多家研究机构的数据显示，上半年，房企境内外融资总额达到2019年全年融资规模的53％，虽然境内外融资总额同比下降4%，但仍处于历史较高水平。全球疫情下，房企融资规模端未出现大幅下滑，整体平稳，房地产企业融资成本整体走低，境外融资规模小幅下降。

　　境外融资规模下降

　　上半年，房企发债90%用来借新还旧。中国指数研究院近日公布的数据显示，上半年房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2%。中期票据和短期融资券发行规模上升，公司债和定向工具发行规模有所下降。

　　其中，前10企业信用债、海外债发行总额分别为556.5亿元、755.5亿元，海外债发行规模远高于其它阵营企业，信用债发行规模仅次于11-30企业，海外债融资成本6.54%，其它阵营房企均在7%以上，远低于其他各阵营企业，信用值融资成本均值仅为3.64%，企业融资优势明显。

　　51-100企业海外债融资成本达10.58%。从信用债融资成本来看，前10企业融资成本为3.64%，明显低于11-30企业及31-50企业。百强房企融资成本随企业规模的下降而增长。

　　融资成本走低

　　由于海外债市的低迷，海外债成本上升抑制了海外融资规模，境内发债一度成为房企融资的主要形式。在政府纾困政策推动下，房企整体融资利率水平走低，境内债券相较于境外债券下降幅度更大。TOP50房企境内发债平均利率为4.86%，较去年同期下降14.59%。境外发债平均利率为7.47%，较去年同期下降3.36%。

　　上半年共有12家房企的发债规模在100亿元以上。其中，恒大(含景程)累计发债531亿元，排名第一；碧桂园累计发债229亿元，排名第二；首开则以211亿元的发债规模位列第三；此外，华发、金融街、华夏幸福和万科发债总额均超120亿元。

　　值得一提的是，上半年境内单笔发行金额最大的为金融街于4月份发行的76亿元ABS，本次债券简称为“金融街优”，票面利率为2.8%。

　　从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高，中国恒大在今年上半年发行的一笔10亿美元债，利率高至12%，是所监测融资时间中融资利率最高的一笔；此外，融资成本最低的一笔为万科发行的10亿元人民币债券，利率低至2.56%。整体来看，今年上半年，美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本。其他债权融资和中期票据的境内融资成本基本也都在5%以下。

　　融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

　　2020年上半年发行超短期融资债券的房企并不多，仅有新城、招商蛇口、金地、金科、金茂、富力、荣盛、首开和华发9家房企。其中，荣盛利率最高，为6.98%；首开最低，为1.92%。

　　分析人士表示，头部房企凭借规模优势，融资渠道较广，融资成本相对较低。而中小房企不具备融资优势，在高负债的压力下，财务费用支出较大，影响了企业利润率。

　　综合融资成本与企业规模、负债结构、现金流状况、偿债能力、经营稳健性等因素相关，反映了资本市场对相关企业的认可程度，是企业综合实力的重要指标。随着房地产行业进入薄利时代，房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平。

　　偿债高峰来临 融资结构生变

　　下半年房企债券融资偿还将迎高峰，境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币，较上一年增加58％，部分债务集中到期，房企下半年债务偿还呈高压。未来两年同期偿债压力剧增。

　　分析认为，随着6月底银保监会定调，下半年金融监管将逐渐升级，金融环境较上半年有所收紧。同时，从6月海外债市恢复友好，将会影响下半年境内外债务发行规模的结构性变化。未来2年房企偿债压力不减，房企在融资端遇考验成常态。

　　来源：中原视点

编辑：wangdc