房讯网讯  由《21世纪经济报道》主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会，于2020年8月8日在上海浦东嘉里大酒店举办，论坛主题“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”。

　　下午的圣象中国地产六方会谈环节，首场以"下半年与下半场：弯道机会与安全发展"为主题，特邀21世纪经济报道编委袁一泓主持，并邀请了复旦大学经济学教授韦森，旭辉控股董事局主席林中，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富，龙湖集团副总裁胡若翔，中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东，金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元，绿城小镇集团总经理蒋安绰参与讨论，共议中国房地产下半场的突围路径。

　　以下为中国地产六方会谈（一）环节实录：

　　让我们掌声有请本场六方会谈的嘉宾主持：21世纪经济报道编委袁一泓先生，有请各位。

　　【主持人】：非常感谢，谢谢陈董事长为我们带来的主题演讲，也感谢圣象各位小伙伴对我们绿色、健康、美好的生活作出的努力。

　　以下我们将会进入圣象中国地产六方会谈环节，我们邀请各方面的来宾在这个讲台上就我们共同关心的话题进行充分地交流。这场会谈的主题是"下半年与下半场：弯道机会与安全发展"。

　　可以说这样一场疫情既深刻的影响了我们，也会会影响我们的未来。近期，部分城市调控的收紧和长效机制的实行，熬过了疫情冲击的房地产市场，下半年会怎么走？从更远的周期来看，疫情也在加速房地产业从黄金时代迈向白银时代。2018年下半年以来楼市已进入调整时期，在马太效应更为明显的下半场，行业格局是否已彻底固化？追赶者们真的没有机会了吗？行业头部企业将会呈现什么样的发展格局，是追求高质量的增长，还是趁着目前的不确定性泛起的时候调整冒险一搏？这些都是很多朋友非常关心的话题。

　　我们邀请了专家学者，开发商等行业代表，共同就 "下半年与下半场：弯道机会与安全发展"这一主题，展开对话与探讨。有请本场对话嘉宾：

　　复旦大学经济学教授--韦  森 先生

　　旭辉控股董事局主席--林  中 先生

　　金科地产集团股份有限公司联席总裁--方明富 先生

　　龙湖集团副总裁--胡若翔 先生

　　中南建设董事、中南置地副总裁--唐晓东 先生

　　金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁--张晋元 先生

　　绿城小镇集团总经理--蒋安绰 先生

　　让我们掌声有请本场六方会谈的嘉宾主持：21世纪经济报道编委袁一泓先生，有请各位。

　　【袁一泓】：谢谢几位嘉宾，还有在座热情的听众们一直给我们一起坚持。

　　第一个问题我想问韦森教授，刚才你演讲里边也讲到房地产在整个经济复苏过程中充当了非常重要的角色，非常现实的问题就是卖地的收入。还有今年上半年财政部的数据显示，所有财政税收主要税种都有两位数的下浮，只有房地产相关主要税收下浮是很轻微的。另外土地出让收入是正增长。也就是说房地产是经济复苏的重要角色，甚至可以说现有的经济是离不开房地产的。

　　为了保证今年经济的增长达到有些部门或者机构预测的3%的增长，有没有可能在现有的基础上给房地产再松一点呢？

　　【韦森】：刚才我已经说了，去年在"两会"期间就说推出房地产税，3月8日财政部说出来之后所有的房地产股大跌，去年没推出来，今年肯定不会推出来的。从目前的状况来看财政确实是个很大的问题，特别是地方政府的问题比较大，比如天津和西部地区。在这种情况下一方面财政收入在下降，另一方面又要减税，还要保增长。在这种情况下没办法的办法也得发国债，但是最后我们发了2万亿的国债，但是其他国债还会发。

　　现在问题就在于如果不是房地产今年还是这样，土地出让金还是这样，中国财政经济还会下降得更厉害。在这种情况下放松就是不作为，能不能再进一步放松我不确定。如果房地产接下来，说是以住为主，但是实际上还是宽松一点的。

