房讯网讯 9月11日，第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办，主题为：新商办新园区新文旅，聚焦新形势下产业地产的新科技新物种新服务，把脉行业发展趋势，探寻行业发展新机遇，助力产业经济转型升级和创新发展。
第十二届中国产业园商务区发展论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，全联房地产商会写字楼分会承办，邀约行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕，多角度全方位对楼宇经济和园区经济进行解读、反思和破局，围绕联合办公、城市更新、新基建、产城运营等热点话题展开系列主题演讲，就后疫情时代企业选址的趋势展开供需双方之间直接的对话与讨论，探索疫情后商办地产复苏的路径。
据全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯介绍，中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月，从关注产业园到科技园到关注产城融合，已连续成功举办十一届年会。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦新经济、新产业、新园区驱动城市发展进程，围绕当年产业地产最新动态设定主题，各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨，并形成对当前产业地产发展的共识。
以下为第十二届中国产业园商务区发展论坛现场实录（二）：
主持人：第二位演讲嘉宾。2003年开始从事地产行业，先后在融科智地、新世界地产从事投资拓展业务，2011年来到高和资本负责并购等一系列投资业务，先后牵头、深度参与北京上海若干个大宗并购项目。下面有请高和资本投资管理部 执行董事 冯巍。
题目：城市更新背景下的生物医药产业园投资
冯巍：大家下午好！首先感谢全联今天对我的邀请。
在最早确定演讲主题的时候，刘总给我的命题是讲讲商办，但后来跟刘总又做了一个电话的简单交流之后，我把主题改成了相对比较复杂的跨界的主题，就是城市更新背景下，北京生物医药产业园的投资与运营。
提起到高和资本，业内一些朋友对我们有一个基本的画像，我们主要是针对核心城市的核心物业，包括写字楼、商业、购物中心、社区商业，做一些重资产的投资。我们涉足商务产业园这个领域，我们之前没有做过，但是实际上我们是在两三年前就开始关注这个产业园的行业了。我们之前做的实际上商业也好，购物中心也好，写字楼也好，社区商业也好，围绕着大概就是这么三个逻辑。第一是投资并购，二是资产证券化，三是产业创新投资。我们如果有新的业务线产业园这个方向，也是围绕这三个业务线来做的，是在原有业务基础上的延伸，因为它的本质逻辑是一样的。
这就是我今天要讲的大概三个部分。第一，城市更新背景下的生物医药产业。
首先办公楼地产正在进行着演化和细分，刚才毛总提到的是整个办公楼这个市场100多年前的生长过程，我们在这儿要跟大家分享的是在近10年、20年左右办公楼地产首先在做一个分化。它背后的分化或者行业细分背后的动力是在于要素的聚集和产业链的重构。因为最早的时候大家知道北京的第一批写字楼可能就是国贸、京广这两个区域，那时候并没有细分行业，就是那些外企从酒店移到了标准的写字楼，并没有细分成影视产业、文化产业，没有细分到IT产业。因为那时候产业自身并没有细化到这个程度。但是近十年，应该是十年左右，因为产业在细分，所以说针对产业的这种办公空间也在细分，而我们关注的就是这个医药产业园这个方面。为什么我们一个传统做购物中心的、做标准写字楼的、通用写字楼的要关注医药产业园呢？这是有一定的背景的。
我们高和在生物医药这个行业里头有它自身的基因，这是为什么呢？因为在2009年我们高和资本成立的时候，它的一个股东和一个核心的基石LP就是一个非常知名的药企，现在也马上上市了。就是在药企的支撑下，我们从2009年走到了现在，而且我们也非常关注医药行业的发展。可以说我们高和在自身体内有一个如果用生物医药的术语来讲，有一个生物医药的产业基因，在条件具备的情况下，我们马上就会发展出来，变成一个显性基因显示出来。
