2020年上半年已经过去，尽管受到新冠肺炎疫情的冲击，但深圳楼市的上半年却走出了相对独立的行情。据国家统计局数据显示，深圳3月～5月的二手房价格涨幅在全国70个大中城市位居前列。

　　进入7月以来，已经有杭州、东莞、宁波相关政府部门出台新政，收紧楼市调控。和深圳一样，这些城市楼市近期都明显升温，甚至出现了一房难求的现象，房价也随之明显上涨。在分析人士看来，当前“短暂退烧”的深圳楼市可能是下一个进行调控的城市。

　　记者获悉，上周末（7月4日），住房与城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。

　　住建部副部长调研深圳楼市

　　此次座谈会主要从上半年房地产市场运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况以及对房地产的建议三个方面进行。针对目前深圳商品房供不应求，房价上涨压力大的问题，深圳本土地产商华润置地、万科的高管提出了各自的看法。

　　会上，华润置地华南大区总经理蒋慕川表示，深圳受土地资源制约，住宅用地供应量一直太少，尤其是优质的地区供应量更少，这是深圳商品房供不应求，房价上涨压力大，优质区域一二手房价格倒挂严重的重要原因。深圳政府今年加大了住宅土地的供应，希望政府能够继续加大供应力度，深圳最大的问题也是人多地少，所以希望深圳能够扩容。

　　万科集团合伙人谭华杰则不认可蒋慕川对于深圳“人多地少”的说法，其指出“是开发率的问题”。

　　谭华杰解释称，目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内，日本东京登记的开发率为70%，很多居民还住独立屋，所以东京的人口及占地面积情况足以说明，利用好开发率就能改善居住环境，深圳是全中国开发率最高的城市，但也就40%的开发率，希望中国在开发率上可以借鉴日本等国家的政策。

　　谭华杰的观点与万科董事会主席郁亮曾发表的看法不谋而合。在去年万科北方媒体交流会上，郁亮指出，纵观海外市场发展，郁亮指出东京的发展经验值得借鉴参考。

　　郁亮曾表示，“很多人说中国人口多，但东京人口比北京还多，城市面积比北京小，平均每个家庭却有1.17套房子。而且仔细看房子价格，市中心通勤1小时左右的范围房价每平方米1万多元，半小时左右是每平方米两三万元。”

　　“东京能做到如此，我们也能做到。”郁亮认为，一方面是不断提高土地的开发效率。东京都市圈有60%的土地拿来做开发，而国内大城市中，深圳土地开发率大概在46%左右，上海大概在30%左右，北京、广州则都不到10%。

　　除了“土地开发率”的问题，谭华杰在会上以纽约、华盛顿等城市案例说明国内写字楼严重过剩，市场去化压力极大，并指出深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。

　　卓越集团副总裁陈林也表示，资产管理业务是卓越的核心业务之一，包括写字楼和商场，近年来经营压力都很大，尤其是疫情发生以后更加困难。深圳写字楼供应过剩，叠加近年经济活力不足，出租率和租金都在下降，写字楼投资回报率较低。商场租金收入和商户销售额挂钩，受经济景气度影响也较大。

　　此外，谭华杰与陈林同时提议，加快深圳“商改住”政策的落地实施。

　　楼市以稳为主，不希望出现炒作

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“此次调研的主要意义还是希望楼市以稳为主，不希望出现楼市炒作。毕竟除深圳外，其他城市房价相对平稳，有些地方房价还在下跌，包括房价稍有上涨苗头的东莞在政策上也堵住了。”

　　上半年深圳楼市“虚火旺盛”吸引了全国的目光。国家统计局的数据显示，今年3～5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

　　今年上半年，深圳二手住宅无论成交量还是价格均创下不错的成绩。乐有家研究中心的数据显示，今年上半年深圳二手住宅过户44000套，同比上涨41%，仅次于2019年下半年。

　　深圳上半年二手住宅成交均价为每平方米65435元，环比上涨5%，同比上涨8%。单价上涨，套均总价也由2018年上半年的522万涨至2020年上半年的556万，如今总价500万左右的房子已经成为市面上主流购房需求。

　　成交数据显示，2020年上半年深圳购房者更青睐于购买60至90平方米的两房或三房单位，单价集中在每平方米5万元至10万元之间。与2019全年度数据相比，两房的购买者有所上涨，从之前的26%涨到了32%，每平方米7万元至10万元的购买者更是从23%上涨到了30%，再一次验证了深圳购房者的购买力之强。

　　来源：券商中国

编辑：wangdc