房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　12月15日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了北京城建置业有限公司总经理陈克平。

北京城建置业有限公司总经理 陈克平

　　2020年，突如其来的新冠肺炎疫情席卷全国，经济的暂时停摆影响到各行各业，进而传导至写字楼租赁市场。2021年，随着全国疫情防控工作的推进及疫情常态化管控措施的实施，疫情防控效果逐步显现，后疫情时代，外部不确定性因素对写字楼市场的冲击逐步减弱，尤其是北京作为全国一线城市，租赁需求得到了进一步复苏。后疫情时代加速了写字楼市场的变化并快速推动了中国市场的成熟，这体现在以下几个方面：

　　一、疫情对写字楼租赁市场的影响

　　1、疫情是一个来自非市场的原因，导致最大的下行压力。

　　疫情应该说造成了中国近十年以来最大的市场下滑，同时这个下滑主要是来自于需求端，也就是企业用户对于办公物业需求的暂停或者是减缓、调整导致的情况。此次疫情发生让全国经济活动一度停滞，短期内各行各业的生产和生活需求会有所降低和延缓。简单来说，疫情将会让写字楼租赁需求降低或延缓，一些企业的承受压力将会变大。

　　2、疫情导致企业自身对写字楼租赁市场需求发生了变化。

　　各类企业的搬迁需求、新增需求均会受疫情影响而延后。房地产交易活动受到一定限制，相关的租赁和购置决策将会推迟，而退租或减少面积可能是更多企业的选择。其中对中小型企业的租赁需求尤甚。疫情初期，经济活动基本停滞，但工资、社保、租金等费用均需企业正常支付。企业若无法在成本方面获得来自政府支持，而是全部独立承担，部分企业将承受巨大压力，甚至可能破产倒闭。另外，市场整体租金会小幅度下调，写字楼租赁空置率将有所上升。

　　3、疫情对写字楼租赁市场的影响具有暂时性。

　　从中国经济自身的角度来看，疫情已逐渐趋于稳定和常态化。为应对新冠肺炎疫情，中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增长；随着国内疫情防控形势向好，各行各业积极复工复产下疫情能够持续受到控制，境内外资本对我国政府的高效及市场和社会的稳定高度关注。2021年的上半年在疫情之后的6个月时间里面我们也注意到，中国已经成为了在全球市场快速恢复的一枝独秀。随着经济活跃度有所提高，写字楼市场需求会持续增长，写字楼租赁市场将逐渐回暖。

　　二、疫情给写字楼市场带来的新变化

　　1、远程办公兴起，写字楼租赁面临挑战。

　　在很多业内人士看来，新冠肺炎疫情促进远程办公模式，将会推进线上办公的开发。在家办公、线上办公将有崛起的趋势。人们可以在家附近的书店、咖啡馆、公园、商场里办公。星巴克今年在日本开的首家SMART LOUNGE，这种办公模式或许在北京会越来越多，并且呈连锁化，只要你是会员，任何门店都可落座办公。

　　2、疫情防控对写字楼物业管理提出更高要求。

　　疫情来临，将物业管理推到疫情防控的第一线。在写字楼的物业管理上，高水平管理主要体现在反应速度、反应的系统性、防疫动作到位等。政府明确要求办公规范，防止楼内传播，否则有着封楼的风险，这对写字楼物业管理水平提出了更高的要求。另外，企业越来越需要更具灵活性的共享办公和共享办公室。

　　3、金融、科技、医疗健康行业成为疫情期间的需求主力军。

　　我们结合北京写字楼市场进行了分析梳理，在2021年上半年经济复苏后至2021年底，我们认为有三个很重要的行业，将带来非常大需求。

　　一是金融行业。以北京为例，今年上半年有超过220家新注册的金融公司，政府一直对金融创新类企业采取包容及开放的态度。我们自持的中关村资本大厦就是以定向招租金融创新类客户为主的写字楼。自2017年底入市以来，我们与海淀区金融办合作，资本大厦的出租率一度高达95%，但经历了疫情阶段的部分客户退租，导致出租率降至80%。后疫情时代，市场回暖的同时我们多措并举，采用微信小程序及线上看房app等手段，加大该项目的对外宣传以及招租力度。截至目前，资本大厦出租率创新高，达到了97%。同时年底北交所正式挂牌上市，也为这些金融企业提供了一定的保障。所以结合我们自己的项目情况，我认为金融企业对于办公物业的需求其实已经开始展现出非常强劲的势头。

