房讯网讯 9月11日，第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办，主题为：新商办新园区新文旅，聚焦新形势下产业地产的新科技新物种新服务，把脉行业发展趋势，探寻行业发展新机遇，助力产业经济转型升级和创新发展。
第十二届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，全联房地产商会写字楼分会承办，邀约行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，多角度全方位对楼宇经济和园区经济进行解读、反思和破局，围绕联合办公、城市更新、新基建、产城运营等热点话题展开系列主题演讲，就后疫情时代企业选址的趋势展开供需双方之间直接的对话与讨论，探索疫情后商办地产复苏的路径。
据全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯介绍，中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月，从关注产业园到科技园到关注产城融合，已连续成功举办十一届年会。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦新经济、新产业、新园区驱动城市发展进程，围绕当年产业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。
以下为第十二届中国产业园商务区发展论坛实录（一）：
主持人：各位尊敬的领导、各位来宾，大家下午好！非常欢迎大家再次来到我们的主会场，来出席我们第十六届中国商业地产投资专业展览会暨第十二届中国产业园商务区发展论坛。我是本次峰会的主持人，来自专业的商业地产运营机构盈石资产的卢琦，感谢认识大家。
我们本次论坛中国产业园发展论坛其实是源于2009年6月，我们都是从中国经济发展来着眼，聚焦产业园的商务区发展的进程，每年6月相约在北京，今年也是非常不容易，我们把论坛延期到了9月份，希望能够和大家再次见面。我看到今天高朋满座，相信大家也非常期待着我们本次论坛的举行。
我们每年6月在论坛当中要探讨的内容是什么呢？我们基本上在论坛当中会探讨产业园的新趋势、科技驱动园区的创新、产业园招商与运营、产业经济与楼宇经济等热点话题，就行业的发展、企业的战略以及相关的成功案例，我们在论坛当中来用系列的演讲和对话，跟大家思维的碰撞。
在产业转型升级的大背景下，疫情对于产业地产有着重大的战略调整意义，早期依靠土地增值获取红利这种模式已经难以为计，那么我们该如何抓住有限的政策窗口期，来重塑我们的商业模式，也是我们在本次论坛当中即将探讨的话题之一。
在疫情之后，智能化楼宇、低密的生态化园区、智慧化管控系统，将成为园区未来的发展趋势，新科技数字化的进步与应用的赋能，为产业地产运营管理的提升提供了无限的可能性。在新形势下，产业地产开发商、运营商该如何的更好的来运用新科技与之融合，提供更创新体验的产业办公空间呢？
刚刚围绕着以上这些问题，都会在今天的论坛当中邀请到了相关行业的专业学者、协会领导、开发商高层、产业地产的一线操盘精英，通过主题和圆桌对话的形式，来畅谈产业地产发展的创新路径，围绕当前的这些热点话题来共同观点的碰撞与现场的讨论。
另外，我们同时上午延续到现在的第十六届商业地产投资展览会同步在进行，我们的参展商还在展示我们的项目。本次论坛是由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会、写字楼商会承办，主题为“新商办、新园区、新文旅”。同时人民网、新华网、搜狐、腾讯、今日头条、新京报、21世纪经济报道、中华工商时报等百余家主流媒体进行大力宣传和报道。
首先请允许我为大家介绍今天到场的重量级嘉宾：
全联房地产商会 秘书长 赵正挺
优客工场 创始人 毛大庆
富力集团 商业副总裁兼华北东北地区总经理 云彤
中海商业北京公司 总经理 李佳林
CBRE世邦魏理仕华中区 董事总经理 罗瑾
富华置地 董事长助理 温亮
高和资本投资管理部 执行董事 冯巍
中科产城 董事长 郭莹辉
米兰之窗节能建材有限公司 董事长 马俊清
坚朗五金副总裁 白宝萍
中信和业（中国尊） 副总经理 罗能钧
金地商置北京公司 副总经理 吕丽华
