房讯网讯 今日（8月13日）下午，由全联房地产商会写字楼分会主办的"新商办50人论坛走进副中心"活动在北京国际财富中心举办，论坛以"解读副中心，解构新商办"为主题 ，特邀业内专家、分会副会长和常务理事等行业精英汇聚通州运河商务区，解析今年通州区域商办行业趋势，解读副中心商办市场复苏策略，推动北京城市副中心商办地产的复苏 。
以下为活动现场直播实录：
刘凯：我们论坛马上开始，我们新商办50人论坛走进城市副中心的活动，今天正式开始。首先感谢今天到场的所有嘉宾，所有的会员，我们对所有嘉宾跟会员表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
我们知道今年以来，在疫情不断肆虐的严峻形势当中，通州区商办市场有亮点，也有热点。比如说二季度我们京杭广场（音）股权的合作，还有多家银行进驻北京副中心，大宗交易市场也再度重启，一方面有机构统计数据显示，我们上半年大宗交易是310亿，还有说270亿，总之市场传出回暖的信号。通州表现比较抢眼，比如说三峡签约通州城大（音）广场的项目，但是我们同时应该看到，另一方面由于短期供应量大幅增加，同时在疫情反复背景下，通州市场区划也承受一定的压力，所以今天请来了通州区政府服务投资党委书记杨东风杨局，还有两大行高官刘兵总经理还有陆明董事从政府层面还有市场层面讲一讲包括大宗交易，包括通州区投资方面招商引资方面的政策。
首先介绍一下今天到场的嘉宾：
杨东风 通州区投资促进服务中心党组书记
刘 兵 戴德梁行中国资本市场副董事总经理
陆 明 高力国际华北区研究部董事
王浩骅 著名建筑风水专家
冯国亮 仁居智库创始人
杜山川 通州旅游协会秘书长
王采瑢 优势集群（北京）科技有限公司董事长
温 亮 北京国际财富中心董事长助理
高 亮 金融街北京置业有限公司副总经理
吕丽华 金地商置北京公司副总经理
张 南 电子城集团副总裁
张 毅 隆徽健康产业发展有限公司董事长
孙伟元 鸿坤产业集团副总裁
肖 博 北京金隅文化科技发展有限公司副总经理
庄 捷 北京兰格加置业有限公司华 常务副总经理
汪志生 中信和业（中国尊）设备运维部总经理
常务理事：（排名不分先后）
杨 木 北京国际财富中心项目负责人
侯智猛 金地商置华北区域商办营销总监
冯耀鲁 蓝光文商旅集团北京海悦城招商总监
李子峰 远洋集团 远新项目运营负责人
胡宜宾 远洋国际中心二期租赁运营总监
熊昊诚 北京荷花明城实业有限公司 总经理
云 虹 天润资产运营管理有限公司北京IFC项目总经理
程再德 北京保利通州项目总负责人
王 田 北京保利商办平台负责人
杨 苏 北京富力中心商业运营中心经理
袁溪阳 阳光保险集团不动产建设与运营中心总监
汪 幸 万科通州项目负责人
沙莉娜 万科商办资产大客户经理
孙 颖 金茂北京产城公司产业招商部总监
刘颖军 复地北京公司营销总经理
冯全幸 金泰集团租赁公司经营管理部经理
徐 丹 荷华明城大厦招商副总经理
解成勇 隆达智汇PARK 招商运营总经理
刘永亮 隆达智汇PARK 招商运营副总经理
安薇薇 中关村软件园产业服务部经理
藏洪芳 金尚管理有限公司经理
邵晓红 北京国能国源能源科技有限公司董事长
祝汉奇 河北建投英基房地产开发有限公司运营总监
张振臣 大厂工业园建设投资开发有限公司招商总监
王金爽 北京壹号总部营销总监
曹继辉 新潞运河文创园副总经理
我是主持人刘凯。感谢今天到场的所有嘉宾，刚才也介绍了一下今天论坛的背景，我想首先到了通州，还是要请政府领导，通州区投资促进服务中心党组书记杨东风杨局先讲几句，大家欢迎。
杨东风：我们通州区欢迎各位领导、各位专家、各位企业家和各位高士能够走到运河的源头，我们所在的地方应该说从金元明清就是为全国所瞩目的地方。我们所在的这个地方，在金元明清，尤其在元明清时期，我们这是中国最大的航运中心，当时没有上海，也没有各大港口，我们这是最大的港口，我们这是京杭大运河漕运文化的北起点，也是从京杭大运河从浙江、钱塘江一直到咱们这的重点，所有的保证中央政府和京城物资发放，我们这是集散地。应该说大家来到这以后，也给我们通州区的产业，特别是写字楼的产业增添了活力。一会儿我们也听听各位专家、各位企业家、各位高士的高度。我也代表我们赵区长欢迎大家到我们通州区来。
我们北京城市副中心座落在通州，我们通州是906平方公里，有155平方作为北京城市副中心的建设的功能区，北京城市副中心规划到2035年，北京城市副中心是155，扩大一点通州区是906平方米，再加上北三县，大体上是2200平方左右，大体和雄安、天津滨海新区相当。
我们这块地方，为什么大家讨论写字楼的发展，到我们通州我认为选对了地方，应该说我们这自古至今就富，这是有财点的地方，可以跟大家举例，我们通州人从金元明清开始，这里的居民就开始租房，直到现在。通州的老百姓应该说租房的很多很多，那个时候的漕运文化十万漕工从南方来，每天有十万漕工在这条京杭大运河上，到通州得住这，很多的投资人，很多的商家到了通州，就有一个住处。所以最早我们在明清时期，在我们附近就有18家洛河点（音），你们坐车来，一定会到我们赓庄桥，那时候18家洛河点，按今天来说就是当时的写字楼，应该说我们汇聚了十万漕工到通州来，在这经商做买卖。保证中央政府和京城的正常运转。也就是我们从金元明清开始就是为中央政府服务，就是中央政府的城市副中心。这是我们作为老通州人一直是这样认为的。
我们通州人应该说这么多年来，凡是到我们通州来，因为大家还没有买房资格，就到我们这来租房，企业到我们这来租地方，租写字楼，目前通州的产业正在打开，正在如火如荼的展开。一会儿我也介绍一下我们这些产业，我们所在地，咱们各位先生、各位女士来到值得骄傲的是什么？我们这是世界唯一的五条河流在这汇聚，世界上在一平方公里之内，有五条运河，哪五条，京杭大运河、通惠河，那时候嘉靖皇帝也是很支持的，温榆河，我们这温榆河直接居庸关过来，还有小中河（音），顺义以前所有工业园区水的开放都排在小公河里流到我们运河里，还有一条叫做运潮减河就是保证大运河的水如果出现洪水怎么办，就给它修峰，就流上潮白河，为什么叫运潮减河，就是运河和潮白河消减洪峰流量的河，世界上很少有这样的地理景观。所以我们通州应该说在这方面得天独厚，一般人你的历史，金元明清这么长的历史，甚至在辽代，我们就运河挖到通州，不是挖到北关，是挖到张家观，挖到台湖镇（音），最近我们通州区有一个辽金的博物馆诞生，都是国宝级文物。最近很多的报刊、今日头条都纷纷在报道。
我们这还有条路，叫北榆旧线（音），我们这条金隅旧线（音）直接通山海关，京就是北京，榆就是山海关，男篮幸得有一个山一程水一程，榆就是山海关。通州的历史从河上很通，从道上也很通，应该说我们通州曾经富，但是到了1901年漕运文化没了，给皇家的漕运没了以后，我们后来资本主义萌芽起来了，1901到1937年，当然到了1937年，日本帝国主义侵略咱们，芦沟桥事变发生以后，日本人炸了北四营，现在还是我们的文保单位，炸了那之后，经常检查这些商船是不是运送抗日物资，把商运打下去了，1928年我们为什么对国民党有意见，1928年国民党把通州变成了通县，我们通州的名字起的很早，当时是金问完颜亮起的，1151年当时的金主完颜亮起名字叫通州，一直用到现在。所以在1928年不叫州了，我们当时管了很多天津的区域，河北的区域，我们这管了很多地方，清代顺天府28个州除了大兴跟宛平，到我们这的贡院考贡生，钱袋从我们通州考出去多少个进士，一共迈出了150几名进士，明代倒数第二个状元就是通州人，应该说以前这就是一个非常繁华的地方。但是通过铁路的建成，日本鬼子侵略中国，我们这地位反而下降了。应该说沉寂了好长时间，建国以后，我们这也被规划成远郊区县，首先规划就限制住了，远郊区县，就是搞农业，从事玉米、小麦的种植，应该说那能种多少个。所以我们通州一直在谋划，一代一代通州领导都在谋发展，历史也给我们这机遇。