　　【袁一泓】：您的看法就是不紧就是松，是吗？

　　【韦森】：对。

　　【袁一泓】：下面对大家比较关心的下半年的走势，你们都是我们中国房地产最牛的开发商，想请问林董未来下半年房地产市场是什么样的态势？

　　【林中】：第一，我认为中国下半年房地产从总体来看还是应该以平稳为主，量价相对比较平稳一点；第二，未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但是都不会出现大起大落；第三，还是要非常小心，下半年需求比较疲软，疫情对经济的影响一定会反映到房地产需求上面来。再加上我们没有采用需求侧的刺激，有可能到第四季度地产的供应量比较大，需求比较疲软，市场的压力还是比较大。

　　总的来看，我认为今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流，"稳价保量"这是政府政策的出发点，一城一策，有紧有松，有的城市过热就要收紧一点，有的城市有点冷就可以相应放松一点。

　　【袁一泓】：谢谢林董非常言简意赅的判断。金科的方总怎么看？

　　【方明富】：年初在做分析的时候我们叫六个字：量为降，价为升。下半年我们还是坚持这种判断，理由有几点：

　　第一，虽然上半年整体数据相对于其他行业看似还是不错的，其实企业个体之间的压力是很大的。

　　第二，城市之间的分化现象越来越严重，有些三四线市场到6月底还有部分企业促销，今年华东的城市有一定热度以后也在打压。这种分化越来越明显。

　　第三，由于企业之间的发展带来了企业之间的竞争，还有一点就是疫情的影响对于消费端的影响，我们分析是两个端口：最高端和最低端。由于经济的影响，企业主买特别高端的需求在减弱。还有最低端的，我们的服务型人员买的刚需会减少。中端的改善比例是在增加。因为疫情的原因大家对健康的需求，对居住的需求有些人咬咬牙都要买。我们对低端刚需的影响恰恰是房地产销售最大量级的。实际上到年底刚需的影响，对房地产消费端的影响会带来企业之间的销售压力。

　　【袁一泓】：好的，谢谢方总。我们想请胡总讲讲您的看法。

　　【胡若翔】：我们可以简单回顾一下上半年。一季度受疫情的冲击是非常大的，特别是2月份市场基本上停摆了。之后因为疫情政策的放松和资金面的宽松，很多城市的市场三四月份就开始了复苏。前面两位嘉宾讲了从这里边可以看到城市的分化是非常明显的，从城市群来看率先复苏的是华南和华东，从数据看这两个区域4月份回到了去年同期水平，接下来是华北、西南，最慢的是华中。

　　从城市上看一二线城市复苏的非常快，确实基本上偏弱的三四线城市上半年市场往下调整的压力还是非常大的。下半年基本上还会延续复苏和分化的格局，一二线城市因为需求的支撑整个成交会比较稳定，三四线城市成交量往下萎缩的概率是非常大的。但是我们同时可以看得到上半年市场好的城市政策已经开始反向调控了，而且有些城市出台的调控政策还蛮严的，进一步压缩城市购房人口的基数。这意味着上半年市场好的城市，下半年市场竞争将更激烈，因为客户的基数变少了。这反过来会使得接下来企业的分化进一步加剧，行业的集中度进一步提升。同时也会要求我们在其中的企业回归客户，回归产品，进一步提升我们的产品和服务。这样才有机会在接下来激烈的竞争中赢得市场。

　　【袁一泓】：谢谢胡总的精彩发言。下面我想问一下中南建设的唐晓东总。

　　【唐晓东】：我还是保持中性的判断。总体疫情之后上半年各家房地产的数据，我觉得2020年整体销售额应该是看齐2019年。刚才几位老总讲到了我们也判断城市结构性方面三四线城市可能会因为一些购买力的下降，会导致整个成交量有所下降。但是最近大家同样发现一二线城市，尤其是我们核心城市群基本面的良好，能够把刚才的下降覆盖掉。所以我们现在对这个保持中性的判断。

