2020年广州二手楼市表现可谓畅旺，成交“先抑后扬”。全年仅第一季度因疫情影响，客户需求被“急冻”，成交急剧下滑，月度成交不及去年平均水平（8959宗），其余大部分月份成交量基本能够保持在万宗水平以上。此外，业主对后市信心较强，“买方话事权”明显减弱，整体大市环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

　　去年二手房成交“先抑后扬”

　　据广州中原研究发展部监测，2020年，广州市二手楼市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），比2019年同期（107504宗）增加21.9%。从历年成交情况对比来看，成交经历连续3年的回落后，二手房市场再度复苏，需求明显回暖，整体成交量与2018年相当，交投氛围更趋健康、活跃。

　　广州中原研究发展部分析认为，2020年，广州二手楼市主要特征为：买涨不买跌心态作祟，客户入市热情升温。楼市明显回暖，部分板块楼价出现上调迹象，促使不少客户担心价格继续补涨，以至于加快入市步伐。据监测，2020年新增客户数量较2019年增长三成以上。

　　区域楼市明显分化，部分板块成交畅旺。2020年二手楼市出现明显分化，部分如天河珠江新城、越秀东风东等高端板块需求较2019年同期大增，以至于不少业主借此机会上调报价，基本不存在议价空间。而大社区刚需板块则供需平衡，价格相对稳定，如祈福新村、碧桂园凤凰城等。目前刚需盘源调价幅度较小。

　　此外，业主放盘积极性较低，供不应求情况加剧。据监测发现，2020年新增放盘量比2019年下滑两成。业主惜售心理严重，不少业主选择看定后市价格才决定是否抛售物业，导致市面上货源稀缺，不少优质楼盘出现“没房卖”的尴尬局面。

　　二手房向“卖方市场”转变

　　据中原大数据显示，业主报价指数从2018年、2019年的20%~30%区间上升至目前40%以上，部分二手房交投活跃板块基本不存在明显的议价空间，甚至出现成交反价现象。不难看出，目前业主对后市信心较强，“买方话事权”明显较2019年减弱，整体大市环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

　　从各区盘源报价变动可以看出，目前各个区报价均出现不同程度的上扬，其中以中心区报价上调幅度最为明显，比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%；而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小，仅分别为7.4%、4.0%。据悉，目前东圃板块亦面临盘源紧缺、业主报价高企的尴尬局面。市面上优质盘源略显稀缺，客户可选择性较少。另外，由于市场需求量较大，不少业主开始纷纷上调报价。比如中海康城一南向110平方米的单位，2020年一季度成交套均总价在480万元左右，而进入下半年成交套均总价上调至550万~600万元，涨幅超10%。无独有偶，2020年番禺洛溪板块成交活跃度远超2019年，上门客数量明显增多，成交能力明显增强，不少高价改善盘如珊瑚天峰、时代外滩等成交表现尤其亮眼。在市场需求活跃的情况下，业主甚至出现反价现象。比如之前成交的珊瑚天峰，原本谈好价格是1100万元，签约前业主反价至1300万元，但最后还是完成交易。

　　但是，在业主议价空间收窄、报价上调的背景下，客户入市热情不减反升。据中原数据监测显示，无论是带看量还是新增客户数量，均呈现稳步上扬的态势。其中，中原带看房量从2020年第二至第四季度分别环比上涨14.2%、24.8%、10.5%，新增客户数量亦环比分别上涨26.5%、11.4%、6.8%。据悉，海珠区二手住宅网签占比出现稳步上扬，2019年网签占比仅11.4%，2020年1月上升至12.2%，到2020年12月占比高达16.3%，较2020年1月净增加4.9个百分点。

　　广州中原研究发展部认为，即使部分楼盘上调报价，客户亦加快入市步伐，主要因素在于：部分客户买涨不买跌的心态作祟，担心价格会持续上涨，因此选择提前“上车”，以降低未来有可能增加的置业成本。

　　业主“惜售”行为加剧

　　受到市场基本面向好、成交相对较热影响，业主对后市看涨信心较强。因此，不少业主担心“低价”抛售物业，从而选择看清后市价格走势再决定是否出售，导致市面上新增盘源数量出现明显减少。据监测显示，2020年中原周度新增盘源量已不足800套，比2019年大幅减少两成左右，处于近5年以来新低。

　　记者了解到，2020年越秀区楼梯楼成交活跃度大不如往年同期，楼梯楼盘源成交占比仅为30.7%，比2019年净减少14.6个百分点。主要是由于成交周期明显缩短，卖一买一的置换客户居多，促使楼梯楼需求大不如电梯楼热；另一方面，部分楼梯楼业主惜售行为加剧，放盘积极性较低，使得市面上盘源不足，可供客户选择不多，导致楼梯楼成交占比下滑。

　　此外，2020年底东风东板块成交活跃，客户入市热情明显升温，不过由于板块盘源“僧多粥少”，特别是铁一中学的学位房房源，购房客户需求尤其大，对应楼盘已经处于“没房卖”的情况。在这样的背景下，业主惜售心态强硬，不少盘源纷纷上调报价，普遍涨幅基本在3%以上，基本不存在议价空间。以东堤湾为例，进入2020年底阶段，部分优质户型市场报价比年初上调了两成多；另外，为2021年入学做准备，加上日后的装修、过户以及后期处理等所需时间较长，多数客户选择在2020年底间段置业，确保能够准时入学。

　　大户型住宅更“抢手”

　　据中原监测数据显示，2020年大面积高总价户型成交相当活跃，成交占比明显上扬。其中，700万元以上房源成交占比上升至14.6%，同比大增4.6个百分点。500万~700万元总价段的房源成交占比13.9%，同比净增3.4个百分点。而144平方米以上的高端住宅户型成交占比，亦较2019年上升3.3个百分点，达到10.4%。

　　比如荔湾区2020年的1房、2房户型成交占比分别为15.4%、38.5%，同比分别净减5.4个百分点、5.5个百分点；而3房房源成交占比则大幅上扬，成交占比高达39.7%，同比大增11.3个百分点。业内人士认为，荔湾小户型成交回落主要原因在于：一是市面上盘源稀缺，楼梯楼业主放盘积极性不高，容易造成有客无盘的尴尬局面；二是客户以改善、置换客居多，在2019年观望的改善客户因担心价格涨幅超过预期，加上成交周期缩短，手上资金充裕，从而开始陆续入市。而市场对刚需客户影响并不大。

　　业内人士表示，造成改善户型如此“抢手”，主要有两方面原因：一方面，疫情过后，客户购房行为有所转变，更加注重优质的医疗、生活配套，导致越秀、天河具备完善的生活配套和教育资源的区域备受关注；另一方面，“卖一买一”客户明显增多。市场交投活跃，成交周期明显缩短，促使部分客户能够快速出售手上旧物业以置换新房源。另外，在全球面临通胀风险、不确定性因素增多大环境下，高端住宅的特殊性，具备较强的保值、升值能力，属于高净值群体资产配置的优质选择。因此，高端住宅房源去年成交亦相当活跃。

　　来源：信息时报

编辑：wangdc