2016年5月27日，中共中央政治局明确通州作为北京城市副中心承载地，提升了我们的水平，我们通州区的规划从一个地级市的规划，经过中共中央局批准，在我党历史上没有过，党的历史上一个党中央批一个地级市的规划，这是不存在的。可见北京城市副中心在党中央和国务院心中的地位有多高。
应该说现在给了我们很好的发展机遇，我们首先建了一个运河商务区，我们这个在运河商务区里一小部分。我们运河商务区规划面积是20.38平方公里，我们现在先期启动了三平方，这就是我们整个运河商务区，就是中间黄的这块是运河商务区。
我们的运河商务区现在招商引资进展很快，给大家看一下，整个黄框是运河商务区，蓝圈里面是城市副中心交通枢纽带，我们这个交通枢纽应该排在目前说是亚洲最大的，但是也没跟欧美比比，也不知道他们还有没有比我们大的，我们是地上地下，将来每年流量跟北京国际机场出入口的流量是一样的，一个亿，每年一个亿的人口流量，现在是地上地下。
红框这块是北京市委市政府所在地，目前中央政治局委员，北京市委书记蔡奇同志，还有市政府领导，还有市委市政府干部，还有各委办局一期一万多人已经到这来办公。应该说他们的到来也是给我们通州区增添了新的力量，都是人才，对我们通州的帮助也是非常大的。
这个是运河商务区的16个项，刚才有保利的老总在，我们这有京杭广场，主要以写字楼为主，应该说我们这的写字楼，现在是不到700万平米的建设，我们这16个项目除去彩虹之门没有动工，其他的项目都已经动工了。这是我们的富华水乡区，还有北区，我除了给富华做做广告，也得给世茂集团做做广告，就在北区。我是投资促进局的负责人，我和王采瑢同志城市会客厅就搬在富华水乡区，这个建设非常快，当然有疫情影响了我们的发展，但是我们现在速度非常快，复工复产发展速度非常快。我们因为这20多平方个公里是我们北京城未来最大的CBD，最大的商务中心。
应该说得给我们通州时间，明年上半年我们环球影城要开，这个运河商务区的南侧大约不到2公里，我们有一个世界最大人民广场，城市绿心，11.2平方公里，比美国的黄石公园要大。我们今年9月份就要开园，迎接游人。目前每一天大约也得有15万，最多得到20多万老市区的居民，以前我们都说通州上朝阳就是上北京了，我们通州人很不自信，你不就是北京人，现在我们也自信点了，我们说去哪，去海淀还是去朝阳，就不说上北京了，我们这就是未来新的北京城，我们对这个很自信，11.2平方公里的城市绿心，也欢迎大家明年环球影城的开业，今年咱们城市绿心迎接游人的时候环境大家来，目前每到周六周日，咱们老城区的居民都是携妻带子到我们大运河万亩森林公园里游，来的人很多，车辆很多，我们这么大公园也不收费，通州区绿化搞的非常好。我们大的公园很多，今年将申请中国北方第一个平原森林城市，淮河以北、秦岭以北还没有，通州将成为第一个。应该说也是非常伟大的一件事情。
我们这有一个运河壹号，现在正在建设，就在我们这个项目的南侧，大家将来也可以关注一下，我们这个运河壹号是由六栋楼组成，这六栋高楼从远处看上行驶在京杭大运河上一艘轮船，非常美，设计的非常漂亮。包括上海复地的项目，现在工行、建行、农行都已经买了，成大广场，河景泰富（音）的项目，我们也有很多企业入驻，其中我们三峡集团十几个企业在那买了办公楼，都已经交割完毕，几十个亿的投资，如果没记错应该是63个亿。
包括富力项目，旁边就是地铁，我们的新光大项目，我们人力资源产业园项目，维度这个是通州区国五条，专门招人力资源类的项目，咱们哪位企业家，哪位领导，哪位高士给我们引进，一会儿再说政策。包括绿地复地的联合体，我们现在能有居住住宅的，是这一块，珠江阙是一块，将来是北京城富人居住的地方，最大的面积，这是商品房，面积都很小，剩下都是写字楼。我们这是最大的面积600平米，如果哪位高士愿意买可以早点咨询。
整个16个项目，包括新光大项，比如光大特斯联（音）这个项目，50个亿的是缴注册资本到了通州，应该说现在准备到我们这来投资的，总量在3000多亿，我们今年基础设施建设投资连续几年在北京市排第一名。我们认为北京城市副中心和上海浦东、深圳浅海和雄安四大板块能够互相比一比。我们也有决心，尤其是运河商务区，我们很多项目，包括富力集团的项目，他们已经率先提出来，我们这要打包一条运河观景，前几天河景泰富（47：38）也不能跟上海黄埔江比，咱们大家可以比一比，我们现在谁也很清，我们投入的绿色资金量很大，我们投入改善水质的投资量也很大，这就重点说一下运河商务区的十几个项目。
目前我们运河商务区16个开发项目，674万平方米，地上468万，地下综合管廊，这16个项目地下综合管廊目前在中国是首屈一指的，地下的综合管廊，大家如果有机会，可以将来组织组织，王采瑢将来咱们跟商务区的负责人可以沟通一下，请大家参观一下，光研讨不实际看一看，不知道这的先进。我们这整个三公里没有一个垃圾桶，没挂一个空调，整个设备统统在地下，都是综合管廊，把垃圾怎么整理怎么调，而且地下16个项目是相通的，我们真是按照习近平总书记提出的千年城市建设，我们通州本身就是千年城市，这个城市是千年的，再往前我们建筑史有2200年。
目前运河商务区总计175栋楼，商业楼61栋，办公楼76栋，公寓楼信九5栋，住宅3栋，高度超过100米41栋，超过200的5栋，因为通州区地处北京国际机场航线，所以不让我们建的像上海那么高的楼，规划面积就是200多米就差不多了，不能建500多、600多的特别高的高楼大厦。所以我们目前四个项目全部峻工，有京杭广场，那的住宅全卖完了，绿地、运河国际商务中心，这个是我们所有的，还有保利。
六个项目部分竣工，一个是侨商总部基地，刚才杨木总我们这是副市长硬给正式命名自，我们这叫国际财富管理中心，以后我们这吸引各家银行、金融机构、绿色金融、科技金融到这来。富力、复地、新光大中心、富华水乡区，我们这是南区、北区、世茂集团正要动工，要建设富华水乡区的北区，我看了很多总部办公的地方，我特别欣赏就是我们在京杭大运河的源头，这有别墅式独栋的办公，特别美，尤其是春天刚来的时候，您站在高处往河两岸一望，效果非常好。而且我们通州区是一个历史文化名城，在咱们这很近的地方，有一个北周时期就建好的燃灯佛舍利塔（音），燃灯佛（音）就是释迦牟尼佛的老师，就是预言释迦牟尼能成为佛的老师，后来到辽代又（52：35）那个时候从辽到金到元，包括清朝也有这方面的，尤其是辽国、金国他们有是狩猎民自，马上民族，他们有春大博文化夏大博文化、秋（53：09）就在我们通州，在…那是世界上唯一以人民命名的一条河流，小太河（音）博物馆。
最后一个就是富润万嘉。
目前我们引进的企业也有很多，三峡集团的16家，二级、三级的，北京银行副中心分行、工行银行、建设银行、邮储、中银投资、副中心投资、北投融资担保、海量、华夏银行副中心分行、北京绿色交易所、中美绿色基金管理有限公司、北京绿色金融与可持续发展研究院等一批项目已经进入我们这，应该说我们通州目前北京远郊区县时间太长，1928年给我们踩到县里，然后一直到1997年才由县变成区，通州区缓上来还有好长时间。所以我们和纽约、上海、东京比，可能还有距离，但是给我们时间，我们的后劲很足，我们未来的期望值很大。