　　同时我们认为量的保持不一定能带来价的提升。这个我们还是很清晰的，尽力的做到房住不炒。量整体保持看齐2019年，所以我们对整体的价不要抱太多的期望。

　　【袁一泓】：谢谢晓东总。量可以跟去年持平，价格可能会略下滑。金地的张晋元总。

　　【张晋元】：前面专家讲的我就不重复了。我就讲一个不一样的判断，之所以我会觉得市场比较平稳，是因为我非常相信政府的调控能力，经过这么多年的调控我觉得政府的调控手段越来越丰富，能力越来越成熟。从过去三年的数据结果来看，过去三年应该是最平稳的三年，也是市场最健康的三年。

　　为什么这么说？过去三年去库存周期是中国十几年最低的三年，全国的平均大概是12-13个月。过去三年也是房地产十几年的历史里边价格最平稳的，基本上都是小幅增长。大的判断是在这种背景下我相信政府有能力调整过热的市场，把它变得稍微温和一点，也会刺激不太好的市场，把它变得更健康一点。

　　但是有一点刚才大家说的都是住宅，房地产市场还有非住宅市场，就是商业办公。对这个市场的判断我个是非常悲观的，从现在的数据来看主要城市，尤其是一线城市写字楼市场空置率持续攀升，最近水平也是持续下滑。我相信这个趋势可能在下半年还会延续。

　　【袁一泓】：这个视角挺有意思的，过去三年是最健康、最平稳的三年，跟过去二十年相比前十几年跑得蛮快，但是政府终于找到了最有效的调控手段。另外一个视角就是非住宅市场的下滑，写字楼市场是非常差的。可能跟疫情相关，但是跟经济下滑也是相关的。下面我想请蒋总。

　　【蒋安绰】：大家好！疫情影响了经济，经济影响了房地产。但是总的需求还是没有改变的，因为虽然时间上做了一些调整，但是总的量还是存在的，并不会因为疫情的影响需求量会改变，但是我认为需的方向可能会改变。以前我们做的房地产以居住为主，接下来疫情以后人们对美好生活的认知更要侧重于提供生活产品，并不是简单的居住而已。如何提供美好的生活产品是我们接下来的主基调。

　　我觉得不是下半年市场如何，我们要研究一下近三五年的市场方向。我们认为怎么样的产品能够跟人们美好生活的向往是匹配的，我认为我们要有一点准备，并不是简单的居住产品和房地产市场。房地产市场会细分，但是量和价是稳定的，我考虑了这方面。

　　【袁一泓】：谢谢。大家有没有发现这几位地产企业的负责人虽然没有做主旨演讲，但是他们的发言全是干货，是一个浓缩版的演讲。分享的观点、内容都是很精彩的。

　　第二个问题我想从蒋总刚才，蒋总刚才提到了要从更长远的周期来看行业。我们回顾过去十几、二十年房地产发展每次调整都酝酿了机会，房企的排名有已经大的变化。如果拉长周期看，从三年或者五年的周期看，现在这种调整是不是一个机会呢？或者有些同行讲的"弯道超车"或者"后来居上"是不是又来了？

　　【蒋安绰】：抛砖引玉吧。我认为市场会细分，我们已经考虑市场细分发展的方向了。刚才说了疫情以后对美好生活的理解和认知应该进一步深刻了，国家也创造了美好生活，中央也提出乡村振兴战略。我认为房地产市场会分很多的产品类型，刚需、居住和生活等等类型。我们从长远来看房地产市场相对来说会饱和的，哪怕今年下半年不下降，三年、五年、八年总有一天会慢慢的趋于饱和。但是人们对美好生活的需求会刚刚激发，包括城市化以后逆城市化的需求，包括疫情以后对健康生活，三五年以后有4亿左右的老年人。这些人的生活如何保障，这些也是我们房地产企业考虑的方向。

　　如果以后房地产企业有所发展？应该对不同的人对不同生活的需求进一步细分，你自己想抓住的是哪一块的市场就去做哪一块。谢谢！

　　【袁一泓】：谢谢蒋总。我理解的意思是住宅市场不管同不同意所谓的见底或者天花板这个观念，在房地产相关的细分领域还是很有机会的。晋元总应该挺有发言权，现在对产业地产和商办又有很多思考。我们说房地产是涵盖面很宽的领域，如果细分市场，住宅市场由于调控导致需求，保持基本平稳，如果放长远来看在其他房地产相关的细分领域会不会有更大的机会出现呢？