隆徽健康产业发展有限公司 董事长 张毅
电子城高科 副总裁 张南
中耀盛世房地产顾问有限公司 总经理 马耀扬
高力国际华北区 董事总经理 严区海
金融街企业家俱乐部 理事长 董春平
全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯
欢迎各位嘉宾，此外我们还有100多家媒体机构以及千余家主流房地产开发商、园区商、运营商、金融机构、代理机构、物业公司、企业客户等都来参加了我们的活动。
现在我宣布第十二届中国产业园商务区发展论坛正式开幕。
首先有请：全联房地产商会 秘书长赵正挺致辞。
赵正挺：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们，大家下午好！首先我谨代表主办方全球房地产商会对大家出席第十二届中国产业园商务区发展论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！谢谢大家。
突如其来的疫情，给中国的商业地产包括写字楼、产业园区市场带来了巨大的冲击，一季度重点城市商办市场几近冰封，供需两端受疫情影响非常严重。二季度以来，商办市场开始出现回暖的迹象，投资交易的市场的活跃度也得到了逐步提升。
从开发商和运营方的角度，我们看到提高楼宇绿色健康标准，着重塑造绿色、健康、安全的工作场所，提高物业服务质量，成为越来越多项目吸引客户的着力点。而灵活调整租赁政策、租户结构、运营服务等，则成为增强客户黏性的重要因素。对智能化办公生态的打造，成为商办物业运营中的新趋势。
总结以上三点，我们认为疫情后产业园区将出现三大趋势。首先是绿色、健康、安全成为用户的首选。第二，专业方运营和资管服务将大行其道。第三，科技赋能智慧运营迎来了新的窗口期。
而本届论坛是抗击新冠肺炎疫情狙击战取得重大战略成果后，以产业园区、商务园区为代表的园区经济第一个全国性的专业论坛，当前我们知道受全球疫情和国际经贸关系的影响，中国经济面临了前所未有的挑战。如何提振市场信心，扩大消费需求，也面临着巨大的压力。在这样一个特殊时期，论坛聚焦后疫情时代的新商办、新园区、新文旅的融合发展，既对商贸行业发展具有重要的推动作用，无疑对新的企业选址的需求、提振经济复苏信心、助力产业升级，带动全国楼宇经济和园区经济发展也具有十分重要的意义。
尤其值得关注的是，本届论坛是在中央提出要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新战略发展格局的背景下召开，而楼宇经济、园区经济正成为双循环的重要推动力之一。
最后预祝第十二届中国产业园商务区发展论坛以及第十六届中国商业地产投资专业展览会圆满成功，祝各位领导、各位嘉宾身体健康、万事如意。谢谢大家！
主持人：下面有请全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯致辞。
刘凯：尊敬的各位领导、各位来宾、各位渠道伙伴、媒体朋友，大家好！首先代表房讯网、代表全联房地产商会写字楼分会对大家莅临本次论坛表示热烈欢迎和衷心感谢！
在新冠疫情之后，再次和大家相聚，也是倍感亲切，虽然大部分伙伴都戴着口罩，但是仍然我们能够从眼睛里看到笑容，看到温暖。也向大家致敬，因为大家的努力，让产业地产这个行业更加美好。
这次突如其来的疫情实际上对我们整个商业地产行业也包括我们写字楼、产业园都是一次前所未有的考验，也进一步加速了行业的洗牌，同时倒逼行业大变革和大发展。当前从全国看，商业地产行业的痛点还是主要集中在连续多年的供应高峰推动了我们的空置率的走高和租金水平和售价水平的下调，我们认为当前商业地产的低迷状态，疫情可能并不是唯一的因素，包括我们整个经济的调整，包括我们贸易的争议，包括供应增加、需求低迷，各种因素综合的叠加的结果，所以商业地产市场的回暖同样也依赖于整个经济的复苏的脚步。
我们知道刚刚落下帷幕的2020年中国国际服务贸易交易会，这次交易会我们看到有一个数字，2019年我国的服务贸易总额达到了5.4万亿人民币，随着我国包括旅游、餐饮、娱乐等服务业全面的复苏，带动我们消费的复苏，也支撑了我们经济恢复性的增长。同时也支撑我们商业地产市场的持续的回暖。
根据我们的统计，7月之后，我国主要从事商业地产、写字楼、产业园的看房量和订购量也出现增幅，北京上半年有机构统计，总交易额超过了310亿，也传出了回暖的信号。