第二个要素，有一个机遇，这个机遇是北京正在进行城市的大规模疏解，这个疏解有两个梯度。第一个梯度是现在核心区的企业，因为产业的发展，因为核心区租金太高，就向外围疏解，现在比较能看得清的趋势是，有一些研发类的，从中关村核心区，在向望京、上地进行扩散，向远郊的疏解。还有一类，原来我们发现有一些医药的贸易行业，也在向中远郊，比如我们发现有一些在国贸聚集的，医药、贸易类、营销类的企业，在向北三环、在往东、往南这个方向疏散。这是从核心商务区向次核心商务区疏解的过程，这是第一个梯度。
第二个梯度，首都核心功能区的规划，有好多在北京外围的产业园里边的一些生产制造型企业，在向周围城市，甚至长三角、珠三角转移，这些企业往往是简单的原来的一些低端制造业，或者说有一些污染的企业，在向周围疏解。尤其是在第二个梯度下，这些疏解出来的空间，我们会发现里面需要新的内容来植入，最明显的就是在大兴、亦庄，包括顺义也能看到，有好多原来从事低端制造业的一些厂房，现在都空出来了，而且这个量是非常大的。我们能看到的是一块钱的租金租不出去，就是因为短期有大量的这类空间腾退出来。我们需要有一个什么内容装进去呢？这时候就到了第三点。
我们高和一直以来的城市更新的理念是三轮驱动，并购、流动性、内容创新。流动性就是资产证券化REITs。我们希望在特定空间内，给它植入实实在在的医疗行业、医疗器械、生物医药这一类新的高精尖的行业。
第四点，我们现在想要做的事情，就是构筑三个桥梁，首先是产业与物业之间的桥梁，在一个有形的物业空间里面，我们给它装入什么内容。刚才毛总提到的敏捷办公，这肯定是一大类，而且是涵盖的范围非常广的一大类。而我们在物业之间想要给它装入的就是生物医药产业，实实在在的产业，我们要把内容装入物业。这就是我们架设产业与物业之间的桥梁。
第二是资本与资产之间的桥梁，我们看到北京外围区域有很多商办用地的楼宇，大量的空置，这个是非常新的，不仅是运营解决，而且是资本解决，要与它相匹配的成本期限，我们要做这个事情。要找到合适的、匹配的资本，用合理的资金结构，把物业资产做一个孵化，从一个丑小鸭孵化成白天鹅，我们要做这个桥梁。
第三，我们要做金融资本与产业资本之间的桥梁，我们也在做医药产业链的投资，所以我们要做的是找到合适的金融资本来投向产业，我们要做产业资本与金融资本之间的桥梁。北京的生物医药强调的是基础性科研，因为有着生物医药科研所必备的一些要素资源，简单说就是人，有这么多科研院所，有这么顶级的科研机构，所以聚集了最多的医疗人才，还有一些相关的要素，比如说临床资源，如果一个新药出来了，需要做临床实验的一期、二期、三期的实验，没有这么多病人做不了，北京和上海具备这么多三甲医院和基础设施，所以北京在这方面科研的资源是最强的，科研的能力最强。但是反过来，北京有一个缺环就是科研与产业脱节、投资与税收脱节。从行业内看，科研与产业脱节这个事很严重，有很多科研院所有很多新技术，申请下来了专利，但是没法实现产业化，只能到上海、深圳、江苏泰州等实现产业化。还有投资与税收的脱节，这是政府关心的。因为北京医疗PE类机构特别多，但是是不是投了资就能有税收呢？没有，因为投完资之后，会把产业转到其他地方，北京不具备这类医疗产业孵化的基础或者很薄弱，所以这点也得到了各级市政府的重视，怎么能够把产业留在北京，不让它去长三角、珠三角。
再看上海，上海的优势是跨国企业特别多，跨国企业作为龙头，它的下游汇集了很多小型科研单位，CMO、CRO这些企业，就是围绕这些大型跨国公司来转，上海的产业链最完整，而且是最先进的。但是有一个问题，不像北京一样，具备原始的原发性科研优势。这是上海的缺环。
要是在北京做这种生物医药产业，我们也归纳出一个大概区域，能做的就是昌平生命科学园、亦庄生物医药园、大兴生物医药基地，因为有产业指导的政策空间，比如排放、环评指标，只有这三个地方可以。我们更多关注的是亦庄和大兴，因为昌平生命科学院空间有限，没有地，而且环评指标卡得最死。
我们对这三个区域做了一个对比，刚才也有简单涉及到。先说亦庄，亦庄的规模适中，但是医药产业比较分散，咱们在座的应该有很多做商务楼宇的代理的，应该对这个形势比较了解。在亦庄的西区，它的生物医药是比较分散的，只有东区才会出现相对聚集。另外，亦庄有一个特点，它的产业基础比较好，跨国企业比较多，而且它的研发能力、产业链相对比较完整，能研发能做小规模生产，也有的可以做大规模生产，但是也面临着被政府疏解的趋势。另外，亦庄的租金是大概2.5元到4元，有一定上升的空间。
大兴生物医药基地，它的特点是规模特别大，而且现在还在扩区。规模大有一个特点，虽然在短期内对租赁市场带来一定的冲击，但是中长期看，它的产业纵深特别深，也就能在未来假设五年、十年之后，能形成一个大规模的产业聚集，这个对于资产的升值、租金的增长是非常有用的，但这是一个长期趋势。