我们作为老通州人，我深深知道这一点，投资通州，当初富华集团的陈丽华（音）同志，决定投资我们这的时候，没人来，香港一家著名的企业，我现在没法是谁，当时我们让他拿这个项目，每平米不到一万块钱，怎么劝他都不来。结果富华集团的陈丽华（音）董事长毅然决然跟我们去了，当时签约了，结果您看，您说这值多少钱。我们以前还有一块地方，荷兰一家特别有名的企业，我们跟他谈了多少轮，说什么都不来，就是不来。等北京城市副中心全部到位的时候，他找到了我和当时我们现在的局长，当时的副局长吴同志，就问我，说北京城市副中心建设为什么不让我们参与，当时我备课备的稍微足一点，我说当初我们有一块地给您，动员了您那么长时间，您就是不要，有这么回事吗。他说有，他说我们来北京十年，通州这个项目没拿下来是我们最大的失败，您知道那块地是哪那，我们现在行政办公区里头，怎么动员都不来，当时价格还没有这的价格贵。所以我们认为现在，我问了问大约在四万、五万，大约在这个区间，目前写字楼的价格，租金也没上的特别高，因为还没到那天，到那天的是我们这是北京市委市政府的所在地，我们和上海市委市政府有区别吗？上海市委市政府所在地的周边，写字楼什么价格？租金什么价格？我们能是那的几分一吗？我们相信我们通州区的人们有这个志气，谢谢大家。
主持人刘凯：感谢杨局，讲的非常引人入胜，16个项目我们运河的外滩700多平米，给我印象比较深是将近700万平米，还是非常大的体量，我们杨局也提到，目前所在的项目，北京国际财富中心，也是我们这次论坛的赞助方，也是我们的合作方。
接下来有请北京国际财富中心项目负责人杨木给我们致辞。
杨木：致辞就谈不上，特别是刚才杨书记一番专家式的讲解，我作为项目的负责人，虽然我也准备了很多资料，但是我觉得跟杨局比还是差了一些。所以我借着杨局刚才讲到我们旁边这个燃灯佛（音）舍利塔，我们讲一支诗叫一支塔润通州，这个塔过去是一个灯塔的作用，漕运看到这个灯塔就到通州了，然后可以卸船，通过艳阳楼，把货物通过海关的作用再专回到通惠河进北京城（00：10），我们可以讲是不计成本，我们的项目首先是整个核心区里面密度最低的项目，0.56的容积率，第二我们全部都是独立产品，第三我们用到外立面是黑洞石，一平方有三好四百块，大量的砖也采用异形，是拼接的，工艺很复杂。让我想起来前一段时间万科的创始人王石先生来这里参访的时候，看到外立面说，这个外立面我们万科绝对不会做，因为从经济利益上来讲，太贵了，尽管有那这那样好的项目，我们只有在园林里面看到，而我们是成片的在用。一会儿大家参观我们这个项目，我们延续这块地的文脉做了很多工作。其中有一点，我们过去佛教文化里面很多的有些佛龛，佛龛的形状是什么样，这个悬念留给大家，看项目的时候可以发现一下。
再一个我们请了最著名的设计师张先生来做执笔和规划设计，我们现在所在的一号楼就是富华北京国际财富中心会议中心，这也是我们现在通州唯一一个投入商业运营的会议中心，1700平，我们楼下有接待大厅，有600人的大会议室，楼上有十几间会议餐饮包间，接待标准和配套水平是非常高的。我们作为一个商办型产品，我们是低密度，我们配套是平面化，可能是一个超高层，就是下面是商场，中间是酒店，再往上是办公，是垂直的配套，我们是平面的配套。而且我们也配合刚才讲的地下管廊，我们整个地下也是通联的，每一栋楼都可以到。所以我们这个项目应该说在整个通州最重要的文脉上，我们没有辜负它的历史传承，我们在建筑、设计、施工、用料上都做到了不辱使命。同时我们在屋顶上也采用中国传统建筑最高的规制，无垫制（音）的屋顶，过去都是宫殿使用的，所以我们这个楼的建造水平，包括立意应该是不辜负千年大计。
接下来我更多是能够听到各位专家对我们项目以及对整个通州发展的高见，我来学习学习。同时希望大家能够在这里有一段比较愉快的时光，谢谢大家。
刘凯：感谢杨木总，刚刚我们杨局说了一下远方，杨木总说了诗，我还说一下现实的，根据议程还是要讲一讲写字楼分会最近做的一些工作，也跟大家做一个简单的汇报，时间比较短，控制在五分钟之内。
一个是在我们开始的时候，我们也谈到关于大宗交易，尤其是待会儿要有请戴德梁行的刘兵总给大家做演讲，关于大宗交易的市场，针对大宗交易这一块，我们在去年6月份，我们全联房地产商会成立了一个大宗交易平台，我们想法是集合全国工商联直属各个板块的商会，各个行业的商会，把大家集中起来，跟我们房地产企业会员，我们手里面有很多商办的项目，无论是在北京还是在全国，我们想有一个买方跟卖方的对接。同时我们也跟各个行业的协会，比如钢铁协会、能源协会，也在打通渠道。我们希望把我们会员的项目，尤其是商办项目这一块能够跟工商联的系统，还有我们国家商会协会的系统做一个对接，做一个打通。
我们从去年开始，一直在做一个工作，就是不停在跟他们做一些对接的活动，有一对一的，有一对多的，同时也有多对多的，不停的对接会。这是我们选址通的宗旨或者模式。目前我们跟万科、金地、远洋的一些项目都有一些签约，有一些合作。我们正在做这方面的工作，也希望下一步能够得到我们在座各位会员、各位同事们的支持，能够跟我们一起来做大宗交易方面的工作，为我们会员去库存，也为我们各个行业解决购买写字楼，提升大宗这块的痛点。这是我们的想法。这是有关于选址通大宗交易平台的。
第二想跟大家汇报一下我们9月11日，第16届中国商业地产投资专业展览会的基本情况。我们这个展览会是从2009年开始一直在做，每年在6月份，因为今年疫情推迟在9月份，我们每年有70个项目，有租有售，有写字楼、有产业园区，在座很多项目也都参加过。尤其是今年，我们经过疫情之后，我们认为可能现在更需要这样一个展会的平台，大家有一个对接的平台。当然今年还有一个特殊情况，因为疫情，可能在我们请的观众人数方面会有限制。但是我们希望通过展会能够向这个行业，能够向外界传达我们对这个市场的看法，也希望能够提振行业的信心。这是我们9月11日，还是在富力万力酒店，我们想邀请70多家项目，还有1000多个行业人员，还有1000多家企业、商协会的观众，这是第16届展览会的情况。
我简单介绍到这里，我们大家面前都有资料，大家也可以去看一看。另外我们也希望大家能够踊跃的参加，支持我们商会的工作，支持我们房讯网的工作，先表示感谢。我就汇报到这里，我们商会这块的工作。
接下来几次提到大宗交易市场这一块，大宗交易市场到底是怎么样，下面有请戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵先生为我们做主题演讲，欢迎。
刘兵：先把这个图放出来，谢谢刘凯总，也谢谢杨书记一直支持我们戴德梁行的工作，放在那我就先说一下，我们戴德梁行从2013、2014年开始在通州这边拓展业务，最开始我们服务环球影城整体规划和策划，后来我们发现通州这边整体规划特别好，从2014、2015年我们那时候还是杨局长，现在是书记，那时候就说在区域里面能做点什么事。随着这四五年时间，戴德梁行在通州在区里面给我们支持力度非常大，我们做了一些招商引资的工作，做了一些商业规划的工作。
今天先讲大宗交易的市场情况，我们也是刚开了2020年上半年的半年会，就把这里面的数据给大家分享一下。
我们列举了五年时间段来看，2018年全国大宗交易最高峰一天，3000多亿，这个数字对比住宅市场是很小的，但是这个代表机构投资人和资用企业对商办物业的风向标。2019年基本保持持平有小幅下降，今年上半年884个亿，全国统计下来比2019年环比下半年降了30%。二季度比一季度降了34%。这个说明一个很大的问题，今年疫情对整个交易的速度拉慢了很多。去年上半年和今年上半年的数字比，还是OK的。我们说尤其是北京市场，等会儿会讲到。
但是整个今年上半年比去年下半年的数字差距很大，到目前为止，我们觉得全国三季度的交易额度肯定还会下降，所以这个是比较紧张的一点，当然也不都是负面的东西，还是有正面的信息，等一下会跟大家讲。
我本人之前也在全联酒店商会里面做过兼职，跟商场王东平（音）主任也有一些沟通，但是我觉得在写字楼领域应该是更跟在座各位有更多交流，整个大宗交易的市场里面，我们看不管是2019年还是2020年，写字楼办公研发的交易标的占了50%以上，今年是63%。我们说综合体，其实里面至少有一半的面积还是写字楼办公。所以我们大宗交易行业还是说市场，是以办公、研发为主的，也契合了今天的主题是讲通州的商办。