今天我们邀请了行业的领导、顶级的专家、行业的大腕，分别从宏观的、产业的、市场的、企业的各个方面，进行解读、反思，就我们敏捷办公的多维度战略、衍生路径、城市更新、新基建、城市副中心的机遇、产城运营等等这样的话题，展开系列的主题演讲和对话，聚焦新商办、新园区、新文旅，产套产业地产的未来之路。我相信通过我们今天的论坛，大家一定会有所启发、有所启迪。
最后我要再次感谢大力支持和帮助本次论坛的远洋集团、中海商置、金隅商管、大悦城控股、金融街、富力集团、优客工场和所有合作的伙伴，感谢所有领导、嘉宾和媒体朋友12年来不离不弃对房讯网、对论坛的信任和支持。因为你们的支持，我们将继续努力前行。谢谢大家！
主持人：谢谢刘总的致辞，也很高兴行业内的相关领导对本次峰会以及历来峰会的支持，在此次峰会基础之上，我们要举办一个中国好商办·选址万里行的大型启动仪式。
当前，疫情防控进入常态化，工作生活有望恢复。对于中小微企业来说，正是看房选址、办公调整的窗口期， 中国好商办·选址万里行大型活动通过线上和线下活动，送政策、摸需求、听实情、收建议，建立了开发商和中小微企业之间的沟通渠道，打通选址企业“最后一公里”。相信通过中国好商办·选址万里行大型活动，中小微企业选址的精准化和实效性将得到提高。选址中国好商办，选址中国好园区，我们希望通过线上直播包括项目推介会、项目发布会、全国城市行，通过线下企业看房团、代理推介会、选址大讲堂，寻找中国好商办，寻找中国好园区，讲好商办的中国故事。
请各位领导、嘉宾就位，让我们一起倒计时5,4,3,2,1。
现在我宣布：中国好商办·选址万里行大型活动启动仪式正式启航 ！
对商业地产行业来说，这是一个新的起点！
请各位领导、嘉宾留步 合影留念！
主持人：下面进入增补仪式环节，全联房地产商会写字楼分会增补副会长、常务理事授牌仪式。
全联房地产商会写字楼分会（简称CORC）是国内首家写字楼行业协会组织，隶属于全国工商联，主管单位为全联房地产商会，以“引领标准，引领创新”为使命，成立近五年来队伍不断壮大，写字楼、产业园和商业地产行业的领军人物不断加入。今天又有新的成员加入写字楼分会的大家庭！
首先有请全联房地产商会写字楼分会秘书长——刘凯先生为我们宣读写字楼分会副会长增补名单：
富华置地有限公司、CBRE世邦魏理仕、高力国际
主持人：有请新增补的副会长单位代表上台。有请全联房地产商会 秘书长 赵正挺先生授牌。
主持人：再次有请刘凯先生我们宣读写字楼分会常务理事增补名单：
（见名单）
主持人：有请新增补的常务理事上台，有请赵正挺秘书长为大家授牌。
下面我们进入论坛的第二部分：主题演讲环节，听一听来自一线的老总们的思想和声音，在新冠疫情影响下商业办公市场面临的挑战与机遇？以及商业办公如何模式创新？如何转型升级？
首先有请：北京大学区域经济学博士后，清华大学深圳研究生院兼职教授，中国对外经济贸易大学客客座教授，东南大学建筑系特聘教授，中科院MBA中心客座教授。历任嘉德集团高管、万科集团副总裁、万科北京公司总经理，2015年3月，创办共享办公企业优客工场；同年12月，发起成立共享际。下面有请优客工场 创始人 毛大庆
题目：敏捷办公的多维度战略衍生路径
毛大庆：感谢房讯网和全联房地产商会，今天下午这个主题也很契合我们现在在做的事情，所以下午利用一段时间给大家做一下我们最近关于新商办和以企业推进变化的办公趋势的变化，关于楼宇管理、关于办公和工作场景变化的一些思考，跟大家做一些分享。
大家可能注意到今天我们在演讲的第一页上有一些关键词，关于优客工场，实际上我们这几年的思考从联合办公、共享办公、敏捷办公到办公的服务平台的建设，实际上在公司的整个发展中，我们给自己设立了两个比较清晰的愿景，这个愿景就是上面这两行字，我们一直在致力于成为中国领先的敏捷办公的连锁服务商和企业聚合的价值平台。同时我们也希望能够逐渐成为中国办公资产的专业管理者和金融服务商。
这两行字里面就了刚才刘凯和正挺的致辞里谈到的，无论是从中国楼宇经济的发展，还是中国企业的组织架构以及生产方式变迁的过程之中，关于我们在从楼宇经济出发，来如何看待未来我们自己的价值定位。这里边有几个关键词，“敏捷办公”、“连锁服务”、“企业价值聚合”、“办公资产的专业管理者”和“金融服务商”，这五个关键词代表着我们正在向着一个专业化的运营公司在转变的过程。另外，到底是什么东西在促使新商办、新园区、新文旅。我想我们在谈这些“新”的时候，我们大家都问问自己，它新在何处，为什么会新，为什么不是旧的，跟旧的区别在哪里，是什么要素驱使这个新事物的产生，而这个新事物的生命力到底在哪里。所以如果我们在谈新商办、新文旅、新园区的时候，都要回答这个问题，如果回答不出来，证明它不是新东西，证明它不是有真正的大的促进动力所产生的新物种。
