据高力国际2020年第二季度《亚太资本化率报告》分析显示，2020年上半年，商业物业市场受COVID-19影响，整体表现走弱，写字楼市场保持相对稳定，工业物业市场表现出较强韧性。

　　2020年第一季度，亚太地区各国政府致力于控制COVID-19产生的不利影响，出台了包括限制出行、鼓励保持社交距离、暂时关闭人群聚集性场所等措施，部分公司开始实施线上办公等远程办公模式。第一季度整体商务环境面临较大不确定性；2020年第二季度，COVID-19在亚太部分地区得到初步控制，商务环境呈复苏状态，商务活力较第一季度也大大增加，商业地产市场表现相对平缓。

　　在COVID-19的影响下，以酒店和零售业为首的部分行业受到一定冲击。与此同时，为稳固营商和就业环境，各地政府陆续采取了减税、补贴、鼓励消费等支持政策；部分银行对贷款政策进行了一系列调整，合理延迟还款期限，也收到了更多有关再融资的需求。商业地产市场上，潜在投资者希望借此时机以合适的价格购入房地产项目。以下我们将就三大业态在各个重要市场中的表现进行具体分析。

　　写字楼市场

　　截至2020年上半年，亚太地区写字楼板块大体保持稳定，只有北京、上海和马尼拉资本化率在第二季度环比上调0.5%。

　　投资者对新兴市场的高品质物业仍抱有较高兴趣，投资需求稳健。仰光的商业物业和写字楼物业市场需求保持强劲，稳定上涨的租金支撑着市场信心，因此其写字楼、商业、工业物业市场的资本化率在2020年上半年均有所下调。

　　中国写字楼市场在上半年有数宗亮点成交，如位于上海的上海海航大厦、歌斐中心、长城金融大厦、绿地外滩中心的B1、B2和B3栋等，位于北京的LG双子座大厦、北京合生国际大厦北座，及位于深圳的太子湾写字楼项目二期的3号楼等。数宗成交彰显了投资者对于具有稳定回报的优质物业的青睐。

　　商业物业市场

　　进入第二季度，COVID-19在亚太部分地区得到初步控制，商业活力较第一季度有所回升。但综合而言，亚太商业物业市场的表现及发展情况与往年同期相比仍较为滞缓，过半数亚太城市/地区市场的资本化率继续上升，环比上升幅度在0.25%至0.5%。

　　封城禁令和保持社交距离的要求导致澳大利亚CBD区域的大型购物中心客流量有所下降，加之澳大利亚主要城市的购物中心在特殊期间给出更加优惠的租赁条款和更长的免租期致使整体租金水平有所下滑，导致商业物业的资产价值小幅下降。

　　在中国，商业物业投资市场逐步恢复，较大体量的成交包括位于上海的三林印象城，位于深圳的招商局中央广场等。与写字楼、工业物业投资市场相比，投资者对商业物业的投资更加谨慎。

　　工业市场

　　上半年，亚太地区工业物业市场的资本化率普遍持平，部分地区工业物业市场表现良好，录得资本化率下降，如首尔、胡志明市和仰光。

　　在当前的经济环境和疫情影响下，工业/物流行业表现出较强的韧性。这主要得益于近期电子商务的逆势发展和线上办公模式的普及带动了对物流仓储和数据中心业态的需求。

　　中国物流行业发展稳定，在COVID-19期间电子商务板块逆势发展，加之新基建REITs正式启航及5G的发展推动，均对工业/物流物业市场产生促进作用。第二季度，多个核心物流市场的平均租金较上季度不减反升，如北京、上海、昆山、苏州、无锡、东莞等。北京、上海工业/物流物业的资本化率均保持不变，与写字楼、商业物业的资本化率进一步拉近。

　　来源：高力国际

编辑：wangdc