　　【张晋元】：我先回答一下您刚才的那个问题，关于弯道超车的问题。我刚才在认真思考这个问题，我的判断是我觉得这样的机会会越来越少，会非常难。原因是因为市场已经逐步的步入成熟，如果我们看榜单就看到2008年前20强的榜单和现在前20强的榜单变化非常大，2008年前20强的榜单中可能8家已经不在了。但是如果看三年前的榜单前20强和现在相比变化并不大，三年前top5强和现在相比是一样的，只不过排序有变化。原因是因为弯道超车一定会出现市场剧烈变化、剧烈波动才会有所谓的黑马出现。

　　如果有弯道超车的机会，如果有黑马出现一定是它具备别人不具备的特殊能力，有一技之长，比如说产品方面的能力。现在金地主要精力做的事情就是产业地产，我们也希望能够把产业变成金地的核心竞争力。我们希望通过这样的能力让我们变得更强。

　　【袁一泓】：晓东您的看法呢，是不是存在新的超越机会？

　　【唐晓东】：每次调整都应该有机会，但是我认为机会是属于大家的还是小众的。由于现在房地产做了这么多年的增量市场，现在到了存量转变的时期。通俗地说很多时候资源就这么多，大家一起争夺优质资源的窗口越来越窄。我们从排行榜里边看到，尤其是10-20名，或者20-30名之间名次之差可能就差一个项目或者两个项目。看上去是多开一个盘或者少开一个盘，为什么一两个项目的差异三年来也是相隔着万水千山。

　　在这种情况下，我倒不敢弯道超车，实际上弯道超车是危险的。我们觉得是要坚持自己做什么，企业发展的核心竞争力在哪里。所以我认为做好自己、敬畏市场、善待客户，这个时候并不是在想着如何弯道超车，作为我们来讲可能更关注的是怎么样不被弯道超车。

　　【胡若翔】：我们自己总结不少城市单边上扬的市场，到了2018年、2019年随着政策的落实和完善，我们形容很多城市的市场进入了市场化机制，还是市场在起作用，但是要加上政策的调节手段，进入到这个阶段以后，你会发现很多城市市场走出了自己独有的周期，之前城市轮动的规律很难找。

　　另外这些城市上下的波幅在收窄，为什么刚才讲2018年进入平稳的市场，从这个意义上讲反而进入了长周期，告别了过去大幅度波动的小周期。站在这个角度来讲作为身在其中的企业，在这个时点反而要看长，保持克制，把握好时机，这样才能确保企业更加平稳、可持续的发展。这个时候反而要减少赌的心态。

　　【袁一泓】：谢谢胡总，长远来看反而是平稳增长更符合主流房企的发展观。方总？

　　【方明富】：其实任何一个行业在任何时候都有企业成长的机会，我们不要想着一些房地产一脚油门超过某个企业，这种心态可能已经不太合适了。实际上在现在这种情形下房地产还是有很多机会，就像互联网中的BAT已经够强大了，但是这几年比较火的抖音短短几年就能够成长起来。

　　任何一个新兴企业都有成长的机会。大家知道去年年底城镇化率是60.4%，我们去年的人均GDP相当于1978年的美国，1979年的德国和1995年的韩国。那个时候这些发达国家城镇化率已经70%了。这个行业足够大，未来的空间也足够大，未来企业的增长当中传统的模式想超越是很难的，可能你要改变新的赛道。我们做房地产20年，传统的买卖，迅速的想通过某个模式提升企业的增长，这个心态要调整。

　　未来我们要从相对快速的极致增长心态到持续的运维心态。怎么样把我们的客户服务好，把我们的产品研究透，把真正企业的持续经营能力打造好。未来房地产这么庞大的市场空间当中我，相信还是有很多增长空间，以保持这个企业的增长，获得更进一步的提升。这方面我相信还是有很多机会的。

　　【袁一泓】：从大的方面来看，从改善型的空间来看，从人口基数来看确实房地产仍然至少有二十年的增长空间，但是这个空间不再是过去那么粗暴的增长，更讲究细分领域，讲究有质量的，有内涵的发展。