另外，这里面也有一些利好，比如中检院，是国家药物审批最核心的部门，来到大兴，好多药企会围着中检院，就好像金融企业喜欢围着证监会选址办公一样。
我们现在也做了一个调研，生物医药企业的选址特点，跟标准办公完全相反。比如对建筑空间的需求，如果咱们的标准办公，甲级写字楼追求的小进深、好的采光，生物医药企业如果做研发，这个逻辑是完全相反，需要大平层，甚至有些是不需要采光的，因为做一些特殊的工艺、特殊的环节，甚至要把窗户堵住、密封住，而且需要有“三大”，大平层、大层高、大荷载。
REITs政策对产业园方向是一个重大利好，如果有资本，可以做到投和管，但做不了退，更做不了再投资的环节。如果有了REITs，完全可以实现良性的资本循环，从管到投到退到再投资，是一个闭环。
我再简单说一下我们在产业园方面的成功实践，这里边说一下我们在上海的一个产业园，做得非常好，上海张江，全国最好的生物医药基地。创始人是朱鹏程博士，他毕业于哈佛大学医学院，他毕业之后在波士顿做创业，后来2016年回国，在张江做创业，是生物医药大的板块的延伸。
它的现状是26000平米，2017年收购，现在出租率70%，这个非常难得，因为它经历了疫情、经历了上海市租赁市场大幅下滑，它是逆势招商，而且能够实现70%出租率，非常难得。而且也有标准写字楼，有联合办公，有实验室，标准写字楼已经达到平均9块钱，张江平均租金也就5、6块钱，但是它做到了9块，核心是因为它里面有一个核心实验室，叫飞镖加速器。从波士顿到上海这十年期间的迭代过程，最早他是在波士顿，做的也是生物医药企业孵化，到现在落地上海，叫ATLATL。
生物医药企业园可以借用毛大庆总提到的概念，跟敏捷办公是一个什么概念？敏捷办公是一个通用的，可以大范围围适用的理念，而我们这个ATLATL是在垂直领域、专业化领域的生物医药行业的敏捷办公，因为在每一个层面，包括硬件层面，包括真正的业务推广的实践，包括推广，包括还有报审，每一个环节都能提供专业化的服务，而不是通用办公的服务，这就是我们所谓敏捷办公在生物医药这个行业的应用。
我们认为我们ATLATL平台的价值在什么地方呢？实际上是一个平台的聚合，我简单举两个例子。所谓投资平台，因为在上海这类外资和内资的PE机构特别多，如果找这类的投资标的的话，想找医药器械类的，就直接的我们园区里找就好了。因为这里有大量的ATLATL正在投资、正在孵化的企业。另外，我们会给这些被孵化企业一个对接外部资本的机会。
另外，包括实验用的动物我们都能找到，最适合他们要求的实验的动物。所以我们园区的写字楼，可以比旁边的写字楼高出50%，我们能租到9块，旁边标准写字楼只能租到6块，同样是生物医药行业，正因为有了ATLATL这个平台，有了价值外溢的效应，所以租金溢价非常高。
今天我在这儿就跟大家分享到这里。
主持人：下面的演讲嘉宾是来自五大行世邦魏理仕，全面负责华中区所有业务以及日常运营。同时担任世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部、产业地产部执行董事，领导中国区部门业务工作并制定业务发展战略。下面有请CBRE世邦魏理仕华中区 董事总经理罗瑾女士。
题目：新基建浪潮下产业地产投资机会
罗瑾：刚才冯总讲最后一个项目，当时是几年前我运营的，高和是背后的资本方，我们目前还在做代理，所以如果大家有兴趣，可以找我们做招商。谢谢。
我的话题会非常贴近大家，我相信每一个人在我这个话题上都是有呼应的，因为你们每个人有手机，每个人都会在网上购买物品，每个人都会吃新鲜的水果，所以这个话题跟每个人都是息息相关的。
我们说新基建，主要是铁、公、机。还包括5G、数据中心，包括冷酷、新能源、充电桩、互联网经济等等，这一些政府在几年前开始倡导的新基建，包括高速铁路、磁悬浮之类的。
我今天要讲的话题，其中第一个话题是数据中心，我相信大家对数据中心并不陌生，每个人手里都握了一个手机，每个人的手机里边存的是你跟别人之间的微信通话记录、你拍照的照片，当这些东西越来越多的时候，你手机存不下，运营商会让你付钱，苹果每个月问我要6块钱，我一开始是不愿意的，觉得没必要。但是现在我发现我舍不得删我的照片，舍不得删除一些回忆和记忆，包括视频，我每个月愿意付6块钱。现在苹果的项目在乌兰察布CBRE做的，是非常大的数据中心，我相信你们大部分的数据都在那边。