今天我们在谈新商办的过程中，我写了一句话，叫“工作文化的变迁”。工作文化的变迁是对于城市楼宇服务业里面，特别是我们今天下午谈的一个种类，叫做写字楼也好，新商办也好，其实这个“办”难道一定要在写字楼里吗？“办”会在什么场景下发生？在越来越移动、越来越弹性的生产方式和生产组合下，到底办意味着一定会在什么样的场景下完成呢？所以这里边特别值得去回顾和思考一些趋势性的东西。
在我们的城市楼宇、城市不动产的种类里面，大家可能把楼宇不动产分分类，我们今天没有谈住宅，我们谈的有商办、有文旅、有园区，我们谈到城市楼宇不动产里边有商场、有购物、有文化产业，比如有剧场、电影院等等，还有一些以体育为主题的设施，还有很大的一宗，就是旅宿，就是酒店业，其实大家把这些行业和楼宇历史产生的动力和他们当时产生的原因做一些历史的追溯的话，其实我是做了一些分析的。在我们城市不动产种类里面，最年轻的一个种类其实恰恰就是我们的为办公提供服务的办公楼宇。而办公楼宇为什么会产生？办公楼宇产生什么时代？当时产生它的时代背景到底是什么？
今天我们看世界的办公楼历史和我们所谓的办公楼宇的历史分析，看到了我们真正成型的大规模集中化作业的办公室，其实最早可以追溯的大约也就仅仅是在1860年前后，而1860年之前是第一次工业革命，1860年之后，1870年开始了第二次的工业革命和技术革命。第一次我们只谈的是工业革命，第二次我们涉足了大量的科技革命，就是工业革命+技术革命。这个过程产生了一个什么物种呢？产生了一个物种叫公司。
如果看过中央电视台有一个长篇的新闻连续剧，叫做《公司的力量》，这部电视片里面告诉我们，公司是在一个什么背景下产生的，它恰恰是在人们进入快速的技术迭代期和工业革命之后，开始进入技术革命的时期，产生了一个新的物种，这也是一种新的生产组织方式的新产生的新的力量，就是公司。当产生了公司以后，我们开始注意到在城市的不动产和城市的服务业里面，开始真正出现了一个物种，就叫做写字楼。统称为办公楼，就是用来服务于工作的专业的楼宇。
在美国，正好处在第二次技术革命的前夜，美国开始出现了隔间的办公室，随着商业规模扩大，办公室种类在日益不断变化。最早的真正的办公楼是服务于会计、服务于做结算人员的，当时只有这一伙人，一是人多，二，它是最早出现的城市服务业。我们服贸会刚刚结束，服务贸易当第三产业服务业在城市里兴起的时候，而不再是工厂蓝领，出现了大量做服务业的人群，他们叫白领。其实那时候做写字楼的人，也不知道领子是白的还是蓝的，就是介乎于白的和蓝的一帮人，是对着纸张、文书去作业，然后就出现了写字楼，或者叫办公室。
到了第二次技术革命的后期，科技大幅度发展。我们人类到今天，谈的是第四次技术革命。第二次技术革命是前三次技术革命对人类影响最大的一次技术革命，是围绕着电所产生的大量的新的物种。从1870年到1910年的92项人类社会的重大颠覆式发明，产生了重大的生产作业的方式的转型。在这个过程里面出现了一个人，就是泰勒，泰勒是人类历史上第一个提出的办公室管理理论的人。今天我们查写字楼历史，能追溯到最早谈办公室理论的人只有泰勒。他当时是按照非常明确的在一个公司、在一个企业里面的等级区分，把这些员工像一颗一颗螺丝钉一样，安排在一个密闭的空间里。虽然没有我们产业工人那样的艰苦，但是实际上也分了非常多的等级。这就是1898年到1920年一次大战前后的美国的典型的办公室的样子，等级高的人和等级低的人是不一样的，等级森严的生产状态。这时候人们开始用电了，开始用电报、电话办公了。所以这个时候办公室的文化以及办公室的科技感明显强过了第一代的办公室。
到了1920年到1980年。这次技术革命之后，董事会、有限合伙公司等等这些概念都产生了，社会化作业产生了巨大的分工，就出现了律师楼、会计师楼、分析师、券商等等这些概念，统统出现在这个时代，这个时代里对办公楼的要求急剧提升。而这个时代最大的特征就是人们开始用电子计算机技术，电子计算机取代了纸张、取代了传真、取代了我们简单的电报电话，开始在网络上进行工作。
