房讯网讯 2020年9月11日，第十二届中国产业园商务区发展论坛暨第十六届中国商业地产投资专业展览会在北京富力万丽酒店举办，主题为：新商办、新园区、新文旅，聚焦疫情后商办地产的敏捷办公、城市更新、新基建、产城运营，探索"双循环"新发展格局下楼宇经济与园区经济的创新发展路径。

　　来自300家开发商和运营商、渠道商，以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及互联网专家、政商学届精英及新闻媒体超过1500位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。

　　优客工场创始人毛大庆带来精彩演讲，主题为"工作文化的变迁与敏捷办公的多维度战略衍生路径"，与现场嘉宾分享了商业办公的发展历程与市场趋势，并重点就敏捷办公的增长空间进行解读。他表示，疫情下人们对办公智能化和生态化的需求为敏捷办公的快速发展提供了更好的契机，巨大的市场机会下，敏捷办公在做好空间运营服务的同时，延伸出更多的价值增长空间，包括产业链条化、数据资产化、运营轻量化、功能多元化、收益复合化等。

　　以下是毛大庆演讲实录：

　　毛大庆：感谢房讯网和全联房地产商会，今天下午这个主题也很契合我们现在在做的事情，所以下午利用一段时间给大家分享一下我们最近关于新商办和以企业推进的办公趋势变化，以及关于楼宇管理、关于办公和工作场景变化的一些思考。

　　关于优客工场，我们这几年经历了从联合办公、共享办公、敏捷办公到办公服务平台的建设，在公司的整个发展中，我们给自己设立了两个比较清晰的愿景：致力于成为中国领先的敏捷办公连锁服务商和企业聚合价值平台，致力于成为中国办公资产的专业管理者和金融服务商。这里边有几个关键词，"敏捷办公"、"连锁服务"、"企业价值聚合"、"办公资产的专业管理者"和"金融服务商"，这五个关键词代表着我们正在向着一个专业化的运营公司在转变的过程。

　　商业办公的市场趋势回顾

　　我们在谈新商办新园区新文旅的时候，应该认真思考，它新在何处，为什么会新，跟旧的区别在哪里，是什么要素驱使这个新事物的产生，而这个新事物的生命力到底在哪里。基于这些思考，我写了一句话，叫"工作文化的变迁"。工作文化的变迁是发生在城市楼宇服务业里面，在越来越移动、越来越弹性的生产方式和生产组合下，到底办公会在什么样的新场景下完成呢？这里特别值得去回顾和思考一些趋势性的东西。

　　今天我们看世界的办公楼历史分析，发现真正成型的大规模集中化作业的办公室，最早可以追溯的大约是在1860年前后，这个时间开始了第二次的工业革命和技术革命。这个过程产生了一个物种叫公司，当产生了公司以后，在城市的不动产和城市的服务业里面，开始出现了办公楼，就是用来服务于工作的专业楼宇。在美国，正好处在第二次技术革命的时期，美国开始出现了隔间的办公室。

　　1898-1920年，到了第二次技术革命的后期，科技大幅度发展，产生了重大的生产作业的方式的转型，这时候泰勒在人类历史上第一个提出办公室管理理论，这个时候办公室的文化以及办公室的科技感明显强过了第一代的办公室。

　　到了1920年到1980年，董事会、有限合伙公司等等这些概念都产生了，社会化作业产生了巨大的分工，就出现了律师楼、会计师楼、分析师、券商等等这些概念，这个时代里对办公楼的要求急剧提升。所以美国的办公楼拔地而起，今天我们在纽约看见的大量的、纯粹的写字楼、办公楼，大约就出现在这个时代。这时候人们开始注意办公楼等级，开始在办公室里设立了交流空间、公共空间，设立了前台与等候区等等，开始注意使用者的舒适感。

　　1960到1990年代，办公室的设计开始得到了人们的重视，在90年代的早期，80年代后期，中国开始大量的在一线城市新建写字楼。

　　当今社会，人们工作的场景变得越发灵活多样、越发丰富多彩，人们开始注意到传统的写字楼、格子间已经越来越不能够适应今天移动化强、斜杠性强、弹性强的办公场景和文化。所以我们说无纸化办公、无领地办公、自由职业人、激发创意，并鼓励互动的办公设计正在兴起，灵活办公、远程办公越来越得到大家的追捧，不同群体共处于相同的空间，疫情以后这个趋势越发明显。

