随着财报季的到来，各房企运营商陆续披露了上半年的商业运营情况。在新冠肺炎疫情的冲击下，大多数企业受到了较大影响，尤其是酒店物业租金下滑明显。然而仍有部分房企逆势而上，租金收入同比出现明显的增长。广州商业地产也明显回暖，虽然写字楼成交波动比较大，但公寓和商铺成交都出现了突破。

　　商场写字楼租金表现较平稳

　　据克而瑞统计，内地47家已披露上半年经营情况的房企运营商，总运营收入为591.68亿元，同比下降12.93%，整体来看虽受疫情影响收入下降，但仍处于可控范围之内。从具体收入结构来看，酒店物业的租金受到影响最大，同比下降了47%，为73.86亿元；而以购物中心、写字楼为主体的租金无疑更加抗压，同比仅下降3%，为495.24亿元。

　　从不同体量的房企运营商来看，上半年运营收入规模在10亿元以上的17家企业，总运营收入为478.97亿元，同比下降约11%；而其余30家房企的总运营收入为112.72亿元，同比下滑约21%。可见，商业体量更大的房企运营商或在疫情中表现更好。

　　从具体企业来看，47家房企中有33家运营收入同比出现不同程度的下滑，占比达70%。其中，重点布局酒店物业的房企均出现了较为明显的下滑，如富力、雅居乐、绿城等。但是，仍有14家房企的运营收入同比为正增长，其中运营收入突破10亿元的有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙，前三者的同比增速更达20%以上。此外，部分运营收入同样在10亿元以上的房企，租金收入虽然出现同比下滑，但降幅不高于10%，同样显示了较好的抗压性。比如碧桂园，虽然投资物业以重点布局酒店为主，但整体运营收入同比仅下滑4.3%，优于行业平均表现。

　　部分房企商业目标未明显改变

　　虽受疫情影响，部分房企的商业目标并未发生较大变化，尤其是近年来发展较快的龙湖、新城、中海、宝龙等，未明显调低原有目标。

　　以龙湖为例，早于2017年就提出了2020年租金收入60亿元的目标。今年3月了，龙湖CEO邵明晓就明确表示，疫情影响不会改变公司原有目标，在疫情期间通过线上模式，获得了2000万元左右的收入，而其他损失会在之后的运营中逐步补回。上半年，龙湖商场业务实现租金收入超26亿元，随着下半年更多商场开业，60亿元的租金收入目标依旧可期。

　　与龙湖类似，中海也继续保持2020年50亿港元的租金收入目标不变，上半年实现了20.3亿元人民币的租金收入，年底同样有望达成目标。此外，新城和宝龙在新开业商场的数量上也未有明显改变，如新城表示2020年计划开业的30座广场将如期进行；宝龙则表示，由于疫情影响，2020年商场开业数量仅从11个调整到10个，明年开业的商场将不低于13个，同时开出8条主题街区。

　　克而瑞研究院房玲表示，在复工复产、追逐规模的同时，房企运营商同样也需要关注它们的运营能力，以及面对类似疫情等公共卫生事件时的紧急应对能力。年初爆发的疫情既是一场危机也是一次考验，房企需要从中不断改进自身不足之处，精益求精完善自身的精细化运营能力。

　　近期广州商业地产持续回暖

　　8月广州商业地产新增供应明显增加，环比和同比增幅均超100%，写字楼、商铺、公寓三类产品均有多个项目取得预售证。成交方面，整体表现放缓，写字楼同比与环比降幅明显，主要受大手交易影响的程度较深，波动较大；公寓市场环比基本持平，年内首次出现同比增幅；商铺成交同比大幅上升，收获年内第三高成交量。库存方面，整体基本持平。由于新增供应增加，写字楼库存环比上升20%。但整体来看，近期广州商业地产呈现出持续回暖态势。

　　合富大数据显示，8月全市写字楼成交量为20909平方米，同比下降35%，环比7月下降39%。写字楼市场近期成交走势相对于其余业态波动较大，受大手交易影响的程度较深，且处于下半年淡季，8月成交量较低。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，独栋写字楼产品凭借其多元多单体、低容积率、带花园环境的特点，在今年疫情出现的环境下，无疑将获得更大青睐。在中心板块供应短缺情况下，写字楼市场逐渐呈现出“多中心”态势，即以一些非传统核心商务板块为聚焦点，形成了办公物业成交相对集中的情况。如新崛起的第二CBD黄埔临港经济区，明星项目保利鱼珠港长期支撑板块内成交；再如花都区府、新机场、南沙南沙湾、番禺华南等区域板块，都有一些代表性项目备受关注，而且这些地段出现全新项目或全新组团的频次也相对较高，能引起客户的注意。

　　公寓市场方面，合富大数据录得8月公寓成交量为82757平方米，同比上升5%，环比7月微升2%。8月作为下半年淡季，持平的成交水平已属不错，更可喜的是年内首次出现同比上升。7月新增供应近14万平方米，来自合景誉山国际、越秀国际总部广场、港航中心（一期）、中交国际邮轮广场及归谷Link。张智斌指出，公寓市场在8月淡季仍保持成交，并首次同比上升，市场逐步回暖，不少项目仍有较佳的活跃度。公寓市场在市中心区域的货量明显少于外围区域，因此中心区域的市场关注度较高。市中心公寓可选择的不多，中心区位的大平层就更是短缺。而位于白云新城的白云之窗·建华广场项目即将推出240~320平方米精装大平层产品，预计届时将会吸引较高的市场关注度。

　　此外，广州商铺市场8月成交量为35496平方米，同比上升42%，环比7月下降13%。虽因大手交易较欠缺，成交量环比下降，但作为淡季的8月份仍收获年内第三高成交量，且同比大幅上升。8月商铺新增供应近3万平方米，较多来自花都、南沙等外围区域。张智斌指出，8月份虽进入淡季，但商铺市场依靠大宗成交支撑，仍能超越去年同期。绝大部分库存集中在外围区域，成交分布也集中在外围社区型商铺。在市场整体相对下滑情况下，大宗交易起到了较为重要带动作用。

　　来源：信息时报

编辑：wangdc