为什么说大家很多人会关注数据中心呢？其实这是一个社会的问题，因为什么呢？大家会发现特别是疫情，因为之前大家都知道线上购物、线上消费，但是疫情之后改变了很多人的消费习惯，甚至于60岁、70岁的阿姨、爷爷、奶奶、叔叔他们都学会了网上购物、买菜，为什么？不得已，每个人都待在家里，必须学会。所以疫情培养了很多人的消费习惯，包括我们自己，疫情让大家都待在家里，但是我们需要开会、上班，于是大家学会了使用zoom去开会、沟通。这一切都导致我们需要大量的数据流动，是看不见的在线上的。大量的数据流动就需要大量的数据中心去支持。除了疫情，在前几年都是很流行的李佳琦要做视频直播等等，现在很多人都在做视频直播，这一切都是数据，这些数据都是要进行存储、要进行流动、进行运算的。所以说数据中心的发展就得到了巨大的验证。
政府肯定是非常支持的，在2015年就提出来要发展这样的数据中心，只是说在疫情之后政府希望加快或鼓励5G网络和数据中心的新型基础设施建设，包括大家非常期待华为5G手机出来，你们都会第一个去买。
数据中心，我们可以看到市场规模在十年之前是非常小的，十年之前的市场规模只有现在的1/20，但是在未来的3年之内，我们可以看到虽然我们的增长率在过去的十年是缓慢递减，但是未来3年之内，我们可以看到未来的复合增长率依旧保持37%的增长，到2020年，我们预测这样的规模将是现在的规模的两倍。也可以看到其实互联网云厂商大家比较熟悉的阿里巴巴、腾讯，他们其实已经要加大对数据中心的投资，为了什么？为了更好的服务于在座的每一位。因为当你们双11点下去的时候，不希望卡壳，不希望自己购物篮里的东西一直在转，希望在那一瞬间马上就可以成交，这都需要有效的数据中心的设施设备来支持，才能实现网上购物的一些行为。
我们数据中心所体现出来的形态，就是机柜，这些机柜是很冰冷的。在2019年我们的机柜数量是227万个，但是我们预测到2025年，就是在未来的5年到6年之内，我们需要的缺口是203万个，这代表什么？这代表有非常巨大的空间需要运营厂商、需要投资人去加大对于数据中心的投资，才能去提供符合我们每一个人在座需求的基础设施。但是这些设施都分布在哪里呢？可以看到右面那张图，基本上就是在长三角地区和北京周边以及其他的广东等等，可以看到一线城市的数据中心的比例还是占比较大的部分，这是为什么呢？照道理说，贵州、云南、其他的边远地区，包括内蒙古有极多的风力、水力，但为什么这些数据中心还是靠着一线城市？因为大量的消费人口还是集中在一线城市，很多数据中心为了提供极速、及时的反应，所以大部分数据中心还是靠在一线城市。但是一线城市也碰到这样的问题，一线城市的电力、能耗、土地都是非常稀缺的。所以他们就选择一边城市周边的区域作为数据中心备选的方案。
我们可以看到大部分的运营商还是集中在三大运营商，就是中国电信、中国电信和中国联通，但是其他的一些商业的运营商，包括大家耳熟能详的世纪互联、光环新网等等，他们在市场中占的比例还非常小，但是他们的发展速度是非常快的，因为他们是商业的运营模式，非常灵活，他们也得到了很多资本的投资。所以说他们的发展速度在未来的几年之内，我相信是非常快的。
我们可以看到数据中心的发展机遇和发展挑战其实是显而易见的。机遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，数据中心的需求是急速的在提升的。第三，很多投资人已经在看数据中心的投资机会，并且已经跟数据中心的运营商进行了战略性的合作。
挑战：第一，供需格局不平衡。第二，一线城市能耗、电力、土地供应资源紧缺。第三，IDC监管政策趋严。
第二方面我想跟大家分享的是冷库。冷库跟大家也是息息相关的。大家每个人当生活品质提高的时候，你们也想吃到内蒙的牛羊肉、吃到进口的车厘子，吃到国外进口的水果等等，但是国外的东西从进来之后，是怎样的链条呢？是从生产、处理、仓储、运输、配送，然后到我们的手中。我今天主要讲中间的仓储那一段，就是冷库设施设备。
我刚才提到了水果，因为生鲜消费增长，大家都喜欢去盒马鲜生去买东西，因为新鲜，而且可以帮你代加工。这些东西都会提高每一个人去买一些新鲜的海鲜、河鲜或者一些需求，导致这些消费的增长，也是对于全渠道分销的诉求，因为它的量在增加。
第二，刚才我说到了水果，大家都知道车厘子到你家的时候，你不希望打开之后有一大半是烂掉的。如果在整个运输的过程当中，没有得到很好的品质保证的话，或者是设施设备有一定的问题的话，温度没有控制好的话，你拿到的水果它的损耗率可能会很大，就中国目前的损耗率差不多是15%，但是美国是只有5%，中国现在的损耗率是美国的三倍，为什么？就是因为我们冷库的设施设备还没有达到先进发达国家的水平，这是一个非常大的空间值得我们去提升。