1946年计算机开始出现，1960年计算机开始逐渐普及在金融公司、咨询公司，到1967年，从五角大楼离开时出现了点对点的互联网，到1980年互联网开始进入商业社会。所以美国的办公楼拔地而起，今天我们在纽约看见的大量的、纯粹的写字楼、办公楼，大约就出现在这个时代，就是1920到1980年，办公室被普遍认为工作场所要好、要干净、光线要充足，这时候人们开始注意了办公楼等级，今天我们谈到的国际甲级、国际乙级、甲A等等乱七八糟的，那时候已经开始对办公楼出现了非常明确的分类的工作。
1980年的北京，大家还记得人们哪上班吗？那时候是计划体制，只有单位盖的办公楼，到了80年代中后期，外资企业进北京，都在哪上班呢？都在酒店里上班，最多的在北京饭店、友谊宾馆，那时候开满了公司，北京到80年代我们仍然没有写字楼的概念，到国贸出现的时候，大家开始注意有这么大的写字楼开始出来了。但是在美国比我们早了半个多世纪，他们已经把写字楼开始分标准、分技术的种类了。这时候有一个重要的写字楼的设计师和理论者，他认为工作场所里随机互动和合作变得非常重要，于是他开始在办公室里设立了交流空间、公共空间，设立了前台与等候区等等，他开始认为平庸标准的小办公室设计不是内部办公者的需要，他开始注意使用者的舒适感，跟他们交流的需要。
到1960到1990年代，我们在移动互联网还没有产生之前，PC非常普及的时代下，我们开始注意到办公室的设计开始得到了人们的重视，在90年代的早期，80年代后期，中国开始大量的在一线城市开始新建，按照国际标准照猫画虎学来的写字楼。设计院的设计师们，他们最早接触写字楼那一批人大约就是1985年以后，他们才开始知道什么叫写字楼。
当今社会，今天的社会我们开始越来越重视个人的能力，越来越重视移动的能力、弹性的能力，越来越重视一个人可以从事多种多元化工作的能力。昨天晚上我刚刚分享了一本翻译的新书，叫《斜杠生活》，一个人可以斜杠成为好几份职业，人们工作的场景变得越发灵活多样、越发丰富多彩，人们开始注意到传统的写字楼、格子间已经越来越不能够适应今天移动化强、斜杠性强、弹性强的办公场景和文化。所以我们说无纸化办公、无领地办公、自由职业人、激发创意，并鼓励互动的办公设计正在兴起，灵活办公、远程办公越来越得到大家的追捧，不同群体共处于相同的空间，疫情以后这个趋势越发明显。
在2018年和2019年两年的CBRE和仲量联行的各种报告里面都提出了未来办公场景变化的驱动力和企业要求和需求的变化，这里面他们谈到关于企业不动产，其实我们经常在谈办公楼，办公楼有一个新的名字叫企业不动产，企业不动产的未来趋势，仲量联行提出了十个调研以后的结论。
1，员工队伍多元化，大家看到的员工越来越从80后转向85后，85后转向90后，再有两三年，00后开始进入工作场景，员工队伍越来越多元。2，空间灵活化的需要越来越凸显。3，创新文化，几乎没有一家公司不在谈创新文化。几乎没有一个老板和雇主不希望自己的团队具有创新的意识。4，数字驱动化。数字经济、数字科技、数字运营，成为大家共同的驱动力。5，智能化。6，企业的自适应化。7，技术的前瞻性。8，关注健康。9，社群化。10，人性化。
这十项正在驱动着这个企业不动产的快速的变化。
各大权威机构和市场都表明，中国的城市已经累计了大量的不动产，在宏观政策下，传统方式的商业运营回报率越来越不可控再者隔离面，市场正在大力的各方面的尝试和创新，去尝试、创新那些能够产生新的业务、投资回报率、资产回报率的运营方案，敏捷办公是普遍的今天被四大写字楼、研究机构公认的今天越来越变得普及性的解决方案。
敏捷办公又是新一代的年轻人和新一代的工作者他们越来越呼唤的办公环境，他们越来越不喜欢自己被关在格子间里，面对少数的几个同事。他们越来越不喜欢没有社交、没有人文、没有轻松快乐环境的办公室。
帮助大量的中小企业，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，能够在城市的好地段能够落地。我最近注意到，无论是在国贸还是在金融街，还是在说还陆家嘴这样的地方，各种楼宇里都纷纷出现了能够满足人们即插即用、服务式的办公，已经越来越被中小企业和弹性用工的企业接受的工作环境。帮助异地、跨国、转型升级和拓展需要的大中型企业，能够在不同的地区快速落地。在优客工场过去的五年里，现在我们排前五大的用户，字节跳动、阿里巴巴、美团、若干个大的互联网公司，以及像得到app，把总部都放在我们里面的企业，我们发现在今天的新经济模式下的新的企业，他们对于办公室的选择，越来越关注我是不是能够即插即用，我是不是能够根据员工的数量及时调整对办公空间的弹性使用的面积，以及其他设施设备，不再花时间去购买和让别人代我去运营，等等这样的需求。