我觉得外资一直是一个大宗交易的风向标，我们总觉得境外的钱便宜，外国人比较聪明，市场比较成熟，股票市场经济有北上资金，讲的是外投投资中国股票，那个数现在很多券商说那个数有假的，为了带动国内市场跟随了投资人的态度，很多大陆的钱出去了，借着外国的壳投到中国。但是房地产领域，我们看到大宗交易里面的外资是真真实实的，这里面最牛的一点，我平时在北京，主管北京的市场，北京这是历史上有史以来第一次吸引了超过上海的外资投资，上海是107个亿，北京是108个亿，占了一个便宜，其实北京就有三个大宗交易，其中有一个…单体量有80、90个亿（14：48）。
为什么说这个情况现在有所好转，也不算有所好转，市场这些机构的人，把关注度放在北京了，上海那个市场，一直是占中国半壁江山，但是上海市场整体的供应量太大了。上海未来几年的年平均供应量要是北京未来几年年平均供应量的一倍以上，过往前几年那个供应量数据也很大，所以上海的租金比北京的租金低，上海最好的写字楼平均租金是北京乙级写字楼的标准，具体的数咱都有。所以上海那个市场很多机构投资人不敢投了，那怎么办？来北京，北京有一个问题，北京可以交易的楼特别少，楼都在国企、央企，大的金融机构设里，政府不卖，所以可流动的楼比较少。
广深是另外两个特殊市场，广州这个市场整体存量特别小，大家这两年都在讲写字楼供应量大，空置率高，讲北京、上海，尤其上海为主，广州的空置率一直是6%、7%，未来新增供应量没有。那个市场是以外贸为主导，机构投资人很少进得去。所以你看我们说四大一线城市广州没排上，广州和深圳放一起了，深圳那个市场供应量很大，我之前在广州工作过，（16：40）那个价格可以卖到十万、十一万，大宗交易大家都是算投资回报的，那个市场几乎就是不存在的一个大宗投资市场，就是比较小的地方。但是有很强TMT行业，就是腾讯，前几天我们自己内部同事讲的非洲手机之王，在中国原来做PP机的，现在改去做手机。
所以我们大宗交易主要看这四个市场，每个市场各有不同，北京还算是这个市场里相对来说比较幸福的一个所在工作的市场。
给大家讲一个资本化率，其实是我们过往一直讲的，但是今年上半年疫情期间，我们戴德梁行的资本市场过去跟钱靠的比较部门，还有研究部，还有股价部、写字楼部，几个部门联合把这个数字重新捋了一遍，为什么把这个数字给出来，资本化率的概念是机构投资人对要收购的物业明年正常运营之后要达到的一个回报率，这个跟过往的交易，跟今天已经交易的项目没关系，讲的是一个未来的预期。2018年交易历史最高峰我们看到资本化率是最低的，市场最好的时候，资本化率是最低的，市场差的时候资本化率要高，所以全世界流动性最好的城市，伦敦、纽约的资本化率低，举一个最极端的例子，中国的住宅，大家都说回报率租售比只有1%点几，今年买了明年也不会预期有3%的回报率。所以我们可以看到北京不管核心商圈还是非核心商圈，上海的资本商圈还是非核心商圈，资本化率比去年都有一个上升，说实话这个预期是不好的，但是反过来又说为什么市场还在活跃有这么多交易，尤其是在外资进中国，包括我们最近这几天，上两个星期有一个新闻是黄光裕的优秀城（音）卖给了外资（19：24）美国印的钱太多了，这些投资机构投资经理还都在工作，他只能买证券、买股票和房地产，分散投资有一小部分落在北京，落在中国，这个数字就很大了。
所以我们看这个市场怎么走，……现在看是偏谨慎。
简单说一下北京的情况，我们到6月份是240多个亿，有几个大的交易放到7月份里面，刚才也讲了是有300多亿。我们看环比上半年比去年下半年降了50%，但是同比跟去年是基本持平，没有特别差。主要也是因为有一个大的LG的交易。交易宗数比去年上半年还有点上升，去年上半年录了11、12单，今年上半年录了14单，外资买家108亿，算是一个质的飞跃，先是量的飞跃，再是质的飞跃。自用也在强调（20：59）林林总总，各种各样的自用麦加都有。这个是过往的时候，北京占了20%、30%几都很正常，上海今年因为外资机构少了，所以上海自由买家也出来了，这是北京小半年的总结趋势。
这个我挺想跟大家分享一下，我在做半年报的时候，保证对外新闻发布会第一个放的就是通州仍然是热点区域，一个是刚才讲在通州这边确实花了很多功夫，跟在座的各个项目都有接触。去年我们是完成了（21：53）引入了爱琴海，股权的引入也是我们戴德梁行来做的财务顾问，所以整个区域我们觉得像杨书记讲的是一个生财，能够给我们带来很多机会的地方。
这个点我们在跟很多国际上的客户，跟外国人讲的时候他们不太了解，还是觉得通州什么情况，怎么回事，我们一直在对外做宣传。
法拍是北京今年，从去年开始一个很典型的情况，我们放的图是东四环的中弘大厦（22：42）真的出来了，国王的时候讲的比较多，从去年开始真的出来了。这里面除了咱们中国本地的机构之外，还有一些真的拿到了外资投资人的钱，外资身份来收购（23：04）我们自己感觉前几年资产涨的特别快，所以我的债务经常会被资产峰值覆盖。这两年租赁市场比较平稳，资产的价值相对来说比较平稳的时候，其实资不抵债的情况就会越来越明显，导致债权人在等着资产增值不太现实，还不如法拍了。
中资和外资联合，这个是在7月初的时候对外讲的，那时候也是知道市场在图的交易，大宗交易周期比较长，半年算快的，一年半算正常的，当时知道不管LG的中粮和GMC（音）的合作，还是刚才说国美的项目，也是有中国国内团队和境外的团队一起合作进行操盘，这个在北京市场很多再继续推动的项目，是很流行的一个组合。为什么呢？很简单，就是北京的项目少，北京的项目交易起来难，很多项目都是私人老板持有的，原本的业主在持有过程当中管理也不是很正规，纯的外资资金很难进到这个项目深入了解、改造、运营，所以中资和外资联手，估计今年下半年，包括我们自己在做的，包括这个市场在做的项目，至少能有两个曝出来。
写字楼的价格，目前我们看是比较稳定的，租赁市场的压力还是不小，不管是空置率，还是我们自己公司内部的主管会，从看房量还有租赁活跃度，北京经历两次疫情，加一个两会，所有企业出不来，外地人也进不来，租金的压力非常大，还有一个供应量，北京尽管供应量比上海少，但是这个供应量也挺吓人，超过过往历史上的供应量，而且现在北京供应量也是四处开花，这些供应量都分散了很多的市场需求。
这个是我们一直以来对外宣传，通州怎么回事，先跟人讲的时候就条一条长安街，三个CBD，这个字写的比较土，我在给我的香港老板和同事们讲，他一直在问我，刘兵为什么一直把通州放这么重，尤其四五年之前，这两年也交了一下答卷。我们办公是在国贸，我们也经常去金融街跟各大金融机构开会。通州我们也经常过来，我给我香港同事解释的时候，他们都不理解，但是我做了一个事，你在嘉里中心导航，开车去金融中心多长时间，开车到通州多长时间，这两个时间一对比，来通州比去金融街还快，因为商办时间这边交通不堵，无论通州从地理位置还是从未来发展，是政府的关注度，基础设施投资，刚才杨书记讲了很多，这个是从第一天开始就能想到的，因为我们看全国、全世界各CBD没有一个地方能够吸引到国家政府层面这么大的干住。所以我们是看好通州，一如既往看好通州，也希望在通州这个市场上跟大家有更多的合作，谢谢大家。
刘凯：非常感谢刘兵总，关于大宗交易的演讲，刘兵总特别看好我们通州的市场，我们现在接下来有一个小环节，我们全联房地产商会写字楼分会通过上报全联房地产商会，通过我们写字楼分会的办公会的批准，有一个小仪式，聘请刘兵总作为我们全联房地产的常务理事，有请副会长张毅。
我们接下来有请高力国际华北区研究部董事陆明总给我们讲写字楼市场，尤其是通州的写字楼市场。