还有医药产品，为什么提到医药产品呢？在疫情之后，疫苗是每个人非常关注的，无论是疫苗还是其他的医药产品都需要一个温度保障的空间去存储这些药品，所以在疫情之后，这些药品的需求的增长也会对冷库或者温库提出一定的要求。
发达国家的整个人均冷库的容量是远远高于我们亚太地区的人均冷库容量，就看美国和中国，中国只有美国人均冷库容量的1/5，人口美国是2亿多，中国是十几亿。可能中国的消费能力上去之后，冷库的需求是被提到日程上的。大家可以看到如果亚太地区城市人均冷库容量要达到美国相当水平的话，需要新增4.11亿立方米，这是多大的量啊。也就相当于如果中国要达到那个量的话，是现在整个冷库的设施设备的容量的两倍。
但是现在谁在提供冷库呢？就是在我们最左边的这些玩家，只是一部分。因为还有将近85%到90%的玩家是中小型的企业，甚至是个人，他们的量非常小，但是在市场上有这么大部分的量居然是由他们来提供，整个冷库发展的水平是非常不平均的。所以大家可以看到，未来的发展空间是非常巨大的，因为除了由京东物流、顺丰或者大家耳熟能详的这些企业持续的提供冷库之外，其实也是中小型企业逐步在进行兼并、整合，会提高自己的冷库的质量。
大家可以看到需求是不断在增长的，但是同时冷库的投资的标准要比普通仓库要高，基本说它的成本是普通仓库的两倍。另外，仓储物流用地，无论在哪个城市、哪个区域都是非常稀缺的，何况冷库，它的用电量又比普通的要大，虽然有一定的机会，但是挑战非常大。但是我们可以看到最后一页，我跟大家去分享的是，我们可以看到在这么巨大的消费市场以及科技推动的大的环境下，我们所称之为的叫另类地产投资，办公仓储不是另类，就是除此，传统的地产投资之外，其他我们都称之为另类。数据中心、房地产债、养老地产、医疗地产、冷链物流、基础设施、自助仓储、停车场、学生公寓、旅游地产。无论是数据中心还是冷库的投资，挑战是非常大，但是还是有很多投资人义无反顾地去投这个另类的地产。包括左边的基汇资本跟中金数据建立合资伙伴关系，等等。说明无论是中国还是海外，都对这个另类资产是极其支持的态度。在未来两到三年之内，必定会蓬勃发展。
我今天的演讲到此结束。谢谢！
主持人：接下来的演讲嘉宾拥有多年房地产营销方面的实践积累，参与多个项目的操盘实战，操盘类型涵盖城市综合体、区域大盘以及文化特色地产项目，对项目拥有独到的见解和丰富的理念。下面有请北京国际财富中心 负责人 杨木先生。
题目：后疫情时代下的城市副中心机遇
杨木：感谢主办方给予的机会，谢谢在座的各位。我们简单的以我们项目为样本来分享一下后疫情时代的副中心的机遇。首先我先跟大家交流一下城市副中心的概念。
北京确立了城市副中心的发展战略，是在党中央的直接领导下，定位是非常高的，所以这个机遇我想可能我们今天看起来还是在理论上说没有太大的，因为要去通州的话，感觉通州还没有很大的发展。所以我想战略的定位是很高的，所以带来的机遇可能是需要一点战略的定力的。
首先今年新冠疫情的影响，企业的选址可能目前在心理上发生了一些重大的改变。改变之一，可能独栋的办公受到了一些青睐，这个不是我简单的说法，从最近几个月、几个季度的数据来看，大宗的购买还是没有受到疫情影响的。可能在我们的终端某些写字楼里面，退租等等这几个月有比较大的增长，但实际上这种大宗的购买我们从数据上看并没有发生很大的变化，而且是整栋和独栋的购买。
第二是新兴的区域更被看好，这是和整个城市发展结构有一定的关系。因为北京提出来最响的就是疏解，所以说作为城市能够从中心往外疏解的区域，都是新兴区域，这也受到市场追捧或者成交量比较高，我觉得也是在情理之中的。
第三是生态类型的办公更受追捧，换句话说，人们更看重办公的环境，如果是在北京这样一个城市，之前对我们一个很大的影响就是SARS，SARS之后北京房地产主要的广告运营就是南北通透，一说大家都觉得这是好房子。新冠疫情以后，其实大家对环境的认知是加强了。
第四是大家更看重的是物业服务，这是不言而喻，好的楼和差的楼，你进去之后，最大的就是感官上的，一个是味道，还有现在大多数楼宇都提供了PM2.5过滤的新风系统，实时的在大堂里就可以看到。所以这个情况还是物业来提供了一个支撑，所以这个也是一个变化之一。
第五是产业平台更受关注。其实第一个分享的毛总，他讲的就是他提供一个平台，他的这个平台更加灵活的办公，但是他把原来人事、行政甚至是后勤部门很多东西都集成了，实际上他做的就是一个平台。所以未来我想写字楼，尤其是产业园区的这种类型的办公产品，要注重去打造一个平台。
后疫情时代，我们刚才讲到了几个新的变化。
我们城市副中心现在是有一个3.7平方公里的先行启动区，叫运河商务区，这是目前我们看到除了新的市政府以外主要的副中心的新区。