所以才有了我们对敏捷办公带来了未来办公环境趋势的，我们采访了一千多个用户以后，得出了企业的愿望清单，这个愿望清单跟仲量联行讨论的十大趋势是完全吻合的，他们告诉我们即插即用是他们最喜欢的办公室，他们喜欢有大量的办公设备，云打印、云投影、人脸识别，包括疫情以后的无接触式的防控和记录，互动式的办公室。既可以有自由环境，又可以不被打扰的办公空间，有贴心的各种服务，无论是企业服务还是办公室内的各种各样的人文服务。
我们最近调研了很多用户对于共享办公的需要，除了你给我提供一些人力资源、法务支持以外，他们说你们给我提供好的搬家服务、安家服务，以及能够在当地迅速对接工商局、对接税务局等等这些企业类的服务，还有员工的各种需要。比如我们有三个大的互联网用户，到了我们十几个城市里面，我们对接当地的青年社群，包括一些商业的协作单位等等。
社交咖啡馆式的文化，关注员工健康的办公室。这些都是企业的愿景清单，在这个背景下，才是真正促使我们新商办变化的主要动力来源。
这个数据告诉我们，这是每次我谈到办公室变迁的时候都会谈到中国的特别现象。我们到2018年12月底，中国国家工商总局和各地工商局算的一个总体数字，我们一共颁发出去了1.1亿张的工商执照，有的已经注销和不再经营了，这些营业执照的背后标志着企业的种类，五千万的个体工商户，三千万的小微企业，还有500万的中小企业，40多万的中型企业。所以大家仔细看一下，实际上中小微个体工商户加在一起，占了这1.1亿里面的将近9千万张营业执照。这9千万张营业执照的背后是我们中国主要的工作人群，这些人真的不在大型企业、大型国有企业和大型跨国企业，他们主要都在中小微和个体工商户，中国的中小微和个体工商户承载了中国将近80%以上的就业。
这些公司和这些机构会去什么地方工作？他们未来会选择什么样的场景去工作？非常值得我们新商办人群去研究的，这是中国一大特色。经济下行、不稳定的时期，会产生更多的中小微企业。所以这个时候我们需要研究当他们的主力是90和00后的时候，他们会选择什么样的商办去办公，他们会是原来的写字楼吗，他们还会去买家具装修办公室吗？他们需要什么样的工作环境去激发他们的创造意识呢？这是我们做新商办，所谓新在哪？首先是人新、用户新，而不是我们设计的东西告诉我们新，这是我们自说自话的东西。
我们也看到建筑物的要求，从我们最早的自动化建筑，到千禧年之前的智能建筑，到今天无论是阿里巴巴、腾讯、旷视科技、商汤科技等等，大家都在谈到的认知建筑。当一个建筑物有认知以后，我们还会把它当做一个物理的办公场所和物理空间吗？它难道不能够跟人交互、互动、记忆、学习吗？所以当我们看到一个办公室，能够记住用户的习惯，当它能够学习用户的需要，这就会产生新商办认知下的商办。
还有一些共性的需要，比如吧台、茶水间、商店、大堂、节约区，包括楼梯空间都会变成非常有趣的交互空间，我们在纽约、伦敦等等看到了很多旧楼，他们把大楼梯释放出来，甚至把消防楼梯释放出来，变成大家在这做演讲、做展示，大家在这休息一会儿，聊聊天，很有意思的轻松场景。所以社区型的办公需要制造、不断地营造让员工之间、员工与用户之间、员工与访客之间，各种各样的交流的场面和场景。
我们也可以看到办公室的敏捷性，除了体现在智能化、体现在各种智能设备、认知建筑之外，还有各种各样的让大家可以在一个空间里，让各种各样的形态使用的空间，所以它一定具备开放性、灵活性，同时有隐私性。
回归自然、与水为邻、静谧私密，这些都是共享办公和弹性办公，关注人们心灵感受的时候必须去考虑的问题，不再是一个标准层、电梯厅，讨论一个进深的问题，更多的会讨论当你进入一个办公室的时候，你有什么样的心情和心境，你是不是能够有瑜伽式的心境开始坐在办公桌前工作。
