房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　10月22日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了中国企业资本联盟副理事长柏文喜。

中国企业资本联盟副理事长 柏文喜

　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？

　　自2020年初新冠疫情爆发以来，疫情的反复不定决定了疫情防控的常态化，尤其是国庆假期以来西北疫情向全国10多个省市的快速蔓延，又让多个省份与城市拉响了提升疫情防控级别和管控升级的警笛，导致人员流动和日常社交都颇受影响。而与人员流动和社交生活紧密相连的商业地产，更是无法摆脱由其引发的负面影响，甚至是损失惨重。

　　各类商用物业中，零售物业遭受的影响更为明显，尤其以影剧院、会展、酒店、餐饮、赛场和购物中心、百货、商超等涉及大量人员聚集和社交活动的场所所受影响更大，而在线商服、外卖等无接触式交易方式更是份额快速提升，产生了对实体商业与线下交易的大量替代。

　　受疫情影响，大量中小企业的停业、歇业和结业以及远程在线办公、远程会议等活动也让写字楼的需求减少明显，在写字楼市场吸纳量增长缓慢甚至下降的同时，疫情防控要求的提升还加大了写字楼的运营成本。

　　相对而言，由于产业园区的相对封闭性以及相对远离市中心人群密集和人流量集中的区域，正常运转所受影响反而相对较小。不过，入园企业可能由于疫情造成的订单变化苦乐不均，因此对于园区物业的承租能力及吸纳能力在整体下降的同时也呈现出分化趋势。

　　总之，疫情对于各类商用物业影响的程度以及市场、租金恢复快慢的影响是不一样的，但对于租金收入本来就普遍无法覆盖运营成本的内地商用物业更是雪上加霜。不过，产业园区物业以较低的土地成本和建造维护成本所体现出的相对较高收益率，以及相对稳定的租约让其对于疫情的影响表现出更强的韧性和抗周期能力，在此次疫情中更加凸显其投资价值。这是疫情的影响对商用物业市场结构与格局的变化的中国要体现之一。

　　而疫情发生以来值得关注的行业事件有两件。其一，SOHO中国作为优质商办物业持有型上市公司的代表，其出租率和租金水平都明显下降，虽然其出售事项一波三折，但是疫情的延续不定也更加促使实际控制人提升了其出售意愿并引发业界和社会的广泛关注。其二，就是德必集团以科创、文创园区管理服务商这一轻资产模式在疫情期间于2021年2月10日的成功上市，并在随后的疫情持续之中到今年以来都实现了逆势增长，成为产业园区值得关注的一个典型案例。

　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业在高质量发展的要求下，展现了哪些如何实现未来的破局之道？

　　面对行业的新变局和新变化以及无法预知何时结束的疫情、甚至是需要与疫情长期共处和疫情防控常态化的态势，商业地产行业需要拥抱这一变化和面对所面临的各种不确定，充分认知和把握这些变化和不确定可能带来的问题、挑战与机遇来实现疫情常态化中的可持续发展。

　　首先，需要在力求趋利避害的情况下，以调整业务结构、业务模式以及市场拓展与推广的方式来避免和减轻疫情常态化带来的可能的损失，同时根据行业与市场、客户及其行为模式的变化，竭力发掘其中可能出现的机会与机遇，结合技术创新、管理创新、商业模式创新和场景创新等力求在困境中找到发展的契机。

　　其次，要加快与产业链、生态圈的各类企业与资源的结合与融合，以强化产业链与生态圈融合的方式，在降低资源获取成本的同时，巩固与强化自身的供应链和生态圈，以此来提升自身的抗风险能力和渡过此轮疫情危机的能力。

　　另外，还要积极研究如何与金融资本和资本市场的结合，努力创造联合金融资本与资本市场来提升自身抵抗疫情常态化风险能力的机会。疫情影响下的行业低谷其实对于金融资本和资本市场而言也是低成本进入的不可多得的机会，商业地产行业也要利用好这一契机联合金融资本在储备渡过行业寒冬“粮食”的同时推动行业的整合与联合，一方面可以实现自身的发展壮大，另一方面也推动了行业的发展与进步，这也是行业破局与实现高质量发展的题中应有之意。

　　随着两年来房地产行业持续调控和行业运营压力的不断加大，以及各地政府增支减收压力之下对于土地财政以来的不断提升，此轮行业周期叠加疫情影响所造成的行业下行通道已经接近尾声。以哈尔滨市政府救市措施的出台以及银保监会、央行对房地产行业资金端从利率到市场流动性微调措施的出台，标志着行业回暖和行业拐点的即将到来，加之行业金融创新的加快推进与资本市场商用物业试点的逐步扩大，商业地产行业的经营环境同样也会得以明显改善。

　　商业地产的又一个春天已经呼之欲出。

　　来源：房讯网

编辑：wangdc