“千年大计”这个词是在定下国家战略和雄安战略以后，我才被多次洗脑，之前都是讲“百年大计”，但是讲千年大计，去见证的人不多，但是这是表现了一种决心，一定是比百年大计更为长远、更为考虑充分的说法。所以北京副中心是千年大计，到通州以后，你可以看到世界眼光、中国特色，国家的大战略，就在这个地方实施。
运河商务区是副中心的一个先行启动区，市政府搬过来以后，至于这个副中心是什么，我觉得现在其实有一个初步的轮廓，它就是一个新的北京，沿着运河会把现在北京我们看到的剧院、音乐厅、博物馆，都要建一遍，而且还会建得更好、更大、更有世界眼光。特别是现在在运河东路上我们可以看到两边新兴的楼宇都已经盖起来了，根据通州新城管委会的消息，大概是有160万平方米的公建和商业。滨河商务区的定位也是非常高的。通州新城管为请戴德梁行做了全方位的咨询和规划，它将来的商务区的整个亲水性、便利性以及定位，都是现在北京城没有的。
它首先是强调了亲水，因为北京没有一条是景观河。第二，它还有一个北京首店概念，因为大部分商业定位就是在北京的第一家店是政府鼓励在这里实施和实现的，所以并不是说所有的商业都可以随便进驻到滨水的商务区。
立足于后疫情时代，北京国际财富中心就是在这样一个背景下，我们叫做藏品级的企业独栋。我们的产品是中国味非常浓的，但是我们毫不夸张讲，我们就是世界标准，中国特色的商务作品。
我们整个产品有15栋亲水的独栋组成，而且采用了传统的中国元素和现代建筑手法相结合。我们位于通州运河CBD的核心。现在可以看到我们项目的区位图，往北就是首都国际机场，往南就是大兴国际机场，将来的S6号线会经过这里，现在我们的地铁6号线，通州北关站和运通门站，我们在这两个车站之间，往南四公里就是副中心的交通枢纽，将来在这里换乘去雄安的高铁以及京津城市高铁还有城市市郊铁路，这是目前市区没有的交通枢纽，现在正在建设中，已经封顶了。
我们项目是在通州的文脉之上，我们可以看到里面的塔距今有1300多年历史，燃灯佛舍利塔。古代的时候它是一个灯塔，现在在这个塔下面还有一个非常特别的，它有儒释道三教庙，过去要么您是庙，要么您是道观，而现在这里是合一的。
整个公园面积45万平米，相当于两个朝阳公园，所以北京国际财富中心的区位生态优势是非常明显的。
因为我们低密的设计，那么什么样的独栋才不负于这样好的地段呢？我们采用了黑洞石的浅灰色的外墙设计，历久弥新，而且它的造价成本非常高，如果有机会你们去看，它跟佛教文化和周围的文化融合得非常好，我们虽然是一个不高的楼，但是也有三段结构，从平面的、曲面的以及有拼接的，非常漂亮。我相信去看过的人，都会留下深刻的印象。
我们的项目是请张永和先生执笔设计的，张先生在中国建筑界的地位我就不赘述了，肯定是一个大师的作品。
现在可以清楚地看到我们的外立面。2400-6700平米不同的面积。黑洞石的效果，图片只能表现一个大概，如果走近看的话，的确非常美。而且它是做新如旧，现在看是这样，过十年还是这样，非常考究。是能够给你带来一种符合古城韵味的建筑材料。我们和其他的商业楼宇一样，也是把光纤、新风做在了前面，我们每一个房间都会有新风的系统，而且通州副中心标准很高，都是采用环保的方式，我们这里不光是我们这个项目，甚至是其他项目，都没有用传统的制冷机组，全部都是地源热泵，对环境非常友好。
由于我们是独栋的建筑，这是我们有一个小小的特点，就是可以实现部分的定制，在内部的结构上以及层高上，我们有足够的定制空间，根据不同的企业、根据不同的需求，我们可以做一些定制。
同时，大家提到写字楼，尤其是超高层，它的配套通常是垂直的、纵向的，也就是说我可能首层是大堂，比如酒店是什么，里面还有一部分公寓是什么，它在一个楼里面，像上海的金茂，还有博物馆，在顶层还有观光，是纵向、垂直的配套。我们专门为了这个项目就建了这座富丽堂皇的1.7万平米的会议中心，这里面的宴会厅也能够容纳600人，同时有咖啡厅、餐厅、包间，各种酒廊、新闻中心的配套，所以我们整个园区的配套是非常齐全的。
这是我们富华地产的特点，我们富华集团有长安俱乐部、金宝大厦、马会，这些商业俱乐部、酒店运营的经验，尤其长安俱乐部在业内也是屈指可数的俱乐部，我们把整套的管理、人员都挪到了我们这个项目，所以我们的项目服务是无忧的。
目前我们北京国际财富中心非常清晰地定位于承载财富管理这样一个承载区，受到市里面金融办和区里面的重视，所以北京国际财富论坛也是宣布永久把会址定在我们这里。上周末的时候，第三届刚刚在这里举办完成。同时我们还有一个财富管理学院也即将揭牌。
最后就是我们富华平台的介绍，丽晶酒店、金宝汇、紫檀博物馆等等，我就不多介绍了，因为我们老板是网红。