　　二是TMT类科技行业。无论是软科技还是硬科技，我们都注意到他们对于市场需求非常强劲，这也是来自中国持续领先的数据迭代和更迭，大数据及云计算的迅猛发展，短视频软件及相关行业的火爆以及大量的对于芯片技术和研发的支持，造成了所有相关产业都在行业内进行成长和布局。

　　三是医疗健康相关产业。此行业作为受疫情影响相对较小的行业，已经开始展现发展苗头，并且我们认为将会进一步的对市场、办公物业有很大需求。在置业公司管理的城建大厦的100余家客户里，医药与医疗公司不仅顺利的度过了疫情的难关，而且发展势头愈加猛烈。通过数据，可以了解到中国医疗健康投入其实只占到GDP的6%，但世界上已经布局很成熟的国家其实都达到了10%，所以我们相信这个领域的所有参与者未来将会对整个市场需求造成很大的推动作用。

　　三、后疫情时代，写字楼市场的未来发展趋势

　　1、写字楼市场恢复需要一个较长的回复周期。

　　2003年非典对写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，之后租金的恢复也较慢。经过了17年的发展，中国目前写字楼市场和租户逐步完善。虽然此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些，但后疫情时代，写字楼市场达到真正的恢复还要花一些时间，我们总结出对于这样的动荡大概需要三个恢复阶段。三个阶段分别是：（1）需求小幅回弹阶段；（2）需求回暖带动去化阶段；（3）持续去化引领租金回暖阶段。根据仲量联行对未来写字楼的预测：受新冠肺炎疫情影响，写字楼市场的短期需求将有所放缓，但长期需求仍然存在；而且短期积压的市场需求将在疫情结束、社会稳定后加速释放。

　　2、写字楼客户不同行业需求会发生较大变化。

　　后疫情时代，虽然中国疫情得到了有效控制，但国际交流活动导致零星的点状疫情时有发生。对写字楼客户的行业产生较为深远的影响。其中（1）下滑产业：主要对零售贸易、消费服务、交通运输、外贸、酒店餐饮、娱乐传媒、第三方办公空间、房产销售等聚焦个人消费的产业影响较大。近几年，预计相关领域的整体需求将受疫情影响，租赁活跃度进一步降低。（2）韧性产业：TMT、金融行业、专业服务（律师、会计事务所）三大产业受影响程度低于前者，此类行业作为经济发展的支柱型产业对办公楼市场需求面发挥着决定性的作用，此类产业仍将是办公楼市场需求的核心支撑。（3）获益产业：疫情结束后，我们预期线上游戏、教育、视频等科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业等行业将因本次疫情事件的突发而有所获益，其未来前景将高于年初预期。

　　3、中资公司开始成为写字楼主力客户

　　以城建置业公司管理的城建大厦为例，在2004年城建大厦刚刚落成的时候，也就是将近20年前，大量办公楼的用户基本都是外资的跨国公司，到十年前也就是2010年的时候，中资公司开始成为主力用户，而且他们趋势在越来越加速，过去两年里面中资公司成为了主要的大客户，并且对于办公物业的需求在急速扩张。?、

　　通过仲量联行的数据，头部TMT行业在过去两年半时间里的承租面积已经超过150万平米，更重要的是我们注意到越来越多的企业已经在全国进行整体的布局，不光是考虑到某一个城市和该城市的某个地区，而是进行全国布局。我们也注意到这些企业开始搭建企业自己的不动产团队，整体协调企业在全国的布局，尝试进行全国统筹的管理。企业在未来的需求和他们真正想要的东西进行了快速的变化，从被动式接受和选择物业到主动式的规划，从简单租赁办公物业到把物业进行很好的空间分割给员工提供最好的体验，所有这些都是希望能够尽快的进行布局，满足业务不停增长的需求。

　　4、健康办公、生态赋能成为未来写字楼的新趋势

　　疫情当下，大量企业更加重视办公环境的健康需求，在产品、户型、配套等硬件条件之外，办公环境的舒适度与职场“健康主义”成为软实力的表现之一。

　　同时，未来对写字楼硬件配套提出更高要求，如向企业提供物理屏障和空气净化系统，一个良好安全的办公环境，能让租户对楼宇有更大的信心，写字楼内的企业越来越重视健康防护体系等软硬件条件。

　　综上所述，虽然写字楼市场短期受新冠肺炎疫情影响需求有所放缓，但长期需求存在，这对于写字楼开发和运营企业是挑战，也是机遇。企业可以利用这段时期，提高管理能力，优化运营效率，提升重大事件应对能力。在新冠肺炎疫情过后，应该会出现强劲的消费反弹，市场购买力势必会重新激发出来。因此，当前应练好内功，市场恢复时实现抢跑。

　　来源：房讯网