　　下面我们请林中董事长。

　　【林中】：地产这个行业顺势而为是事半功倍，你要逆势而为是事倍功半。地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多。因为高速增长期的时候可能一踩油门就冲上去了，也就是说地产有4个杠杆，你把财务杠杆用到极致可能很快就冲上去了。或者把合作杠杆用到极致，把投资杠杆跟经营杠杆发挥得好。

　　但是在平稳增长期里边逆势而为就比较难，因为国家要降杠杆，去负债，所以要加杠杆就很难，没那么多工具和机会。我们看到这两年业绩能突飞猛进，要么加了财务杠杆，要么放大了合作杠杆。因为投资杠杆要提升未来难度还是比较大的，经营杠杆可以提升，但是不会成倍的提升，能提升三四十就已经蛮不错了。

　　但是这个行业总是有很多机会的，因为这个行业非常大。未来20年中国房地产行业还是非常好的，我们要在平稳增长的时代，这种精细化的时代找到一条新的、有质量的增长模式，因为这种增长方式跟过去可能都不一样，这个行业会有很多的规则会改变。我们相信还是有一些企业在未来会成为黑马，会跑出来，但是难度和挑战比上个二十年难很多。

　　所以未来平稳增长期里边会出现一个现象，你要追赶别人也不容易，别人要赶你也不容易。就像我们在戈壁徒步，你看到他在前面500步，但是你追赶他要花很长时间，你追赶他至少两个小时。因为大家的速度差不多，有些距离要花很长时间，如果增速都一样距离就是永恒的。

　　所以要把握好这个行业的机会，未来20年还是有机会的。但是未来20年一过我相信这个行业就进入了成熟期，这个行业的格局跟现在家电行业一样已经是比较稳定的格局了。

　　【袁一泓】：谢谢林董事长的发言。我们几位地产商观点大同小异，当然侧重点不一样，大家都认为未来还有很大的发展空间，机会也是有的。那么问题就来了，因为现在虽然说过去十年地产的集中度在提高，但是跟发达经济体相比前十名，甚至前三十名行业集中度是不够的。也就是说如果按照这个趋势未来行业集中度还是会提升的，有些企业的份额让度出来，有些企业不得不退到更远的排名去了。

　　一方面追求平稳的增长，有质量的增长，抓住可能的机会，但是另外一方面怎么平衡你的速度、效率，这是每个着眼于长远发展的选择题。因为谈的是下半场，所以作为企业的掌舵人，主要条线的负责人如果不是干了今年，明年就走，这些问题都会思考的。还是从林总开始，怎么平衡有质量的增长，追求安全的情况下怎么平衡规模与效益，这里边有没有一些体会和建议？当然这个问题有一点偏理论，实操多于理论总结，我觉得这方面大家会有一些观点分享给大家。

　　【林中】：我认为从长远来看还是要坚持持续、稳定、有质量的增长。作为企业第一个要增长，企业一句行话就是"不增长就灭亡"，但是增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。所以你在增长的时候用什么样的速度这个增长是可持续的，这个增长是稳定的，这个增长是有质量的。质量体现在几个方面，第一有财务质量，有利润的增长，有回款的销售。第二个不会使财务恶化，不会使你风险变大，负债率提高，安全系数还是很大的。第三个是产品服务能随着规模变得越来越大，能做得越来越好，而不是越来越差。

　　所以在增长的过程中如何做好规模、利润和风险的平衡，有的时候利润放低一点，规模就容易上一点，因为你可以低价卖。有的时候财务杠杆多一点，投入大一点，规模上去的就会快一点。所以还是要平衡好，比如说负债率要守好，负债率跟你的商业模式有巨大的关系，如果你的增长高，增长速度快，现金流变现能力强，资产的流通性好，回款时间很短，负债率稍微高一点还是安全的。如果很慢，有些是收租物业，香港有些大企业做收租物业的时候净资产负债率都是20以内的。

　　中国房地产企业为什么现在是70左右的负债率？就是因为回笼的速度很快。一个企业要平衡好，利润太低不行，因为不会有积累，都在损耗。人存地失最终会人地皆得。消耗掉资本的时候你会发现有些人为了冲规模宁愿亏损都会卖，其实就是为了所谓的地丢了人，最终会人地皆失。所以就是一个平衡，每个企业根据自己不同的阶段，不同的战略，不同的目标去制定各自不同的平衡。