我就介绍这些。谢谢大家！
主持人：接下来有请演讲嘉宾是原北京市国有资产经营有限责任公司副总裁，原北京科技园建设（集团）股份有限公司党委书记、董事长。2011年中国MBA十大精英人物，全联房地产商会常务理事，中国年央企与国企从事投资管理的工作经历，人民大学MBA校友会荣誉会长，国家科技部项目评审专家组成员。
2019年，创立“中科产城（北京）建设开发有限公司”，集合全球城市建设智慧与产业创新力量，服务中国产城融合区域高质量发展！ 下满有请中科产城 董事长 郭莹辉先生。
题目：产城运营——新形势、新机遇、新模式
郭莹辉：各位朋友大家下午好！感谢凯总、感谢商会提供这样的一个机会。我跟大家分享最近关于产业地产的一些行业趋势。题目是“疫情之后，我们产城运营的新形势、新机遇、新模式”。
最近关于疫情的讨论很多，大的我就不多说了，应该说疫情改变了我们国际的经济结构和态势，也改变了我们经济的发展方式。中美之间、我们和国际之间都有发生了非常大的变化，所以我们提出了双循环和内循环为主。内循环的经济模式，我们原来以投资、贸易和消费驱动，现在看来，还是要以国内的投资作为主流。在投资市场下，我们过去从传统的基建，又提出新基建，新基建我们不能光投，从哪产出，就变成了产出运营的新机遇。
从我们最近关于产城运营的话题来说，在新的国内消费和投资的大的环境之下，我们从哪找出我们的机遇呢？我从政策层面跟大家简单分享一下。
我们前两天关于北京服贸会，我们在北京的服务贸易领域做了更大的开放和试点，再往前推，我们7月份国务院关于高新区的开发的若干意见，再到我们去年关于经开区的若干意见。从这些国家对区域经济、产业创新高地、经济发展的创新与产业转化的重要的方面，给予国家政策，这些重要的产城融合区域，都提出了一个共同的改革方向，就是加强在所有制造业创新领域里面提高资源配置的效率、提高营商环境的服务效率、提高上市公司的资本化比率，乃至我们服务要素成本降低，以此来推动产业和城市的高度融合。
所以在未来的形势之下，我一言以蔽之，就是国内国际的环境来助推有利于产城融合作为新的经济发展的新动力，这是继房地产投资热点之后，我认为另外一个新的发展动力和热点。
在这个新的城市的形势发展之下，我们从事产业新城、产业园区运营的企业，我们的机遇从何而来呢？其实近年尤为特殊，疫情上半年对中国经济的影响，实际上对我们地产企业，房地产开发到城市运营发生了微妙的变化，这个变化就是地方政府的招商引资意图，对于产业招商的诉求是空前的巨大。所以从今年我感觉有弊必有利，就是疫情之下受到很多影响，但是反过来推动政策的变革，就是对于城市扩容、产业升级、城市更新，乃至城乡振兴、田园综合体，有很多政策放松，从产城融合的业务来讲，有了更多的市场空间。
这个市场空间根本原因还是希望地方政府也好，中央政府也好，从房地产的调控，到刺激产城融合的发展，其实就是让我们城市发展的逻辑回归到产业发展的本质，而不是房地产的开发和土地财政。所以今年的形势不好，但是政策的红利应该说盆满钵满，尤其是最近我从长三角到珠三角，连续了一个月的实地走访、考察，越来越感觉到产业为本、平台为器、运营为王，地方政府和产业运营商、和城市运营商的合作空前密切。所以我们从产业园区的功能到产业园区的内容到产业园区的收益模式，无论是从金融、产业、地产还是政策，应该说今年比往年的机会其实来得更加出乎我们的意料。
从产城融合本质，其实地方政府通过这么多年的发展，也悟出一个道理，与其把房地产给传统地产，还不如把房地产给我们产业资源的合作伙伴，产城融合一起开发，是我们的产城运营商成为地方城市发展的一个战略性合作伙伴，从地产作为平台，从环境到政策到金融，为区域经济的发展，成为他们的战略合作伙伴。这张图是我们和政府合作的一个本质逻辑。
我讲到产城融合，其实大家都很熟悉了，我讲产城融合第二个机遇，刚才讲到空间机遇，现在在讲我们面临的非常现实的机遇，就是市场化的招商引资，和地方政府的土地招引产业之间，其实我们还有一个最大的机遇来自于平台和主体。刚才讲了空间，现在讲的是我们在地方政府中面临着最大的就是机制体制改革。在过去的产业是由政府来为主的，房地产开发是以市场为主的。但是现在政府在投融资方面，在招商引资方面，在产城融合的开发领域方面，其实有很多不足，大的政府、小的社会，其实对于产城融合的发展有很多弊端。像我们这样的，过去由于管委会很强势，由自己的平台公司作为一个抓手，要完成一座产业新城的建造到运营，其实有非常大的弊端。今天其实面临着全国各地政府的管委会在进行瘦身，平台公司在进行扩权放权，具体跟市场化的主体来对接。这跟过去而言，我们地产和政府的城市开发之间是两条平行线，今天我们找到了交集，就是可以通过政府的职能改革和平台公司的日益日常化，是我们开发商也好，运营商也好，有机会傍着这些政府的大款，在土地、政策、资金的优势之下，通过我们专业化的运营优势，进行紧密合作。这个机制优势正在今天越来越显现了。