服务式办公孕育着一个旁边的hospitality式的产业。我是最早把服务式公寓的概念引入中国的一个人，我们在上海建造了中国第一个标准意义上的服务式公寓，当时有人问服务式公寓到底是公寓还是酒店。我解释解释为什么服务式公寓能够独立于酒店而存在。它适应的是家庭，适应的是那些跨国公司们带着太太、孩子在中国长期生活，酒店他们肯定不喜欢，但同时他们又喜欢有酒店式的服务，有客房的清理，有酒店的部分服务设施，健身房、咖啡、餐厅等等。所以你跟我说驴和马和骡子是一个动物吗？所以我跟他们说，这是住宅和酒店生出来的骡子。这是第三种动物，是新物种。现在林林总总的青年公寓、白领公寓都开始使用当年服务式公寓的各种各样的理念，只不过用户发生了变化，跨国公司的CEO们越来越少，而我们中国的用户越来越多。
所以我想说，其实在新商办的背后，正在孕育着庞大运营管理集团和连锁运营管理运营商的产生，这是优客工场对自己定位。我们非常希望在几年以后，我们类似于像华住那样，成为一个大型的连锁办公的运营商。今天我们站在这说话的时候，我们是一个接近400间连锁店的连锁运营服务商，我们希望两年时间能够接近800家连锁店，四年时间能够接近两千家连锁店。在这个过程里边，慢慢变成一个大型的hospitality的集团，这个概念就是我们在谈新服务贸易的过程中，在城市服务业里面特别需要补充的大量的新型的楼宇服务业和背后它的运营商。
为什么我们说在中国完全具备条件孕育着新商办里面的大型hospitality的连锁运营商呢？酒店运营行业的特性，必须需要专业的运营商来运营，为就是告诉我们640年历史的酒店行业，到今天历久弥新，还在不断产生出新的概念、新的运营商、新的运营公司。而对于一个不到十年的共享办公、联合办公和敏捷办公行业来说，我们的路才刚刚起步。所以在这个背景下，我非常深信，在10年、20年以后，如果我们房讯网还召开这个会的时候，你们记住，那个时候城市里边大概有一半的人在使用服务式的办公室的时候，当时刘总会说，好像疫情以后有一天毛大庆讲过这样的话。
酒店640年还能存在，联合办公在一个最年轻的城市不动产的服务里面，这个不动产比酒店都少了好几百年，1860年才有了这么一个种类，这个行业才十年都不到，所以这个行业方兴未艾，孕育的前景无比巨大。
专业运营公司正在取代开发商楼主背景物业公司正在不断为楼宇和企业提供专业化的、让你能够非常好的安置和冷启动的办公空间，当然办公楼宇的使用形态正在发生着本质的变化。这一页上面的12点，这个12点其实是我们认为这个行业未来发展的主要方向。
敏捷办公的增长，戴德梁行对这个行业有一篇很长的报告，我只截取了其中一部分，在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些调研，这个里头谈到了51%的企业都在讨论有可能会更换和使用新的办公模式，这里面新的办公模式里面包括了远程办公、弹性办公、换一个办公室、让自己的子公司分公司不再长期固定的租用一个办公楼等等等等，这都属于考虑要更换的原因。敏捷办公在疫情中也是影响很大，但是一个非常让我们有启发的事情。在疫情以后，我们的用户量在激增，我们平均一周搬进来的企业在120到150间企业，每周稳稳当当的在全国150家的企业在搬进来。我们看到的远远不只中小型企业，更多的是外地企业的分公司、分支机构在使用。这是有服务的办公室。
这是沙利文对于未来敏捷办公在中国发展趋势的研究，这个行业起步于2013、2014年，当2018、2019年之后，我们上面那黑色的部分将快速增长，也就是说在敏捷办公行业的收入结构里面，服务性收入将在未来的五年，逐渐和空间性收入并驾齐驱。这就是这个行业孕育的过程。当年主要就是二房东，开始的时候就是收差价，后来开始收服务费，服务于楼宇、资产托管，加上大量的新的企业服务种类在平台上衍生。这是服务商和楼宇持有人合作的模式，二房东慢慢就不存在了。
市场利好，驱动敏捷办公的发展。城镇化、城市化的人口已经不是老叔叔、老阿姨了，越来越是年轻人，越来越是新一代的后浪，分享经济的兴起和Z时代对办公的需求，肯定不是我们这代人的需求。小型办公空间的专业管理需求，政策利好，中小企业数量增长仍然很强劲。在今年的6个月经历疫情过程中，我们工商总局调查新企业注册的数量远远不像大家想象的那样，倒闭的很多，但是注册的也很多。新企业注册还在增长，但是也关门了很多，新陈代谢的非常快，死了的两三年就死了，但是又出来一大批。这样前浪、后浪的关系，对于弹性办公、敏捷办公的需要会非常强劲。
中国每天大概有1.1亿人在工作，我们姑且估计在未来五年期间，即便只有2200万人用弹性办公和敏捷办公，这个行业的收入规模都是巨大的。