　　【袁一泓】：不同的企业有不同的阶段，有不同的战术打法。方总呢？

　　【方明富】：我们从2016年底提出快速大发展，到去年底提出高质量发展。我们现在对于规模的看法应该是适度规模下的高质量增长。为什么这样讲？作为房地产企业没有适度的规模也不行。可能有部分的企业是做得不错的，但是现在金融机构或者行业对它的平衡没有占到那种角度去。所以企业没有这种适度的规模未来在这种马太效应或者强者很强的状态下未来生存空间就会越来越窄。

　　因为现在的行业环境、市场环境各方面发生了变化，跟前几年完全不一样。在这种情况下同时基于现在企业之间的竞争，企业之间的行业生态要腾出一部分精力或者资源来思考未来十年房地产企业如何能够有序经营？这是很重要的。我们在保持传统的模式或者传统的经营手法推进的情况下，如何腾出另外一只手把未来十年、二十年搞好。这是未来企业发展必须要思考的，在这种情况下不能把所有的劲用足了，那就没有办法了。腾出另外一只手实现企业发展，这样才是企业未来长期、持续发展的基本点。

　　【袁一泓】：抓住主营业务的时候培养新的增长点。

　　【胡若翔】：这么多年我们的战略执行也是为了做强，然后不断地打造新的增长引擎。2018年就提出了"空间即服务"的战略，实际上把双轮驱动的战略描述的非常清楚。短时间我们也不会特别看重规模的排名，反而服务这个引擎这两年我们在明显的发力。去年整个集团的服务性收入（商业运营、租赁住房和智慧服务）已经过百亿，今年这个收入还会持续增长。到今年底我们将在全国范围内累计开业商场近50个，冠寓目前累计开业近8万间，物业的合约管理面积超过了4亿平方米。

　　这些服务性的收入构成了我们新的增长引擎。开发这个引擎代表了我们现在企业的当下，服务这个引擎代表了我们企业的未来。所以接下来我们也会坚定的执行这个战略，确保企业能够可持续、长期的发展。

　　【主持人】：谢谢胡总。其实龙湖早在多年前就开始在非住宅领域布局了，服务收入还是可以的，未来营收里边占到1/3以上，这个企业就不是单纯的以开发为主的企业了。

　　中南置地的晓东总呢？

　　【唐晓东】：每个企业都想有质量的发展，这个问题我们也在思考。我们主要考虑三个方面：第一，稳固我们的基本盘；第二，控制经营风险；第三，高度的重视客户，这也是未来非常关键的。

　　简单来讲第一稳住我们的基本盘。我们自己的战略、文化、人才有没有面对外部因素和市场因素，归根结底有没有志同道合的人，真正喜爱这个行业的人在一起，有没有我们自己深耕的区域，做深耕的发展。

　　第二，控制经营风险。虽然外部压力很大，市场环境很严峻，现在最大的问题是不确定性。我们觉得从我们的企业来讲尽管有这些风险，但是也不能停止发展。还是以攻为守，从发展中找到自己的主动权。

　　第三，高度重视客户。这个客户不单单是我们的业主、消费者，还有我们上下游的供应链，包括我们的同业的合作伙伴，包括其他方方面面关注和关心到我们的人。我们认认真真的做好每个项目，来无愧于这么多关注、关心我们的人，这才是我们未来企业和这个行业基业常青的基石。

　　我们大概就这三个方面。

　　【袁一泓】：谢谢。张晋元总。

　　【张晋元】：规模增长是一个很复杂的问题，也是每个企业非常关注的问题。我觉得几点：

　　第一，对规模增长要有合理的预期。刚才几位专家都提到了，尤其林董讲得非常好，中国房地产快速发展的时代已经一去不复返了，我们对规模增长要有预期，当然每个企业不一样。

　　第二，盈利水平要有合理的预期，主要就是因为我们现在在各大城市调控的手段越来越丰富、越来越成熟。比如说北京、上海，按照大部分地产开发商的投资标准一般都是净利润10%，ROI20%，我相信没有一个公司能够达到。我们在做利润预期和项目研判的时候要随着市场的变化做调整。