　　市场趋势下敏捷办公的必然衍生

　　近两年CBRE世邦魏理仕和仲量联行的各种报告里面都提出了未来办公场景变化的驱动力和企业要求、需求的变化，对于企业不动产的未来趋势，仲量联行提出了十个调研以后的结论：1、员工队伍多元化，2、空间灵活化的需要越来越凸显，3、创新文化，4、数字驱动化，5、智能化，6、企业的自适应化，7、技能的前瞻性，8、关注健康，9、社群化，10、人性化。这十项正在驱动着企业不动产的快速变化。

　　各大权威机构和市场实践均表明，中国的城市已经累计了大量的不动产，在宏观政策下，传统方式的商业运营回报率越来越不可控；市场正在进行各方面的尝试和创新，寻找那些能够产生新的业务、投资回报率、资产回报率的运营方案，敏捷办公是普遍的被写字楼研究机构公认的越来越有普及性的解决方案。

　　敏捷办公可以帮助大量的中小企业，以最高效率、最低成本、最便捷的方式，在城市的好地段能够落地，帮助异地、跨国、转型升级和拓展需要的大中型企业，能够在不同的地区快速落地。

　　敏捷办公代表了未来办公环境的趋势。新一代的年轻人和新一代的工作者越来越呼唤新的办公环境，他们越来越不喜欢自己被关在格子间里，他们越来越不喜欢没有社交、没有人文、没有轻松快乐环境的办公室。我们采访了一千多个用户以后，得出了企业的愿望清单，包括办公室"即插即用"、智能办公、空间内部灵活性、社交咖啡馆、自由环境下可不被打扰的空间、关爱员工健康、互动协作空间、贴心服务等。

　　从中国办公生态演变来看，目前中国的中小微和个体工商户承载了中国将近80%以上的就业人口。这些公司和这些机构会去什么地方工作？他们未来会选择什么样的场景去工作？当他们的主力是90和00后的时候，他们会选择什么样的商办去办公？这些都是我们应该思考的。

　　从楼宇管理的发展历程来看，从最早的自动化建筑，到2000年的智能建筑，再到今天大家都在谈的认知建筑。建筑开始有了自己的思想，它不只是一个物理的办公场所和物理空间，它可以进行学习行为，能够记住用户的习惯，并独立采取相应措施，这就会产生新商办认知下的商办。

　　在社区型办公空间模式里，有一些共性的需要，比如吧台、茶水间、商店、大堂、借阅区，包括楼梯空间都会变成非常有趣的交互空间。我们也可以看到办公室的敏捷性，除了体现在智能化、体现在各种智能设备、认知建筑之外，还有多元化的工位及空间类型，它一定具备开放性、灵活性，同时有隐私性。

　　回归自然、与水为邻、静谧私密，这些都是共享办公和弹性办公关注人们心灵感受的时候必须去考虑的问题，人们更多会在意的是当进入一个办公室的时候，有什么样的心情和心境，是不是能够有瑜伽式的心境开始坐在办公桌前工作。

　　服务式办公孕育着大型连锁hospitality式的产业。我是最早把服务式公寓的概念引入中国的人，当时我们在上海建造了中国第一个标准意义上的服务式公寓。当时有人问服务式公寓到底是公寓还是酒店？我解释说服务式公寓是新物种，是独立于酒店而存在的。它适应的是家庭，适应的是那些跨国公司CEO们带着太太、孩子在中国长期生活，他们不喜欢酒店，但同时他们又喜欢有酒店式的服务，有客房的清理，有酒店的部分服务设施包括健身房、咖啡、餐厅等等。现在林林总总的青年公寓、白领公寓都开始使用当年服务式公寓的各种各样的理念，只不过用户发生了变化，跨国公司的CEO们越来越少，而我们中国的用户越来越多。

　　所以我想说的是，其实在新商办的背后，正在孕育着庞大运营管理集团和连锁运营管理商的产生，这也是优客工场对自己的定位。我们非常希望在几年以后，我们像华住那样，成为一个大型的连锁办公的运营商。现在我们是一个接近400间连锁店的连锁运营服务商，我们希望两年时间能够接近800家连锁店，四年时间能够接近两千家连锁店。在这个过程里边，慢慢变成一个大型的Hospitality的集团，这个概念就是我们在谈新服务的过程中，在城市服务业里面特别需要补充的新型楼宇服务业和背后它的运营商。

　　为什么我们说在中国完全具备条件孕育着新商办里面的大型hospitality的连锁运营商呢？一是正如酒店运营行业的特性，要求必须需要专业的运营商来运营，对于一个不到十年的共享办公、联合办公和敏捷办公行业来说，也是如此。二是专业运营公司正在取代开发商/楼主背景物业公司，正在不断为楼宇和企业提供专业化的、多纬度的立体化服务。三是办公楼宇的使用形态正在发生着本质变化，中小微企业以及Z时代对于场景化办公的需求，迫使楼主寻找更加完善的运营方案。在这个背景下，我非常深信，这个行业方兴未艾，孕育的前景无比巨大。