我们也对敏捷办公的延展方向做了五个总结：产业的链条化，功能的多元化，收益的复合化，运营轻量化，数据资产化。我们现在后台数据库里面有几个T的用户数据和企业数据，这些都会转化成为我们做进一步的企业服务场景和产品的重要生产资料。
我们从2016年开始上互联网的平台，做企业数据的整理，到2017年、2018年开始并购了大量同行，2019年我们开始大量推出轻资产服务，还并购了两个专门做智能化办公的开发团队。2019年的时候我们全国连锁店超过了200家，截止到现在，我们进入了全国的将近50个城市，到今天将近360多个连锁店。这是一个发展潜力很快、发展速度很快的连锁性的行业。
这张图是我们用来指导我们工作的一张最核心的商业模式图，中间是我们的数据化的中台，一部分服务于连锁店的经营、结算、数据合同管理、客户管理，一部分用来支撑我们智能化的企业服务平台，我们平台上1100多个服务商，其中包括了我们自己投资的、控股的7个服务商，20余家我们投资的小额股权参与的企业服务商，还有将近900多个在平台上注册的服务团队。所以我们的优 Data系统，在支撑着我们的十数种个人服务的模式。
这是艾瑞咨询给我们画的地图。后台开发的软件系统可以向各种园区进行SaaS平台的服务输出。这是我们连锁店发展的能力。
我们对自己的发展策略，也想谈谈新商办。我们在这个过程里面给自己定了四个大的发展维度，一个是我们会向房地产金融发展。当你从一个二房东转变成一个连锁运营商，当你管了大量的不动产之后，你必然会走向REITs这样的服务。这是我们第一大象限。
第二是电商平台，电商平台是酒店行业所不具备的，而恰恰是联合办公能够具备的，我们现在上面注册的会员将近100万，企业用户3万多家，这里边的所有的企业数据，都是跟天眼查、企查查联系在一起的，我们建立了用户自己的用户商城，每一个入驻企业都可以自己在上面开店，我们下一步会跟阿里巴巴、美团进行更深度的数据链接工作。
第三是企业服务是一件做不完的事，当你用空间进行了导流以后，围绕他们可以展开各种各样的服务，这是酒店所不具备的增值服务和附加值的收入的内容。
第四是投资孵化，这是我们最近水楼台先得月的事情。
这是过去四年里头，我们投资的30多家企业，中间这一圈是控股公司，外围这一圈是少数用户参与的公司，中国目前最大的活动发布平台，活动行，是我们跟腾讯一起投资和孵化的，现在已经成了将近一亿用户的，全国最大票务代理、卖票的平台。
优鲜集是我们开发的小程序，跟我们场区内的大量的智能设备在每天发生着巨大的关联，无论是人脸识别、云打印、云投影、会议室等等。
这是我们的34个国家级的软件专著和20多个作品专著。
我们正在搭一个会员消费平台，因为我们现在是一个将近100万人的集群，我们拿着100万人和我们的app进行了每个个体身份认证的处理，当身份认证可以个体化处理的时候，我们就可以跟其他商家进行app的API端口的对接，当API端口对接以后，自动的推送跟结算就可以完成了。所以未来在加入优客工场的平台和办公室以后，你就会变成拥有几十项福利的个体，这是任何一个小企业老板做不到的。这就是我们搭建了以优客工场的后台、中台、前台为逻辑下的新的联合办公场景下的人货场的新的逻辑，我们现在在代理很多货物，到了夏天我们帮助平谷卖大桃，帮助农村卖农副产品等等，变成了一个新的电商渠道。
我们管理的灵活多样、加盟商、合伙人、服务内容的多样化、推广渠道的多样化、产品模式多样化，这是我们未来向大型连锁店平台进行前进的主要的地图。
未来的收入增长和盈利能力，将会在除了空间之外和空间服务费之外，来自于电商收入、投资孵化、企业服务跟REITs的管理等等。
我们从前年开始，在我们入驻企业里面，开始沉淀大量的优秀企业案例，我们服务过的企业70多家独角兽企业，实际上我们是非常容易变成一家教育公司和案例输出公司的，我们在去年出版了第一本以优客工场入驻企业的案例为集群的优客工场的创意案例集，是照着哈佛商学院的标准所编制的，现在已经变成大学教材了。未来我们变成一家开放式的案例大学是不成问题的，因为通过空间拢聚了一大批有意思的企业，再把企业案例沉淀下来，案例沉淀对我们来说是没有成本的，是完全很优质的副产品。
最后一页是我们给自己定了一个发展地图，在第一页那两行字的基础上，我们希望变成：中国领先的敏捷办公连锁服务商，中国办公资产专业管理者和金融服务商，企业聚合价值平台，中国新生代企业案例教育机构。
这是你们一个没有看到的优客工场。今天是为大家做了一个比较完整的阐述。谢谢各位！
未完待续……