陆明：非常感谢刘凯邀请，刚才杨局给我普及了一下通州的历史，我作为北京人来讲，这块历史我是空白的。我也有所感受，您所讲的漕运这个事情，通州在目前这个阶段缺乏的就是当年的漕运的精神，这个漕运精神背后就是产业聚集效应十万漕工在这里还愁什么需求，这些人在这里通州区域发展就起来了，这个阶段后续发展，我们希望看到是通州在这个区域内把自身的产业需求，产业聚集调动起来，这个区域未来发展就会越来越好。
我这部分大概就分了两部分，第一部分给大家简单介绍一下整个北京写字楼市场的发展情况，后面我们分享一些收集到通州的相关信息，这些信息有诸位在座项目的信息，如果有不对的，大家到时候可以给我们指出来。
整个目前在我们数据统计里面，还没有把通州作为一个写字楼市场，现阶段我们把整个北京的写字楼市场分为这八个区域，市中心金融街、东城、CBD、燕莎、北京中关村、酒仙桥、（30：37）在左上角有一个相关数据，整个甲级写字楼，包括超甲的写字楼，我们在北京一共在950万到960万的体量，乙级写字楼是850万左右，这里还没有放北京周边的中关村再往西北的上地，北清路，以及我们东南部的亦庄，丰台科技园，这些都没有放。再加上这些产业园区，我们算过应该有1500万到1600万的体量，总的加在一起在3300万到3400万办公业态的体量。服务人群应该是服务全北京400万人，这些人在这样的体量办公。
如果我们回看整个今年北京写字楼市场的发展，我们遇到了和其他行业一样的困境，就是疫情。疫情对于写字楼市场的发展其实在于，我这里讲的是租赁，不是刘兵讲的大宗交易，虽然有相同，有些不同的地方在于租赁频率更高，整个租赁市场在一季度最受影响的时候是大家不能见面，当你不能见面的时候，何谈写字楼租赁。所以我们看到这里面会有一个负值，向下负的81000，这个代表很多企业租约到期了，有可能谈续租，有可能搬迁，这些东西都做不了，有的直接搬到乙级写字楼，可能破产了，导致这样面积空出来，也有可能搬到产业园区。
在整个疫情防控非常有效的二季度的时候，我们看到整个市场吸纳量有一个快速恢复，（32：43）一些新入市的楼把自用去掉，把提前预租去掉…这个负值代表什么，就代表北京写字楼市场的需求还是有，但是需求释放的速度没有那么快。我们需求依然是非常弱的。
这个图我们给出了北京写字楼近几年的租金和空置的情况，在2018年二季度，整个市场到达一个405块钱的高峰。从那个时候开始，整个市场进入租金高位盘整态势，在这个态势情况下，最核心的原因就是北京从2018年开始进入一个供应高峰。我们是把北京市场最近十到十二年的发展分为了四个阶段，第一阶段是第一次供应高峰是2008-2009年那段时间，从2010到2011年是四万亿刺激的时候，我们可以看到那条红线，资金造成需求快速释放，看到整个北京市场曾经也拿到超过20%的空置，那时候我们有一个快速的空置率的下降，面积被快速的市场所吸纳掉。从2012年开始一直到2017年，市场进入一个相对平稳阶段，从2018年开始，整个市场进入高供应量的阶段。
可以看到，在2018、2019年，包括2020、2021这四年供应高峰是现今市场的状态，高供应量推高空置，这个状态会持续到2021年，到了2021年以后，整个北京市场会进入一个三年左右的计划周期，那时候供应量还会从哪里来，有一大不四来自中幅地块，陆续开始入市，整个核心CBD地区所有绝版的楼宇都会完成入市。
在这里还需要讲一个，现阶段为什么我们需求释放不是那么快，最主要一个核心，如果我们去对比2003年的时候sars的需求释放，其实比现在猛得多，当时sars一旦结束之后，整个市场没有进入一个常态化防控阶段，现阶段进入一个常态化防控，需求在这时候释放是出现一定问题。同时我们又处于一个经济下行期，整个GDP增长向下，同时整个产业结构进行调整，所以我们自己认为现阶段整个北京市场甚至全国市场都目前遇到是一个三期叠加的市场。我刚才所提到的那三期，在这三期叠加基础上，北京未来的需求释放将会是一个缓慢且漫长的过程。我们看到这个市场中是有一些需求量非常好的区域，这里没有写，包括中关村、金融街、上地。我们所看到的一些互联网的公司，包括金融公司依然有大量的面积的需求。
在前段时间，上上周证券日报有一个记者发了一篇文章，说金融街资金降了一半，当时我们受到一个非常震撼的，我的工作量在那时候突然间增加了，陪着领导们真正去金融街转了一圈，虽然我知道这个事实，但是领导人不太清楚。所以我们要向市场表出一个声音，像金融街这样的市场，就是连疫情无法撼动的强势稳定市场，这个强势稳定市场的背后整个金融街所有租户以及他们业主所共同做出的努力，租户有着强大的租金承受力，业主对于他自身每年硬件投入，对于长期运营管理的目标，我觉得很多东西可能会对于通州写字楼市场的发展未来有非常大的帮助，我也建议大家可以去那边学习一下，做个沟通和交流。他们是如何对相关楼宇设施投入，他们对于租户的选择，为什么要做这样的选择，为什么已经达到疫情这样的情况，他们依然只有3%、4%的空置水平，这背后有很多可以去深究的东西。
到了租金这一块，我们认为随着空置率到达一个高点，整个2020、2021都是租金探底的过程，从后续开始，租金作为一个价值指标，需要有需求的释放逐步往上推动，所以我们在需求中性情况下，在前两个我所说的宏观条件不变的情况下，我们不认为北京的租金还有大幅上涨的可能，在这个阶段，能够稳定住就已经非常好了。为什么这么说，站在北京整个市场的角度来讲，刚才刘兵也讲了，北京的租金要比上海高100块钱，同样都是甲级写字楼，高出这100块钱，站在企业角度会怎么考虑，企业会想如果都是同等的相关的招商政策，都是同等配套人才政策，我可能就会选择上海，而不选择北京。这个对于北京高租金来讲，在北京这个层面是有溢出效应。对北京的竞争力是有一定的削弱。所以我们觉得在这个程度，北京租金不往上涨，进行向下幅度的理性调整是良性的。所以对这个市场没有那么悲观。
后面这部分是我们对于通州大概的情况，大家可以根据这个看一下整个我们对于通州的相关的数据的收集整理。具体就不说了，具体的位置、整个历史大家可能比我都清楚。其实通州从最开始1993年北京城市的规划，那时候是14个卫星城，从2005年总规体来，通州变成11个新城中的一个，到2017年出了最近规划，通州确定为北京副中心，这个时候才真正为新的两翼中的一翼，这时候通州的发展才需要更多的政策支持，这些政策甚至是希望优于中关村，优于CBD相关的区域。毕竟从未来的发展来讲，通州最直面的，如果是写字楼市场发展，通州要直面一些企业的竞争是来自于CBD这些区域。中关村的一些企业能够把它吸引过来，金融街一些配套的企业吸引过来。
根据整个北京城市副中心的规划，到2035年整个通州常住人口控制在200-250万，就业人口在110万-120万，预计承接中心城区人口疏解过来40-50万。大家可以看到通州基础设施投资在2017年概念出来之后到达一个高峰，这个房地产开发要早于整个规划出现。2015年到达峰值，大概全年投资在600亿左右。随着整个通州的政策受到影响以后，整个投资额大幅开始减少。
这个是我们梳理了一下通州区相关政策的截图，通州从2015年开始对住宅和商用物业的销售，实行了非常严格的政策约束，其中住宅和商务型的公域对购买资格进行限制，商办的物业明确限制购买的条件和限制享受对象。2019年10月，我们发布了通州通八条，包含了相关的实施细则，包括前面的奖励，后面的补贴，企业服务三大政策。企业基本上在入驻前期和后期都有相关的奖励，我们现在看到是有一些企业真正进来了，也受惠于这些相关的政策。
这块图右边不太清楚，这是一个通州整个写字楼市场的大概的区域分化，这个很好理解，就是三个地铁站，新华大街、九颗树是比较传统的商圈，包括通州规划的运河商务区这一块，具体的情况不说了，在左边有一个相关整个每个楼宇的大大概情况。大家可以看到，有很多项目都是以销售为主，并没有太多真正用来自持租赁的情况。
