“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”10月23日，万科董事会主席郁亮用16个字评价当前的房地产行业，并提及不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱，要学会赚小钱，赚慢钱。

　　这不是郁亮第一次谈及“赚小钱，赚慢钱”。毕竟，房地产行业暴利不再，去年以来，即便大型房企也难以摆脱利润率下滑的窘境。多家房企掌舵人都一致认为，未来一两年内利润率下滑趋势不变。

　　截至10月25日，据Choice统计数据显示，按照申万行业房地产分类，41家A股上市房企公布了三季报业绩预告，其中，22家预告归属于母公司股东的净利润亏损。按照预告归属于母公司股东的净利润增长上限（%）统计，21家房企净利润下滑。

　　由此可见，截至目前，半数以上房企净利润下滑，半数以上房企亏损。需注意的是，目前公布三季度业绩业绩预告的房企中，中小房企占比较大，大型房企较少，但亦能折射出房地产行业当下的真实缩影。

　　亏损房企过半数

　　在上述公布三季度业绩预告的房企中，10家预增，6家扭亏，3家预减，4家减亏，9家首亏，9家增亏。其中，多家房企亏损额度均超过5亿元。

　　据《证券日报》记者观察，业绩亏损的原因不同，但大致多是结算项目同比减少、高毛利项目尚未结转、销售收入下滑、有息负债形成财务成本过高等。以“首亏”房企沙河股份为例，该公司预计亏损0.3亿元。其表示，报告期内公司销售业绩同比上升，但由于项目未满足结转收入条件，导致毛利同比减少。

　　“业绩预亏的企业以中小房企为主。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，中小房企规模小，年度业绩波动大，本期达到结转条件的项目较少；其结转项目地价成本较高，降低盈利空间；中小企业部分已经开始转型，地产开发业务占比逐步降低，原有持有物业收入受疫情影响有所降低，转型业务受产业周期、发展阶段等因素影响，收入增长滞后。

　　“超过一半的房企出现亏损或预减的情况，行业延续了前三季度的下行趋势。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，主要原因有三，一是前期高价地项目结转，本身利润就不高；二是市场行情不好，销售吃紧，在现金流压力下，优惠促销，使得利润规模走低；三是多地“限价+限售”下，也压缩了房企的部分利润空间。

　　中小房企生存遭重压

　　值得注意的是，按照三季报业绩预告中归属于母公司股东的净利润上限统计，41家房企预计实现净利润合计为47亿元，若以算术平均粗略计算，平均每家净利润仅1.1亿元。

　　这其中有招商蛇口这样的盈利大户，归属于母公司股东的净利润可能达到66亿元，也有一度遭受债务违约的新华联这样的房企，亏损额高达13.5亿元。不过，这些数据还尚有变动的可能性，毕竟，目前公布三季报的房企仅有少数几家。

　　从预告归属于母公司股东的净利润增长上限（%）看，有暴增1988.6%者，也有下滑1796.81%的企业。前者是公司自营高毛利项目结算所致，后者则是房地产项目交付较少，财务费用较高等因素。

　　“在行业趋向平稳发展的背景下，由于中小房企整体竞争力偏弱，未来生存空间将被加速抢夺，拿不到地、融不到资、卖不出去将成为中小房企发展的三座大山。”刘水表示，但从行业角度看，随着前期高价地项目全部完成结转，毛利仍有改善空间。

　　“其实在‘三道红线’后，基本上中小房企想通过资金高周转‘弯道超车’的可能性就已经很小，想快速实现规模化基本不太可能。资金、市场等已不支撑过去的发展模式。”肖云祥表示，特别是在“土拍两集中”后，很多中小房企根本拿不到地，甚至有钱也不敢拿地，因为市场下行，中小房企抵御风险的能力太低，本身就缺乏自信。若当前市场环境不发生变化，未来一些无特殊资源、优势和背景的中小房企被市场淘汰的几率较高。

　　“在某种程度上看，出清也利于房地产行业发展，深度调整后，存活下来的房企的利润将回归，且有可能稳定在一定区间内。”某房企掌舵人向《证券日报》记者表示，但在行业增速放缓的背景下，规模房企的竞争优势日益凸显，资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续上行。

　　来源：证券日报

编辑：wangdc