着市场利率的不断下调，房企争取到了较为充裕且低息的融资窗口期。

　　Wind数据显示，今年以来上市房企已发行债券130只，因5只正在发行中，募资规模还未公布外，其余125只合计融资已达1312.58亿元。其中，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5-1年期平均利率为3.11%。只有2年和4年期房企发债成本最高，平均票面利率达到6%以上，不过数量较少，只有7只。其余期限债券平均成本均不到5%，且数量较多，成为大部分上市房企融资成本集中地。

　　“房企资金多了，自然就会去拿地。”开发商人士称。不过，考虑到风险和不确定性，房企拿地策略更倾向于一二线城市的优质地块。这将导致各大城市之间地价分化将成为常态。

　　下半年楼市难“入夏”

　　政策变化信号，开始出现。

　　从5月至今，央行表现出来的是明显的“鹰派成色”，无论是政府还是央行似乎都把避免“浑水摸鱼”和打击“资金空转”作为短期政策重心。国务院常务会议提出的“防止资金跑偏和空转”要求，客观上需要央行适当收紧流动性，避免营造过于宽松的流动性环境。

　　这源于部分城市出现的“过热”现象。过去的“金三银四”，深圳千万豪宅三开三罄、“百万喝茶费”重出江湖、经营贷违规流向楼市等出现。“道理很简单，就是能赚钱！”深圳一位购房者直言。

　　风口浪尖之下，监管的“指挥棒”重新挥舞，政府通过下架挂牌价过高房源、处罚不合规开盘项目、督促自查经营贷违规流入楼市等多种方式对乱象进行专项整治。

　　距离国务院常务会议发声“降准”已过去十多天，央行降准的靴子仍未落地。

　　粤开证券首席经济学家李奇霖认为，即使央行回应了做了降准，资金利率也很难回归今年2-4月份低位。因为之前过低的资金利率滋生了套利，让金融机构大量加杠杆，也让市场利率偏离政策利率太多，使OMO等价格工具失效。疫情过后经济恢复正常，央行也没有继续保持如此低利率的必要性。

　　但这并不是故事的全部。就在一二线城市楼市回暖的同时，大部分三四线城市购房需求被透支，去库存压力加大，市场疲软甚至长期横盘阴跌的概率更大。各类城市市场表现愈加分化。“目前即便同在一个城市，不同的区块不同的房屋类型其境况也会有明显不同。”兴业研究首席经济学家鲁政委认为，房地产将进入“巷战时代”。

　　克而瑞报告称，下半年货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。从政策端看，地方因城施策，调控政策或将继续维稳，短期内放松限购、限售的可能性不大，多数城市更可能通过人才政策局部放松限购。

　　不少业内专家预测，“房住不炒”的导向不会改变，房地产业在加速从疫情冲击中修复后，会保持稳定态势，但不会“入夏”。

　　来源：中国房地产报

编辑：wangdc