当聚焦到整个通州写字楼租售的情况，我们这里也选举了几个代表项目的租售情况。可以看到整个通州写字楼的市场，都是以出售为主，2016年以前的项目都是以散售出售为主，购房企业大部分是中小型企业，购房目的也是以投资为主，到了2017年相关现实政策出来之后，写字楼购置企业基本上大型企业转变，因为整售开始成为这个市场的主流，自用开始成为市场主流。大家看到很多金融企业，包括像三峡这样大型的央企、国企满足他们自己的自用需求。
在具体成交量方面，我们也看到相同的趋势，整个通州写字楼市场的交易量在2016年的时候达到了峰值，随着2017年的政策出台，成交量也出现了大幅下降。我们列举了目前通州写字楼市场的一些主要的整售的成交，在右上角。购买方大部分都是内资的金融类企业，当前通州的写字楼成交，整售自用为主，2017年以前小业主，整体租金也偏低，大概统计一下，目前整个通州租金在5块钱，5块1的水平，最新的5块7，有所上浮，就算六块，我们觉得低于北京核心区其他类型同水平的写字楼的租金水平。这块未来的发展我们觉得是有很大空间。这个发展就像当时在丽泽的时候，丽泽的租金一直也是没上去，大家去丽泽的时候也会有一些问号。随着整个通州未来发展起来以后，就会伴随着租金逐步往上走。
纵观整个北京写字楼市场发展，刚才我说产业聚集相应越高的区域，像金融街、中关村，市场就会越趋向于成熟，市场需求释放也会更加充分，整个市场活跃度也会越来越高，市场抗风险能力也会越来越强，所以对于后续通州需求的释放，还是回到刚才所说的，就是产业聚集，除了相关的政策以外，除了相关的行政推动的整售，我们需要调动市场中微小企业的元素，让他们能够积极参与进来，而不是仅仅通过行政方式推动整个通州的发展。
我们也希望到后面，最终形成一个非常市场化的，具有产业聚集效应的副中心的写字楼市场。谢谢。
刘凯：感谢陆明总，很详细为大家大家指出了通州的市场，尤其是通州市场从投资开始到整售的趋势。另外我们陆明总也谈到我们产业聚集的作用，包括要重视微小企业市场的力量。
今天按照最后的议程，嘉宾讨论交流环节，我们本来设定每人五分钟，但是每次开会是这样，到最后时间一下就紧了，前面时间也不知道是从杨局开始拖了还是从王老师拖了，也不知道从哪拖了，反正就是拖了。所以现在把时间再压缩一下，每个人发言三分钟。
王采瑢：大家好，跟房讯网有十年的缘分了，之前大活动还主持过，在座也看到很多好朋友，我今天一进门首先看到了一家人，看到了老朋友，还看到很多新朋友。
因为只给了三分钟时间，去年的时候我来到通州，来到了副中心，来到这里之后，我就被这个地方深深吸引了，我现在已经是一个非常彻底的通州人了，公司搬过来了，家也搬过来了，现在就在通州扎根了，而且在这个地方深深感受到了这个地方的魅力，你在这个地方生活，每天能感受到蓬勃的气息。对面这两位帅哥都是每周六一起长走的，我们在这一起工作，一起生活。
正好前几天写了一篇文章，跟大家分享一下，文章比较长，我只跟大家分享我每个段落的题目，写的是大家入驻北京城市副中心的12大理由：
第一点是跟随市政府的脚步，一定没错。
第二点让你惊喜优惠扶持政策，有本事来拿，咱们副中心的政策，在整个北京，乃至放眼全国是最好的。
第三是最有吸引力的，这个市场机会可以是百年不遇，大家准备好了吗，从全国来看，北京肯定机会全在通州了，从全国来国，南边有个大湾区，北边就是副中心，而且这个市场机会五年三万亿的投资，这个投资量能够带动很多企业蓬勃发展。
第四点在这，咱们能打造企业品牌形象，讲到运河商务区，你的公司在这品牌形象完全不一样。
第五天天生活在五A级景区，冯老师天天说我生活在五A级景区里面。
第六是你喜欢的医院和学校都来了，北京的各大医院，各大学校，不管是给行政办公区配套，为了适应副中心的发展，咱们知名的大医院、大学校都来了，这个不列名字了。
第七有最优的营商环境，这个打造好了别错过，咱们区里各位领导一起把营商环境打造的特别好，企业来到这，感受到这种亲人般的温暖，所以营商环境可以说是放眼北京和全国都是很好的。
第八个可以大幅降低企业成本，首先咱们相对金融街CBD来讲，整个成本是比较低的，而且不管是房价还是商用，对于企业来到这，对于你来讲是一个非常好的机会。
第九这的生活还是非常欢乐的，还有环球影城，大运河这，咱这一圈要建一个新的五A级景区，现在是全球招标。咱这还要建一个水上集市，很多人一听，这生活真是太欢乐了，所以就要过来。
第十是最新的智慧科技城市，咱是一个最新的城市，所以一说是全面的智慧城市，咱所在的地下都是挖了七层。
第十一是交通便利，四通八达，这有最大的交通枢纽站，各种地铁，公路线特别的丰富。
第十二很多小伙伴已经集结到这，现在很多央企、国企、民企，着名科技企业，都已经往这边集聚了，刘总我打算把你的钱也招过来，是受了这个地方的魅力，以及优惠政策的吸引来到这。所以我也希望大家都能够汇聚来。
我们公司再一两句话介绍一下我们公司情况。我们去年的时候来到了副中心，刚开始是被招商来的，但是现在我们是在做招商的公司，我们配合杨书记做招商的工作，这么好的一个地方，这么好的机会，能跟最好的企业分享。一方面我们把企业招到副中心来，另外一方面我们自己现在刚才提到了写字楼价格，我们自己也在运营这个楼宇，在咱们这个项目的北边，侨商中心一栋楼现在是由我们运营的，我们这个楼叫城市会客厅大厦，咱们副中心对外接待还有形象展示都在这里面，这个楼现在入主情况还是非常好的，我们在一个月时间里出租了四千平米，其中包括两家确定的马上要上市的公司，现在有六七家已经签约了，昨天来了三家，其中两家基本上确定落地了。昨天来的两家其中一家也是马上要上市的公司。
所以我们现在感觉，咱们在这个地方对于企业的吸引力还是非常大的，因为我们工作在一线，大家对这个地方是非常看好的，对它的发展机遇，以及这个地方本身发展是非常看好的。所以我们在跟企业交流的过程中，企业认同感还是比较强的。
今天也非常开心受刘总邀请在这见到大家，接下来希望跟大家加强交流，包括在工作过程中，也有很多经历和心得，特别是对于这个地方的理解，如果刘总给我时间我讲两个小时是可以，但是给我三分钟就讲这么多，谢谢大家。
刘凯：王采瑢真是如数家珍，接下来有请杨局讲一分钟政策。
杨东风：各位给我们通州区引来一个亿的财政收入，我们当时就奖励6300万，而且一直每年是这样，我们是一直奖到2025年。第二王采瑢那我们已经开始奖励了，就说这么多。
刘凯：谢谢杨局长，您说这个6300万，大家眼睛都亮了。今天有幸请到了仁居冯国亮。
冯国亮：刚才听了杨书记分享之后，我也非常兴奋，本来想给但是回顾一下通州过去十年的历史，时间比较短，我叫冯国亮，过去二十年一直专注房产和人居领域，建筑规划师出身，做过投资顾问，也做过房地产开发，过去十年的工作主要是演讲代言，还有就是选房选址。
演讲代言主要做什么，在北京给北京区域的高端住宅项目做代言，外地主要为商业综合体项目做代言。像2012年石家庄华强广场开发鼓动，做鼓动专场讲座，前年绿地的商超卖了十个亿的办公楼，邀请我做嘉宾演讲，我跟郎咸平在这方面的模式是非常像。
我认为在过去十年做代言最成功的一件事情是在给通州代言，为什么这么说，至少在过去五年当中，有上百年在通州置业，都是因为我的讲座和读了我的文章，你们可以搜一下我的名字和通州，你们会发现通州房价涨到八万的文章都是我写的，我2009年就先搬到通州013年通州区域投促局邀请我为42个重点项目负责人讲过课，当时考虑几百万的商办怎么卖出去，该怎么进行招商，我们给他们做了半天的培训，在同一年，在10月份的时候，在北京饭店金色大厅，当时主持人问了我一个问题，通州房价能不能涨到八到十万一平米，另两位都是领导，又由我为大家解读这个问题