　　第三，规模增长和风险的平均。主要的手段就是控制负债率，因为我们看到前几年发展比较快的企业，尤其是负债比较高的企业现在压力非常大，甚至有生存的危险。所以我的建议用负债率平衡，但是控制到什么程度每个企业都不一样。金地在行业里边的负债率应该是最低的之一，我们在这方面比较保守，我们会控制的比较好。我也很同意龙湖这边的观点，还是要做一些更有持续性的业务，我们现在大概投资额15%-20%，放在持有性的物业，也是产业园的资产。这也是对我们产业发展的补充。

　　【蒋安绰】：非常认同几位同行说的，简单来说我们要守住安全的底线。大家都说到有质量的发展，不是简单追求规模。这里边有几条红线：产品红线、服务红线、财务指标红线。我觉得这些指标达标的情况下我们再去追求规模上的发展。    但是回过头来这些指标如果非常健康的达成了，回过头来发展规模也是顺势而为的。所以既是敌人，又是朋友。

　　【主持人】：谢谢蒋总。因为时间有限，有一个小问题请在座的嘉宾回答一下，在未来追求高质量发展中，今天大会的主题有一个关健词是"安全"，与安全相对应的就是风险。请在座的几位嘉宾每个人提一下哪些过程中最大的风险，如果可能的话怎么对冲？ 韦森教授可以从经济背景的角度里提醒一下。

　　【韦森】：可能听我讲座的人都知道我看到的问题比较多一点，我一直讲一个观点中国问题是很多的，但是我们现在从整个来看还是储蓄大于投资。广义货币218万亿，存款212万亿，这么多的钱即使有些负债，中国经济会慢慢地降下来，但是出现大的风波的可能性不是太大。房地产就是平稳发展，中国经济会下行，但是大的风险可能性不大，即使外贸国际环境不是太好，但是大的问题不是太大。

　　【林中】：我认为最大的风险就是不确定性的风险，每年都有预料不到的事情，包括今年春节的时候还没有疫情，我1月15号还跑到武汉开会。所以我觉得未来不确定性时代核心应对的就是不确定性风险，我觉得就是保有冗余，留有备手，以不变应万变。

　　【方明富】：现在对于企业来讲不确定性是企业现在最不好把握的，今年的新冠疫情在年初开年会的时候是不知道的，两个月销售部关门也是大家不知道的。所以应对这种不确定性就是努力的做好自己，要尊重市场，敬畏市场，尊重客户，努力做好自己。

　　【胡若翔】：我们这个行业压力很大，是因为我们投资很重，这跟互联网企业不一样。对于这么重的行业来讲，再加上这么大的不确定性，我自己觉得就是因时而动，把握时机，同时要保持克制。这一点是非常重要的，千万不能出现大的错误。

　　【唐晓东】：我觉得面对众多的不确定有一个是确定的，就是房住不炒，我觉得我们还是要敬畏市场，尊重政策，来稳固的往前走。因为我是管投资的，拿对了，踩准周期了就是多赚和少赚的问题，拿错了就是多赔和少赔的问题。所以我们要把确定房住不炒的问题想清楚再往前走。

　　【张晋元】：房地产的发展核心是投资，房地产的发展也是投资驱动。除了不确定因素之外最大的风险就是投资、买地、并购，不要犯错误。怎么规避风险？就是一定要做更加认真的研究、研判，避免犯更大的错误。

　　【袁一泓】：蒋总？

　　【蒋安绰】：我认为最大的风险就是你不知道有风险，我要把所有的风险都看作最大的风险，唯一的就是要求自己经营的时候时刻保持稳健发展，所有风险都当做是最大的风险，我们要做的就是稳健的发展。时刻提醒自己，哪怕非常小的风险，一不小心就会变成最大的风险，我们所有的风险都要防范。

　　【袁一泓】：今天时间有限，第一场的对话就到这里，谢谢几位嘉宾精彩的发言。谢谢大家！