　　敏捷办公的增长空间

　　关于敏捷办公的增长，戴德梁行有一篇很长的报告，我只截取了其中一部分。在疫情之中和疫情之后，戴德梁行做了一些调研，报告显示51%的企业都在讨论有可能会更换和使用新的办公模式，包括远程办公、弹性办公、换一个办公室、让自己的子公司分公司不再长期固定的租用一个办公楼等等。

　　敏捷办公在疫情中受到的影响也很大，但是非常让我们受启发的是，在疫情以后，我们的用户量在激增，平均每周搬进来的企业在120到150家，并且不只是中小型企业，还有很多外地企业的分公司、分支机构在搬进来。所以敏捷办公在疫情之后也将是受益者，因为这是有更多服务的办公模式。

　　敏捷办公在中国取得了快速发展。这个行业起步于2013-2014年，当年主要就是二房东，开始的时候就是收差价，后来开始收服务费，服务于楼宇、资产托管，后来开始有大量新的企业服务种类在平台上衍生，形成服务商和楼宇持有人合作的模式，二房东慢慢就不存在了。值得注意的是，当2018-2019年之后，服务收入部分将快速增长，可以看到在敏捷办公行业的收入结构里面，服务性收入将在未来的五年，逐渐和空间性收入并驾齐驱。

　　市场利好，驱动敏捷办公的发展。持续的城市化和城市转型、分享经济的兴起和Z时代的需求、政策利好下中小企业数量的强劲增长、小型办公空间的专业管理需求都是敏捷办公不断增长的驱动因素。中国每天大概有1.1亿人在工作，我们预计在未来五年期间，即便只有2200万人用弹性办公和敏捷办公，这个行业的收入规模都是巨大的。

　　我们对敏捷办公的延展方向做了五个总结，包括产业的链条化、功能的多元化、收益的复合化、运营轻量化、数据资产化。

　　优客工场的发展

　　优客工场创立于2015年，有四个大的发展维度，一个是向房地产金融发展。从一个二房东转变成一个连锁运营商，运营管理了大量的不动产之后，必然会走向REITs这样的服务。

　　第二是电商平台。我们现在上面注册的会员将近100万，企业用户3万多家，我们建立了用户自己的用户商城，每一个入驻企业都可以在上面开店，我们下一步会跟阿里巴巴、美团进行更深度的数据链接工作。

　　第三是企业服务。围绕空间用户可以展开各种各样的服务，这是酒店所不具备的增值服务和附加值收入的内容。

　　第四是投资孵化。过去五年里，我们投资了几十家企业，企业生态布局日趋完善，在多个领域都有投资布局。

　　优客工场有自己的智能协同工作生态系统，优鲜集是我们开发的小程序，跟我们场区内的大量的智能设备在每天发生着巨大的关联，无论是人脸识别、云打印、云投影、会议室等等。我们还有着科技化、数据化的空间运营管理，共获得了34个国家级的软件着作权和20多个作品着作权。

　　我们正在搭建一个会员消费平台，因为我们现在有将近100万人的集群，将这个集群和我们的app进行了每个个体身份认证的处理，然后跟其他商家进行app的API端口的对接。API端口对接以后，个人就可以在平台上享受几十种消费福利。这就是我们搭建的优客工场新的联合办公场景下的人·货·场的新逻辑，我们现在在代理很多货物，变成了一个新的电商渠道。

　　管理的灵活高效、服务内容的丰富多彩、推广渠道的多样化、产品模式的多样化等多维驱动下优客工场快速发展。

　　空间服务衍生出业务的无限空间。电商收入、投资孵化、企业服务跟REITs的管理等在进一步提升公司核心竞争力的同时，也将成为业务快速扩张，收入显着提高的有力保障。

　　我们从前年开始，在我们入驻企业里面，开始沉淀大量的优秀企业案例，我们服务过70多家独角兽企业，所以我们是非常容易变成一家教育公司和案例输出公司的。我们在去年出版了第一本以优客工场入驻企业的案例为集群的优客工场创意案例集，是照着哈佛商学院的标准所编制的，现在已经变成大学教材了。未来我们变成一家开放式的案例大学是不成问题的，因为通过空间拢聚了一大批优秀的企业，再把企业案例沉淀下来。

　　我们希望变成：中国领先的敏捷办公连锁服务商，中国办公资产的专业管理者和金融服务商，企业聚合价值平台，中国新生代企业案例教育机构。

　　这是你们一个没有看到的优客工场。今天是为大家做了一个比较完整的阐述。谢谢各位！

　　来源：房讯网