到了2015年的时候，通州区委邀请我跟国务院的领导，传媒大学的副局长丁俊杰，我们六个人专家团，为通州献策，那时候副中心要升级的消息就出来了。在那一年，我写了十一篇文章，建议大家抓紧买房，你们可以看一下我文章写的非常执着，名字叫做购买老师冯国亮，今年北京购房投资首选通州新城，这是2015年的文章，大家都可以看到。
今年王采瑢找我，说咱们在通州搞一个圈子，每个周末走一走，我现在也已经下定决心，刚才听了书记讲的以后，我在国内好多企业家都是作为专家顾问，这方面资源也比较多，我也希望今后能够跟大家在一起继续为通州发言，为通州的发展尽自己的一份力，谢谢各位。
刘凯：感谢冯总，以后多呼吁呼吁我们商办，把商办也呼吁到十多万，我们杨局就高兴了。下面有请庄总，也是副会长的代表。您是通州影城的旁边。
庄捷：环球影城的邻居，谢谢刘凯总，谢谢杨书记，三分钟的时间，可能说不了太多，但是我想我们这个企业，兰格加华到台湖这开发经略天则项目，从我看地开始到现在差不多整整十年了，2011年底到2020年，我是眼看着通州的变化，我们那边的环境不说了，未来的环境节非常好，前两天头条也有专门的文章介绍了通州南边的万亩森林绿化的规划。应该说我们这个项目就是在万亩森林规划的里面，在全北京能找到绿化这么好的园区总部基地也是很少见的。
我再讲今天这个地方，到这来开会，我也很有感触，十多年前运河边上招商那时候刚刚在拆迁，招商还是杨书记讲了还是困难的阶段。但是今天看已经高楼林立了。我想说的是什么，因为通州的定位是一个千年的城市，千年城市硬件上对中国人来讲没有什么大的障碍，很快这几年的变化很快就能表现出来，我想说的是软件，软件方面我们需要花很大的精力，花很大的力气来做这件事，这个事怎么做，我想政府有政府的途径，我们企业也有企业的尽力的责任。所以我想说的是，我们每个企业都在软件上能够尽一些力，能够把软件做的更好，才能使通州这个地方有真正的吸引各类企业长期发展的根基。这是我的感想，谢谢。
刘凯：谢谢庄捷总，我们今天也有幸请到了旅游协会杜总。
杜山川：大家好，我叫杜山川，在这之前我一说句，我是2006年到通州的，买房，在城里面买不到房。2018年有幸进入通过旅游行业协会，开始了解通州，为什么通州以前就是一个睡城，就是睡一觉第二天再回去。这两年时间，我们杨书记讲的这个地方，通州的文化和旅游产业，在未来三到五年之间，大的投资，大的热钱都在进入通州，通州真的就是一个大的机会，千年之城和中来梦实现的地方，海绵城市、森林城市，世界旅游目的地，一定要提到世界旅游目的地，为什么要说北京通州大运河文化的旅游景区，这个五A景区是北京东边第一个五A景区，它的景区包含了我们的运河公园，大运河森林公园，包括我们的西海公园，包括路线古城、张江古镇，这些都在里面，我们只是一个配套的IP。
所以我们还有一个核心区，就在我们这个地方。我们的游客服务中心在我们这个地方的东边建一个游客服务中心，我们这个地方还要建一个非常大的千帆船市，未来我们坐上船，这个地方一个岛上看一个演出。我们这个景区每天会达到两到三万的游客，再加上环球影城每天三到五万游客，但是到现在为止，通州没有一家五星级酒店，所以你们想想你们的投资，我们配套写字楼，有可能做公寓也好，做酒店也好，未来三到五年大量文化和旅游公司一定会进入通州来。这个地方有通州政府这么多的支持政策，所以文化旅游企业一定会进来。
我们再说到首旅集团总部最近很快会搬到通州，我想说大运河景区最重要的一个点，大运河五A级景区建成以后，我们接着将会是通州全域旅游，是在通州区每个乡镇都有游客服务中心。最重要一个东西，大运河国家公园一定会起碑的大运河、大长城、大长征是我们国家提的战略方针，大长征公园已经做了，大长城还没说，大运河已经在酝酿当中，未来从通州坐上船，坐到杭州去，这个沿线国家政府的投资应该是三万亿，这个地方通州就是起点，我们加油努力，欢迎到通州，通州旅游协会给大家提供平台，因为我们这是世界旅游目的地。谢谢。
刘凯：感谢杜秘书长，您描绘的京杭大运河的途径，将来坐船去杭州，杨局说叫漕运。我们接下来就这样，按顺序吧，接下来挨着杜总的保利商办程再德程总，保利在通州有好几个项目，你们是保利商办通州项目的负责人。
程再德：感谢商会给我们这样一个交流平，刚才各位领导和专家都做了非常精彩的分享，特别感谢书记给我们讲了一堂非常精彩的通州历史文化课，以及我们通州整体的规划课程。对于通州这个区域，我们保利发展是2013年进来的，在通州成为我们城市副中心之前，我们就非常持续的看好。并且我们在这边投资是一直在加大投入，目前在通州的项目是我们自持了三栋写字楼，还有2500套公寓，有9.48万平米写字楼，有1380栋商业，同时公寓是我们自己主动自持，整个业态是非常全面的。这里来讲，我们整个北京保利商办平台自持资产超过350个亿，项目超过十个。像在东部望京国际广场的钻石灯笼，还有在北三环的金陵壹号，包括今年我们马上要入市一个项目，的也是我们保利发展集团特别看重的一个项目，这个项目全部按照五A级和全甲级写字楼标准打造的。
在这里，我们对于整个租赁市场来看还是看好的，通过整个疫情来看，在这个过程当中，我们也有陆陆续续对市场的接触，总体在疫情打击情况下，没有我们想象中那么坏，跟以往同比环比是受疫情影响有点下滑，确实这个市场还是没有那么坏，整个市场还是看好的。
短期来看还是会相对坚定一点，中长期有信心，对承载的有理式文脉的通州区域，未来如果整个企业战略清晰，资产稳健，未来还是有很大的空间。长期来看在存量竞争时代来讲，我们做好一个产品创新和服务创新，未来在整个市场来讲，这个项目还是会有一定出色的地方。也希望借助这个平台，未来和在座的同行，在通州一起共同嫁接一个合作的桥梁，希望通州越来越好，谢谢各位。
刘凯：感谢程总，说到产品跟服务的创新，这也是我们商会一直在重点讲的。下面王田说两句。
王田：我们两个是一个公司的，保利今天十个项目，原来在北京商办做的不是那么活跃，今年的活跃度还是比较大的，通州的项目刚才已经说了，保利北京今年自持项目里面一个很重要的角色，虽然年景不是特别好，但是从公司来讲，我同时负责总部基地的合作，跟高利也有合作，看似总部基地是很成熟的区域，实际我们一些大客户成交租金比通州还要差，其实我们对通州信心还是比较强的，也希望这次来跟大家多交流，保利北京今年商办平台也借助房讯网的资源，能够走的更好。
刘凯：另外对两位有一个请求，保利北京是我们商会写字楼分会的副会长，钟凯（音）他在的时候，现在钟凯去广州了，看看你们那边是不是申请一下，看看是哪位老总来出任我们副会长，到时候可以发一个文。
下面有请李子峰李总。
李子峰：大家好，首先感谢杨书记的分享和各位专家的分享，自我介绍一下，我叫李子峰，负责远洋新光中心项目写字楼部分的运营包括租赁。我觉得对通州未来的发展，包括政府的扶持，可能不用过多的去评价了，因为远洋这边这么大体量的写字楼，包括商业已经代表我们对通州未来发展一个很强的信心。
另一个角度我们在写字楼运营这块，无论是金融街的云阳大厦还是CBD的光华，还有中幅的Z6（音），还有很多新项目，我们现在主要的精力会放在自持写字楼的品质的打造，我们也希望把这些好的自持和运营的经验引入到通州写字楼来，因为我们是非常了解500强的客户，包括一些优势金融的客户，他们的需求是什么。
刚才几位专家也说了，这个区域后续涉及到一个发展的问题，是要和我们竞品的区域，把客户引过来，除了现在硬件发展，软性的服务，包括一些资产管理的角度，我们尽量也会贡献自己的力量。谢谢。
刘凯：谢谢李总，李总远洋项目也是在这个区域。我们接下来有请中国尊的运营总经理汪总，代表副会长过来的。