我们在行业里面，传统的开发商转向服务商，但是更多的是由我们大的基建投资商转向城市运营商，这个趋势通过我举的例子，比如中建系统的、中交系统的、五矿系统的、中信系统的等等，都由开发商变为城市运营商，为我们的城市发展、产城融合、城市的高质量发展，进行土地一级开发、产业招商、城市运营服务，综合的去跟政府谈合作模式。其实自给自足，完成了一个使命和身份的转化，由基建商变成城市运营商，所以体制机制给我们带来了很大的机会。
第三个机会，可能是很多人可望而不可及的，就是能力转变。在这么多年我们看到了很多传统地产商转型向产业地产商、小镇运营商、城市运营商转变，但是发现过了十年左右的尝试，很多大地产商又回归到了传统的概念，为什么转不过去？为什么在城市化这么大的过程中他们没办法和地方政府变成很好的战略合作伙伴呢？是因为这五项能力的不足。这五项能力其实不是一天两天积累起来的，而是通过一个产业地产商长期的实践和积累，包括总体规划、融资投资、建设控制、专业运营和区域治理，如果不能作为政府的一个业务伙伴，而作为一个地产的单一开发商的话，我想这些能力是不足以来迎接城市未来的。
最后因为时间关系我讲一讲如果我们要拥抱产城运营的巨大空间，拥抱政府的职能改变，来从地产商成为城市运营商，抓住历史性机遇，成为主流的中国经济发展模式的一个弄潮儿，我们应该自己具备什么能力呢？除了刚才讲的五个能力之外，还应该具备三个核心要素，因为城市运营本质上是我们市场化企业很难企及的，我们最多和地方的政府是一种战略轻资产运营关系，因为数百亿的投资是传统企业很大的重资产，所以我们更强调产城运营是以轻资产的思维和地方政府平台、地方政府的资源去合作。我们作为这个领域的合作伙伴，应该强化自己的品牌影响力、我们的专业运作能力以及资源整合能力。这三个能力可以说是我们和这些机会拥抱的必要条件。这个机会实际上我把它再细分，就变成了一横一纵，一纵就是地方政府选择我们作为合作伙伴，在这么多的土地、金融、产业、政策，包括运营这些资源和要素之下，你有什么垂直落地的呢？
我举个例子，昨天我从长三角回来，我们有行业的非常大咖，带了很多产业技术到了长三角某一个城市，政府和产业资源聊了，但是不知道怎么跟你三千亩地，如何把这些产业从研发、小试、中试、量产，最后变成产城融合的产业小镇，我们两边的同事们已经对接过两次了，没有一个完整的城市运营商能够把产业体系、规划空间体系、政策体系、运营体系、金融体系串起来讲一个产城发展的投资逻辑。大家是碎片的信息和语言的交流，所以两边都很着急，就是没有人垂直的能把一个产城项目讲清楚，能把各方的投资、发展，大家的利益诉求、平台关系讲清楚。所以精细化的资产管理，就是产业运营商最核心的运营能力。
第二个能力是横向的商业模式的考验。因为政府拿出百亿级的资本来进行投资，产城运营商呈现的就是对这片土地赋予什么样的产业，包括经济、政治诉求，要给我打造一个盈利模式，一个城市发展模式，其实这是横向的一种商业模型的考验。所以作为城市运营商，并不是土地给我多少税收，而是我们为城市打造一个细胞、打造一座片区、打造一座未来城市产城人发展的样板，是垂直的产业落地，横向的模式共建。所以这样的跨界，是我们这个行业里面最稀缺的能力和资本。
中科产城公司，致力于成为行业产城运营的全景运营商，把前面的项目策划、项目融资、项目建造、项目招商以及产城项目的后期永续运营，全周期打通，为地方政府、为我们的地产商、为我们的产业资源方、金融机构，形成一个利益模式共同体，为大家的共同利益诉求创造新的合作方向。
过去我们有产业IP大牛到地方政府招商引资建一个工厂，地方政府给土地，建一个工厂就完事了，但是现在所有的产业大牛，包括北京的一线，都在杭州、在长三角、在深圳，都有自己的总部大楼，都有通过这些总部大楼变成另外一种模式，就是通过企业和地方政府合作，和产城运营商合作，自己建的项目工厂以外，外加孵化器，外加城市配套，成为企业级孵化器，这是我们目前可能在座的各位在中国的长三角、珠三角，在产业发达区域，通过北京研发创新的这些大咖们，我们和土地、和产业环境、和营商环境最好的区域进行耦合，以创造最佳的产城运营投资商机。
今天我跟大家就报告这么多，希望这么多的行业机会给大家能提供财富增长的新机遇。谢谢大家。
未完待续……