汪志生：尊敬的杨书记、刘凯秘书长，各位领导，今天我主要抱着学习的态度过来的，因为对通州这一块，之前是一直没有太多的了解。我这一块主要负责中国尊的开发建设和运营，一直在中国尊这边做开发建设运营的工作，这次过来也想跟通州各位开发企业，包括运营企业做一个交流分享，包括中国尊在开发建设过程中的一些做法和我们从开发建设运营一体化，全生命周期管理的理念。
今天听了书记的演讲，我觉得我收获特别多，包括信息量也特别大，我提一下三点感受：
第一个通州尤其运河商务区的建设，应该说是一个高标准、高起点、高质量的建设，包括刚才杨书记说的城市生活管廊的建设，这应该是在北京历史上继CBD核心区之后投资量非常庞大的一个基础设施的建设。目前我们CBD核心区的综合管廊建设是滞后于中国尊项目，还有正大，包括国寿（音），这三栋楼都已经在运营状况，但是我们整个50万平米地下综合管廊的建设才刚刚开始招标，所以这一块是严重滞后的。但是通州运河商务区这块完全不一样，各个企业办公楼开始建设之前，我们综合管廊这一块建设已经完全建设好了。由此可见通州区政府的决心，包括整个开发建设的外部环境都是比CBD核心区更好一点，这是一点体会。
第二点包括我们运河的商务核心区，有天然地理环境的优势，包括五河的交汇处，包括整个水资源的环境，应该在北京各个区域来说都是北京好的位置。还包括北京城市副中心建设，北京市政府都搬到通州这边来，无论从人文、政府环境，比以前大大改善了，甚至说超过于北京某些热点的区域，这是第二点体会。
第三个体会目前通州运河商务区，刚刚是建筑起步阶段，还没有大量租赁供应的，写字楼的市场可能刚刚起步，目前这一块还是价值的洼地，这一块大家应该比较看好运河商务区写字楼的市场环境。
刘凯：谢谢汪总，希望我们中国尊也能多和我们通州，跟副中心多互动。接下来有请常务理事邵总，邵总是做能源科技。
邵晓红：谢谢刘凯总给了这个机会，杨书记还有刘凯总，各位领导大家好，我们是作为新进来的理事单位，我们是做能源的板块，实际上是抱着给大家服务的理念加入商会的。我们公司也是注册在通州的一家科技公司，我本人和核心团队都是从大唐集团出来的，我们主要业务针对商业板块，实际上是做电力交易，是一个政策福利。北京市从2018年开始开展电力市场交易的工作，目前已经大工业和一般工商业有205家进入了电力交易市场。截至到2019年年底，一共交易量达到了120亿余度电的交易量，给全北京市参与交易用户节约成本将近5个亿。北京市非常特殊，它的第三产业在全市的用电占比达到50%以上。第三产业里面商业地产和商业综合体，换句话说，我们主要服务的客户群体就是北京的商业写字楼和商业综合体客户群体。
作为商业写字楼和总体和，客户的用电习惯又在峰段和尖峰段比较多，所以降价空间也是非常大的，是全国最高的城市。我们现在做的这些业绩里面，像北投集团，包括今天来到的万科都是跟我们达成了合作关系。像华西中科院还有歌华大厦，银座、君豪这些都是我们的用户单位。
可以给大家介绍一下商业综合体的用电降价，不需要投入一分钱，不需要有任何风险，零投入零风险，完全是一个政策红利。我们给金源做的方案是一度电可以降一毛五分钱，一年就可以降到1700万以上，一千多万对于在座的非常知名的房地产公司来说，可能觉得不多，刚才也听了各位专家的讲座，在北京两次疫情加一次两会阶段，还是拿金源来说，金源每天资金流量是两千多万，在疫情期间一天的资金流量不到两百万。实际上在这个情况下，这一千多万还是值得做的，而且这不需要你们任何的投入。
我们这样的公司是有交易资质的，我们在北京市目前市场交易同行之间排名也是前三，也是国网北京电力公司、中国能源服务公司在售电板块的合作单位。在这一块我们是希望能够给大家提供到最全面、最专业、最优质的服务，也希望借助咱们商会的平台能够给大家带来更多更有落地性的，关于用电方面的服务跟建议，还有咨询。谢谢。
刘凯：谢谢邵总，我想能源这块，包括节电，包括通过疫情我们对绿色，对环保，对健康的关注，可能又会有一个高峰，或者说有一个高潮。大家要是感兴趣可以跟邵总联系。
万科：各位好，我是北京万科财经中心的，汪幸都是这个团队的，对于通州来说，万科相对来说算是进入比较晚的，我们可能属于通州一个新的业主，目前我们在通州除了大都会滨江以外，还有两个项目，一个是台湖，台湖那边有四个项目，整个项目占地是100多万平，在运河商务区有一个新的项目，叫做滨河时代中心，整个这个项目是18万方的体量。
对于我们来说，真的是最通州这边特别看好，前段时间我们王石名誉主席也跟咱们区里进行了合作，杨局知道。大概5月份的时候，我们的刘肖（音）总也跟赵区走访了我们几个项目，所以我们觉得跟通州的合作会越来越紧密，由于希望未来能够搭上通州高速前进的列车，为通州做出更多的贡献。
刘凯：好，感谢。好，往后看一下，首先有请荷华的熊总。
熊昊诚：杨局、各位领导大家好，我是北京荷华名城大厦的负责人熊昊城，我们这个项目今天听了通州的介绍之后，因为我们项目是东城区，今天是来学习，听完通州的介绍之后，我们觉得通州做的非常好，我们后续也会往这方面考虑。第二今天感受特别深的无论是政府、企业，大家一直在新的疫情下面做了很多努力，这方面也是值得我们去学习跟了解，就说这么多，谐谑。
刘凯：感谢熊总，蓝光的。
冯耀鲁：书记好，各位领导好，我是蓝光文商旅，负责北京海悦城项目的冯耀鲁，我们项目在房山区良乡有15万平米的综合体，有机会邀请各位领导去我们项目指导，谢谢大家。
刘凯：有机会来我们通州，看看后面几位，你们的桌牌都在后面，看不见名字，你们自我介绍一下吧。
刘永亮：刘凯总、杨书记，大家好，我们和通州一河之隔燕郊，平时我们那边都叫四统一，咱们得加强规划。其实说副中心，平时只是感性的理想，并没有深刻的体会到，今天听了书记讲的，听了几位专家项目讲的，确实商务区，整个通州，确实比我们想象还好，我们也希望燕郊做产业园的项目借通州的东风，同时也为副中心做产业方面的贡献，谢谢大家。
刘凯：感谢，还有哪位。
袁溪阳：杨书记好，刘总好，我是阳光保险集团的，我们在潞苑北大街，今天参加这个活动正好借着8月8日咱们通州的区委书记曾书记还有赵区长去阳光保险跟我们董事长沟通了城市副中心的发展建设，今天正好有幸参加这个会。我是招商团队的负责人，我想表达我对通州的感受，我来阳光保险集团四年时间，这四年真的见识了通州的发展，个人感受是三点：第一就是执行力特别强，区长包括书记，各个企业的走访，已经开始完成了，而且我们阳光整个保险集团通州总部进行了学习和宣导，我们整个管理层都进行了学习。紧接着今天参加了这个活动，还有就是号召力，杨书记亲自出来，投资促进局的领导亲自出来号召大家，因为我来了以后，正好听到您在那演讲，我感觉到特别大的感染力，所以我个人认为，咱们通州现在虽然是三个核心，行政中心、文化旅游中心。我在想，可能很快的速度，我们通州就会变成适合国际一流宜居的城市中心，应该是很快就会达到这个，我们有特别好的行动力、号召力、感染力，这是我的感受。
鸿坤：我是鸿坤乌芳华（音），我们鸿坤集团是1992年在大兴发展起来，但是之后我们在通州这边也有九个园区，主要是做产业发展方向的，希望在杨局和刘总的共同带领一下，我们能为通州的发展添砖加瓦。
刘凯：还有哪位。
张振臣：非常感谢刘总提供这个机会，我是大厂工业园区的，大厂本身就是和副中心属于通北协同规划里面的重要一条线，现在大厂线定位是用上北京城市副中心的后花园，我们希望能够借助杨书记的发展战略指导思想，能够把大厂的产业和后续的商业投入带动起来，今天非常感谢凯总这个机会和大家认识，谢谢。
刘凯：尊敬的杨书记，杨局长，还有尊敬的各位老师，还有各位专家，各位会员，我们今天的论坛到此结束，我们到下面有一个背景板，我们一起围绕着杨局合个影，我们这个项目大家也可以看一看，如果有兴趣的话。下一次的活动，我们希望还来通州，还来找杨局，谢谢大家。
